14
необходимо выделить следующие основные признаки жилого помещения:
1. Объект недвижимости.
Как справедливо указывает С.П. Гришаев, принадлежность к
недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых
помещениях как разновидности недвижимого имущества не упоминается)
1
,
между тем, руководствуясь ст. 8.1, 130, 131 ГК РФ, указанный признак
характеризуется посредством наличия следующих элементов:
- прочная связь с землей;
- отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без
несоразмерного ущерба;
- регистрация в государственном кадастре недвижимости.
2. Изолированность и обособленность.
Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на
законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и
обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом:
под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под
изолированностью - возможность исключить доступ в помещение
собственников других помещений
2
. Схожая интерпретация усматривается у
правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает,
что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход)
из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется
гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим
же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире
(жилом доме)
3
.
3. Пригодность для постоянного проживания.
Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого
помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в
1
Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав // Справочно-правовая система
"КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Письмо Росреестра от 9 января 2014 г. N 14-исх/00072-ГЕ/14 "О направлении писем по вопросу, связанному с
изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире" // Справочно-правовая система
"КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3
Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 5 августа 2013 г. N 08-2508-КЛ "О рассмотрении обращения" // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
15
городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими
видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация,
отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее
водоснабжение или газовая колонка
1
.
4. Соответствие установленным санитарным, техническим и иным
требованиям законодательства.
Требования, которым должно соответствовать жилое помещение,
закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N
47
2
. В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие:
- отсутствие в основании и несущих конструкциях жилого дома
разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию
трещин, снижающих способность и ухудшающих эксплуатационные свойства
конструкций или жилого дома в целом;
- обеспеченность инженерными системами (электроосвещение,
хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и
вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
- наличие теплоизоляции, обеспечивающей в холодный период года
относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не
более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по
Цельсию;
- обеспеченность изоляции жилого дома от проникновения наружного
холодного воздуха, а также пароизоляции от диффузии водяного пара из
помещения, обеспечивающей отсутствие конденсации влаги на внутренних
поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и
препятствующей накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;
- наличие непосредственного естественного (природного) освещения в
комнатах и на кухне и т.п.
1
Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 (в ред. от 02.07.2014) "Об обеспечении права жителей города Москвы
на жилые помещения" (вместе с "Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные
жилые помещения в городе Москве", "Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья") //
Ведомости Московской городской Думы. 08.08.2006. N 7. Ст. 170.
2
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (в ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) "Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Собрание
законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702.
16
Виды жилых помещений.
Выделяются следующие виды жилых помещений как объектов
жилищных и гражданских правоотношений:
1) жилой дом, часть жилого дома, под которыми понимается
индивидуально-определенное здание или его часть, которое состоит из комнат,
а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании;
2) квартира, часть квартиры, под которыми понимается структурно
обособленное помещение или его часть в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната, под которой понимается часть жилого дома или квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или квартире.
Поскольку жилое помещение способно быть объектом как жилищных,
так и гражданских правоотношений, т.е. быть вещью, приобретение которой
является целью участников экономического оборота, указанное имущество
должно обладать индивидуализирующими признаками, чтобы субъекты
имущественных отношений могли договориться относительно конкретного
объекта сделки, в противном случае требование ст. 432 ГК РФ было бы
невыполнимым.
К индивидуализирующим признакам жилого помещения относятся:
- вид жилого помещения;
- адрес местонахождения;
- кадастровый номер;
- площадь.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех
частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
17
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением
балконов, лоджий, веранд и террас.
Именно после того, как стороны смогли индивидуализировать жилое
помещение посредством выявления указанных индивидуализирующих
признаков, можно говорить о том, что стороны приобрели возможность вступить
в договорные отношения, где объектом будет являться конкретное жилое
помещение. До указанного момента стороны фактически не обладают
способностью «договориться», поскольку жилое помещение не стало
индивидуализированным среди прочего имущества, существующего в реалиях
гражданского оборота.
Выводы:
1) понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются
тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что
означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской
Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является
жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;
2) жилое помещение - это индивидуально-определенный изолированный
(обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям
закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям) и
пригодный для постоянного проживания человека;
3) жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает
своими уникальными отличительными признаками, выделение которых
предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди
прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид,
адрес, кадастровый номер, площадь.
