62
В мире существует две модели страховой защиты: американская, при
которой страхуется только 40% кредитов в размере 15% (в среднем) суммы
долга, и австралийская, при которой защищено 100% кредитов в размере
100% суммы долга. Вторая модель существенно повышает качество
страхового покрытия и расширяет страховую защиту портфеля ипотечных
кредитов.
В 2015 году состоялась 20 секьюритизаций. Общий объем
секьюритизированных кредитов составил свыше 140 млрд. руб. Объем
старших траншей выпусков – 119,2 млрд. руб.
По мнению экспертов, основной потенциал рынка сейчас – в сделках с
небольшими объемами выпуска (от 3 млрд. руб.), причем критично важна
возможность включения бумаг в ломбардный список ЦБ. Для этого важно
наличие инвестиционного рейтинга у всего выпуска или хотя бы старшего
транша. Наличие рейтинга как дополнительная защита выпуска позволяет
также снизить размер кредитного усиления в форме резервного фонда по
выпуску и младшего транша, удерживаемого банком-оригинатором.
Однако на данный момент в рейтинговании ипотечных бумаг
доминируют международные рейтинговые агентства. Участие в
рейтинговании ИЦБ также отечественных агентств необходимо для
повышения надежности бумаг с ипотечным покрытием и расширения
спектра альтернатив для инвестора.
Основные цели агентства в рейтинговом процессе – это защита
интересов держателей ипотечных ценных бумаг и обеспечение максимальной
прозрачности исполнения обязательств эмитента. Для присвоения рейтинга
ипотечной ценной бумаге рассматриваются такие группы факторов, как
качество пула кредитов, размер младшего транша и резервного фонда,
наличие страховой защиты и т.д., качество заемщиков, инфраструктура
выпуска (оценка надежности и финансовой устойчивости банка-оригинатора,
63
ипотечного агента, резервного сервисера и других контрагентов по сделке) и
макроэкономические факторы.
Кроме того, поскольку ИЦБ относятся к ценным бумагам достаточно
высокого кредитного качества, их потенциальные рейтинги соответствуют
наивысшему классу по национальным шкалам. Соответственно, для
отечественных рейтинговых агентств целесообразно расширить верхние
границы рейтинговых шкал, по крайней мере, в интересах оценки
рассматриваемого финансового инструмента.
В настоящее время правительство Российской Федерации
разрабатывает и принимает законодательные акты, которые должны оказать
влияние на развитие ипотечного кредитования. На сегодняшний день на
погашение ипотеки может быть направлен материнский капитал, который
семья может получить в случае рождения второго ребенка, а также созданы
условия по развитию накопительной системы для военнослужащих. В
настоящее время военнослужащий, проходящий воинскую службу по
контракту, может приобрести жилье в любом городе нашей страны,
воспользовавшись накопительным ипотечным кредитом, не лишаясь
возможности пользоваться служебным жильем.
Одной из форм совершенствования ипотечного кредитования в нашей
стране является уменьшение количества документов, которые необходимы
для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков
рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей
совершенствования ипотечного кредитования является введение
электронного документооборота и цифровой электронной подписи,
благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи
документов для получения ипотечного кредита.
Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования
в России является одной из приоритетных задач национальной экономики.
Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и
64
низкой платежеспособностью потенциального спроса. Ипотечное
кредитование - это не только один из способов решения жилищной
проблемы. Оно обеспечивает создает условия для устойчивого роста
российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство,
развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и
вовлечения в оборот сбережений.
В то же время темпы развития рынка ипотечного жилищного
кредитования сдерживаются в первую очередь фактором ограниченного
доступа кредитных организаций к инструментам долгосрочного
финансирования, что оказывает негативное влияние на динамику
процентных ставок по ипотечным кредитам.
Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 года определяет основные ориентиры развития
российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также
статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве
АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению
доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков,
испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать
рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами
названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие
сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному
кредиту.
Рассмотрим меры, применяемые за рассматриваемый период
сотрудниками группы ипотечного кредитования для увеличения кредитного
портфеля.
В самом начале была определена целевая группа кредитования Банка.
В рассматриваемый период процентные ставки были конкурентоспособны
среди Банков, занимающихся кредитованием физических лиц в сфере
65
ипотечного кредитования. В ПАО «Сбербанк России» оптимальными были и
остаются условия кредитования для указанной категории потребителей.
