24
Как уже отмечалось, гражданское право не содержит юридических
определений зданий и сооружений. Чтобы сформулировать соответствующее
определение, юристы прибегают к подзаконным актам.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание
является результатом строительства, которое представляет собой трехмерную
строительную систему, имеющую надземную и / или подземную части,
включая помещения, сети инженерно-технического обеспечения, системы
инженерно-технического обеспечения и предназначенные для проживания и
(или) деятельности человека, размещения производства, хранения продукции
или содержания животных. [18]
В соответствии с подпунктом 23 пункта 2 статьи 2 Федерального закона
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» конструкция
является результатом строительства, представляющей собой трехмерную,
плоскостную или линейную строительную систему, имеющую основание,
надземные и (или) подземные части, состоящие из несущих, а в некоторых
случаях и ограждающих строительные конструкции и предназначенные для
выполнения производственных процессов различного типа, хранения
продуктов, временного пребывания людей, перемещения людей и перемещения
грузов.
Приведенные выше определения не полностью основаны на концепции
недвижимости, сформулированной в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не
содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как
неразрывная связь с земельным участком, невозможность передвижения.
Концепция зданий и сооружений формулируется путем указания цели их
использования, которая может рассматриваться как дополнительная
особенность, посредством которой эти концепции отделяются от смежных
объектов недвижимости.
25
Среди признаков зданий и сооружений следует выделить такой знак, как
их раздельное расположение. Эта особенность становится важной при
сравнении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и
помещений, с другой. Очевидно, что помещения не могут быть описаны как
«отдельные». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это
компоненты других индивидуально определенных объектов, таких как здания и
сооружения.
«Активное участие в гражданском обороте помещений было связано с
интенсивной приватизацией, в первую очередь в жилищном секторе», - пишут
С.М. Корнеев П.В. Крашенинников. [50, с.21]
Несмотря на то, что законодатель признал помещения, как жилые, так и
нежилые, как самостоятельные объекты права, в юридической литературе это
подвергается критике. Итак, Е.А. Суханов пишет, что в этой ситуации
«возможна только общая долевая собственность на объект в целом (с
выделением соответствующих помещений для использования отдельными
собственниками в большей или меньшей степени в соответствии с их долей в
праве на общее имущество), но индивидуальное владение этим объектом. В
противном случае возникают логически неразрешимые споры о владении
«местами общего пользования», «лестницами» и т. д., не говоря уже о
«закладной» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади)
или помещения. В то же время они касаются возможности признания прав на
соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав,
поскольку последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые
обособленные помещения, поскольку они передаются во временное
пользование на соответствующих условиях». [74,
с.186]
Одним из свойств является помещение. Согласно подпункту 14 пункта 2
статьи 2 Федерального кабеля Закона «Технический регламент о безопасности
зданий и сооружений» помещение является частью объема здания или
26
сооружения, имеющего конкретное назначение и ограниченного для
строительных конструкций.
Помещения, жилые и нежилые, утвержденные гражданским
законодательством как «самые простые», не поддаются дальнейшей
фрагментации недвижимости. [54, с.153]
Первоначально Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 128, 130),
определяющий объекты гражданских прав, довольно четко ограничивает эти
объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок
недр, земельный участок, здание (строение) и т. д. Казалось бы,
«окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским
кодексом, а затем другими федеральными законами и другими правовыми
актами. Это в первую очередь о гл. 35 Гражданского кодекса Российской
Федерации «Наем жилища», который вводит в качестве отдельного объекта
гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы,
юридически неделимого здания. Включение имущества в оборот жилого
помещения логически и неизбежно повлекло за собой появление в качестве
отдельного объекта гражданских прав и нежилых помещений: помещений,
подвалов, подвальных и мансардных помещений и т. д. Несомненно, любая
недвижимая вещь как юридическое сооружение имеет какое-то значение только
как объект прав, прежде всего, вещных.
[70]
Задачей предстоящего анализа жилых и нежилых помещений является
выявление структурного положения этих объектов в системе недвижимости,
наличия объектов недвижимости, в том числе системных, фактически
недвижимых вещей. Наиболее острой и значимой проблемой в этой
перспективе является соотношение здания и помещений в нем как соотношение
двух объектов недвижимости. В этом клубке нерешенных вопросов
сосредоточены некоторые основные проблемы системы строительства объектов
недвижимости. Решение вопроса об одновременном «сосуществовании» или
невозможности такого «сосуществования» здания и его размещения в качестве
27
отдельных самостоятельных объектов недвижимого имущества предполагает
возможность описания совокупную конструкцию недвижимости как единой
подсистемы в системе объектов гражданских прав.