18
Глава 2. Общие положения о договорных обязательствах,
направленных на удовлетворение потребностей в жилье
2.1. Понятие и классификация договорных обязательств,
направленных на удовлетворение потребностей в жилье
Одно из первых в истории юриспруденции определений понятия
обязательства было закреплено в Дигестах Юстиниана, где указывалось, что
«сущность обязательства состоит не в том, чтобы сделать нашим какой-нибудь
предмет или какой-нибудь сервитут, а чтобы связать перед нами другого в том
отношении, чтобы он нам дал, сделал или предоставил»
1
.
Согласно указанному определению еще в те времена мыслители
юридической науки понимали, что именно обязательство способно породить
правоотношение, т.е. связать изначально совершенно чужих друг для друга
субъектов общества и создать между ними обязательственную связь.
Аналогичный вывод можно сделать при анализе определений,
выдвигаемых отечественными учеными, характеризующими понятие
обязательства. Русский ученый и правовед Д.И. Мейер указывал, что «...под
обязательством понимается такое юридическое отношение, в котором одному
лицу (кредитору, верителю - creditor, reus credendi) принадлежит право на
действие другого лица (должника, обязанного лица - debitor, reus debendi)...»
2
.
Впоследствии О.А. Красавчиков выделил отличительные признаки
обязательственного правоотношения, которые заключаются, по его мнению, в
следующем:
- определенность субъектного состава обязательства;
- динамичность обязательства;
- повелительность содержания обязательства, что означает возможность
кредитора требовать (повелевать) соответствующего поведения от должника;
- целенаправленность обязательства;
- конкретизированность содержания обязательства;
- санкционированность обязательства (данное отношение
1
Дигесты Юстиниана / Т. VI. Полут. 2; Пер. с лат.; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2005. С. 530.
2
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 8-е изд., испр. и доп., 1902. Ч. 2. М., 1997. С. 106.
19
санкционировано законом)
1
.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать предположение, что
основанием для возникновения правоотношения, под которым понимается связь
между определенными лицами, имеющими заинтересованность в перемещении
материальных благ. Отсюда следует, что обязательство, имеющее
направленность на удовлетворение потребностей в жилье, - это правоотношение
между конкретно-определенными лицами, целью одного из которого является
удовлетворение потребности в жилье.
Основная цель субъекта, который вступает в указанные
обязательственные отношения – удовлетворение интереса в жилье, так как
только наличие стимула, подвигает поведение человека перейти из пассивного в
активное состояние. По данному поводу примечательным образом
высказывается В.М. Серых: «Каждый участник обмена вступает в отношения
потому, что надеется приобрести нечто более значительное для него, нежели
отчужденная собственность. Аналогичным образом мотивирует свое решение
вступить в обмен и другой его участник. Поэтому обмен состоится при том
непременном условии, что участники обмена уверены в том, что в ходе подобной
акции они не только ничего не потеряют, но и нечто приобретут»
2
. Таким
образом, в случае если мотивация конкретного субъекта в обеспеченности
жильем превышает его интерес в сохранении денежных средств, создается поле
для потенциальной возможности возникновения обязательственного
правоотношения, направленного на удовлетворение потребности в жилье.
Преимущественное большинство обязательственных отношений,
направленных на удовлетворение потребностей в жилье, относятся к
разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их
возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более
сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и
обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных
отношений в т.ч. продиктовано ст. 307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту
закона прямо выделяется названная группа обязательств: «...к обязательствам,
1
Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. проф. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 411 - 414.
2
Серых В.М. Логические основания общей теории права. Т. 3. Современное правопонимание. М.: РАП, 2007. С.
113.
20
возникшим из договора (договорным обязательствам)...».
Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе
обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей
в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на
возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретно определенных
субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ
выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных
отношений, представляется допустимым разделить все договорные
обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на
видовые, которым свойственны свои отличительные черты:
1. Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье
и связанные с приобретением статуса собственника:
- договор купли-продажи жилого помещения;
- договор дарения жилого помещения;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье
и связанные с приобретением статуса нанимателя:
- договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;
- договор коммерческого найма жилого помещения;
- договор найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования;
- договор социального найма жилого помещения.
Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на
удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными
особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем
как социальную, так и юридическую.
Социальная функция названных видов обязательственных отношений
реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице.
Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко
расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с
нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из
предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора
21
соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого
результата, т.е. в удовлетворении потребности в жилье.
В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую
характеристику выделенным видам договоров, которые порождают
обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей
в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и
организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых
обязательств друг от друга.
