4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………….5
Глава 1. НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ И ИХ МЕСТО В СИСТЕМЕ
ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА…………………………………...…..9
1.1 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав…..…9
1.2 Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости……..…….19
1.3 Производные объекты недвижимости………………………………………...22
1.4 Недвижимое имущество в системе объектов гражданских прав……...…….29
Глава 2. СИСТЕМА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА ……………………………………………………….37
2.1 Отличительные черты системы объектов недвижимого имущества…...…..37
2.2 Уровни системы объектов недвижимого имущества…...……………………42
2.3 Сложная недвижимая вещь………………...………………………………….49
2.4 Организационный центр системы объектов недвижимого имущества….....56
2.5 Составная недвижимая вещь……………………………………………...…...66
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ ………………………………75
3.1 Особенности правового режима недвижимого имущества в странах романо-
германской системы права………………………………………………...………75
3.2 Особенности правового режима недвижимого имущества в странах англо-
саксонской системы права…………………………………………………………79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………...86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………...…91
5
ВВЕДЕНИЕ
Разделение вещей на движимое и недвижимое имущество известно со
времен римского права.
Подвижные (resmobiles) были вещи, которые могли изменить свое
положение в пространстве, не уменьшая их ценность и не повреждая их
собственную сущность.
Недвижимыми (resimmobiles) были вещи, которые не могли изменить
свое положение в пространстве, не повреждая их сущность.
Самой важной собственностью была земля и все, что было тесно связано
с землей. В этом смысле здания (inieificatio) рассматривались как
недвижимость, все, что было посеяно (insemenatio) и высажено на землю
(implanatio). [41, с.432]
Категория недвижимости (real estate) известна закону с начала 17 века.
Термин «недвижимость» впервые был использован в Указе Петра 1 о Едином
наследстве 1714 г.
[43, с. 797].
В Своде законов Российской империи (который действовал до революции
1917 года) общее определение недвижимости не было дано, названная
категория была определена путем приблизительной передачи земли, различных
земель, домов. [43, с. 797]
Деление вещей на движимое и недвижимое, принятое почти всеми
правовыми системами нашего времени, было решительно отвергнуто советской
правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имело
практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра и лесная
собственность. В результате термин «движимое и недвижимое имущество»
вообще не фигурировал в правилах до начала 1990-х годов. Современная
правовая система России в этот период ее истории перехода к легально-
демократическому государству претерпевает значительные модернизации и
реформы. Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на
6
движимое и недвижимое было восстановлено Законом РСФСР «О
собственности» и Основах гражданского права 1991 года. [69, с. 255]
Однако только в Гражданском кодексе Российской Федерации, который
придал этому разделу первостепенное значение, он получил относительно
полное и законченное воплощение.
Актуальность темы исследования
Недвижимость является одним из важнейших объектов гражданских
правоотношений, определяющим моментом в развитии правового
регулирования, которого стал переход от обеспечения исключительной
государственной собственности в законодательстве к правовому признанию
множества форм собственности в условиях их равной защиты.
В разрабатываемом гражданском законодательстве всех стран уделяется
повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. Ввиду особой
социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной
степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
Как полноправный объект гражданских прав, недвижимость начала
возвращаться в гражданский оборот с начала 1990-х годов, а особенности
правового статуса недвижимости как особого объекта гражданских
правоотношений определяют тему исследования и его актуальность.
Цель исследования
- во-первых, анализ правового статуса недвижимости и сделок с ней в
соответствии с законодательством Российской Федерации;
- во-вторых, анализ существующей правовой базы, регулирующей
недвижимость;
- в-третьих, изучение правового режима недвижимости в странах
иностранного правопорядка.
Объект исследования составляют общественные отношения,
касающиеся владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Предмет исследования - нормативно-правовые акты, регулирующие правовой
7
статус недвижимого имущества, режимы владения, пользования и
распоряжения недвижимым имуществом.
Задачи исследования:
1) изучить правовую природу недвижимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации;
2) проанализировать правовой режим недвижимости;
3) рассмотреть типы недвижимости;
4) рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости в развитых странах
иностранного правопорядка.
Методы исследования:
1. Формально правовые, что позволило определить юридические понятия,
связанные с недвижимостью, выявить их признаки, провести классификацию;
2. Сравнительно-правовой метод, который позволил сравнить различные
правовые системы и их отдельные элементы в области регулирования правовых
отношений, связанных с недвижимостью;
3. Анализ и синтез как общий метод изучения, представляющий процессы
умственного и фактического разложения целого на составные части и
воссоединения целых частей.
Разработанность темы
В последнее время эта тема привлекает внимание широкого круга
исследователей. Однако в большинстве работ, посвященных недвижимости,
рассматриваются определенные аспекты этого института или критерии для
классификации определенных типов собственности как недвижимости (Ю. Н.
Немец, Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, О. Н. Садиков), возможность признания
имущества недвижимым имуществом (М. Л. Шелютто, О. Ю. Скворцов),
государственной регистрации прав на недвижимое имущество (М. И.
Брагинский, М. Орлова, В. А. Порошков). Комплексное изучение правового
режима недвижимости как объекта гражданских прав, выделения его
критериев, рассмотрение ее видов на монографическом уровне не проводилось.
8
Научная новизна работы заключается в том, что на уровне магистерской
работы проводится комплексный анализ правового режима недвижимости как
объекта гражданских прав, признаки недвижимости выделяются, как особый
объект со специальным правовым режимом по сравнению с другими
объектами; определяет критерии отнесения объектов к недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается
в том, что разработанные положения могут послужить основой для дальнейших
исследований по вопросам, касающимся не только недвижимости, но и
объектов гражданских прав в целом. Полученные результаты могут быть
использованы для улучшения действующего законодательства, касающегося
недвижимости. Результаты исследования также важны для
правоохранительных органов, особенно для судебных органов. Анализ поможет
решить проблемы практической деятельности в сфере недвижимости для
граждан и юридических лиц.
9
Глава 1. НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ И ИХ МЕСТО В СИСТЕМЕ
ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
1.1 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских
правоотношений
Объектами гражданских правоотношений являются различные
материальные и нематериальные блага или процесс их создания, которые
являются предметом деятельности субъектов гражданского права. Аналогичное
определение объекта гражданских правоотношений дает О.А. Красавчиков,
подчеркивая, что под объектом правовых отношений принято понимать все, в
отношении чего существует определенная правовая связь между лицами.
Каждое гражданское правоотношение имеет свой объект. [52, с. 437]
Я.А. Куник дал следующее определение объекту гражданских прав, где
такой объект считается имущественным или неимущественным личным
благом, которое отвечает интересам субъектов правоотношений. [56, с. 389]
Поведение участников правоотношений нельзя рассматривать в отрыве от
тех объектов, в отношении которых оно осуществляется, поскольку такое
поведение никогда не бывает беспредметным и бесцельным. Смысл категории
объектов гражданских правоотношений (объектов гражданских прав) состоит в
том, чтобы установить для них определенный гражданско-правовой режим, т. е.
возможности или невозможности совершения с ними определенных действий
(сделок), влекущих известный юридический (гражданско-правовой) результат.
Понятно, что такой режим фактически устанавливается не для различных
выгод, а для людей, совершающих различные юридически значимые действия в
отношении этих выгод. Другими словами, он определяет поведение участников
правоотношений относительно соответствующих материальных или
нематериальных выгод.
Различный характер гражданских правоотношений также предполагает
различия в содержании самих правоотношений, возникающие по их причине.
Таким образом, вещи (в частности, недвижимость) являются объектами
10
имущественных прав, а действия, имущественные права и обязанности могут
быть объектами обязательств или корпоративных прав, но не имущественных
отношений. Результаты творческой деятельности, имеющие свойства продукта,
становятся объектами исключительных прав.
Из вышеизложенного следует, что недвижимость следует рассматривать
как категорию объекта имущественных отношений.
Другими словами, различным группам гражданских правоотношений
также соответствуют определенные группы объектов гражданских прав. С этой
точки зрения необходимо различать объекты имущества, обязательств,
корпоративных (членских) и исключительных прав. Основная часть
гражданских
правоотношений носит имущественный
характер, имея объектом
то или иное
имущество.[22, с.3]
Различный характер гражданских правоотношений также подразумевает
различия в содержании самих правоотношений, вытекающие из их причины.
Таким образом, вещи (в частности, недвижимость) являются объектами
имущественных прав, а действия, а также имущественные права и обязанности
могут быть объектами обязательств или корпоративных прав, но не
имущественными отношениями. Результаты творческой деятельности,
обладающие свойствами продукта, становятся объектами исключительных
прав.
Из вышеизложенного следует, что недвижимость следует рассматривать
как категорию объекта имущественных отношений.
Другими словами, определенные группы объектов гражданских прав
также соответствуют разным группам гражданских правоотношений. С этой
точки зрения необходимо различать объекты недвижимости, обязательства,
корпоративные (членские) и исключительные права.[69,
с.774]
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации касается
объектов недвижимости (недвижимого имущества, недвижимость), земельных
участков, участков недр и всего, что прочно связано с землей, то есть объектов,
11
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе здания, сооружения, недостроенные объекты. [2]
Однако достаточная уверенность в признаках недвижимости и
относительная простота соответствующей концепции не означают, что нет
никаких трудностей при принятии решения о том, признавать ли конкретный
объект недвижимостью: что с теоретической точки зрения часто выглядит
почти идеально вызывает практические трудности. Особенно при оценке
используются категории. Что касается понятия недвижимости, то в число
оценочных категорий входят: «прочные отношения с землей», «несоразмерный
ущерб». [73,
с.658]
Г.Ф. Шершеневич отметил: «Само собой разумеется, что вопрос о силе
связи с землей не может быть решен в принципе с полной точностью. Его
решение зависит от ситуации каждого случая в отдельности». [78, с. 83]
Понятно, что решение будет приниматься не только на основе
объективных критериев, сформулированных в статье 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, но и под влиянием субъективных факторов. К
последним относятся уровень юридических знаний лица, принимающего
решения, и способность трансформировать общие представления о
недвижимости в связи с конкретной ситуацией с учетом специфики
конкретного предмета и т. д. [24, с.515]
Различая движимые и недвижимые вещи, статья 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации не указывает только два признака
недвижимости (невозможность перемещения и прочная связь с землей). Таким
образом, жилищное законодательство касается недвижимости квартир и других
жилых помещений в жилых зданиях и других зданиях, пригодных для
постоянного и временного проживания. [6]
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, движение которых без чрезмерного ущерба их
12
назначению невозможно, включая здания, сооружения, незавершенные
строительные объекты, являются недвижимыми. К недвижимым вещам также
относятся, подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания. Другое имущество может также упоминаться
как недвижимое имущество.
Цель этого законодательного определения состоит в том, чтобы иметь
возможность выбирать объекты из всех объектов и явлений в каждом случае,
которые обозначаются определяемой концепцией. Принимая во внимание
определения в законе, под недвижимым имуществом понимается имущество,
если оно:
- во-первых, оно относится к числу объектов, перечисленных в
определении непосредственно, т. е. является земельным участком, участком
недр;
- во-вторых, это объект, который связан с землей таким образом, что его
перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Тем не
менее, в юридической литературе существует много мнений и противоречивых
точек зрения ученых о том, что такое недвижимость, и обоснованным является
вывод, что эта концепция является законной, а не фактической, поскольку
недвижимостью может быть признана «лишь имущество, на которое может
быть установлено право собственности и иные права. «Для возникновения
таких прав необходима государственная регистрация. Эту позицию наиболее
ярко выразил Е. А. Суханов, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право
собственности на вновь созданную недвижимость возникает только с момента
ее государственной регистрации».[73]
Другие же ученые считают, чтоб бесперспективное использование
критерия связист с землей должно быть заменено другими правовыми
критериями для классификации имущества как недвижимого.
Оценивая эту концепцию, нельзя не согласиться со С.В. Скворцовым,
который отмечает, что: «Признаки недвижимого имущества как объекта
13
гражданского права определены в законе и, следовательно, недвижимое
имущество не может возникнуть при государственной регистрации права на
него. Государственная регистрация - это феномен вторичного порядка, который
не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В
противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная
регистрация является первоначальным способом получения права на
недвижимость». Абсолютно прав и Б.М. Гонгало, когда утверждает, что «нет
оснований полагать, что недвижимость станет таковой только после
государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (в
противном случае регистрация невозможна), но права на недвижимость
возникает после того, как она была совершена». [35]
Несколько улучшенный вариант использования правового критерия
предложен авторами Концепции развития гражданского законодательства в
сфере недвижимости, в котором предполагается, что основным критерием
отнесения объекта к недвижимости является физическая согласованность с
землей, в качестве второго критерия является юридическая связь объекта с
земельным участком с указанием несанкционированного строительства (ст. 222
ГК РФ), что связывает с законностью создания объекта их возможности «стать
объектами права собственности и других гражданских прав». Такой же позиции
придерживается В.В. Чубаров. [76]
Признание этих вещей как недвижимых во многом обусловлено их
высокой стоимостью, экономической значимостью и стремлением обеспечить
общественный интерес. В частности, из-за специфики этих вещей существует
необходимость в усилении (по сравнению с другими объектами гражданского
права) контроля над владением, использованием и распоряжением ими.
А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой также указывают на необходимость
повышения достоверности правил их гражданского оборота. [69, с.
775]
Признание судов, т. е. объектов, экономически и по другим причинам,
предназначенных для движения (движимых природой), в качестве недвижимых