84
В современных условиях проживание в многоквартирных домах не
мыслится возможным без услуг, предоставляемых коммунальными службами -
поставщиками коммунальных услуг. К таким услугам относится деятельность
исполнителя коммунальных услуг и плата за холодную воду, горячую воду,
электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое
топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод,
обращение с твердыми коммунальными отходами.
Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «...суд
первой инстанции, руководствуясь Правилами предоставления коммунальных
услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая
2006 г. N 307 (действовавшими до 1 сентября 2012 г.), Правилами
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными
Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, СанПиН 2.14.2496-09
«Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего
водоснабжения», утвержденными Постановлением Главного государственного
санитарного врача РФ от 7 апреля 2009 г. N 20, ст. 15 Закона РФ «О защите прав
потребителей», ст. 151, 1101 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о
взыскании с ЗАО «СААЗ АМО ЗИЛ» в пользу истицы компенсации морального
вреда, поскольку указанный ответчик является наймодателем жилого
помещения по договору коммерческого найма, в обязанности которого входит
обеспечение коммунальными услугами, в т.ч. горячим водоснабжением, в связи
с чем ответственность перед истцами за предоставление коммунальных услуг
надлежащего качества несет именно ЗАО «СААЗ АМО ЗИЛ»...»
1
.
Между тем нельзя не отметить, что указанная обязанность не совсем
корректно выражена в связи со следующим: собственник жилого помещения в
многоквартирном доме не может предоставлять необходимые коммунальные
услуги. Указанные действия выполняются, как правило, соответствующими
поставщиками коммунальных услуг, в том время как собственник жилого
помещения - наймодатель может только требовать предоставления
1
Апелляционное определение Смоленского областного суда от 29 апреля 2014 г. по делу N 33-1687/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
85
коммунальных услуг последними. Пожалуй, единственным исключением из
данного правила является случай, когда объектом договора коммерческого
найма выступает жилой дом. Таким образом, под указанной обязанностью
необходимо понимать необходимость совершения наймодателем действий по
заключению соответствующих договоров с поставщиками коммунальных услуг,
т.е. действий, имеющих организационную правовую природу.
3. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества
многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении.
Наймодатель, являющийся, как правило, собственником жилого
помещения, предоставляемого нанимателю, обязан на императивных началах
осуществлять ремонт и поддержание устройств, предназначенных для оказания
коммунальных услуг, в надлежащем состоянии. Как представляется,
закрепление данной обязанности именно за наймодателем продиктовано тем, что
на последнего возлагаются фундаментальные обязанности. При этом под
фундаментальными обязанностями в упомянутом контексте стоит понимать
такие обязанности, которые обеспечивают непосредственную возможность
удовлетворения потребности в жилье: изолированность (наличие стен),
обеспеченность коммунальными услугами т.п.
4. Предложить нанимателю заключить новый договор для реализации им
преимущественного права или заявить отказ от заключения договора на новый
срок.
Указанная обязанность носит императивный характер и призвана
обеспечить и защитить интересы нанимателя как лица, нуждающегося в жилом
помещении, чтобы последний мог осуществлять прогностическую деятельность
относительно места своего проживания, т.е. удовлетворения потребности в
жилье. Для исполнения указанной обязанности наймодатель должен не позднее
чем за три месяца до срока истечения договора коммерческого найма совершить
одно из следующих действий:
- отправить оферту с предложением о заключении договора на новый
срок;
- отправить отказ от заключения договора на новый срок в связи с
86
прекращением деятельности по предоставлению жилого помещения (объекта
договора) на условиях коммерческого найма.
