74
уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной
платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут
быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма
жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно
договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям гл. 34
Гражданского кодекса РФ «Аренда». Договор аренды жилого помещения
заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один
год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной
регистрации (ст. 609 ГК РФ). В указанных обстоятельствах вывод суда первой
инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого
помещения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации,
правомерен. Учитывая, что регистрирующий орган не доказал наличия в
действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в
субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции
обоснованно в соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации признал оспариваемое решение о
приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об
отказе в государственной регистрации договора аренды помещения N 3 (с
правом последующего выкупа) от 18 марта 2014 г. незаконными...»
1
.
Пожалуй, единственным исключением из данного правила являются
договоры, заключенные в период с 1 по 3 марта 2013 г. включительно. Данное
обстоятельство обусловлено тем, что в указанный период времени
отечественным законодателем была предпринята попытка отмены обязанности
по государственной регистрации договора аренды в целом, которая в итоге
завершилась неудачей
2
.
Учитывая особенную динамику развития арендных правоотношений, а
также их длящийся характер, одной из особенностей изменения условий
договора аренды жилого помещения является пересмотр размера арендных
1
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. N Ф10-762/2015 по делу N А35-
4341/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс"
2
Федеральный закон от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ (с изм. от 30.12.2015) "О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений
законодательных актов Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2013. N 9. Ст. 873.
75
платежей. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ кратность количества изменений размера
арендной платы ограничивается одним разом в год, при этом указанное может
быть изменено в случае достижения сторонами договора аренды
соответствующего соглашения
1
. Однако указанное правило не распространяется
на случаи, когда в тексте договора аренды содержится условие о праве
арендодателя в одностороннем порядке пересматривать величину своего
вознаграждения. Другой примечательный момент порядка изменения условий
договора аренды, устанавливающего размер арендной платы, обусловлен
возможностью привязки указанной величины к курсу иностранной валюты, а
также колебаниями в мировой и отечественной экономике. В связи с чем
стороны нередко пытаются осуществить пересмотр ставок по арендным
платежам в случае, если курсовая разница существенно превысила ожидаемые
знания. В данной связи нельзя не отметить исследование Р.С. Бевзенко, который,
обобщая судебную практику по анализируемому вопросу, приходит к выводу,
что само по себе ухудшение экономической ситуации в стране составляет
нормальный предпринимательский риск участников оборота; основанием же для
изменения или расторжения договора (по правилам ст. 451 ГК РФ) могут
служить только такие экономические процессы, которые приводят к системному,
структурному коллапсу экономики
2
.
Между тем понятие «коллапс экономики» является весьма оценочным, в
связи с чем представляется весьма примечательным разграничение, проводимое
Е.А. Сухановым при определении допустимо возможных предвидений в
колебании курса: «...к примеру, заключая договор в 1994 г., стороны,
действующие разумно, не могли не предвидеть инфляцию. Однако необходимо
признать, что при заключении договора они разумно исходили из того, что такое
событие, как обвальный курс рубля, имевший место в печально известный
«черный вторник» (11 октября 1994 г.), не наступит. Подобным образом могут
оцениваться и иные чрезвычайные изменения условий имущественного оборота,
1
Пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" //
Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
2
Бевзенко Р.С. Некоторые вопросы судебной практики применения положений главы 29 Гражданского кодекса
Российской Федерации об изменении и расторжении договора // Вестник гражданского права. 2010. N 2. С. 139
- 173.
76
например кратковременное многократное увеличение ставки рефинансирования
(с 40 с 150% годовых), как это имело место при объявлении дефолта в 1998 г.»
1
.
Таким образом, ученый указывает, что инфляционные процессы, которые не
могут не присутствовать в обыденной жизни участников оборота, не являются
основанием для расторжения договора, в то время как многократное ослабление
курса национальной валюты, а также ряд иных опосредующих факторов,
которые стороны разумно не могли предвидеть при выстраивании договорных
отношений, могут являться основанием для расторжения договора.
Однако преимущественное количество рассмотренных судебных дел
свидетельствует о том, что судейское сообщество не считает возможным
осуществить пересмотр размера арендной платы по причинам, связанным с
существенным изменением в курсовой разнице между отечественными и
иностранными валютами. Между тем судебной практике известны примеры,
занимающие противоположную позицию относительно указанного вопроса. Так,
в одном из дел суд указал следующее: «...арендная плата является формой
оплаты собственнику права пользования переданным в аренду имуществом.
Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок,
уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.
Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и
значительное ее понижение, может повлечь за собой значительный размер
неосновательного обогащения/сбережения в виде арендной платы. Из
представленных экспертных заключений и других материалов дела следует, что
арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование
аналогичным имуществом. На основании изложенного в целях соблюдения
баланса имущественных интересов сторон по договору, не внося изменений в
размер арендной платы, суд считает возможным установить минимальный и
максимальный эквивалент валюты путем внесения изменения в договор аренды
нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул.
Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25 августа 2009 г. N АБ/ЭП/ВК-2009д,
заключенный между ПАО «Вымпел-Коммуникации» и ПАО «Тизприбор»,
1
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 2: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е.
изд., стереотип. М.: Статут, 2013. С. 170.
77
дополнением абз. 2 п. 5.6 договора следующим содержанием: «В случае если на
дату платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит
менее 30 (тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться
по курсу 30 (тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к
доллару США, установленный ЦБ РФ на дату платежа, составит более 42 (сорока
двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42
(сорок два) рубля за доллар США...»
1
. Следовательно, вывод о том, что
изменение условия о размере арендной платы по договору аренды жилого
помещения по причине существенных колебаний в курсовых значениях
отечественной и иностранной валюты является допустимым.
Прекращение обязательственных отношений, возникающих из договора
аренды, может осуществляться по одному из следующих оснований
2
:
1) истечение срока действия договора;
2) расторжение договора по соглашению сторон;
3) расторжение договора по инициативе одного из контрагентов по
сделке.
Учитывая, что договор аренды жилого помещения относится к категории
срочных, истечение срока действия указанного договора свидетельствует о том,
что жизненный цикл обязательства подошел к своей завершающей стадии,
направленной на восстановление положения, существовавшего ранее, т.е.
проявление признака возвратности.
Особенность процесса расторжения договора аренды по соглашению
сторон заключается в том, что на протяжении долгого времени в юридической
литературе и судебной практике существовали споры относительно того, какой
момент - заключение соглашения о расторжении договора или его регистрация в
уполномоченном органе в случае, если договор аренды подлежал
государственной регистрации, - необходимо считать отправной точкой,
свидетельствующей о прекращении обязательственной связи. Между тем,
учитывая разъяснения, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ
1
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 февраля 2016 г. по делу N А40-83845/15-54-532 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Валерий Александрович
Белов. Москва, 2016. С. 125 - 150.
78
относительно момента возникновения обязательственной связи между
сторонами договора аренды, подлежащего государственной регистрации,
необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения будет
считаться расторгнутым с момента достижения его сторонами указанного
соглашения даже в том случае, если указанное соглашение также подлежит
государственной регистрации, поскольку данный процесс выполняет лишь
огласительную функцию, а не правоустанавливающую. Аналогичный вывод
следует как из юридической литературы
1
, так и из судебной практики. Так, в
одном деле суд указал, что соглашение о расторжении договора аренды не было
зарегистрировано. Несмотря на это суд признал, что договор аренды прекратился
с даты, указанной в этом соглашении. А поскольку арендатор уже после
подписания соглашения о расторжении (и, соответственно, после прекращения
действия договора аренды) заключил договор субаренды, этот договор
субаренды был признан недействительным
2
.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие.
Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается
соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение, относящееся к коммерческому
жилищному фонду, на условиях временного возвратного платного
использования в целях проживания в нем.
Признаки.
Консенсуальный, двусторонне обязывающий (синаллагматический),
срочный, возвратный, обусловлен наличием встречного имущественного
предоставления.
Элементы.
1. Субъекты.
Субъектами договора коммерческого найма жилого помещения
1
Белов В.А. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат //
Юрист компании. 2014. N 2. С. 30 - 36.
2
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу N А03-17723/2012 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
79
являются:
наймодатель - любые физические и юридические лица, а также органы
публично-правовых образований, обладающие:
- полной правосубъектностью;
- правом собственности или иным правом на передачу жилого помещения
(объекта договора) другому лицу для целей проживания в нем.
