22
Таблица 1
Сравнительная характеристика основных условий ипотечного
кредитования в различных банках
Банк
Взнос
Срок
Сумма
Ставка
Forbes
Итого
Сбербанк
3
3
3
3
3
15
ВТБ 24
3
3
3
3
3
15
Нордеа Банк
3
3
3
3
3
15
Райффайзенбанк
3
2
3
2
3
13
ЮниКредит Банк
2
3
3
2
3
13
DeltaCredit
3
2
3
2
3
13
Абсолют Банк
3
2
3
3
2
13
Московский кредитный
банк
3
3
3
3
1
13
Собинбанк
3
3
3
3
1
13
Банк Москвы
2
3
3
2
2
12
Газпромбанк
2
2
3
3
2
12
Росбанк
2
2
3
3
2
12
Связь-Банк
2
3
3
3
1
12
Альфа-банк
3
2
3
2
2
12
Уралсиб
2
3
2
3
1
11
Росевробанк
3
1
3
3
1
11
Промсвязьбанк
2
2
3
3
1
11
Транскапиталбанк
2
2
3
3
1
11
Татфондбанк
3
1
3
3
1
11
Балтинвестбанк
3
2
2
3
1
11
Зенит
3
2
2
2
1
10
Глобэксбанк
1
3
1
3
2
10
Кредит Европа Банк
2
1
2
3
2
10
Ханты-Мансийский банк
2
3
0,5
3
1
9,5
Возрождение
2
3
1
2
1
9
Критерии оценки:
1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл – от 25%, 2
балла – от 20%, 3 балла – до 20%.
23
2. Максимальный срок кредитования: 1 балл – до 20 лет, 2 балла – до
25 лет, 3 балла – свыше 25 лет.
3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла – до 5 млн., 1 балл – до 10
млн., 2 балла – до 20 млн., 3 балла – свыше 20
4. Величина процентной ставки: 1 балл – выше средней, 2 – 2,5 балла –
приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3
балла – ниже средней ставки.
5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл – 3 звезды, 2 балла – 4 звезды, 3
балла – 5 звезд.
Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в
целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в
среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в
предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического
центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный
первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при
предоставлении справки по форме 2-НДФЛ).
В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя
исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в
состоянии значительной неопределённости.
1.3. Государственное регулирование ипотечного кредитования в России
Основными положениями, определяющими нормативно-правовую базу
ипотечного кредитования в Российской Федерации, являются:
6
- Гражданский кодекс;
- Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г № 2872-1 с
изменениями и дополнениями;
6
Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. //
Рынок ценных бумаг. – 2012. - № 10.
24
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 г. № 102-ФЗ
- Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября
2003 152-ФЗ с изменениями от 29.12.2004г. ;
- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по
развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации» с изменениями и дополнениями и др.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя за изъятиями, установленными законом.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а
также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых
домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных
комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
Законом установлено
7
, что договор об ипотеке должен нотариально
удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение
этих правил влечет его недействительность. Государственная регистрация
договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом
7
Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16.07.1988 г. № 102-ФЗ
(ред. от 30.12.2010 г.) // Справочно-правовая система (СПС) «Консультант Плюс». - Последнее обновление
16.05.2011.
25
регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на
получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой, без представления других доказательств существования этого
обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Ипотечные сертификаты участия - это принципиально иные бумаги,
удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на
ипотечное покрытие.
8
Владельцы сертификатов согласно закону становятся
учредителями доверительного управления этим имуществом, а
доверительное управление автоматически предоставляется эмитенту.
Особенностью ипотечных сертификатов участия является и то, что
сертификат не является эмиссионной ценной бумагой и не имеет
номинальной стоимости. Однако, по моему мнению, ипотечные сертификаты
участия - это все же ценные бумаги, обладающие некоторыми признаками
обычных акций, владельцы которых вкладывают средства в определенное
имущество - требования по обеспеченным ипотекой обязательствам. По сути,
владельцы ипотечных сертификатов являются залогодержателями объектов
недвижимости. Многие специалисты отмечают некоторое сходство
конструкции ипотечных сертификатов участия и паев в закрытых паевых
инвестиционных фондах (ЗПИФ).
Сравнивая два вида ипотечных ценных бумаг (облигации с ипотечным
покрытием и ипотечные сертификаты участия), следует подчеркнуть
различный механизм взаимосвязи владельцев бумаг с первичными
кредиторами. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием
удовлетворяет эмитент облигаций. Эмитент не заинтересован в задержках
выплаты долга и процентов по нему, поэтому в случае возникновения
незначительных задержек платежей от первоначальных заемщиков он может
8
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. - М.:
Высшая Школа, 2013.