При этом в случае, если наймодатель не выполнит указанную обязанность
в одной из указанных форм, указанная гарантия прав нанимателя может быть
реализована на основании «пассивной» нормы, предусматривающей правило об
автоматической пролонгации договора коммерческого найма в случае, если
стороны конклюдентными действиями подтвердят существование между ними
договорных отношений (предложение второе п. 2 ст. 684 ГК РФ). Аналогичный
вывод следует из судебной практики: «...учитывая положения ст. 684
Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора найма от 10
декабря 2009 г., содержащие аналогичные ст. 684 Гражданского кодекса
Российской Федерации условия, а также учитывая, что ЗАО «УНИСТО» не
представлено доказательств принятия в установленном порядке решения не
сдавать в течение одного года жилое помещение внаем и отказа ЗАО «УНИСТО»
от продления договора найма от 10 декабря 2009 г. на новый срок в связи с таким
решением, принимая во внимание обстоятельства приобретения ЗАО
«УНИСТО» прав собственности на спорную квартиру, обстоятельства ее
предоставления семье истца, гарантию стабильности жилищных прав,
закрепленную в Конституции Российской Федерации, необходимость
соблюдения баланса интересов сторон и сохранения социальных гарантий
граждан, в данном случае истцов, которые с 1992 г. проживают в спорном жилом
помещении, иного жилья не имеют, на учете нуждающихся в улучшении
жилищных условий не состоят, суд пришел к выводу о том, что
преимущественное право Б.Л. на заключение договора найма на условиях,
указанных в договоре от 10 декабря 2009 г., основано на законе (ст. 684
Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем отказ ЗАО
«УНИСТО» в заключении договора найма на новый срок признан судом
неправомерным, а договор - заключенным на тех же условиях и на тот же
срок...»
1
.
Императивные обязанности нанимателя и права наймодателя:
1
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 июня 2016 г. N 33-11555/2016 по
делу N 2-1842/2016 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
87
1. Использовать жилое помещение в соответствии с условиями договора
коммерческого найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения как договорная
конструкция призван создать легитимные правовые основания для пользования
жилым помещением физическим лицом, не являющимся его собственником, а
поскольку основная функция жилого помещения сводится к возможности
удовлетворения потребности в жилье, одной из императивных обязанностей
нанимателя является не использовать жилое помещение для иных целей, кроме
как проживания в нем. Указанный вывод следует из прочтения ст. 678 ГК РФ.
При этом сам по себе факт неиспользования жилого помещения (объекта
договора коммерческого найма) не будет свидетельствовать о том, что договор
исполняется ненадлежащим образом со стороны нанимателя, а вот его
использование для иных целей (например, организации офиса, производства,
салона красоты и т.п.) будет являться следствием нарушения нанимателем
существенных условий заключенного им договора коммерческого найма жилого
помещения. В некоторой степени указанное правило следует из следующего
судебного дела: «...различие между договором найма жилого помещения и
договором аренды жилого помещения следует из того, что граждане могут
использовать жилье для проживания в соответствии с договором коммерческого
найма; юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору
аренды только для проживания граждан...»
1
. При этом полагаем, что норма,
закрепленная в ст. 678 ГК РФ, является специальной по отношению к
положению, указанному в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, которая допускает использование
жилого помещения для целей осуществления профессиональной деятельности
2
.
2. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в
надлежащем состоянии.
Указанная обязанность возлагается именно на нанимателя и носит
императивный характер, поскольку фактическим владельцем, т.е. лицом,
которое непосредственно осуществляет взаимодействие с жилым помещением,
1
Апелляционное определение Омского областного суда от 25 июня 2014 г. по делу N 33-3610/2014 //
Справочно-правовая система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
В некоторой степени на указанные разночтения норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ, указывается в учебнике
"Гражданское право" под редакцией О.Н. Садикова. См.: Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С.
Гетман, О.В. Гутников и др.; Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2007. Т. 2. С. 142 - 149.
88
является именно наниматель. В связи с чем корреспондирующим по отношению
к приведенной обязанности является право наймодателя понуждать нанимателя
обеспечивать соответствующие условия, а также возможность взыскания
причиненного ущерба с нанимателя в случае ненадлежащего исполнения
указанной обязанности. При этом в отличие от предыдущей обязанности факт
проживания в жилом помещении не имеет значения, поскольку с момента
подписания акта приема-передачи фактическим владельцем жилого помещения
становится наниматель, в связи с чем обязанность по обеспечению сохранности
и поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии должна
выполняться нанимателем до момента расторжения договора коммерческого
найма независимо от факта проживания в жилом помещении.
Важно обратить внимание, что указанная обязанность не только
предоставляет право наймодателю требовать от нанимателя выполнения
соответствующих активных действий по обеспечению сохранности и
поддержания в надлежащем состоянии объекта договора коммерческого найма,
но и закрепляет за ним право предъявления регрессных требований по
возмещению причиненных расходов по компенсации убытков третьим лицам в
связи с ненадлежащим использованием жилого помещения. Сказанное
подтверждается судебной практикой. Так, в одном из дел истцы (собственники
квартиры) просили взыскать денежные средства с ответчика (нанимателя) в
порядке регресса в счет компенсации понесенных убытков в связи с
произошедшим пожаром. Суд удовлетворил заявленные требования истцов,
указав следующее: «...поскольку пожар в квартире N 28, принадлежащей А.,
произошел в период действия вышеуказанного договора найма жилого
помещения... разрешая настоящий спор и установив, что на момент
возникновения пожара бремя владения и содержания квартиры N 28 несла И.И.,
которая в свою очередь не отрицает данные обстоятельства, суд пришел к
правильному выводу о наличии правовых оснований по возмещению И.Э.