При этом необходимо обратить внимание, что деятельность,
направленная на передачу в коммерческий наем жилого помещения, относится к
виду предпринимательской деятельности, поскольку преследует в качестве
основной своей цели извлечение прибыли. Следовательно, можно сделать вывод,
что наймодателем по договору коммерческого найма выступает субъект
предпринимательской деятельности;
наниматель - это физическое лицо или множественность физических лиц,
которые при вступлении в обязательственные отношения, возникающие из
договора коммерческого найма, приобретают право пользования жилым
помещением в целях постоянного проживания в нем. При этом согласно
императивной норме, содержащейся в п. 1 ст. 677 ГК РФ, юридическое лицо не
может быть субъектом договора найма.
2. Предмет.
Под предметом договора коммерческого найма жилого помещения
понимается совокупность следующих элементов:
- юридических и фактических действий наймодателя и нанимателя,
связанных с передачей и приемкой объекта договора в пользование;
- объекта договора - жилого помещения, входящего в состав жилищного
фонда коммерческого использования, под которым понимается совокупность
жилых помещений, принадлежащих собственникам, предоставленных
гражданам на возмездных условиях во владение и пользование
1
.
3. Срок.
В отличие от договора аренды жилого помещения, в отношении договора
коммерческого найма жилого помещения на законодательном уровне
1
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2007 г. N 18АП-1399/2007 по
делу N А76-29040/06-58-1201/85 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] /
Компания "КонсультантПлюс".
80
установлены пресекательные сроки его действия. Согласно ст. 683 ГК РФ
максимальный срок действия договора коммерческого найма жилого помещения
составляет пять лет. Аналогичный вывод следует из судебной практики. Так, в
одном из дел суд указал: «...договор коммерческого найма имеет срочный
характер - заключается на срок не более пяти лет, при этом наймодатель не
лишен права отказать нанимателю в продлении такого договора...»
1
. Нельзя не
отметить, что установление максимального срока действия договора
коммерческого найма является весьма сомнительным законодательным
решением, в связи с чем имелись попытки оспаривания указанных правовых
норм, в т.ч. в практике Конституционного Суда РФ. Однако такого рода
инициативы оказались тщетными, поскольку, как указал Конституционный Суд
РФ, «...оспариваемые заявителем нормы Гражданского кодекса Российской
Федерации направлены на защиту как нанимателя, так и наймодателя жилого
помещения и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие
конституционные права и свободы заявителя...»
2
.
Установление указанного пресекательного срока вызывает не только
вопрос о правомерности запрещения субъектам гражданского оборота заключать
более продолжительные по сроку действия договоры, но и о судьбе такого рода
договора по истечении максимального срока, предусмотренного законом, в т.ч.
в контексте преимущественного права нанимателя на заключение нового
договора и автоматической пролонгации указанного вида соглашения,
предусмотренной абз. 2 ст. 684 ГК РФ. Таким образом, следует допустить, что
срок действия договора коммерческого найма жилого помещения в ряде случаев
может быть более пяти лет.
4. Цена.
Так же как и в договоре аренды, понятие цены в договоре коммерческого
найма жилого помещения раскрывается посредством указания размера
встречного имущественного предоставления, которое должен совершать
1
Апелляционное определение Самарского областного суда от 15 июля 2014 г. по делу N 33-6276 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Определение Конституционного Суда РФ от 25 января 2012 г. N 78-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению
жалобы гражданина Денисова Вадима Сергеевича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи
683 и статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Справочно-правовая система
"КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
81
наниматель в отношении наймодателя взамен на полученный от него в
пользование объект. Как правило, встречное имущественное предоставление
заключается в следующем:
- выплате на регулярной основе в пользу наймодателя платы за наем, т.е.
денежного вознаграждения;
- несении расходов по содержанию и проведению текущего ремонта
жилого помещения (если иное не предусмотрено соглашением сторон);
- компенсации расходов за употребленные коммунальные услуги (если
иное не предусмотрено соглашением сторон).
В отличие от договора аренды жилого помещения, где размер арендной
платы относится к числу существенных условий указанного вида соглашения,
правовое регулирование указанного вопроса в отношении платы за наем
осуществляется иным образом. Согласно ст. 682 ГК РФ величина платы за жилое
помещение устанавливается по соглашению сторон договора коммерческого
найма, при этом указанный размер не может превышать установленные законом
максимальные размеры
1
. Отсутствие в законе прямого указания на
незаключенность договора коммерческого найма в случае умолчания его
сторонами о размере платы за наем позволяет сделать вывод, что условие о
величине платы за наем не является существенным условием договора
коммерческого найма жилого помещения. Аналогичный вывод следует из
судебной практики: «...возражения ответчицы против исковых требований
свелись к тому, что соглашение сторон по существенному условию договора
найма жилого помещения (платы за наем) между сторонами не достигнуто.
