14
вещей имеет основную цель расширения правового режима недвижимости на
эти объекты. Практически в этом случае используется такое юридически-
техническое средство, как художественная литература: факт реальности
«сводится» к понятию (формуле), которое прямо противоречит этому факту.
Недвижимостью являются суда, которые подлежат государственной
регистрации и не прошел такую регистрацию. Следовательно, эти объекты
являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента
регистрации). Концепция этих судов раскрывается в транспортных уставах и
кодексах.
[82]
Регистрация воздушных, морских и речных судов и других тесно
связанных объектов (например, аэродромов и аэропортов) осуществляется в
специальных государственных реестрах, которые ведутся для каждого типа
объекта. [7]
С другой стороны, скажем, передвижной частный автомобильный
магазин, зарегистрированный как небольшое коммерческое предприятие,
нельзя назвать движимым имуществом, поскольку любое предприятие
считается недвижимым имуществом.
Если говорить о многолетних насаждениях, то, например, «фруктовые
деревья, продаваемые на корню вместе с садовым участком, являются
недвижимыми вещами, а когда они вырыты из земли, они подвижны. В первом
случае их продажа будет подчиняться правилам Гражданского кодекса
Российской Федерации при продаже недвижимости, а во втором случае -
общим правилам купли-продажи». [68,
с. 520]
Многолетние насаждения как вид недвижимости могут быть
сельскохозяйственными и др. (например,
парки, лесопарки,
дендрарии,
фруктовые
сады и
т.д.).
Статья 130 Гражданского кодекса предусматривает только
ориентировочный перечень объектов недвижимости. Наряду с лесами,
зданиями, сооружениями и многолетними насаждениями они в равной степени
15
прочно связаны с землей, например, горными отводами, магистральными
трубопроводами, газопроводами, нефте- и газохранилищами, в том числе
природными; озёра, пруды и т. д. Могут служить примерами обособленных
водных объектов озера, пруды и т.п. Примерами участка недр включают
угольные разрезы, торфяники и т. д. [37]
Согласно части третьей пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, жилые и нежилые помещения, а также части зданий
или сооружений (парковочные места) предназначены для размещения
транспортных средств, если установлены границы таких помещений, части
зданий или сооружений описаны в кадастровом порядке.
С 1 января 2017 года государственная кадастровая регистрация и
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
осуществляются в соответствии с Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [14], в силу
статьи 1, парковочные места [22] являются объектами недвижимости,
государственная кадастровая регистрация и государственная регистрация прав
на которые осуществляются в порядке, установленном Законом о
недвижимости. [59]
В качестве типа недвижимости принято делить на жилые и нежилые, а
последние на служебные, бытовые, административные, производственные,
офисные, медицинские и т. д. Независимо от типа здания они относятся к
недвижимости.
Говоря о зданиях, которые также называют своего рода недвижимостью,
следует обратить внимание на то, что подразумеваются любые объекты:
железные дороги, стеллажи, открытые склады и т. д. Однако следует отметить,
что не каждое здание можно отнести к недвижимости, например сборные
разборные ангары, модули, аналогичные конструкции, а также популярные
коробчатые и ракушечные гаражи не являются недвижимостью, поскольку
16
отсутствуют оба признака недвижимых вещей - прочная связь с землей и
невозможность легко разбирать и перемещать без повреждений.
Вещи, не связанные с недвижимостью, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не
требуется, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи
130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, есть
многочисленные случаи, когда такая регистрация предусмотрена законом и
другими правовыми актами. Таким образом, приобретенное огнестрельное
оружие подлежит регистрации (статья 13 Федерального закона от 13 декабря
1996 г. «Об оружии» [19]). [33, с.184]
Закон может установить государственную регистрацию сделок с
определенными видами движимых вещей, например, с некоторыми вещами,
ограниченными в обороте. В этом случае он имеет правопорождающее
значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не
превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть
признаны в этом качестве законом). Его также не следует путать с технической
регистрацией некоторых движимых вещей, например, автомобилей. Такая
регистрация может повлиять на осуществление гражданских прав (например,
запрет на использование автомобиля владельцем, который не зарегистрирован
как таковой в Государственной автомобильной инспекции), но не на их
происхождение, изменение или прекращение (в частности, на владение авто).
[73, с.
658]
Поскольку объекты недвижимости неотделимы от их местоположения, и
сделки с ними могут быть совершены в другом месте, покупатели и другие
участники оборота должны знать правовой статус конкретного объекта
(например, не заложен ли дом или земельный участок в залог), имеет ли кто-
либо право использовать его и т. д.), так как это влияет на цену и другие
условия сделок. Все это вы можете узнать по результатам специальной
17
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что
предусмотрено законодательством. [29,
с.83]
Особой собственностью является предприятие как единый
имущественный комплекс, используемый для предпринимательской
деятельности (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая землю, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукты, права, претензии,
долги и права на обозначение, которые индивидуализируют предприятие, его
продукцию, работы и услуги (товарный знак, знаки обслуживания) и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или
договором.[69, с. 256]
Право собственности подлежат государственной регистрации, а также
праву аренды и доверительного управления и сделок с земельными участками,
участками недр или отдельными водоемами, лесами и многолетними
насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями,
предприятиями и кондоминиумами в качестве имущественных комплексов.
