64
Продолжение Таблицы 15
Устройство приямок и каналов
Д
19
Монтаж крана
Е
5
Подвал
Жп
30
Кирпичная кладка стен, лестниц и
перегородок 1-8 этаж
Ж1
45
Кирпичная кладка стен, лестниц и
перегородок 9-15 этаж
Ж9
35
Кирпичная кладка стен, лестниц и
перегородок 16-17 этаж
Ж16
30
Чердак
Жч
25
Устройство кровли
З
26
Электромонтажные работы 1-8 этаж
И1
32
Электромонтажные работы 9-15
этаж
И8
32
Электромонтажные работы 16-17
этаж
И16
32
Сантехнические работы 1-8 этаж
К1
25
Сантехнические работы 9-15 этаж
К8
25
Сантехнические работы 16-17 этаж
К16
25
Заполнение проемов 1-8 этаж
Л1
30
Заполнение проемов 9-15 этаж
Л8
30
Заполнение проемов 16-17 этаж
Л16
30
Монтаж мусоропровода 1-8 этаж
М1
5
Монтаж мусоропровода 9-15 этаж
М8
5
Монтаж мусоропровода 16-17 этаж
М16
5
Монтаж ОВ и ВиК 1-8 этаж
Н1
31
Монтаж ОВ и ВиК 9-15 этаж
Н8
31
Монтаж ОВ и ВиК 16-17 этаж
Н16
31
Отделочные работы 1-8 этаж
Р1
30
Отделочные работы 9-15 этаж
Р8
30
Отделочные работы 16-17 этаж
Р16
25
Наружные сети
О
28
Благоустройство территории
П
46
Окончание строительства
С
0
Построенный в соответствии с данными таблицы 14 сетевой график для
первого литера жилого комплекса ООО «Нефтестройиндустрия - Юг» показана
в Приложении 7.
С учетом последовательности и стоимости выполнения работ был
разработан календарный план – график строительства жилого комплекса
(Приложение 8). Как видно из данного приложения, при разработке
календарного плана были учтены основные этапы жизненного цикла проекта,
выделенные на этапе бизнес – планирования.
65
3.3. Оценка эффективности проекта и механизмы его реализации
Так как проект ООО «Нефтестройиндустрия - Юг» носит
инвестиционный характер для оценки его эффективности был выполнен расчет
показателей чистого дисконтированного денежного потока (NPV), внутренняя
норма рентабельности (IRR) и дисконтированный период окупаемости.
Показатель NPV рассчитывается следующим образом
= =
+
−
+
=
n
t
n
t
t
t
t
t
r
I
r
CF
NPV
1 0
)1()1(
(1)
Где NPV - чистая текущая стоимость;
CF
t
- приток денежных средств в период t;
I
t
- сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде;
r - ставка дисконтирования;
n - суммарное число периодов
26
.
IRR (внутренняя норма доходности) выявляет наилучшую ставку
дисконта, при котором можно вкладывать капитал без каких-либо потерь и с
минимальным риском для собственников, то есть :
IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0 (2)
Дисконтированный период окупаемости рассчитывается следующим
образом:
инвестицийстоимость
доходвойсреднегодо
РР =
27
(3)
Для расчета данных показателей необходимо прежде всего определить
ставку дисконтирования. Расчет ставки дисконтирования осуществлялся на
основе средневзвешенной стоимости капитала, которая рассчитывается
следующим образом:
)/()**( ЗкСкЦзкЗкЦскСкWACC ++=
(4)
Где WACC – средневзвешенная стоимость капитала;
26
Фунтов В. Н. Основы управления проектами в компании; Питер - М., 2018. с. 284
27
Фунтов В. Н. Основы управления проектами в компании; Питер - М., 2018. с. 285
66
Ск – собственный капитал;
Зк – заемный капитал;
Цзк – цена заемного капитала;
Цск – цена собственного капитала
Модель оценки стоимости собственного капитала характеризуется
следующей формулой:
CggRfRmbRfR +++−+= 21)(
(5)
Где
Rf
- номинальная безрисковая ставка доходности (годовая)
b
- коэффициент «бета» - мера систематического риска
Rm
- среднерыночная ставка дохода
)( RfRm −
- рыночная премия за риск
1g
- премия для малых предприятий
2g
- премия за риск, характерная для данных компаний
C
- страновой риск
28
.
Номинальная безрисковая ставка дохода на момент выполнения расчетов
составила 12,5%. Мера систематического риска (b) характеризует рискованность
инвестиций в данную отрасль, рассчитывается исходя из амплитуды колебаний
общей доходности акций компании по сравнению с общей доходностью
фондового рынка в целом. В нашей стране данные о коэффициентах "бета"
публикует консалтинговая фирма "АК&М". Принимаем на уровне средней за
последний месяц 0,1975. Среднерыночная ставка дохода - это среднерыночный
индекс доходности (средняя доходность акций на фондовом рынке). Поскольку
в России средняя доходность акций на биржевом и внебиржевом рынках ниже,
чем доходность государственных облигаций, вместо этого показателя
используют величину средней рыночной годовой ставки по краткосрочным
кредитам (сроком 3 месяца и менее) в расчетах заложено значение на уровне
28
Матвеева Л.Г., Никитаева А.Ю., Чернова О.А. Управление инвестиционными проектами в условиях
риска и неопределенности: Учебник. – М.: Юрайт, 2017. с. 248
67
17%. Страновой риск составляет 4%. g2 для компании составляет 2,1%
Получаем, что требуемая доходность на собственный капитал равна 24%.