причиненного истцам убытков... судебная коллегия находит правильным вывод
суда первой инстанции о том, что убытки истцов явились следствием
ненадлежащего исполнения обязанностей нанимателя жилого помещения по
содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии и ответственность по
89
их возмещению лежит на ответчике...»
1
.
3. Своевременно вносить плату за жилое помещение.
Плата за наем жилого помещения является одним из элементов, благодаря
которому создаются условия для реализации принципа эквивалентности
встречного предоставления между сторонами договора коммерческого найма
жилого помещения. В связи с чем указанная обязанность нанимателя также
относится к числу императивных, неисполнение которой может являться
предпосылкой для реализации наймодателем своего права по выдвижению
требования о взыскании денежных средств с нанимателя в счет погашений
задолженности по уплате платы за наем жилого помещения.
Диспозитивные права и обязанности сторон.
Гражданское законодательство дает довольно большую вариативность
поведения во взаимоотношениях между наймодателем и нанимателем в рамках
договора коммерческого найма жилого помещения. В частности, при
достижении соответствующего соглашения стороны могут перераспределить
бремя исполнения или порядок выполнения отдельных обязанностей, среди
которых:
- выполнение текущего ремонта жилого помещения;
- несение расходов по проведению капитального ремонта жилого
помещения;
- совершение действий по перепланировке или переустройству жилого
помещения;
- изменение размера платы за наем в одностороннем порядке;
- порядок внесения нанимателем платы за наем;
- порядок изменения и/или расторжения договора в одностороннем
порядке и т.п.
Стадии договора коммерческого найма жилого помещения
Динамика развития отношения, возникающего из договора
1
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу N 11-8694/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
90
коммерческого найма жилого помещения, имеет схожую природу с
отношениями, возникающими из договора аренды, где сложное комплексное
правоотношение, связанное с наймом жилого помещения, развивается по кругу,
а именно обусловлено следующими действиями его участников:
1) передачей жилого помещения за плату;
2) платным использованием жилого помещения;
3) возвращением жилого помещения назад наймодателю.
Особенности расторжения договора коммерческого найма жилого
помещения
Прекращение обязательственных отношений, возникающих из договора
коммерческого найма жилого помещения, может осуществляться по одному из
следующих оснований:
1) истечение срока действия договора;
2) расторжение договора по соглашению сторон;
3) расторжение договора по инициативе одного из контрагентов по
сделке.
Истечение срока действия договора является также основанием для
прекращения договорных отношений, а следовательно, для признания
соответствующего договора расторгнутым. Как указывалось ранее,
максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения
составляет пять лет. Это означает, что при отсутствии соответствующих
мероприятий со стороны наймодателя и нанимателя по реализации
преимущественного права последнего на пролонгацию срока действий договора
коммерческого найма жилого помещения анализируемые договорные
отношения будут считаться прекращенными по истечении соответствующего
срока.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по
соглашению сторон может осуществляться как путем подписания
соответствующего соглашения и акта приема-передачи помещения,
свидетельствующего о его возвращении наймодателю, так и путем совершения
соответствующих конклюдентных действий, т.е. возвращения ключей
наймодателю от объекта найма и т.д. Аналогичный вывод следует из судебной
91
практики: «...суд первой инстанции исходил из того, что ответчики выехали из
квартиры истца 4 ноября 2013 г., ключи от квартиры передали истцу, в полном
объеме рассчитались по договору найма за период фактического проживания в
квартире, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не
имеется. Отсутствие акта приема-передачи квартиры не является основанием
считать договор найма от 8 марта 2013 г. действующим с 4 марта 2013 г. по 10
марта 2014 г...»
1
.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по
инициативе нанимателя может быть осуществлено в любой момент при условии
соблюдения двух условий:
- наличие согласия других граждан, постоянно проживающих с
нанимателем;
- наличие уведомления наймодателя о расторжении договора не менее
чем за три месяца до указанной даты.