Вместе с тем само по себе данное обстоятельство не свидетельствует об
отсутствии у ответчицы обязательства по внесению платы за жилье, поскольку
договор коммерческого найма является возмездным. Отсутствие в таком
1
Например, размер базовой ставки за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого
использования муниципального образования "город Оренбург" составляет 40 рублей за один кв. м. См.:
решение Оренбургского городского Совета от 18 сентября 2012 г. N 500 (в ред. от 18.11.2014) "Об утверждении
методик расчета размера платы за наем и аренду жилых помещений жилищного фонда коммерческого
использования муниципального образования "город Оренбург" (вместе с "Методикой расчета размера платы
за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования образования "город Оренбург",
предоставляемых гражданам по договорам найма", "Методикой расчета размера платы за аренду жилых
помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования "город Оренбург",
предоставляемых юридическим лицам, не осуществляющим коммерческую деятельность, приносящую доход
по договорам аренды") // Вечерний Оренбург. 2012. N 39а.
82
договоре соглашения о цене не свидетельствует о его безвозмездности, а в силу
требований п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет для
должника обязанность платить цену, которая при сравнимых обстоятельствах
обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Поэтому если суд
первой инстанции и согласился с доводами ответчицы, он должен был
удовлетворить требования истца из расчета средней рыночной стоимости платы
за наем...»
1
. Схожая позиция прослеживается в следующем деле: «...в
соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение
устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
Вместе с тем размер оплаты за жилое помещение не указан в гл. 35 ГК РФ в
качестве существенного условия договора найма жилого помещения. При
неуказании в договоре найма жилого помещения размера оплаты за наем
подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях,
когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена
исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по
цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные
товары, работы или услуги...»
2
.
5. Форма.
По общему правилу договор коммерческого найма жилого помещения
должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Между тем в случае,
если стороны не совершат фактических действий по подписанию
соответствующего документа, а незамедлительно приступят к исполнению, т.е.
осуществят передачу ключей от жилого помещения нанимателю, что позволит
ему пользоваться жилым помещением, нарушение нормы о необходимости
соблюдения письменной формы договора коммерческого найма не будет
свидетельствовать о незаключенности указанного вида соглашения.
Аналогичный вывод следует из судебной практики. Так, в одном из дел суд
указал: «...отсутствие письменного договора найма не влечет его
недействительности, поскольку законом не предусмотрено такое последствие
1
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-12222/2013 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Московского областного суда от 27 октября 2014 г. по делу N 33-23847 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
83
при несоблюдении письменной формы договора (п. 1, 2 ст. 162, ст. 674
Гражданского кодекса Российской Федерации)...»
1
.
Содержание договора коммерческого найма
Как было упомянуто несколько ранее, основное целевое назначение
жилого помещение сводится к созданию таких условий, при которых
фактический владелец, т.е. обладатель жилого помещения, способен
удовлетворить свою потребность в безопасном и комфортном существовании
(проживании). В связи с чем, принимая во внимание особенности наемных
правоотношений, где объектом выступает жилое помещение, а на стороне
нанимателя может выступать исключительно физическое лицо (за исключением
арендных правоотношений), характеристика прав и обязанностей субъектов
наемных правоотношений в целях избегания повторений будет осуществляться
по принципу взаимного дополнения, т.е. путем содержания перекрестных
взаимных отсылок к ранее изложенному материалу.
Императивные обязанности наймодателя и права нанимателя:
1. Передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для
проживания.
Аналогичным образом, как и в арендных правоотношениях, обязанность
по передаче жилого помещения нанимателю является императивной
обязанностью наймодателя, что обусловлено консенсуальной природой
договора коммерческого найма, следовательно, право требования исполнения
обязанности по передаче жилого помещения для целей пользования является
императивным правом нанимателя. Аналогичный вывод следует из судебной
практики: «...по смыслу положений ст. 606 и 671 ГК РФ как договор аренды, так
и договор найма жилого помещения являются консенсуальными, т.е. считаются
заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем
существенным условиям договора (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ)...»
2
.
2. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю оплаты
необходимых коммунальных услуг.
1
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 октября 2012 г. N 33-15353 // Справочно-правовая
система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 апреля 2014 г. N 33-6004/2014 по
делу N 2-4583/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".