В юридической литературе распространилась точка зрения, согласно
которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский
отмечает, что когда был подготовлен и принят новый ГК, нежилые помещения
не были признаны объектом недвижимости. [33, с.191]
Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного
распространения правового режима здания на помещения. Однако позиция
В.В.Витрянского в отношении того, что помещения классифицируются как
объекты недвижимости, в силу закона не является полностью обоснованной.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание
граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему
усмотрению. Жилища, квартиры и жилые комнаты признаны жилыми
помещениями. Все жилые дома и квартиры, расположенные на территории
Российской Федерации, независимо от формы собственности, образуют жилой
фонд. Любое жилище должно соответствовать санитарным, градостроительным
[10], противопожарным [15] и техническим требованиям, предъявляемым к
нему, «которые раскрываются посредством оценки способности человека жить
в этом жилище без вреда для его здоровья». [59,
с.47]
К нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие
помещения, предназначенные для производственных, административных,
социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в
жилищный фонд.
Имущественный комплекс (прежде всего предприятие - ст. 132 ГК РФ)
представляет в качестве объекта гражданских прав имущество в самом
широком правовом смысле, в том числе недвижимое имущество (землю,
здания, сооружения и т. д.), движимое имущество вещи (сырье, инвентарь и т.
д.), имущественные права (права требования), имущественные обязательства
28
(долги), интеллектуальная собственность (имя, знаки обслуживания и т. д.). [40]
Другими словами, реальный момент в имущественном комплексе имеет или, во
всяком случае, должен иметь преобладающую и даже подчиненную долю.
Более того, законодатель напрямую исходит не только из материальной
природы предприятия, но прямо и, казалось бы, безоговорочно расставляет
акценты: «предприятие в целом признается недвижимостью как
имущественный комплекс». Е.А. Суханов воспринял предприятие как
имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и
движимых вещей, используемых для общего назначения, вещей, для особого
вида недвижимости. [75, с.104]
Предприятие, оставаясь недвижимым имуществом по закону, на самом
деле часто (или стремится к этому, путем установления целей и места в обороте
бизнеса) представляет собой комплекс экономических связей, «продвигаемое»
название, где материальная основа - местоположение производства или другого
оборудования постепенно становится второстепенным и по важности в
структуре имущественного комплекса и в денежной иерархии. [3]
Таким образом, придание имущественному комплексу статуса
недвижимости обусловлено рядом следующих характерных свойств этого
объекта.
Во-первых, присвоение законодателем предприятия недвижимого
имущества связано с практически неизменным присутствием в имущественных
комплексах большинства традиционных объектов недвижимости - земли,
зданий, сооружений и т. д.
Во-вторых, имущественный комплекс является одной из основ
экономического благосостояния общества и значительной ценностью для
правительства, фактически обеспечивающей существование и развитие
последнего. Значение для органов государственной власти этой правовой и
социально-экономической категории предопределило законодательно
29
установленный особый порядок предприятия, характерный для недвижимости,
в сфере гражданского оборота.
В-третьих, предприятие как собственность характеризуется
необходимостью государственной регистрации.
1.4
Недвижимое имущество в системе объектов гражданских прав
Объект гражданских прав относится к материальным и духовным благам,
по поводу которых субъекты гражданского права вступают в правовые
отношения друг с другом. Недвижимые вещи являются объектами гражданских
прав, и их правовой режим, а также условия оборота регулируются особыми
правилами, установленными законом.
Существуют различные способы классификации вещей. Одним из
наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на
движимые и недвижимые. Значение этой классификации настолько велико, что
известный дореволюционный юрист П.П. Цитович назвал такое деление
«высшим», а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в
регулировании оборота движимого и недвижимого имущества, указал на
особую важность недвижимости как важнейшего объекта национального
богатства.
Источником этой классификации является объективная природа самих
вещей. Как он писал в начале XX в. Профессор Г.Ф. Шершеневич,
фундаментальное различие между движимыми и недвижимыми вещами
сформировалось «из-за преобладающей важности земли, поэтому сделки с
недвижимостью всегда отличались от сделок с движимым имуществом». [78,
с.61]
Сами термины - «недвижимость» и «движимое имущество» - указывают
на характеристики вещи. Если подвижную вещь можно перемещать без ущерба
для ее целостности и предназначения, то неподвижную вещь обычно нельзя
30
перемещать в принципе или ее нельзя перемещать, не нанося ей ущерба. В этом
случае ущерб возникает по той причине, что недвижимое имущество
неразрывно связано с землей. Таким образом, в качестве критерия для
концептуального разделения вещей на движимые и недвижимые, как правило,
их связь с землей, возможность (или невозможность) перемещения без
значительного ущерба их целостности и предназначения. [79]
Действующее гражданское законодательство не содержит
исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотя в ст. 130 ГК РФ и в
ряде других норм перечислены наиболее важные объекты недвижимости,
список недвижимых вещей остается открытым, поскольку законодатель
определяет понятие недвижимости посредством указания наиболее
существенных признаков недвижимости (прочная связь с землей,
невозможность передвижения без нанесения несоразмерного ущерба их
назначению).
