54
Из таблицы 8 видно, что предложение ООО «Нефтестройиндустрия - Юг»
немного уступает основному конкуренту по ценовому критерию, но лучше
предложения конкурента по параметру площади. Поэтому в целом предложение
ООО «Нефтестройиндустрия - Юг» может рассматриваться как
конкурентоспособное.
С учетом прошлого опыта ООО «Нефтестройиндустрия - Юг» по
возведению жилых зданий, а также времени, необходимого на разработку и
согласование проектной документации, получение технических условий,
оформления земельно – правовой документации, разрешения на строительство,
осуществления строительно – монтажных работ, в качестве реальных сроков
окончания проекта можно рассматривать четвертый квартал 2023 г. С учетом
данной даты завершения проекта был определен жизненный цикл проекта и
установлены временные рамки каждой из его фаз. Всего в проекте было
выделено три основные фазы:
- прединвестиционная;
- инвестиционная;
- эксплуатационная;
В рамках первой фазы необходимо провести прединвестиционное
исследование и планирование развития проекта, разработать его концепцию,
провести предпроектное обоснование инвестиций, осуществить разработку
проектно – сметной документации и плана проекта.
В инвестиционной фазе реализации проекта необходимо провести торги
по поставке ресурсов, заключить контракт на закупку ресурсов с поставщиками,
осуществить строительно – монтажные работы. На этом этапе осуществляется
ввод в действие разработанной системы управления проектом, средств
коммуникации и связи участников проекта и системы их стимулирования,
разрабатываются оперативные планы строительства, графики работы машин и
механизмов, выполняются строительно-монтажные работы, осуществляется
мониторинг, контроль и корректировка плана проекта.
55
Эксплуатационная фаза проекта включает в себя пусконаладочные
работы, сдачу готового объекта, демонтаж машин и механизмов, демобилизацию
ресурсов. С учетом выделенных фаз жизненного цикла проекта были определены
сроки начала и завершения каждой из них, установлено содержание работ,
которые должны быть выполнены в каждой фазе жизненного цикла проекта
(таблица 10).
Таблица 10
Содержание фаз жизненного цикла проекта по строительству
жилого комплекса ООО «Нефтестройиндустрия - Юг»
этап
начало
оконча
ние
Основные работы
сложности
документ
Инициация и планирование
10.01.2020
01.03.2020
Формирование
первоначального
замысла проекта;
анализ возможностей
реализации проекта;
маркетинговые
исследования; выбор и
согласование
местоположения
строящегося объекта;
разработка
предварительного
плана и устава
проекта.
Разработка плана
проектно-
изыскательских работ;
разработка ТЭО, его
согласование,
экспертиза и
утверждение;
разработка проектной
документации; отвод
земли под
строительство и
получение разрешения
на строительство
Сложность в сборе
объективной
информации,
объективном
анализе
инвестиционных
возможностей,
постановке целей;
Сложность в
оформлении
рабочей
документации,
сборе
разрешений;
возможные
препятствия со
стороны местных
органов власти
Инвестиционный
замысел, устав
проекта, заявка на
проектирование,
предварительный
план проекта;
Разрешение на
строительство,
выданное
Департаментом
Градостроительства,
ТЭО, проектно-
сметный расчет
Заключение
контрактов на
проектно-
изыскательские
работы, поставку
оборудования;
заключение договора
подряда; разработка
планов графиков
поставки ресурсов.
Сложность в
поиске и
координации
участников
проекта и
установления
контактов между
ними.
Задержки
строительных
работ из-за
погодных условий;
Подписанные
контракты с
участниками проекта,
план закупок и
поставок. Акт приема
сдачи выполненных
работ; акт по скрытым
работам; акт рабочей
комиссии
56
Продолжение Таблицы 10
Осуществление и контроль
01.03.2020
01.06.2023
Разработка
оперативного плана
строительства;
разработка графиков
работ машин и
механизмов;
выполнение СМР;
подключение
коммуникаций и
электросети; контроль
над выполнением
работ; оплата
выполненных работ и
поставок
несвоевременная
поставка сырья,
материалов из-за
большого объема;
непредвиденные
затраты; низкий
уровень состояния
оборудования на
строительной
площадке
завершение
01.06.2023
31.12.2023
Пусконаладочные
работы; сдача объекта;
оформление
документов;
сертификация объекта;
регистрация
возведенного объекта;
анализ результатов,
эксплуатация.
