42
авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный
платежеспособный спрос на жилье.
Так как ипотечные жилищные кредиты носят целевой характер:
денежные средства направляются либо на финансирование строительства
нового жилья, либо на приобретение квартир на вторичном рынке,
независимо от объекта кредитования средства прямо или косвенно
поступают в сферы жилищного строительства и производства строительных
материалов.
Оживление производственной деятельности предприятий
строительного комплекса влечет появление дополнительных рабочих мест,
пополнение бюджетов и внебюджетных фондов, стимулирует развитие
инфраструктуры, увеличивает предложение на рынке жилья и т.п.
Используя механизм ипотеки, можно не только снять бремя жилищной
проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную
привлекательность строительного комплекса в городе Екатеринбурге и
региональной экономики в целом.
Система ипотечного жилищного кредитования в Екатеринбурге
развивается достаточно динамично. По ипотечным программам работают 12
банков, из них 8 - совместно с ПАО «Свердловское агентство ипотечного
жилищного кредитования» по программе долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования.
Формированию рынка доступного жилья и увеличению
платежеспособного спроса населения на жилье служат меры,
предпринимаемые Администрацией Екатеринбурга по развитию ипотечного
кредитования населения. В соответствии с Соглашением от 16 марта 2009 г.
между Министерством регионального развития РФ и правительством
Свердловской области в 2016 г. объем строительства составит 1250 тыс. кв.
м, объем выданных ипотечных кредитов и займов гражданам достигнет 3,7
млрд. руб., в 2017 г. - 5,3 млрд. руб.
43
В 2017 г. предусмотрено выделение субсидий в сочетании с
ипотечными кредитами для приобретения жилых помещений по сметной
стоимости в жилых домах, строящихся за счет кредитов, оформленных
подрядчиками под муниципальные гарантии Екатеринбурга.
Для обеспечения поддержки при строительстве жилья для жителей
сельской местности, работников бюджетной сферы и молодых специалистов
в областном бюджете запланированы расходы в сумме 182,1 млн. руб.
Предусмотрены субсидии молодым семьям для приобретения жилья в
размере 55 млн. руб. Правительством области принято решение о
предоставлении гарантий на строительство жилья в размере 1500 млн. руб.
Строительство жилья для молодых семей за счет кредитов банков под такие
гарантии осуществляется в 15 городах области. Реализуется механизм
строительства жилья через сеть ссудо-сберегательных строительных
товариществ. В 2013 г. при поддержке органов исполнительной власти
области было возобновлено строительство домов молодежных жилищно-
строительных кооперативов.
Поскольку стоимость жилья в городах растет более высокими темпами,
чем инфляция, ипотечная схема приобретения жилья становится
предпочтительнее накопительной. В рамках реализации ипотечных программ
в муниципальном образовании предоставляются займы, рассрочки платежей
по «социальной ипотеке». Фондом поддержки индивидуального жилищного
строительства предоставляются займы на приобретение, строительство
индивидуального жилья. Крупные холдинги, предприятия, компании области
используют различные схемы улучшения жилищных условий своих
сотрудников путем предоставления займов, рассрочек платежей.
Среди них можно выделить ипотечные программы Российской
железной дороги, Росэнергоатома, Северского трубного завода,
Первоуральского динасового завода, УГМК. Небольшие предприятия в целях
улучшения жилищных условий оказывают разовую помощь своим
44
сотрудникам. По всем этим сделкам используется механизм или
кредитования, или заимствования с элементами ипотеки.
За 6 месяцев 2016 г. было зарегистрировано 3209 сделок в 31
муниципальном образовании области с использованием различных
механизмов ипотечного кредитования. Следует отметить деятельность
банков, направленную на создание условий, облегчающих клиентам
оформление ипотечных кредитов, упрощение процедур их выдачи. Так, на
базе ПАО «СКБ-БАНК» создан единый центр ипотеки, в котором
сотрудничают основные участники процесса оформления договоров
ипотечного кредитования - риелторы, оценщики, страховые компании,
работники банка. Общий объем ипотечных жилищных кредитов, вновь
выданных коммерческими банками заемщикам области, за 2015 г. составил
1,9 млрд. руб., в том числе через ПАО «САИЖК» предоставлено 1058
ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб.