Особенность расторжения договора коммерческого найма жилого
помещения по инициативе нанимателя заключается в следующем: во-первых,
расторжение договора происходит во внесудебном порядке, во-вторых,
основание (мотив нанимателя) для расторжения договора не имеет значения,
следовательно, допускается немотивированный отказ от исполнения договора.
Аналогичный вывод следует из судебной практики: «...в соответствии с п. 1 ст.
687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан,
постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с
письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма закона,
в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения
обязательств недопустим (ст. 310 ГК РФ), предоставляет нанимателю право в
любой момент отказаться от договора найма жилого помещения. Для этого ему
не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить
наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. В случае если
наниматель прекращает договор найма без предупреждения наймодателя,
последний вправе требовать внесения платы за пользование помещением за три
1
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 7 апреля 2015 г. по делу N 11-4101/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
92
месяца...»
1
.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по
инициативе наймодателя имеет куда более сложную как материально-правовую,
так и процессуальную природу. Во-первых, если иное не предусмотрено
соглашением сторон, такое расторжение возможно исключительно в судебном
порядке.
В-вторых, с точки зрения материально-правового аспекта основанием для
его расторжения по инициативе наймодателя могу являться только виновное
поведение нанимателя, а именно:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение:
за шесть месяцев, в случае если договор заключен на срок более одного
года;
за два месяца, в случае если договор заключен на срок менее одного года;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает;
- использование нанимателем жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и интересов соседей.
И, наконец, в-третьих, с точки зрения процессуального аспекта
особенность расторжения договора коммерческого найма заключается в том,
что, несмотря на установленный факт нарушения условий договора, судом
может быть предоставлена отсрочка в расторжении договора, которая
происходит в два этапа:
отсрочка N 1 - на срок не более года - для устранения нарушений,
послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма
жилого помещения;
отсрочка N 2 - на срок не более года - для исполнения решения суда о
расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
Таким образом, инициативное расторжение договора коммерческого
найма жилого помещения со стороны наймодателя имеет свои особенности,
которые в т.ч. заключается в том, что, несмотря на существующие нарушения
1
Постановление Президиума Московского областного суда от 23 мая 2012 г. N 192 по делу N 44г-76/12 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
93
договорных отношений со стороны нанимателя, обязательственные отношения
могут продолжить существовать между сторонами указанного договора еще на
протяжении нескольких лет с момента обращения в суд о расторжении договора.
Схожий вывод следует из следующего судебного дела: «...несмотря на то что
ответчиками не вносилась плата за наем жилого помещения в течение более чем
шести месяцев, что является основанием для расторжения договора найма
жилого помещения, суд отказал в удовлетворении иска в части, реализовав
предоставленное ему право предоставить нанимателям срок для устранения
вышеназванного нарушения, учитывая при этом трудное материальное
положение ответчиков. Судебная коллегия учитывает размер образовавшейся
задолженности, а также то, что в спорном жилом помещении зарегистрирован
несовершеннолетний ребенок, и полагает необходимым в иске отказать,
предоставив ответчикам срок для устранения вышеназванного нарушения...»
1
.
Между тем нельзя не отметить, что применение указанных отсрочек
является правом суда, а не обязанностью и ставится в прямую зависимость от
поведения нанимателя. Так, в одном из дел суд отказал в предоставлении
отсрочки в связи с несовершением нанимателем каких-либо действий,
направленных на устранение нарушений: «...учитывая, что истец повторно
обратился с иском о расторжении договора найма жилого помещения и
выселении нанимателя, доказательства, подтверждающие факт того, что
ответчиком С.Т. предпринимались действия по устранению допущенных
нарушений, в материалы дела не представлены, напротив, С.Е. пояснил, что ни
одного платежа в счет погашения ранее возникшей задолженности,
предъявленной к взысканию в настоящему деле, ими не внесено, уважительных
причин невнесения платы ответчиками также не указано, суд правомерно
удовлетворил иск о расторжении договора...»
2
.
Подводя итог, необходимо отметить, что установление исчерпывающего
перечня оснований для расторжения договора социального найма по инициативе
наймодателя и потестативная природа условий для инициации указанного
1
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 6 ноября 2014 г. по делу N 33-14497/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 октября 2016 г. по делу N 33-17887/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс"