Диплом: Жилое помещение в обязательственных отношениях, страницы 94-103

процесса со стороны нанимателя предопределены социальной сущностью

договора социального найма, направленной на удовлетворение одной из

первичных потребностей человека и гражданина - потребности в безопасности.

Сравнительная таблица обязательственных отношений,

направленных на приобретение статуса нанимателя

Договор аренды

Договор

коммерческого

найма

Договор найма

жилого

помещения фонда

социального

использования

Договор

социального

найма

Наймодатель

Любое лицо

Российская

Федерация

Субъект

Российской

Федерации

Муниципальное

образование

Частное лицо

Российская

Федерация

Субъект

Российской

Федерации

Муниципал

ьное

образование

Наниматель

Юридическое лицо,

арендующее жилое

помещение в целях

проживания в нем

физических лиц

Любое лицо

Граждане РФ, не

являющиеся

малоимущими и

признанные в

установленном

порядке

нуждающимися в

улучшении

жилищных

условий

Граждане

РФ,

являющиеся

малоимущи

ми и

признанные

установленн

ом порядке

нуждающим

ися в

улучшении

жилищных

условий

Объект

Жилое помещение,

входящее в состав

государственного,

муниципального

или частного

жилищного фонда

Жилое помещение,

входящее в состав

государственного,

муниципального

или частного

жилищного фонда

Жилое

помещение,

входящее в состав

государственного,

муниципального

или частного

жилищного фонда

Жилое

помещение,

входящее в

состав

государстве

нного или

муниципаль

ного

жилищного

фонда

Срок

Срочный,

устанавливается по

соглашению сторон

Максимальный

срок 5 (пять) лет

Срочный

от 1 (одного) года

до 10 (десяти) лет

Бессрочный

Цена

Устанавливается по

соглашению сторон

Устанавливается по

соглашению сторон

Плата за наем +

плата за

коммунальные

услуги

Плата за

наем

устанавлива

ется с

учетом

льгот

отдельным

категориям

граждан +

расходы на

текущий

ремонт +

плата за

коммунальн

ые услуги

Размер

предоставления

жилого

помещения

Устанавливается по

соглашению сторон

Устанавливается по

соглашению сторон

По норме

предоставления

По норме

предоставле

ния

Приватизация

Не

предусматривается

Не

предусматривается

Не

предусматриваетс

Допускается

Заключение

На законодательном уровне понятие «жилище» раскрывается в Уголовно-

процессуальном кодексе РФ, согласно которому под жилищем понимается

индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми

помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности,

входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного

проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный

фонд, но используемое для временного проживания

. Схожую терминологию

при характеристике понятия «жилище» используют энциклопедические

юридические словари

Отличным образом характеризуется понятие «жилище» в подзаконных

актах: к жилищам относятся здания, предназначенные для невременного

проживания

Сформулированные подходы позволяют выделить следующие

основополагающие принципы правового регулирования вопросов, связанных с

удовлетворением потребности в жилище:

1. Направленность на удовлетворение потребности человека в безопасном

существовании.

2. Неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ, ст.

139 Уголовного кодекса РФ (далее - УК РФ))

3. Недопустимость произвольного лишения жилища.

4. Самоопределение субъектом общественных отношений места

нахождения (жительства).

5. Оборотоспособность.

Таким образом, следует заключить, что понятие «жилище» является

собирательным (родовым) по отношению к термину «жилое помещение», в связи

Статья 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации от 18 декабря 2001 г. N 174-ФЗ (в ред. от

30.12.2015) // Собрание законодательства РФ. 24.12.2001. N 52 (ч. I). Ст. 4921.

Барихин А.Б. Большая юридическая энциклопедия. Серия "Профессиональные справочники и энциклопедии".

М.: Книжный мир, 2010. С. 242.

ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26

декабря 1994 г. N 359) (дата введения 01.01.1996) (в ред. от 14.04.1998). М.: ИПК "Издательство стандартов",

1995.

Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (в ред. от 30.12.2019) // Собрание

законодательства РФ. 17.06.1996. N 25. Ст. 2954.

с чем справедливо отметить, что каждое жилое помещение может выполнять

функции жилища, однако не каждое жилище является жилым помещением с

точки зрения закона.

1) понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются

тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что

означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской

Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является

жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;

2) жилое помещение - это индивидуально-определенный изолированный

(обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям

закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям) и

пригодный для постоянного проживания человека;

3) жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает

своими уникальными отличительными признаками, выделение которых

предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди

прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид,

адрес, кадастровый номер, площадь.

Возникновение договорного обязательства сопряжено прежде всего с

наличием активного поведения со стороны субъектов гражданского оборота.

Указанная активность возникает, поскольку у субъекта появляется стойкая

потребность (интерес) в имущественном благе - жилье. Таким образом, покуда

лицом движет указанный интерес, существует поле для возникновения

обязательственных отношений. При этом лицо может быть заинтересованным в

возникновении обязательственных отношений, направленных на

удовлетворение потребностей в жилье, несмотря на отсутствие фактического

объекта недвижимости. В связи с чем анализируемые обязательственные

отношения могут возникать:

1) в отношении жилья, уже существующего, т.е. построенного и

пригодного для постоянного проживания;

2) в отношении жилья, которое будет построено или введено в

эксплуатацию в будущем.

Правомерность выделения второго вида подтверждается в т.ч. положением,

закрепленным в п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому допускается заключение

договора купли-продажи в отношении имущества, которое будет построено или

приобретено продавцом в будущем.