Невыполнение
условий
надзорных
органов,
отступление от
проектных
решений
Окончательное
оформление
документов на право
собственности; акт
приема-сдачи объекта
в эксплуатацию
С учетом стадий жизненного цикла проекта была проведена
декомпозиция целей проекта по стадиям жизненного цикла (рисунок 16). Данные
цели могут рассматриваться как контрольные параметры на каждой фазе
жизненного цикла проекта.
После того как определены основные стадии жизненного цикла проекта,
необходимо определить состав работ, которые должны быть выполнены на
каждом этапе цикла, а также определить стоимость этих работ. Состав и средняя
стоимость работ были определены по данным предыдущих проектов жилых
домов комфорт – класса ООО «Нефтестройиндустрия - Юг», сданных в
эксплуатацию в 2016 – 2018 гг. и приняты за основу при обосновании данного
проекта.
57
Рисунок 16. Декомпозиция целей проекта с учетом содержания
стадий жизненного цикла
Информация о составе и стоимости работ на основных фазах жизненного
цикла проекта представлена в таблице 11.
Таблица 11
Состав и стоимость работ на основных фазах жизненного
цикла проекта
Работы на различных фазах ЖЗЦ проекта
Стоимость,
тыс. руб.
Прединвестиционные работы
Предвинвестиционное исследование
6720
Проектирование
169408
Разработка ТО
23720
Разработка сметной документации
21512
Экспертиза проекта
4576
Строительно – монтажные работы
Земляные работы
49536
Забивка свай
39198
Устройство ростверков
50811
Устройство монолитного каркаса
145478
Наружные стены их кирпича
291212
Устройство кровли
195632
Ограждение лестничных маршей
123648
Внутренние сети
50623
Монтаж лифтов, дверей
10270
Монтаж водоснабжения и канализации
60162
Монтаж вентиляции
138316
Демонтаж крана
5184
Лоджии, балконы
90720
Монтаж окон
72864
58
Продолжение Таблицы 11
Внутренние отделочные работы
110131
Наружные отделочные работы
126393
Телевидение
14359
Домофонизация и диспетчеризация
9194
Система пожарной сигнализации
20843
Монтаж мусоропровода
30081
Наружные сети
52403
Благоустройство и озеленение
37032
Эксплуатационный этап
Устранение замечаний
6624
Сдача и введение в эксплуатацию
Итого
1956650
Таким образом, необходимый объем инвестиций в строительство жилого
комплекса составляет 1956650 тыс. руб.
Расчет выручки осуществлялся с учетом средней стоимости проекта и
планируемого метража квартир. Планируемая общая площадь квартир
составляет 94481 кв.м. Таким образом, планируемая сумма выручки от
реализации проекта
94481*54 = 4157179 тыс. руб.
Денежные выплаты по проекту определяется характером выполняемых
работ и зависят от структуры источников финансирования. Как уже было
отмечено ранее, общая сумма инвестиций в проект составляет 1956650 тыс. руб.
В качестве источников финансирования проекта рассматриваются:
- нераспределенная прибыль предыдущего периода в сумме 16674 тыс.
руб.;
- кредит ПАО «Банк – ВТБ 24», который является основным банком –
партнером ООО «Нефтестройиндустрия- Юг». Кредит предоставляется на
следующих условиях: срок кредитования – 33 месяца, отсрочка выплат по
кредиту – 3 месяца, процентная ставка – 18,5% годовых. Сумма кредита 600000
руб.;
- средства, привлеченные по договорам долевого строительства в сумме
1339976 тыс. руб.
С учетом перечисленных выше условий был составлен план денежных
поступлений и выплат (Приложение 5).