26
использовать собственные финансовые ресурсы и не прибегать к продаже
имущества. Держатели ипотечных сертификатов более тесно связаны с
заемщиками, поскольку управляющая компания лишь распределяет средства,
поступающие от первоначальных заемщиков, и не может использовать
собственные источники. Ипотечные сертификаты участия сконструированы
как бумаги прямого владения, и держатели сертификатов полностью несут
риски, связанные с возвратом долга.
Предполагалось, что ипотечные сертификаты участия позволят банкам,
осуществляющим ипотечное кредитование, трансформировать долгосрочные
ипотечные кредиты в ликвидные активы, улучшив тем самым свои
показатели ликвидности. Например, банк обладает пулом закладных как
собственных, так и приобретенных у других банков. Банк выпускает
ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат указанные
закладные. Права собственности на ипотечное покрытие переходят к
держателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные
кредиты. В то же время, банк становится доверительным управляющим,
контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта
заемщиков, улучшает свои показатели ликвидности и наращивает объем
кредитных операций.
9
В принятом Государственной думой Законе «О страховании вкладов
физических лиц в банках Российской Федерации»
10
также предусматривается
возможность размещения временно свободных денежных средств фонда
обязательного страхования вкладов в ипотечные и иные бумаги.
Развитие ипотечного кредитования возможно только за счет
привлечения средств финансов рынка.
9
Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский
опыт организации)//Банковские услуги. – 2014. - №5, - с 4 – 9.
10
О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [Электронный ресурс]:
федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ (ред. от 03.12.2013) // Справочно-правовая система (СПС)
«Консультант Плюс». - Последнее обновление 16.05.2011.
27
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПРОБЛЕМ
ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ НА ПРИМЕРЕ
Г.ЕКАТЕРИНБУРГА
2.1. Анализ современного состояния динамики жилищного рынка
г. Екатеринбурга
По итогам исследования цен на жилую недвижимость Екатеринбурга, в
среднем цены на жилье за 2015 год упали на 5%. За ноябрь 2016 цены на
жилье снижаются на 1-2% в неделю. Средняя цена квадратного метра в
квартире в черте города составляет 70 436 рублей. Спрос по-прежнему не
меняется. Продавцы сохраняют большую активность, из-за чего число
предложений выросло на 47%. Через агентства недвижимости продается
порядка 12 тыс. квартир и 2 тыс. комнат в коммуналках. Упадок цен
зафиксирован практически во всех районах города. Больше всего это
проявляется в центральной части. Снижение цен здесь составляет 6% за 2015
год. Средняя стоимость за метр площади в элитной части Екатеринбурга
упала с 99 462 до 98 884 рублей. В приближенных к центру районах
стоимость жилья упала с 80 183 до 76 830 рублей. В отдаленных от города
районах цена также упала на 1,8%. Наименьшие потери ощутил на себе
рынок квартир, выполненных по спецпроектам (с нестандартной
планировкой). Они подешевели на 4% за год. Квартиры улучшенной
планировки подешевели на 6%.
В начале 2016 года был отмечен небольшой рост цен на жилье в
новостройках. Он составил 0,1%. Стоимость квадратного метра подскочила
на 90 рублей. На однокомнатное жилье экономкласса рост составил
1,7%.Рост практически не коснулся двухкомнатного жилья, а цены на трешки
28
вовсе упали. Больше всего цены на новостройки Екатеринбурга взлетели в
центре, на 11%. В отдаленных от центра районах цены повысились на 1-2%.
За летний период года сдано в эксплуатацию порядка 200
тыс. кв.м. нового жилья. На стадии строительства находится около 2,7
млн кв.м.
Рис. 4. Цены на квартиры в новостройках Екатеринбурга
Далее рассмотрим вторичные квартиры Екатеринбурга. Цены на жилье
от собственников Екатеринбурга приближены к показателям двухлетней
давности. С начала 2015 года стоимость жилья на вторичном рынке упала на
6%. Средняя цена квадратного метра составляет 72 161 руб. Сегодня число
предложений меньше, но тем не менее оно остается на рекордной отметке.
Более 30% предложений вторичного рынка ориентируется на квартирах в
сданных пару лет назад жилых комплексах, которые продают собственники,
а не застройщики. Квартиры эти полностью готовы для проживания. Больше
29
всего упали в цене брежневки. Для хрущевок снижение цены оказалось не
столь существенным. Наименьшее падение цен отмечено на рынке квартир
улучшенной планировки.