По итогам первого полугодия 2016 г. коммерческими банками выдано
2244 кредита на сумму 2,3 млрд. руб., в том числе рефинансирован через
Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования 1161 кредит
на сумму 1 млрд. 69 млн. руб. (в 3,3 раза больше в количественном
отношении и в 5,1 раза в стоимостном по отношению к аналогичному
периоду 2015 г.). Молодым семьям предоставлено более тысячи кредитов на
сумму более 800 млн. руб.
ПАО «САИЖК» совместно с банками обеспечивает развитие
ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Население
муниципалитета получило реальную возможность покупки квартиры в
собственность на заемные средства по приемлемой ставке заимствования.
На сегодняшний день размер процентной ставки ипотечного
кредитования начинается в Екатеринбурге и Свердловской области с 10%
годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 9,3 %
годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте. Различно
45
отношение банков в Екатеринбурге и Свердловской области к сумме
первоначального взноса по ипотеке - некоторые банки, в частности Хоум
Кредит и Финанс Банк, разрешают не платить первоначальный взнос вообще,
а у некоторых банков и их программ, в частности у банков, кредитующих по
программе Агентства ипотечного жилищного кредитования минимальный
размер первоначального взноса составляет 10%. Предлагаемые банками
кредитные программы по предоставлению ипотеки в Екатеринбурге и
Свердловской области довольно многообразны и рассчитаны для физических
лиц с разным уровнем дохода.
Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном рынке
недвижимости. Предельно возможный срок, на который банки могут
предложить заемщику ипотечный кредит, в Екатеринбурге и Свердловской
области на текущий момент равен 30 годам.
Ипотечные программы отличаются и требованиями к залоговому
обеспечению, наличию трудового стажа у заемщика, наличием аннуитетных
или дифференцированных платежей при погашении долга, размерами
комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение
ссудного счета и пр. Неодинаковы и требования банков, предлагающих
ипотечные кредиты, к заемщикам в Екатеринбурге и Свердловской области.
Некоторые банки, в частности Кредит Урал, в своих программах ипотечного
кредитования исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в
других банках, в частности в ипотечной программе банка Челиндбанк,
нижняя возрастная планка составляет 23 года.
Также отличаются требования к верхнему возрастному пределу -
например, согласно требованиям одной из ипотечных программ банка
Меткомбанк, на получение кредита может претендовать гражданин до 75 лет,
а в программе банка Тюменьэнергобанк этот показатель снижен до 55 лет.
Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и в любой
другой финансовой сфере, через какое-то время могут измениться; многое
46
зависит не только от внутренних факторов. Как бы то ни было, в связи с тем,
что рынок ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в
других регионах, еще далек от своего насыщения, можно предполагать и
дальнейшее его развитие.
Можно сравнить показатели ипотечного кредитования Свердловской
области с другими регионами.
Таблица 4
Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в
рублях на 1 января 2016 года
№
Регион
Объем, млн. руб.
Кол-во, ед.
1
Москва
79 236
21 953
2
Тюменская область
54 290
30 583
3
Московская область
49 278
19 971
4
Санкт-Петербург
32 695
14 557
5
Свердловская область
23 993
18 040
6
Республика Татарстан
21 386
27 920
7
Красноярский край
20 403
15 612
8
Челябинская область
18 653
20 206
9
Краснодарский край
17 399
12 835
10
Самарская область
17 261
15 921
11
Новосибирская область
15 848
12 377
12
Республика Башкортостан
15 619
17 551
13
Иркутская область
14 662
12 539
14
Нижегородская область
14 089
12 387
15
Ростовская область
13 814
10 298
Согласно таблице 4, можно увидеть, что по объему выданных
ипотечных кредитов Свердловская область занимает пятое место, то есть
находиться в лидирующей пятерке.
В списке регионов, которые лидируют по объему просроченной
задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выданных в рублях на
47
01 января 2016 года Свердловская область занимает седьмое место, это
говорит о том, что при большом объеме выданных ипотечных кредитов,
растет и объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным
кредитам. Таким образом, можно сказать, что Свердловская область занимает
одно из лидирующих позиций среди регионов Российской Федерации по
количеству выданных ипотечных кредитов, но в то же время наблюдается и
высокий уровень просроченной задолженности по возврата по ипотечным
кредитам.