59
3.2. Обоснование стадий и этапов проекта с использованием методов
календарного планирования
После разработки бизнес – плана проекта на следующем этапе
управления проектом необходимо определить потребность в трудовых,
материальных и финансовых ресурсов на каждом этапе жизненного цикла
проекта. Для этого применяются методы календарного планирования. С учетом
характера выполняемых работ на каждом этапе жизненного цикла проекта был
разработан план человеческих ресурсов проекта (таблица 12).
Таблица 12
Планирование человеческих ресурсов проекта
Работы на различных фазах ЖЗЦ проекта
исполнители
численность
Прединвестиционные работы
Предвинвестиционное исследование
Аналитическая
группа
4
Проектирование
Проектная
группа
4
Разработка ТО
Проектная
группа
4
Разработка сметной документации
Аналитическая
группа
4
Экспертиза проекта
Гос. органы
Оплата работ
Бухгалтерия
3
Инвестиционный этап
Земляные работы
Экскаваторщики
2
Подсобные
рабочие
16
Забивка свай
подрядчик
Устройство ростверков
монтажники
28
бетонщики
14
Устройство монолитного каркаса
монтажники
28
бетонщики
14
Наружные стены их кирпича
Строители -
укладчики
16
Устройство кровли
подрядчик
Заполнение проемов
бетонщики
12
Электромонтажные работы
подрядчик
Сантехнические работы
подрядчик
Монтаж ОВ и ВиК
подрядчик
Отделочные работы
маляры
12
штукатуры
16
Наружные сети
подрядчик
Установка окон
подрядчик
Монтаж мусоропровода
монтажники
12
Строители -
укладчики
12
Благоустройство территории
подрядчик
60
Продолжение Таблицы 12
Заключение контрактов на выполнение
подрядных работ
Руководитель
проекта
Разработка планов графиков поставки
ресурсов.
Аналитическая
группа
4
Разработка оперативного плана строительства
Аналитическая
группа
4
Разработка графиков работ машин и
механизмов
Аналитическая
группа
4
Оплата работ и материалов
Бухгалтерия
3
Эксплуатационный этап
Сдача объекта в эксплуатацию
Руководитель
проекта
Гос. органы
Оформление документов
Руководитель
проекта
Анализ результатов проекта
Руководитель
проекта
Аналитическая
группа
4
Из таблицы видно, что для осуществления проекта ООО
«Нефтестройиндустрия - Юг» не обеспечено в достаточном объеме всеми
необходимыми категориями персонала. Сотрудники ООО
«Нефтестройиндустрия - Юг» могут выполнить все необходимые
прединвестиционные и строительные работы, в то время как для выполнения
основных работ по монтажу и благоустройству территории необходимо
привлечение организаций – подрядчиков.
Команда управления проектом включает в себя генерального директора
ООО «Нефтестройиндустрия - Юг», который осуществляет общее руководство
портфелем проектов, реализуемых организацией, руководитель проекта,
руководители проектной и аналитической групп. Организационная структура
команды управления проектом показана на рисунке 17.
Аналитическая группа включает в себя экономистов – аналитиков и
инженеров, которые осуществляют прединвестиционное исследование,
разрабатывают бюджет проекта, сметную документацию, осуществляют прогноз
его экономической эффективности.
61
Рисунок 17. Организационная структура команды управления
проектом
На инвестиционном этапе число участников проектной группы
существенно возрастает. Помимо команды управления проектом и
аналитической группы на данной фазе жизненного цикла в команду проекта
включаются строительные бригады ООО «Нефтестройиндустрия - Юг», а также
подрядные организации, которые будут осуществлять монтажные работы.
Список подрядных организаций с указанием вида выполняемых работ
представлен в таблице 13.
Таблица 13
Подрядные организации – участники проекта
Вид работ
Исполнитель
Забивка свай
ООО «Бурмаш»
Устройство кровли
ООО «Красноградкровля»
Электромонтажные работы
ООО «Авантаж»
Сантехнические работы
ООО «Кронос»
Монтаж ОВ и ВиК
ООО «Кубаньстроймонтаж»
Наружные сети
АО «Краснодарское
монтажное управление»
Домофонизация
ООО «Строймастер домофон»
Система пожарной сигнализации
ООО «Промспецмонтаж»
Телевидение и интернет
АО «Кубаньтелеком»
Благоустройство территории
ООО ПСК «Контур»
Монтаж лифтов
ООО «СМУ Лифтстрой»
На эксплуатационном этапе основные работы выполняются
руководителем проекта и аналитической группой. Процессы формирования
проектной команды с указанием сроков их исполнения показаны в таблице 14.
Т.к. в процессе осуществления проекта ООО «Нефтестройиндустрия - Юг»
помимо участников проектной команды самой компании задействованы также
подрядные организации, необходимо обеспечить четкое распределение прав и
ответственности между участниками проекта. Для решения данной задачи была
Генеральный
директор
Руководитель
проекта
Руководитель
инженерно -
проектировочной
группы
Руководитель
аналитической
группы
62
разработана матрица ответственности. Она представляет собой форму описания
распределения ответственности за реализацию работ по проекту, с указанием
роли каждого из подразделений в их исполнении.
Таблица 14
Процессы формирования проектной команды
Фаза жизненного
цикла проекта
Процессы
Сроки выполнения
Прединвестиционная
фаза
Назначение
руководителя проекта
04.01.2020
Назначение
руководителя
аналитической группы
11.01.2020
Назначение
руководителя проектной
группы
11.01.2020
Определение состава
аналитической группы
15.01.2020
Определение состава
проектной группы
15.01.2020
Инвестиционная фаза
Назначение
руководителей
производственных бригад
01.03.2020
Определение состава
производственных бригад
05.03.2020
Формирование производственных бригад
Заключение контрактов
на проектно-
изыскательские работы
01.04.2020
Ведение переговоров с
подрядчиками
10.02.2020
Заключение договоров
подряда
01.02.2020
Разработка справочников
команды проекта
10.02.2020
Разработка ресурсных
календарей
15.02.2020
Матрица содержит список работ по одной оси, список подразделений и
исполнителей, принимающих участие в выполнении работ, по другой. При
разработке матрицы ответственности предполагалось, что выполнении работ на
различных фазах жизненного цикла проекта будут выполняться следующие
процессы:
- планирование;
- согласование;
- исполнение;
63
- контроль.
Предлагаемая матрица ответственности ООО «Нефтестройиндустрия -
Юг» показана в Приложении 6.
Согласно разработанной матрицы ответственности наибольшее число
участников проекта характерно для инвестиционной фазы проекта. На
эксплуатационной фазе проекта число участников проекта и численность
проектной команды минимальны. На данной фазе цикла в ее составе сохраняется
только команда управления проектом и аналитическая группа.
По завершении проекта проектная команда расформировывается, однако,
принимая во внимание характер деятельности ООО «Нефтестройиндустрия -
Юг», участники проектной команды могут быть вовлечены в процесс разработки
и реализации следующего проекта.
После того как сформирована команда управления проектом и команда
проекта необходимо разработать календарный план его реализации. Для
разработки календарного плана были выполнены следующие этапы:
1. Определен состав всего комплекса работ, их взаимосвязи и
очередности выполнения.
2. На основе прошлого опыта проектных и строительно – монтажных
работ ООО «Нефтестроиндустрия - Юг» определено время выполнения каждой
работы;
3. Определена стоимость работ.
Для определения состава, взаимосвязи и очередности выполнения работ
был составлен сетевой график проекта. Исходные данные для построения
сетевой модели первого литера жилого комплекса ООО «Нефтестройиндустрия
- Юг» приведены в таблице 15.
Таблица 15
Исходные данные для построения сетевой модели первого
литера жилого комплекса ООО «Нефтестройиндустрия - Юг»
Название работ
Шифровка
Срок работы
Земляные работы
А
45
Забивка свай
Б
30
Устройство ростверков
В
30
Устройство фундамента
Г
19