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств и
заемных средств. Заемные средства: Кредит 600000 тыс. руб. (ставка процента
по кредиту составляет 18,5% годовых); собственный капитал: 16674 тыс. рублей
(24 % годовых).
WACC = (600000*0,185 + 16674*0,24)/616674= 0,1865 = 18,65 %. Таким
образом, размер ставки дисконтирования равен 18,65 %.
Полученное значение ставки дисконтирования было использовано при
расчете показателей эффективности проекта. Расчеты были выполнены с
помощью он-лайн калькулятора. Результаты расчетов представлены в таблице
16.
Таблица 16
Показатели эффективности проекта
Показатель
2020 год
2021 год
2022 год
2023 год
Денежные выплаты, тыс.
руб.
-420344
-556996
-513356
-357955
Денежные поступления,
тыс. руб.
61248
542148
687585
886575
Суммарный денежный
поток, тыс. руб.
-359096
-14812
174129
528620
Коэффициент дисконта,
тыс. руб.
1
0,83
0,70
0,58
Чистый дисконтированный
денежный поток, тыс. руб.
-359096
-12364
121327
307449
Итоговый показатель NPV,
тыс. руб.
57315,9
IRR, %
26,39
Дисконтированный период
окупаемости, лет
2,86
При оценке эффективности проекта использовались следующие
критерии:
NPV >0
IRR > ставка дисконтирования (18,65%)
Из расчетов следует, что рассматриваемый проект может быть признан
эффективным, т.к. показатель NPV составил 57315,9, что больше 0. Внутренняя
норма доходности составила 26,39%, что больше ставки дисконтирования.
Дисконтированный период окупаемости проекта составил 2,86 года.
68
В процессе реализации проекта необходимо учитывать, что основные
экономические параметры проекта могут откланяться от полученных значений,
что обусловлено рисками, с которыми связана реализация проекта. В процессе
анализа проектов были выделены следующие группы рисков:
1. Риск неэффективной работы команды проекта, связанный с
нарушением сроков строительных бригад и команды проекта;
2. Риски, связанные с потребителями, а именно риск ошибки в выборе
целевой аудитории;
3. Технологические риски;
4. Риски конкуренции;
5. Риски финансовой обеспеченности проекта.
Вероятность возникновения данных видов рисков была оценена по
результатам экспертного опроса. Экспертам было предложено оценить
значительность потерь при реализации проекта в баллах по следующей шкале:
- незначительный уровень вероятности риска: 0-2,5 баллов;
- низкая вероятность – 2,5-5 баллов,
- средняя вероятность – 5,-7,5 баллов,
- высокий (критический) уровень – 7,5-10 баллов.
Результаты оценки представлены в таблице 17.
Таблица 17
Оценка вероятности рисков проекта
№
п/п
Описание риска
Описание
последствие при
реализации риска
Вероятности
риска (в
баллах)
Значительность
потерь (в
баллах)
1
Команда
1.1
Нехватка
специалистов
различных
направлений,
необходимых для
реализации
проекта
Допущение ошибок
в
различных
элементах проекта
3
2
1.2.
Недостаток
компетенций и
опыта
работы в отрасли
проекта
Допущение ошибок
в
различных
элементах проекта
3
2
2
Идея
69
Продолжение Таблицы 17
2.1.
Неправильное
определение
потребности и
целевого сегмента
рынка
Невостребованность
продукта на
выбранном
сегмента ,
необходимость
пересмотра
стратегии проекта и
поиск
новых клиентов
4
3
2.2
Неосведомленность
потребителей
Рост затрат на
привлечение
клиентов, низкий
уровень
продаж
4
3
2.3.
Отсутствие у
клиентов интереса
Отсутствие спроса
3
4
3
Технологические
3.1
Поломка
оборудования
Снижение уровня
доверия и
лояльности
клиентов ;
снижение уровня
объема
продаж
3
3
3.2.
Отсутствие
инфраструктуры
Невыполнение
планов по
строительству ,
задержка сроков
начала
продаж
2
4
3.3.
Интенсивная
конкуренция
Низкий объем
продаж,
дополнительные
затраты на
доработку
5
4
4
Рынок
4.1.
Низкий уровень
спроса на
региональном
рынке
Увеличение затрат
маркетинг и
привлечение
клиентов, низкий
объем
продаж
2
4
4.2.
Интенсивная
конкуренция
Увеличение затрат
на улучшение
технологии,
маркетинг и
привлечение
клиентов, низкий
объем
продаж
8
4
4.3.
