74
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ
ПРАВОВОГО РЕЖИМА
НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
В ЗАРУБЕЖНЫХ
СТРАНАХ
3.1 Особенности
правового режима
недвижимого имущества в странах
романо-германской системы
права
Рассмотрим понятие и особенности режима недвижимого имущества в
Германии.
Касательно понятия недвижимого имущества по законодательству
Германии недвижимость (земельный участок) в правовом смысле - это
пространственно-ограниченная часть земной поверхности, которая
зарегистрирована в Земельном кадастре и в
инвентарной описи Поземельной
книги под собственным номером. Это постоянно цитируемое понятие
земельного участка, данное
еще Имперским верховным
судом. [34,
с.81]
Согласно определению, данному Эннекцерус Л., земельный участок - это
ограниченная часть земной поверхности, которая зарегистрирована в
Земельном реестре как земельный участок, включая пространство над ним и
земельную материю под ним (§ 905 германского земельного участка).
Гражданский кодекс). [80,
с. 61]
В указанном пункте ГГУ («Ограничение права собственности») речь идет
об объектах, на которые распространяются права собственника земельного
участка. Здесь указывается, что соответствующее право собственности
распространяется на пространство над и под земельным участком, но до
пределов присутствия интересов собственника в использовании этих объектов.
Видимо, это обстоятельство дало начало Эннекцерус Л., чтобы расширить
концепцию земельного участка за счет пространства «выше и ниже его».
Однако расширение режима собственности на соответствующие объекты еще
не означает, что, например, определенное пространство над земельным
участком должно быть идентифицировано с самим земельным участком. [80,
с.62]
В России М.А. Димитриев, который, в соответствии с российским
75
законодательством, также определяет земельный участок как часть земной
поверхности, включая естественные вещества, естественным образом растущие
на ней и встречающиеся в ее глубинах, вертикально и горизонтально
ограниченные в пространстве, посредством кадастровой регистрации,
предлагая признать воздушное пространство над земельным участком, также
является частью последнего.
Как правило, земельный участок в Германии становится недвижимым
имуществом в правовом смысле, только если он надлежащим образом
зарегистрирован в Земельной книге с присвоением ему определенного
кадастрового номера; часть земельного участка также может быть передана, но
для этого ему должен быть присвоен новый кадастровый номер.
В то же время, как отмечает Г. Кайзер, если земельный участок не
является самостоятельным объектом прав (он не зарегистрирован в земельной
книге и не имеет собственного кадастрового номера), это не мешает ему быть
объектом обязательства и (или) реального договора (но для окончательной
передачи права собственности через регистрацию все равно потребуется его
распределение).
Бергманн В. указывает, что часть земельного участка, которая не
зарегистрирована как самостоятельный объект, также может быть предметом
договора купли-продажи, если он описан в нем как можно точнее. Это
возможно путем ссылки на план области, в которой отмечены границы или
точки границ части области. В то же время в соглашении о купле-продаже
соответствующая часть площади описывается либо путем включения
соответствующей части земельного участка в красный цвет в прилагаемом
плане земли, либо путем соединения точек, отмеченных в прилагаемом плане
земли. Также можно определить часть земельного участка, подлежащего
отчуждению, указав конкретные ориентиры на этом участке, такие как забор,
стена, кустарник, деревья и здания. [28, 64]
Таким образом, нельзя сказать, что теория юридической концепции
76
недвижимости доминирует в Германии. Напротив, указывается, что в принципе
можно заключать сделки с такими объектами точно так же, как с объектами
недвижимости (с точки зрения материального права).
В отличие от российского законодательства о германском праве, земля и
объекты, которые прочно связаны с ним, имеют знак единства, и в этом смысле
недвижимость Германии также включает в себя ее составные части.
Компоненты недвижимости - это вещи, которые образуют единое целое с
землей и, как правило, считаются независимыми частями этой неделимой
недвижимости. Выделяются
существенные, несущественные и «мнимые»
составные
части земельного участка. [60,
с. 9]
Согласно § 93 ГГУ, существенные части земли («wesentliche Bestandteile
des Grundstucks») признаются как такие компоненты, которые не могут быть
отделены друг от друга, чтобы одна или другая часть не были уничтожены или
изменены по существу.
Установление разрушения части или ее изменение по существу должно
исходить не от их рассмотрения в целом, а от того, будет ли возможно
дальнейшее аналогичное использование этих частей после их разделения. В
соответствии с § 93 ГГУ, существенные компоненты земельного участка не
могут быть предметом самостоятельных прав. Владелец земельного участка и
его основных компонентов вправе распоряжаться ими только совместно,
поскольку последние вместе образуют единое целое. И, соответственно, ни
одна третья сторона не может иметь самостоятельных прав на основные
компоненты недвижимости. Однако, как отмечает Дж. Альпманн, вполне
естественно, что после «разделения» существенный компонент, как любая
подвижная вещь, может быть предметом отдельных транзакций. Кроме того,
значимым компонентом может быть «будущий» предмет обязательной сделки,
исполнение которой будет происходить после «отделения» вещи от земельного
участка.
§ 93 ГГУ относительно недвижимости уточняется § 94 ГГУ. Согласно п. 1
77
§ 94 ГГУ к существенным компонентам земли включают, во-первых, такие
важные компоненты, как вещи, прочно связанные с землей, в частности здания
и неотделимые плоды или продукты (стоящие растения, семена с момента их
внесения в землю). Так, в одном из решений Федеральный суд Германии
отметил, что «здания и насаждения, являющиеся существенными
компонентами земельного участка (§ 94 абз. 1 ГГУ), уже не представляют
собой движимое имущество».
Во-вторых, абс. 2 § 94 ГГУ к основным компонентам имущества также
относятся вещи, входящие в конструкцию здания, независимо от силы связи с
ним. Поэтому эти вещи, несмотря на возможность отделения от зданий,
являются неотъемлемыми частями последних. Здесь решающим является то,
считается ли данное здание без этих частей целостным. К таким значительным
частям здания относятся, например, окна, двери, черепица, отопительные
приборы, ванны и т. д. Как отмечает Д. Шваб, прежнее судебное
разбирательство понималось как «вещи, привезенные во время строительства
здания», обычные вещи, которые связаны со строительством любого здания,
такого как лестница, перила, окна и т. д. Современные судебные
разбирательства приписывают существенным частям здания только те вещи,
которые делают здание целым, для какой цели оно было создано: решающим
является то, является ли встроенная вещь здания типичной для зданий такого
типа (фабрики, помещения и т. д.).
В соответствии с немецким законодательством, компоненты
недвижимости также необходимы, если они не могут быть отделены от
владения недвижимостью. Это, в частности, субъективные реальные права,
такие как сервитуты, реальные обременения, а также право преимущественной
покупки недвижимости. Эти права могут принадлежать только владельцу
имущества, они неотделимы от него. Напротив, по российскому
законодательству права недвижимыми быть не
могут. [34, с.97]
Итак, согласно общему правилу немецкого права, под недвижимостью
78
понимается только земельный участок. Однако это не означает, что объекты,
расположенные на земельном участке и прочно связанные с ним, не являются
неподвижными, напротив, они также являются неподвижными, а являются
неотъемлемыми компонентами земельного участка.
Под недвижимым имуществом применительно к немецкому
законодательству объектом рассмотрения будет вопрос об основаниях для
приобретения в собственность таких объектов, как земля, включая их основные
компоненты. Это решение кажется разумным, учитывая, что как
законодательство Российской Федерации, так и законодательство Германии
применяются ко всем другим объектам недвижимости в соответствии с общим
правилом, регулирующим отношения с указанными объектами недвижимости.
3.2
Особенности правового режима
недвижимого имущества в
странах
англо-саксонской системы
права
Некоторые правовые системы, в которых существует классификация
различных форм собственности, предусматривают различие между движимым
и недвижимым имуществом. В английском праве нет такого разделения. Более
того, по историческим причинам существует большая разница между
недвижимым и личным имуществом. Земля является собственностью.
Исторические корни разграничения между реальной и личной собственностью
связаны с различными способами правовой защиты в случае нарушения прав
собственности. [53,
с. 26]
Как в Риме, так и в Англии правовая система постепенно и постоянно
развивалась на основе своих источников. Нет лучшей иллюстрации того факта,
что английское земельное право развивалось именно на основе реальных
судебных процессов. Настоящий иск означал требование возврата
определенной вещи. Такие требования могут быть предъявлены только для
защиты определенных интересов или нематериальных прав в отношении земли.
Любая претензия, требующая возврата земли, была классифицирована как
79
реальная претензия. [85]
Термин «real property» -
«реальное имущество» - имеет особое
значение
для английского земельного права. Термин «недвижимость» обычно
переводится как недвижимость в связи с понятием гражданского права, и этот
термин зафиксирован именно в его значении, например, в США. Однако в
современных английских правах собственности считается, что использование
термина «земля» более правильно. [84]
Как полагает Элизабет Кук, термин «real» («реальный») прост. Это
происходит из средневекового закона, который регулировал средства правовой
защиты. Права собственности защищают наши права исключать других и,
следовательно, обеспечивают средства правовой защиты, когда собственность
забирается у нас. Использованы различные средства защиты. Суды разделили
мнение, что для большинства вещей в таких случаях денежная компенсация
является адекватной, но не в отношении земли. Если я возьму вашего сокола
или рыцарские доспехи и распоряжусь ими, меня заставят заплатить за ущерб.
Но если я забрал вашу землю у вас, то уникальность этой земли требует, чтобы
эта земля была возвращена вам.
Слово «реальный» происходит от латинского
слова res, вещь, и для земли только возвращение этой вещи может быть
средством защиты. [86]
Роберт Секстон и Барбара Богуш пишут, что во многих зарубежных
правовых системах собственность и права на нее делятся на два типа: движимое
имущество и недвижимость. Это различие совершенно логично. Вся земля,
включая здания, является недвижимостью, все остальное имущество является
движимым. К сожалению, английское право и другие правовые системы, такие
как австралийское право, Ямайки, содержат
менее логичное разграничение. [57]
Недвижимость имеет техническую и юридическую ценность,
основанную на старом праве наследования, которое больше не используется в
Англии с 1925 года. Под недвижимостью подразумевается право собственности
(безусловное владение), но не аренда, поэтому эти два типа собственности
80
ранее были разделены наследование. Однако после 1925 года все имущество
стало предметом единого права наследования. Нельзя анализировать
современное право, используя понятия «реальная и личная собственность».
Понятие «земля» является наиболее разумным при определении недвижимости.
Земельное право имеет древние источники, и некоторые из этих старых
понятий, таких как титулы, сохранились до наших дней. Отношения между тем,
кто претендовал на землю - королем или лордом, и тем, кто ее получил,
назывались «владением» (от латинского слова «tenere», что означало
«держать», «владеть»).
Существовали различные формы собственности в
зависимости от характера обязательств, которые владелец земли должен был
выполнить. Эти формы землепользования были названы «владением
недвижимостью» (свободными землевладениями), то есть свободным
владением землей. Это название объяснялось тем, что только свободные люди
могли владеть правами на землю, в отличие от крепостных или крестьян,
которые были вынуждены жить в том месте, где они родились, и работать на
местного лорда.
После многих десятилетий обязанности, которые владелец земли имел
перед лордом, были отменены, связь между лордом и владельцем земли была
забыта. Тем не менее, теория о том, что земля принадлежит короне, была
сохранена. До сих пор говорится, что «землевладелец» владеет своей землей,
предоставленной Короной, на основе одной оставшейся формы собственности
«свободная и общая собственность» (владение землей, основанное на
предоставлении услуг ее владельцу для ее обработки). Тем не менее, с
практической точки зрения, доктрина собственности в настоящее время не
имеет большого значения, и, скорее всего, владелец земли совершенно не знает
о своих собственнических отношениях с короной. С точки зрения закона,
физическим лицом не может быть никто, кроме собственника земли. Этот факт
имел большое значение для человека в те времена, когда его право на владение
имуществом зависело от соблюдения им закона, что требовало от него
81
выполнения своих обязательств по предоставлению этих услуг. После отмены
этих обязанностей владение может теперь рассматриваться только как
академическая концепция. Владелец является обладателем абсолютного права
собственности.
В настоящее время идея о том, что каждый владеет «своей землей»,
предоставленной ему короной, является не более чем забавной исторической
реликвией.
С 1925
г. нет
практической разницы
между правом
собственности на
титул fee simple и правом собственности на все другие виды имущества, такие
как мебель, ювелирные изделия, другие вещи, деньги, ценные бумаги, акции,
банковские счета и т. д., не имеет отношения к выполнению каких-либо
обязательств в отношении Короны.
Марк Томпсон пишет, что доктрина названий является логическим
следствием владения. Теория, которая является основой английского
земельного права, заключается в том, что вся земля принадлежит Короне, и что
люди первоначально стали владеть землей, предоставленной им Короной,
выполняя в свою очередь обязанности по предоставлению услуг Короне.
Сейчас трудно сказать, что землевладельцы действительно владеют землей как
таковой. Скорее, они заинтересованы в земле или праве собственности на
землю. [87]
По словам Мартина Диксона, доктрина прав собственности является
одним из краеугольных камней прав на недвижимость, и это верно сегодня, как
и в феодальные времена, даже после создания почти универсальной системы
регистрации прав. Теоретически, вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит
короне, и все другие лица могут владеть «просто» правом на землю, а не на
землю как таковую. В этом смысле право собственности дает право
использовать и контролировать землю, что эквивалентно праву собственности,
характерной чертой которого являются различия, обусловленные типом
собственности, выраженные в терминах, в течение которых земля может
использоваться и контролироваться. В этом смысле право собственности на
82
землю эквивалентно праву собственности на определенный период времени.
Корона - это не правительство, не лично правящий король или королева,
это юридическое лицо с правом, которое рассматривается как выражение
суверенитета нации в конституционной монархии - специально
уполномоченных членов комиссии по управлению имуществом Короны.
Согласно английскому обычному праву, когда они говорят о
собственности на землю, они имеют в виду «право собственности на землю».
Титул дает исключительную собственность на землю в течение определенного
периода времени.
Таким образом, права собственности, которые дают право
непосредственно использовать землю и владеть ею, являются простыми, то есть
безусловным владением, и арендой, то есть арендной платой. Поскольку
теоретически считается, что все земли в Англии и Уэльсе принадлежат Короне,
поэтому лица, которых называют владельцами земли, технически не владеют
землей, а поместье (титул) - просто. Они держат этот титул, который дает им
Корона, - как владение, основанное на безусловном владении.
В английском земельном законодательстве признается, что право
собственности на землю включает в себя определенное пространство под
поверхностью земли, ограниченное границами земли. Пределы распределения
прав собственности на поверхность земли были определены в судебном
решении по делу Bocardo SA против Star Energy UK Onshore Ltd. Star Energy
Company пробурила нефть из соседнего участка по диагонали под землей,
принадлежащей Bocardo. Бокардо подал в суд на преступление. Суд пришел к
выводу, что владелец земли является владельцем пространства под ним, в том
числе полезных ископаемых, которые могут быть найдены там, если они не
были отчуждены путем передачи права собственности в соответствии с
нормами общего права и закона кому-либо еще. Соответственно, Star Energy
нарушила границы владения Бокардо. [53, с.
31]
Право на подземное пространство также охватывает право на полезные
83
ископаемые и другие неорганические вещества в недрах (камни, гравий, песок,
глина), которые образуют часть земли. Есть исключения из этого правила.
Таким образом, право собственности не распространяется на угольные
месторождения (Закон 1994 г. «Об угольной промышленности»). Все права на
нефть и газ принадлежат государству, точнее Короне (Закон о нефти 1998 года),
а также правам на месторождения золота и серебра (Закон о сокровищах 1966
года).
Землевладелец, который имеет право собственности на землю, имеет по
отношению ко всем объектам на своей земле приоритетное право по
отношению к праву лица, нашедшего вещь. Предметы, похороненные на земле,
если они не являются сокровищами, принадлежащими Короне, признаются
собственностью землевладельца при условии, что предыдущий владелец не
может быть найден. Согласно ст. 1 Закона «О сокровищах», термин
«сокровища» включает в себя вещи, отличные от монет, которым не менее 300
лет и которые содержат 10% драгоценных металлов; находки десяти или более
монет из любых металлов, которым по крайней мере 300 лет, и другие вещи,
которые по крайней мере 200 лет. Целью этого Закона является содействие
защите древностей, которые являются частью национального наследия.
Следовательно, непредставление такой информации в течение 14 дней является
уголовным преступлением. Объявленное лицо получает вознаграждение.
Большое значение имеет характеристика объектов, которые соединены с
землей. В английском земельном праве действует принцип, согласно которому
все, что прикреплено к земле, становится ее частью. Применение этого
принципа приводит к важному различию между такими понятиями, как крепеж
(постоянные принадлежности), и fittings (раздельные принадлежности).
Принадлежность - это движимая вещь, которая в зависимости от способа
и цели ее прикрепления к земле или другому имуществу становится ее частью.
Отделимые принадлежности - это движимые вещи, имущество, которое в
некоторых случаях связано с землей, но не признается его частью. Это может