В нынешних условиях закрытия программ ипотечного кредитования
рядами крупнейшими Банками следует обратить внимание на жесткие
маркетинговые действия. Так Банком в сентябре-октябре 2016 года был
предпринят ряд мер, направленных на развитие сбытовой сети ипотечных
продуктов. Это - обучение сотрудников Дополнительных офисов Банка
программе ипотечного кредитования, расширение деловых связей с рядом
крупных агентств недвижимости.
Таблица 6
Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту
«Молодая семья» в зависимости от суммы первоначального взноса
Сумма
выданного
кредита
(руб.)
Сумма
первоначально
го взноса (%)
от стоимости
квартиры
Сумма
полученных
Банком %
(руб.) за 1-ый
мес.
Сумма
полученных
Банком % (руб.)
за 2-ой мес.
Сумма
полученных
Банком %
(руб.) за 3-ий
мес.
Итого
полученн
ых Банком
процентов
(руб.)
2 850 000
5
29 047
28 966
28 866
86 899
2 700 000
10
27 518
27 442
27 365
82 325
Выше предлагаемое условие, что касаемо понижения первоначального
взноса по кредиту, отрицательно на прибыли банка никак не скажется, а
наоборот даже таким образом, увеличится сумма кредита, а за счет этого и
доход банка. В среднем, квадратный метр двухкомнатной квартиры стоит 60
000 руб., следовательно, предположим, что квартира стоит 3 000 000 руб. на
30 лет под 12% годовых, банк выдает клиенту 95% стоимости (т.е. 2 850 000
руб.), Таким образом, из табл. 7 видно: разница в платежах по процентам
между данной суммой кредита и 2 700 000 руб. составит 4 574 руб. по
расчетам в квартал.
Разница в сумме 4 574 руб. – это только с одного клиента, а если
предположить, что в месяц таких клиентов у ПАО «Сбербанк России» будет
30, то разница будет более ощутимой, т.е. 137 220 руб. с 30 клиентов в
66
квартал.
Помимо доходов у Банка будут, конечно, и расходы. Представим
данные расходы в табл. 7.
Таблица 7
Ежегодные расходы Банка на ипотечную программу «Молодая семья»
Вид расхода
Сумма расходов (руб.)
Канцелярские расходы
4 000
Расходы на рекламу
21 000
Итого
25 000
Таким образом, из табл. 8 видно, что ежегодные расходы банка будут
составлять 25 000 руб. (в квартал в среднем 6 250 руб.).
В свою очередь, из табл. 9 можно сделать вывод, что Банк получит
прибыль за квартал в размере 86 899, а значит, чистый доход за 3 месяца
будет составлять 80 649 руб. Рассчитаем прибыль банка за три месяца с 30
клиентов. Данные представлены в табл. 8.
Таблица 8
Оценка эффективности работы Банка по программе «Молодая семья» в
первые три месяца в зависимости от первоначального взноса
Сумма первоначального взноса (%)
5
10
Сумма полученных Банком процентов (руб.)
2 606 970
2 469 750
Сумма произведенных Банком расходов (руб.)
6 250
6 250
Прибыль (руб.)
2 600 720
2 463 500
Рентабельность (%)
99,8
99,7
Из табл. 8 видно, что Банк при предлагаемом решении уменьшить
первоначальный взнос до 5% рентабельность не уменьшается, а даже,
наоборот, чуть повышается (на 0,1%).
Так же предлагается увеличить срок кредитования до 35 лет для
молодых семей. В данном случае если клиент будет покупать квартиру в
сумме 3 000 000 руб. на 35 лет, но с первоначальным взносом, как и в
настоящее время, 10%, Банк опять-таки остается в прибыли, а так же
67
минимизирует риск, так как, увеличивая срок кредитования, уменьшается
постоянный платеж по кредиту, что и отражено в табл. 9.
Таблица 9
Сумма полученных Банком процентов за первые 3 месяца по кредиту
«Молодая семья» в зависимости от срока кредитования
Срок кредитования
(мес.) при сумме
кредита 2 700 000
руб.
Сумма
полученных
Банком % (руб.) за
1-ый мес.
Сумма
полученных
Банком % (руб.) за
2-ой мес.
Сумма
полученных
Банком %
(руб.) за 3-ий
мес.
Итого
полученных
Банком
процентов (руб.)
360
35 018
34 942
34 865
104 825
420
33 947
33 882
33 816
101 645
Что касаемо остальных видов «Жилищного кредита», то, здесь Банку
менять ничего не надо, так как процент (максимум 16%) самый низкий по
сравнению с другими банками, срок кредитования большой (30 лет),
первоначальный взнос 10% от стоимости объекта недвижимости, что для
людей, которые уже «твердо стоят на ногах», этот процент первоначального
взноса вполне к 30 годам способно поднакопить.
Совершенствование ипотечного кредитования в банке может
значительно увеличить объем выданных кредитов. По статистике порядка
30% владельцев материнского капитала желают его использовать в качестве
дополнительной возможности по улучшению жилищных условий.
11
Рассчитаем возможный объем суммы материнского капитала на получение
ипотечного кредита, согласно вышеприведенным данным.
Таблица 10
Прогноз увеличения количества ипотечных кредитов за счет
применения материнского капитала
11
Агентство ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: – Отчет Агенства ипотечного
жилищного кредитования: рынок ипотеки, итоги 2015. - Официальный сайт Агентства ипотечного
жилищного кредитования, 2016. - Режим доступа: htpp://www.ahml.ru
68
Показатель
2017 год
Количество сертификатов, шт.
16532
Общая сумма сертификатов, млн. руб.
4800
Процент желающих улучшить свои жилищные условия
40%
Количество банков, предоставляющих возможность ипотечного
кредитования под материнский сертификат
8
Возможное количество сертификатов, приходящаяся на ПАО
«Сбербанк России»
16532*0,4/8 = 827
сертификатов
Таким образом, во многом развитие ипотечного кредитования в России
зависит от политической и экономической ситуации в стране. Развитие
ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы
рефинансирования ипотечных кредитов; низкий уровень доходов населения
и проблема прозрачности доходов граждан; низкие темпы жилищного
строительства; постоянный рост цен на жилье и т.п. Конечно, все эти
проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного
решения. Но, со своей стороны, ПАО «Сбербанк России», изменив только
одно условие кредитования (первоначальный взнос или увеличение срока
кредитования по кредиту «Молодая семья») уже для себя имеет большую
прибыль, а для клиента более доступное жилье.
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на
приобретения жилья. Не каждые слои населения могут позволить купить
квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому
программа ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в
пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как
«переплата» компенсируется ростом цен на жилье.
Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
- доступная ценовая политика;
- можно брать кредит семьей в несколько поколений;
- относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со
стоимостью аренды жилья;
- фиксированный процент выплат;
Отрицательные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:
- ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат
кредита;
- высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских
кредитах.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а
также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых
домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных
комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами –
экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими,
70
рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской
неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением
стоимости недвижимости и т.д.
В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют
долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели
ипотечного кредитования. Сбережения населения в виде банковских
депозитов и иных инструментов составляют незначительный объем, в
большинстве своем номинированы в иностранной валюте и имеют срок не
более 1 года. Капитализация банковской системы достаточно мала, а
практика привлечения рыночных заимствований корпоративными
заемщиками на срок более 3 лет практически отсутствует.
В настоящее время ипотечное кредитование в России активно
развивается. В работе проанализирована динамика развития ипотечного
рынка. Растут объемы предоставляемых ипотечных кредитов. К 2017 году
общий объем ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7
- 8% от ВВП, прогнозирует Moody's. Увеличивается число банков,
занимающихся ипотечным кредитованием.
В 2015 году наблюдается значительный рост объема задолженности по
ипотечным кредитам и в тоже время снижение доли просроченной
задолженности, что в свою очередь является существенным признаком
оздоровления рынка ипотеки.
Происходит увеличение видов ипотечных продуктов в соответствии с
потребностями клиентов. Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в
двух плоскостях. Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на
приобретение жилья стабильно занимают такие банки, как Сбербанк России,
Банк ВТБ24, Газпромбанк. Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется
как ценовыми, так и неценовыми методами, что способствует либерализации
условий кредитования.
71
Совершенствование ипотечного кредитования в банке может
значительно увеличить объем выданных кредитов. По статистике порядка
30% владельцев материнского капитала желают его использовать в качестве
дополнительной возможности по улучшению жилищных условий.
ПАО «Сбербанк России», изменив только одно условие кредитования
(первоначальный взнос или увеличение срока кредитования по кредиту
«Молодая семья») уже для себя имеет большую прибыль, а для клиента более
доступное жилье.