Таблица 2
Разделение города по поясам
Наименование ценового
пояса
Жилые районы
Центр
Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная,
Декабристов, Луначарского, Тверитина, Белинского,
Большакова
1 пояс
Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок,
Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок,
Юго–Западный
2 пояс
Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка,
Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка,
Эльмаш
3 пояс
Елизавет, Компрессорный, Лечебный, С. Сортировка,
Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет
4 пояс
Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский,
Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика,
Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское
озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш.
В таблице представлен состав ценовых поясов рынка жилья, принятый
для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН.
Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади
квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья
Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты
недвижимости, составила 68 166 руб. По отношению к пиковым показателям
середины февраля прошлого года снижение составило –11,1 %, в том числе
на –3,6 % за одиннадцать месяцев текущего года.
Если рассматривать отдельные сегменты рынка, то наибольшее
снижение цен по сравнению с началом года среди различных территорий
отмечалось в четвертом поясе.
30
Рис. 5. Средняя цена за кв.м. по поясам города и изменение стоимости за
неделю и за ноябрь 2016 г.
Квартиры здесь по дешевели на –6,5 %. Если в декабре жилье в
отдаленных районах можно было купить по 51 734 рублей за метр, то сегодня
средний показатель составляет 48 346 руб./кв. м. В третьем поясе стоимость
квадратного метра опустилась на –5,2 %, то есть с отметки 60 260 руб. до 57
122 руб. Во втором поясе динамика еще менее заметная. Здесь жилье стало
дешевле на –3,8 %. Среднее значение на этих территориях снизилось с 65 028
руб./кв. м до 62 528 руб./кв. м. Показатели в первом поясе за девять месяцев
опустились на –2,9 %. Квартиры в приближенных к Центру спальных
районах подешевели с 75 180 руб./кв. м до 72 969 руб./кв. м. В самом Центре
потери фиксируются в пределах –3,4 %. Квартиры в самом дорогом районе
подешевели с 97 560 руб./кв. м до 94 282 руб./кв. м.
Из различных типов объектов наибольшие потери у «брежневок»,
стоимость которых упала на –6,3 %. Квартиры в домах «эпохи застоя»
подешевели с 63 188 руб./кв. м до 59 184 руб./кв. м. Существенные потери
также отмечались у «полнометражек» и «хрущевок». Их показатели
31
опустились на –5,9 и –6,1 % соответственно. Если в декабре «сталинки»
предлагали по 62 781 руб./кв. м, то сегодня их можно купить уже по 59 070
руб./кв. м. Стоимость квадратного метр в типовых домах 60-70-х годов
снизилась с 64 547 руб. до 60 581 руб. Цены на «пентагоны» упали с начала
года на –5,4 %. Квадратный метр в девятиэтажных панельных домах
«брежневского» периода постройки подешевел с 64 747 руб. до 61 263 руб.
Показатель квартир «улучшенной планировки» опустился с 68 318 руб./кв. м
до 64 886 руб./кв. м, то есть на –5,0 %. Наименьшие потери по-прежнему у
«спецпроектов», стоимость которых снизилась на –2,8 %, с 79 422 руб./кв. м
до 77 179 руб./кв. м.
Цены на однокомнатные объекты с начала года опустились на –4,5 %.
За квадратный метр в них продавцы сегодня просят 73 132 руб. (в декабре
прошлого года было 76 572 руб.). «Двушки» и «трешки» потеряли –3,3 % и –
3,6 % своей стоимости соответственно. Двухкомнатные квартиры сегодня
можно купить по 67 059 руб./кв. м (было 69 344 руб./кв. м), а трехкомнатные
по 66 519 руб./кв. м (в конце прошлого года продавали по 68 995 руб./кв. м).
Заметно упали цены на многокомнатные объекты. Их стоимость снизилась на
–6,4 %. В декабре их продавали по 74 368 руб./кв. м, а сегодня предлагают по
69 573 руб./кв. м. Самым быстро дешевеющим видом жилья в этом году
оказались комнаты в коммуналках. Стоимость квадратного метра жилой
площади в них упала с 72 577 руб. до 66 325 руб., то есть на –8,6 %.
На вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохраняется высокий объем
предложения. С марта 2016 года его значение в Базе данных
УПН практически не меняется и колеблется в пределах 10 100-10 300
квартир и от 1800 до 1900 комнат в коммуналках. Кроме того, около 900
квартир выставлено на продажу в городах-спутниках (Арамиле, Березовском,
Верхней Пышме и Среднеуральске).
На этом фоне ценовые показатели в большинстве сегментов рынка
продолжают снижаться. Правда, темпы корректировки остаются