2.2. Общая характеристика порядка возникновения, изменения и
прекращения договорных обязательственных отношений, связанных с
удовлетворением потребности в жилье
Возникновение, изменение и прекращение взаимных прав и обязанностей
у субъектов договорных обязательственных правоотношений обусловлено
заключением, изменением и расторжением соответствующего договора, в связи
с чем в необходимо дать общую характеристику указанным процессам с точки
зрения договорного права. Между тем нельзя не отметить справедливое
высказывание В.А. Хохлова: «...к сожалению, в законе отсутствует норма
(нормы), которая бы устанавливала соотношение категорий «прекращение
обязательства» и «прекращение договора». Однако следует учитывать, что само
по себе прекращение обязательства обычно не влечет прекращения договора, а
наступление даты прекращения договора как таковое не означает, что более не
будет обязательств, подчиняющихся условиям данного соглашения (здесь
нелишне вспомнить, что договор, строго говоря, - это «программа будущих
совместных действий»). Правда, в судебной практике имеются решения, в
которых признается, что прекращение основного правоотношения (часто оно
может оказаться и единственным в данном договоре) дает основания полагать,
что прекратил действие и договор в целом. Таким случаем, в частности, следует
признать прекращение обязательства по уплате суммы, взятой в кредит, т.к.
помимо этого обязательства кредитный договор обычно не порождает иных
22
правоотношений...»
1
.
По общему правилу изменение и прекращение обязательственных
правоотношений могут осуществляться одним из следующих способов:
1. По соглашению субъектов обязательственных отношений.
2. По инициативе одной из сторон обязательства.
3. Иных обстоятельств.
Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов
изменения или расторжения договора является заключение его субъектами
соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме,
что и само соглашение.
Под иными обстоятельствами, являющимися основанием для изменения
или прекращения договорных обязательств, стоит понимать такие события,
которые возникают независимо от воли субъектов относительного
правоотношения. К таким основаниям можно отнести существенное изменение
обстоятельств, из которых исходили стороны при вступлении в договорное
обязательство (ст. 451 ГК РФ).
Кроме того, к обстоятельствам, являющимся основанием для
прекращения договорных обязательств, возникающих вопреки воле субъектов,
можно отнести:
- невозможность исполнения;
- принятие органом государственной власти или местного
самоуправления нормативного акта;
- смерть или ликвидация стороны обязательства.
Возникновение указанных обстоятельств никаким образом не связано с
активными или пассивными действиями субъектов относительного
правоотношения, в связи с чем их происхождение не зависит от волеизъявления
кредитора и должника по обязательству. Аналогичный вывод следует из
судебной практики: «...в соответствии с гражданским законодательством
обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения на
основании акта государственного органа или ликвидации организации, т.е... в
силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, в т.ч. в связи с
1
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: Учебное пособие. М.: Статут, 2015. С. 191 - 217.
23
изданием акта государственного органа либо ликвидацией должника...»
1
.
Подытоживая, необходимо отметить, что процессы возникновения,
исполнения и прекращения договорного обязательства являются его отдельными
стадиями развития, которым свойственны индивидуальные отличительные
черты друг от друга. Между тем вместе указанные стадии представляют
жизненный цикл (динамику развития) всего обязательственного
правоотношения в целом. Представляется, что в любом обязательственном
правоотношении можно выделить три стадии его развития
2
:
- начальная стадия;
- исполнительная стадия;
- завершающая стадия развития.
Используя устоявшийся подход, применяемый при игре в шахматы,
полагаем возможным охарактеризовать выделенные стадии следующим
образом: начальная стадия - является дебютом (от фр. debut - начало, появление)
развития любого обязательственного правоотношения, и, как правило, связана
она с моментом заключения договора, т.е. возникновением обязательственной
связи между конкретно определенными субъектами; исполнительная стадия -
является миттельшпилем (от нем. mittelspiel - середина игры)
обязательственного правоотношения, именно на данной стадии, как правило,
начинается процесс удовлетворения интереса участников обязательства;
эндшпиль (от нем. endspiel - конец игры) - завершающая стадия
обязательственного отношения, когда обусловлена одним возникновением
одного из ранее названных оснований прекращения обязательственного
правоотношения. Между тем нельзя не отметить, что в ряде обязательственных
отношений исполнительная и завершающая стадии могут совпадать во времени,
поскольку встречное предоставление по договору происходит единовременно, а
временной разрыв при встречной передаче имущественного эквивалента между
сторонами договора отсутствует.
Таким образом, характеристика процесса возникновения, изменения и
1
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009 г. N 07АП-7076/09 по делу N
А67-3641/09 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания
"КонсультантПлюс".
2
Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Валерий Александрович
Белов. Москва, 2016. С. 60 - 85.