В то же время сложившаяся практика гражданского оборота позволяет
выделить наиболее важные объекты недвижимости. Мы перечислим их
максимально полно:
1) земельные участки;
2) части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса
РФ [5] (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» [5] (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество);
3) участки недр;
4) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество);
5) обособленные водные объекты;
31
6) объекты, прочно связанные с землей, движение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно;
7) леса;
8) многолетние насаждения;
9) здания;
10) сооружения;
11) жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть
квартиры, комнаты - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации [6]
(далее - ЖК РФ);
12) нежилые помещения;
13) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на
недвижимость);
14) воздушные суда;
15) морские
суда;
16) суда внутреннего
плавания;
18)
предприятия как
имущественные комплексы;
19) части предприятий
как имущественных
комплексов;
20) иные имущественные
комплексы;
21) объекты незавершенного
строительства.
Как отмечает О.Ю. Скворцов в действующем российском гражданском
праве понятие недвижимость действует в трех категориях: «недвижимость»,
«недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Все три категории, как
следует из контекста ст. 130 ГК, должны рассматриваться как синонимы. В то
же время концепция Гражданского кодекса Российской Федерации в целом
исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет
понятие предприятия как имущественного комплекса, в том числе таких
элементов, как права собственности). Это означает, что в целом понятие
недвижимости не распространяется на права собственности. Однако такой
подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Таким
32
образом, в некоторых правовых постановлениях при формулировании
концепции недвижимости законодатель исходит из того, что недвижимость
такова, то есть к недвижимости могут быть причислены и имущественные
права. Предпосылки для такого подхода были заложены в разработке
Принципов гражданского законодательства СССР и союзных республик; в ст. 4
этого акта предусмотрено разделение имущества на движимое и недвижимое.
Правильное понимание недвижимости на основе определения, которое
сформулировано в Гражданском кодексе Российской Федерации, возможно
только путем привлечения понятий из других отраслей законодательства -
земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и т. д. Однако анализ
таких законодательных понятий, как недра, водные объекты, земельные
участки и др., также не позволяют идентифицировать общие признаки этих
объектов как объектов недвижимости.
Таким образом, в соответствии с Законом Российской Федерации «О
недрах» [20] под территорией недр понимается геометрически определенное
подповерхностное пространство, которое индивидуализируется как право на
разработку полезных ископаемых - геометризованного блока недр (ст. 7). В
соответствии с Водным кодексом Российской Федерации водный объект
представляет собой естественный или искусственный водоем, водоток или иной
объект, в котором постоянная или временная концентрация воды в которой
имеет характерные формы и признаки водного режима (пункт 4 статьи 1),
Лесной кодекс Российской Федерации [4] дает весьма расплывчатое
юридическое понятие «леса». Из статьи 5 настоящего Кодекса следует, что лес
является экологической системой или природным ресурсом.
Все приведенные выше определения недвижимости не дают
представления об общих для них особенностях, которые позволяют правильно
объединить их в одно понятие. «Единственный признак, связанный с этими
объектами, их неразрывная связь с землей как пространственной территорией,
33
выходит за пределы данных законодательных определений (это отражено в
Гражданском кодексе Российской Федерации)», - пишет Ю.Г. Жариков и М.Г.
Масевич. [26]
«Если говорить о правовом режиме этих объектов, то он отличается.
Таким образом, недра являются исключительной собственностью Российской
Федерации, и участки недр не могут быть предметом продажи, дарения,
наследования, вклада, залога или отчуждения в иной степени. Это
обстоятельство делает бессмысленным требование государственной
регистрации прав на участки недр, поскольку этот объект изъят из
гражданского оборота и не может принадлежать кому-либо, кроме
государства», - пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова. [26]
Давайте выясним, что общего у всех групп этих объектов, что позволяет
нам связать их с недвижимостью. Сам законодатель не говорит о том, почему
эти, а не другие объекты, признаются недвижимостью. Одним из наиболее
частых доктринальных объяснений этому является утверждение об особой
значимости этих объектов для экономики, их высокой стоимости и, как
следствие, необходимости общественного интереса в повышении
достоверности правил их гражданского оборота.
Однако в юридической литературе есть и другие объяснения причин
выделения недвижимости в качестве особого объекта гражданских прав. Итак,
К.И. Скловский считает, что «нет оснований считать, что причиной особого
статуса недвижимости в обращении является ее прямая, непосредственная
ценность». По его мнению, решающим качественным различием, которое
позволяет превратить недвижимость в средство поддержания кредита через
ипотекиу, является «видимость», то есть устойчивость и гласность в этой
области. [71,
с. 61]
По этому случаю О. Ю. Скворцов пишет: «Отдавая дань верно
подмеченному К. И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства
оборота недвижимости, следует отметить, что этот подход связан только с