Таблица 5
Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным
жилищным кредитам, выданным в рублях на 01 января 2016 года
№
Регион
Объем просроченной
задолженности, млн.
руб.
Общий объем
задолженности, млн. руб.
1
Москва
3 043
127 170
2
Московская область
2 011
87 162
3
Самарская область
1 404
33 082
4
Санкт-Петербург
1 360
64 609
5
Челябинская область
1 332
38 687
6
Пермский край
1 085
29 280
7
Свердловская область
1 053
49 918
8
Омская область
1 004
18 191
9
Кемеровская область
997
21 451
10
Красноярский край
945
44 504
11
Новосибирская область
940
39 110
12
Краснодарский край
888
31 176
13
Тюменская область
672
118 566
14
Волгоградская область
627
15 974
15
Нижегородская область
621
28 338
В современных экономических условиях для Екатеринбурга, как и для
48
России в целом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования
является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы
граждан. При правильной организации система ипотечного жилищного
кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения,
должна трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную
систему, которая бы не требовала значительного бюджетного
финансирования. Система ипотечного жилищного кредитования позволит:
- обеспечить активное развитие рынка жилья;
- внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие
рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное
удовлетворение их потребности в жилье;
- вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, средства
финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот Свердловской
области Екатеринбурга;
- перейти от прямой финансовой поддержки производителя к
поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;
- укрепить региональную кредитно-финансовую систему;
- способствовать оживлению и развитию других секторов
экономики Екатеринбурга.
На федеральном уровне уже созданы необходимые правовые,
социально-экономические, финансовые и другие предпосылки для внедрения
и использования данного механизма. На федеральном уровне организован
вторичный рынок закладных, который позволяет кредитным и финансовым
учреждениям Екатеринбурга осуществлять рефинансирование выданных
ипотечных кредитов, тем самым восполняя их собственные ресурсы для
долгосрочного кредитования граждан.
Вместе с тем в целях развития региональной системы ипотечного
жилищного кредитования в Екатеринбурга необходимо доработать
соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование
49
инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с
профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации
жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного
кредитования.
50
ГЛАВА 3. ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНОЙ ИПОТЕКИ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИИ
3.1. Текущие тенденции в сфере ипотечного кредитования. Риски
ипотечного кредитования
Всего по состоянию на 1 июня 2016 г. объем выданных ипотечных
жилищных кредитов и займов в ПАО «САИЖК» жителям Екатеринбурга
составил:
по программе «Молодая семья» – на 42,8 млн руб. (55 семей);
по программе «Материнский капитал» – на 19,8 млн руб. (16 семей);
по программе «Военная ипотека» – на сумму 52,4 млн руб. (31
военнослужащий);
по программе «Доступное жилье» – на 213,6 млн руб. (245 семей);
по программе «Новая ипотека» – на 2,6 млн руб. (3 семьи).
В рамках основного направления деятельности перед Агентством
ставятся следующие задачи: внедрение единых стандартов ипотечного
жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для
широких слоев населения; создание возможности рефинансирования
ипотечных кредитов; активное участие в реализации региональных
программ, направленных на улучшение жилищных условий населения
Екатеринбурга; создание информационных ресурсов, позволяющих
проводить разъяснительную работу среди населения Екатеринбурга об
условиях предоставления ипотечных кредитов в рамках Федеральной
системы ипотечного жилищного кредитования, а также действующих
региональных программах, направленных на улучшение жилищных условий;
51
создание системы комплексного взаимодействия с населением
Екатеринбурга по вопросам оформления ипотечных кредитов и купли-
продажи жилья.
Основные направления решения проблемы ипотечного кредитования:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы,
обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в
первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания
на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного
жилья;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения
притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную
сферу;
3) налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных
кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных
кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих
банков-кредиторов, с другой стороны;
4) создание равных условий для свободной конкуренции между
субъектами рынка ипотечных кредитов;
5) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от
неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной
адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения
взятого ранее ипотечного кредита;
6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность
кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных
долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
7) формирование нормативно-законодательных основ для
использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для
привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.