Регистрация осуществляется органами юстиции для регистрации прав на
недвижимое имущество в Едином государственном реестре и удостоверяется
выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. Информация, содержащаяся в Едином государственном реестре
прав на недвижимость, открыта для общественности и может быть
предоставлена любому лицу в любой форме собственности. Отказ в
государственной регистрации может быть обжалован в суде. [83]
С другой стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации
некоторых объектов, тесно связанных с землей, например, незавершенного
строительства, вызывает сомнения относительно их правовой природы как
собственности. [2, абз. 1
ст. 130
и ст.
219 ГК
РФ].
18
Таким образом, по общему правилу к недвижимым вещам относятся
вещи, которые прочно связаны с землей не только физически, но и юридически,
поскольку их использование по прямому назначению невозможно без каких-
либо прав на соответствующий земельный участок.
В целях совершенствования гражданского законодательства с точки
зрения более точного регулирования объектов недвижимости, мы предлагаем
следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской
Федерации:
1) в
пункте 1
статьи 130:
а) абзац первый
изложить в следующей
редакции:
«1. Недвижимость (недвижимость, недвижимое имущество) включает в
себя земельные участки, участки недр, здания»;
б) добавить новые абзацы со вторым, третьим и четвертым следующим
содержанием:
«Структуры - это недвижимость, если они прочно связаны с землей, то
есть их перемещение без несоразмерного ущерба их цели невозможно, они
имеют самостоятельную экономическую ценность и могут действовать в
публичном обращении отдельно от других вещей.
Правительство Российской Федерации определяет перечень типов
сооружений, не имеющих признаков недвижимости.
Незавершенное строительство - недвижимость, если она соответствует
критериям, установленным Правительством Российской Федерации»;
2) статью
132 изложить
в следующей редакции:
«Статья 132.
Предприятие
Предприятие - это совокупность вещей, используемых для
предпринимательской деятельности, который включает в себя движимое и
недвижимое имущество, а также права требования, долги, права на знаки,
индивидуализацию предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое
обозначение, товарные знаки, услуги) и другие исключительные права»;
19
3) статью 133.1
изложить в следующей
редакции:
«Статья 133.1.
Единый комплекс недвижимости
1. Единый комплекс недвижимости - это недвижимое имущество,
представляющее собой совокупность земельного участка и всех зданий, а также
объектов с незавершенным строительством объектов недвижимости и
находящихся на нем объектов, принадлежащих одному лицу.
Правило, предусмотренное настоящим пунктом, применяется, если иное
не
установлено настоящим
Кодексом».
1.2 Участки недр
и поверхности земли
как объекты недвижимости
Рост экономики, ее эффективность неразрывно связаны с многоплановым
использованием полезных ископаемых. Уголь, нефть, газ, а также
многочисленные полезные ископаемые добываются из недр. Вода добывается
из недр для различных нужд, в том числе лечебных, минеральных и
термальных вод. [21, с.276]
В юридическом смысле под недрами понимается часть земной коры,
расположенная под слоем почвы, а в ее отсутствии под поверхностью земли и
дна водоемов и ручьев, простирающаяся до глубин, доступных для
геологического изучения и разработки. [20]
Недра в границах территории государства, включая под земное
пространство и
содержащиеся в
недрах полезные
ископаемые, энергетические
и
иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не
могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога
или отчуждаться
в иной
форме. Права пользования недрами
могут отчуждаться
или переходить
от одного
лица к
другому в
той мере
и в
тех формах,
в каких
их
оборот
допускается законом. [17]
Минералы и другие ресурсы, добываемые из недр в соответствии с
условиями лицензии, могут находиться в государственной собственности,
20
собственности местных органов власти, местного самоуправления, частной и
других форм собственности. Отношения, возникающие в связи с геологическим
изучением, использованием и охраной недр территории государства, а также в
связи с использованием отходов горнодобывающей промышленности и
смежных перерабатывающих производств, регулируются Федеральным
законом Российской Федерации "О недрах".
Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу (недвижимости)
участки
недр. [2]
Для правовой охраны недр проблема владения недрами имеет
первостепенное значение, поскольку именно она в конечном итоге определяет
разграничение компетенции и ответственности за охрану полезных
ископаемых. Указанный закон "О недрах" определяет, что недра на территории
Российской Федерации, включая подземные пространства и полезные
ископаемые, энергетические и другие ресурсы, содержащиеся в недрах,
являются государственной собственностью.
Российская Федерация характеризуется наличием континентального
шельфа и, соответственно, наличием недр в пределах подводной части
территории Российской Федерации. В соответствии с Федеральным законом
Российской Федерации «О континентальном шельфе Российской Федерации»
континентальный шельф Российской Федерации включает морское дно и недра
подводных районов, расположенных за пределами территориального моря
Российской Федерации на всей территории природного расширения своей
сухопутной территории до внешней границы подводной континентальной
окраины. Подводная окраина континента является продолжением
континентального массива Российской Федерации, включая поверхность дна и
недр континентального шельфа, склоны и подъемы (около 200 км).
Определение континентального шельфа относится ко всем островам
Российской Федерации. [14]
21
Недра не имеют четко определенной нижней границы. С юридической
точки зрения они простираются до самого ядра земли. Таким образом,
образуется конус, основанием которого является поверхность земного шара на
территории государства. На поверхности земли недра, по существу, смыкаются
с землей - открытые разработки угля. Практически, защита недр ограничена
пределами глубины, которых могут достичь люди.
Полезность минеральных ресурсов для человека и общества заключается
в том, что они являются источником минерального сырья, ископаемого топлива
и других материалов. Недра также удовлетворяют научные потребности. Они
используются для монтажа подземных сооружений и коммуникаций - таких как
склады, хранилища, линии метро, трубопроводы. Все эти свойства недр
учитываются при разработке системы мер по их правовой охране.
Таким образом, мы обращаем внимание на тот факт, что правовое
понятие «недра» не отождествляется с минералами, содержащимися в недрах.
Недра
- более
широкое понятие,
чем полезные
ископаемые.
Особый вопрос возникает в связи с правовым режимом подземных вод. В
соответствии с законодательством о недрах, подземные воды являются
неотъемлемой частью недр. В то же время они являются частью водного фонда.
Подземные воды являются своего рода природным объектом, порядок
использования и охраны которого регулируется одновременно горным и
водным законодательством [8, ст. 5, 17]
Все используемые участки недр, являющиеся геометрическими блоками
недр, и используемые участки недр на территории Российской Федерации, в
том числе в пределах континентального шельфа, составляют фонды недр.
Закон РФ «О недрах» устанавливает общие критерии отнесения части
недр к объектам государственной собственности. На основании совместных
решений республиканских органов государственной власти и управления
(федеральных государственных органов и органов государственной власти
субъектов Российской Федерации) статус объектов республиканского
22
(федерального) значения может быть получен по отдельным участкам недр, в
том числе содержащие месторождения полезных ископаемых, для обеспечения
государственного заказа Российской Федерации стратегическими и редкими
видами недр, наличие которых влияет на национальную безопасность
Российской Федерации, обеспечивает основу ее суверенитета, а также для
выполнения обязательства по международным договорам Российской
Федерации. [20, ст. 2]
Помимо обычных полезных ископаемых, которые могут быть свободно
получены владельцами и владельцами земельных участков, все другие виды
недропользования осуществляются на основании лицензий, которые в
соответствии с законодательством подразделяются по видам использования:
геологоразведочные работы; разведка и добыча полезных ископаемых;
формирование особо охраняемых геологических объектов; строительство и
эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных
ископаемых; коллекция минералогических, палеонтологических и других
геологических коллекционных материалов; захоронение (захоронение)
отходов.[37]
Участок недр представляется пользователю в виде горного отвода
геометризованного участка недр.
Недропользователь, получивший добычу полезных ископаемых, имеет
исключительное право пользования недрами в соответствии с выданной
лицензией. За действия третьих лиц (организаций) в пределах границ горного
отвода пользователь несет ответственность в соответствии с действующим
законодательством.
1.3 Производные объекты недвижимости
В настоящее время здания и сооружения (строения) как производные
(рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее
23
активное место в обороте объектов недвижимости. Здания в соответствии с
действующим законодательством являются наиболее изменчивыми объектами
недвижимости, наряду с жилыми и нежилыми помещениями.
Производные (или рукотворными, антропогенными) объекты
недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые создаются в
процессе человеческой деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О промышленной
безопасности опасных производственных объектов» опасными
производственными объектами являются предприятия или их цехи, площадки,
участки, а также другие производственные объекты, указанные в Приложении 1
к закону 1. [16]
Такие объекты в основном включают здания и сооружения (в
законодательстве и в литературе используется термин «строения», который
фактически охватывает две упомянутые выше концепции). Кроме того, эти
объекты включают помещения (жилые и нежилые), расположенные в зданиях и
сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных
объектов гражданских прав.
Законодательство не раскрывает понятия «здание» и «сооружение». В
связи с этим в литературе выражается точка зрения, согласно которой понятия
зданий и сооружений не попадают в категорию правовых категорий, и в
результате делается вывод о том, что не стоит пытаться дать юридические
определения. [33, с.182]
Е.Е. Дорогавцева пишет, что такой подход представляется
дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений
регулируется особым правовым режимом. Один этот факт, по мнению этого
автора, требует отграничения этих объектов от смежных объектов
недвижимости. [42, с.105]