Высокий уровень
конкуренции
Увеличение затрат
на продвижение
2
3
70
Продолжение Таблицы 17
4.5.
Отсутствие
отработанных
каналов продаж
продукта
Дополнительные
затраты,
связанные с
реализацией
2
3
5
Финансирование
5.1.
Отсутствие
источников
финансирования
проекта
Задержка сроков
начала
производства и
продаж;
остановка проекта
6
4
5.2.
Отклонение от
первоначальных
инвестиций
Повышение
стоимости
6
3
На основе данных таблицы 17 была построена матрица рисков
«вероятность - ущерб», которой проведено сопоставление вероятности
осуществления риска и значимости ущерба при наступлении рискового события
(таблица 18).
Таблица 18
Матрица рисков «вероятность – ущерб»
Значи
мость
потерь
Степень вероятности
незначительная
низкая
средняя
высокая
Критические
3.2, 4.1
2.3, 4.3
5.1
4.2
Значимые
4.4
2.1, 2.2,
3.1, 4.5
5.2, 3.3.
Средние
1.1, 1.2
5.3
Незначительные
В соответствии с данной матрицей должно быть уделено рискам,
связанным с усилением конкуренции, а также рисками финансирования, которые
оцениваются как наиболее высокие. Наличие рисков в свою очередь указывает
на необходимость разработки механизма, обеспечивающего возможность
внесения изменений а проект и таким образом обеспечить его реализацию.
Принимая во внимание содержание проекта, особенности календарного
графика проекта, а также риски, которые могут возникнуть в процессе
реализации проекта, прогнозируются следующие изменения, внесение которых
возможно в процессе реализации проекта:
1. Увеличение сроков реализации проекта, которое может потребоваться
вследствие нарушения сроков подрядными организациями, неблагоприятных
погодных условий.
71
3. Изменения в управлении финансированием проекта. Недостаток в
запланированных финансовых ресурсах в процессе финансирования проекта
может возникнуть вследствие роста цен на материалы и оборудования по
сравнению с запланированными на момент разработки бизнес – плана проекта.
В этом случае изменения могут затронуть источники финансирования проекта
(может возникнуть потребность в привлечении дополнительных кредитов), а
также привести к увеличению сроков реализации проекта или смене
поставщиков.
С учетом характера возможных изменений организации рекомендуется
следующая последовательность этапов в процессе управления изменениями:
1. Оценка контрольных параметров проекта по срокам, ресурсам,
исполнителям, качеству;
2. Принятие решений и необходимости внесения изменений;
3. Формирование запроса на изменение;
4. Регистрация запроса в журнале контроля изменений;
5. Принятие решения об изменении;
6. Реализация за изменения;
7. Контроль результатов изменения, отметка о полученных результатах в
журнале контроля изменений.
Для реализации процедуры управления изменениями проекта
необходимо ввести два дополнительных документа: запрос на изменение
(рекомендуемая форма такого запроса представлена в Приложении 9), и журнал
регистрации контроля изменений.
В качестве инициаторов запроса могут выступать внутренние (команда
проекта) и внешние (поставщики) участники проекта. Запрос в обязательном
порядке проходит экспертизу у руководителя проекта. По результатам
экспертизы запрос передаются на рассмотрение в комитет по управлению
изменениями. По результатам принятого решения может быть проведена
корректировка плана – графика проекта, внесены изменения в его содержание
или устав, источники финансирования и т.д.
72
Рекомендуемая схема управления изменениями проекта показана на
рисунке 18.
Рисунок 18. Механизм управления изменениями проекта
Соблюдение указанной на рисунке последовательности этапов внесения
изменений в проект позволит получить запланированные результаты и
максимально сократить дополнительные затраты на реализацию проекта.
Таким образом, в данной главе работы проведено обоснование проекта по
строительству жилого комплекса ООО «Нефтестройиндустрия - Юг». При
обосновании проекта определены основные фазы его жизненного цикла, состав
и взаимосвязь работа на каждой фазе жизненного цикла, с помощью сетевого
графика определена последовательность выполняемых работ.
По результатам расчетов можно сделать вывод о том, что реализация
проекта пройдет три основных этапа жизненного цикла: прединвестиционный,
инвестиционный и эксплуатационный. На первом этапе реализуются меры по
формированию проектной команды и разработке концепции проекта. На втором
этапе реализуются меры по ресурсному обеспечению проекта, а также
осуществляется непосредственная реализация проектных мероприятий. На
73
эксплуатационном этапе осуществляется сдача жилого дома, являющегося
объектом проектирования.
В результате экономического обоснования проекта был сделан вывод о
его эффективности, т.к. по итогам расчетов было получено положительное
значение показателя NPV, внутренняя норма рентабельности превысила
расчетную ставку дисконтирования, дисконтированный период окупаемости
проекта составил 2,86 года.
Для обеспечения реализации проекта была дана оценка рисков проекта, а
также определен порядок внесения изменений в проект. По результатам
проведенного исследования можно сделать вывод о целесообразности
реализации проекта.