Еще одним интересным фактором, связанным с моментом возникновения

обязательственных отношений, являются случаи, когда договор, направленный

на удовлетворение потребностей в жилье, подлежит государственной

регистрации.

До недавнего времени преимущественное количество договоров, где

объектом выступает объект недвижимости, признавались заключенными с

момента их государственной регистрации. Указанное правило было

ликвидировано в связи с изданием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N

302-ФЗ

, который закрепил положение, согласно которому правило о

государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом,

существовавшее в отношении договора купли-продажи, договора дарения,

договора ренты, не подлежит применению.

Между тем в ГК РФ сохранилось правило о государственной регистрации

договоров аренды, в т.ч. аренды жилых помещений. Указанный вывод можно

сделать на основании толкования п. 2 ст. 671 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Следовательно, можно сделать вывод, что момент возникновения обоюдных

прав и обязанностей у субъектов договора аренды, заключенного сроком более

чем на один год и где объектом выступает жилое помещение, обусловлен не

только достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, но

и фактом государственной регистрации такового. Между тем в

правоприменительной практике Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в

превентивных целях случаев злоупотребления правом выразил иной подход и

указал, что «...договор аренды, подлежащий обязательной государственной

регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и

обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2,

3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.

31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.

государственной регистрации...»

. В связи с чем на законодательном уровне была

сделана попытка имплементации выработанного на практике подхода, которая

была реализована посредством дополнения ст. 433 ГК РФ п. 3 в следующей

редакции: «...договор, подлежащий государственной регистрации, считается для

третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено

законом»

Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения,

основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в

жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем

существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной

регистрации, несмотря на существующие указания по тексту ГК РФ.

Аналогичный вывод следует из п. 3 ст. 453 ГК РФ, согласно которому в

случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор

считается измененным или прекращенным с момента вступления в законную

силу решения суда об изменении или о расторжении соответствующего

договора. При этом независимо от того, был ли ранее зарегистрирован в

государственном реестре договор, на основании которого возникли

обязательственные отношения, моментом их изменения или прекращения будет

вступление соответствующего судебного акта в силу, а не момент внесения

соответствующей записи в реестр. Схожая позиция следует из судебной

практики: «...как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г.

N 73, если в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения

или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст. 26 Закона о

государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе

обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -

ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о

Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных

вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" //

Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.

Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса

Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 09.03.2015. N 10. Ст. 1412.

100

договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился...»

Применительно к внесудебному порядку моментом изменения или

прекращения соответствующих обязательственных отношений, как правило,

является дата получения контрагентом уведомления об изменении или

расторжении договора, если иное прямо не указано в уведомлении или договоре.

Правомерность такого подхода

к определению момента изменения или

прекращения обязательственных отношений во внесудебном порядке

продиктована п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые

сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые

последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с

момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

При этом указанная позиция распространяется также на случаи, когда договор

был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку сама по себе

регистрация, как указывалось ранее, выполняет лишь огласительную функцию.

Подтверждение указанной позиции можно найти в судебной практике: «...если

договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его

исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем

порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о

внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства

уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст.

165.1 ГК РФ)...»

Таким образом, характеристика процесса возникновения, изменения и

прекращения обязательственных отношений по отдельным видам договорных

обязательств будет осуществляться в т.ч. путем выделения и характеристики

соответствующих стадий его развития.

Отметим, что обязательственные отношения между продавцом и

покупателем возникают с момента достижения ими соглашения по всем

существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Именно с

данного момента указанный договор считается заключенным, а

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2013 г. по делу N А03-18457/2012 // Справочно-

правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

Белов В.А. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат //

Юрист компании. 2014. N 2. С. 30 - 36.

101

обязательственная связь возникшей. Между тем на протяжении длительного

периода времени существовала иная позиция применительно к моменту

возникновения обязательственной связи из договора купли-продажи жилого

помещения: «...договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого

дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, при купле-продаже

жилого помещения регистрируется договор о данной сделке и переход права

собственности по нему к покупателю...»

. Однако представляется, что такой

подход является неправомерным, поскольку переносит функцию регистрации с

правоподтверждающей в правоустановительную. Полагаем, что в настоящее

время вопрос относительно момента возникновения обязательственных

отношений из договора купли-продажи жилого помещения однозначно решен в

пользу момента заключения договора, т.е. достижения сторонами соглашения по

всем его существенным условиям, поскольку с 1 марта 2013 г. правило

государственной регистрации анализируемого вида договора упразднилось

, что

позволяет сделать вывод, что в настоящее время регистрируется только переход

права собственности на жилое помещение (ст. 8.1 ГК РФ).

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2,

3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ.

31.12.2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 05АП-223/2013 по делу N

А51-21551/2012 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания

"КонсультантПлюс".

102

Список использованных источников и литературы

1. Нормативные правовые акты

2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание

законодательства РФ. 08.01.2001. N 2. Ст. 163.

3. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием

12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г.

N 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2019) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N

32. Ст. 3301.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002

N 138-ФЗ (ред. от 02.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46.

ст. 45321

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ

(в ред. от 28.11.2019) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст.

14.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000

г. N 117-ФЗ (в ред. от 28.01.2020) // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000.

N 32. Ст. 3340.

7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (в

ред. от 30.12.2019) // Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. N 25. Ст. 2954.

8. Федеральный закон от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ (в ред. от 14.12.2015) "О

минимальном размере оплаты труда" // Собрание законодательства РФ. 2000. N

26. Ст. 2729.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с

изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Собрание законодательства РФ.

28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с

изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Собрание законодательства РФ.

28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

103

11. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013)