Содержание
Введение.................................................................................................................................... 5
1. Теоретические основы ипотечно - жилищного кредитования в современной
России.........................................................................................................................................9
1.1 Понятие ипотеки и ипотечно - жилижщного кредитования
..........................
9
1.2 Современное состояние ипотечно - жилищного кредитования в России..22
1.3 Методика предоставления ипотечного кредита
.................................................
34
2. Анализ системы ипотечно - жилищного кредитования в ПАО Сбербанк
России....................................................................................................................................... 46
2.1 Основные характеристики ПАО Сбербанк России...........................................46
2.2 Анализ ипотечно - жилищного кредитования в ПАО Сбербанк России..54
2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья
........................................................
58
3. Проблемы и пути оптимизации системы ипотечно - жилищного
кредитования..........................................................................................................................62
3.1 Проблемы ипотечно - жилищного кредитования в России
...........................
62
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России
....................................
65
Заключение.............................................................................................................................76
Список использованных источников и литературы
Приложения...........................................................................................................................80
4
ВВЕДЕНИЕ
В условиях хронического недостатка государственных средств,
традиционной задачей для органов власти всех уровней, стало привлечение
внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства.
Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в
области недвижимости считаю развитие системы долгосрочного ипотечно -
жилищного кредитования.
Система ипотечного жилищного кредитования занимает уникальное
положение в национальной экономике. Во первых в настоящее время ипотечно
- жилищное кредитование в большинстве экономически развитых стран
является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и
оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом.
Во вторых оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные
процессы, происходящие в обществе.
Актуальность вопроса ипотечно - жилищного кредитования заключается
в проблеме собственного жилья, что является первоочередной потребностью
для каждой семьи. Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в
короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником,
зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение
нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это
финансово эффективнее, чем копить денежные средства, подвергая накопления
инфляционными и иными рисками, или чем арендовать квартиру, так как
размер ежемесячных платежей по кредиту не всегда превышает за арендуемое
жильё. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного
кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную проверку
банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность
заемщика во время получение кредита. В этом отношение альтернативы
ипотечному жилищному кредитованию не существует. В России банковское
ипотечно - жилищное кредитование демонстрирует позитивную тенденцию:
значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные
5
кредиты, ипотечные кредиты стали доступнее, увеличился срок кредитования
минимальный срок кредитования 3 года, максимальный срок 30 лет. Однако о
массовости ипотеки в России говорить пока рано - доля ипотечных кредитов
составляет всего 5% при 40-80% в развитых странах. В рамках стратегии
предусмотрено увеличение доли ипотеки ВВП до 15% к 2025году.
Российская жилищная отрасль за период с 2005г. по 2016 год достигла
существенных успехов:
- в 1,4 раза сократилась потребность населения в улучшение жилищных
условий (с 61% до 45% семей);
- в два раза вырос объем строительства жилья по сравнению с 2004
годом - достигнут рекордный рост объемов жилищного строительства, за всю
историю включая период СССР. Об этом говорится в сообщение АИЖК по
итогам обсуждения жилищной сферы и заседания совета при президенте РФ по
стратегическому развитию и приоритетным проектам.
Российской банковской системе необходим механизм банковского
ипотечно - жилищного кредитования, включающий согласованную систему
целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими,
базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового
взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.
Можно сделать вывод - сущность ипотеки состоит в том, что кредитор
(он же залогодержатель) в праве в случае не исполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного им обязательства, обратить взыскание
на предмет ипотеки получить из порученной от продажи суммы причитающий
ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из
наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее
подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из
эффективных инструментов решения многих важных социальных,
экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не
менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у
6
ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и
существенные проблемы. Решить эти проблемы не просто, но, с другой
стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить
эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает
актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в анализе
системы ипотечного жилищного кредитования на примере ПАО Сбербанк, а
так же обосновании направлений его дальнейшего развития.
В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие
задачи:
- рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;
- выявить состояние ипотечного кредитования в России;
- рассмотреть методику предоставления ипотечного кредита;
- проанализировать систему ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк;
- рассмотреть влияние кредитного риска на ипотечное кредитования;
- раскрыть проблемы развития ипотечного кредитования;
- предложить пути оптимизации ипотечной деятельности в России.
Объектом исследования дипломной работы является деятельность ПАО
Сбербанк в области ипотечно - жилищного кредитования, предметом - система
ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Теоретической и методологической основой исследования в области
ипотечного кредитования и вопросах, связанных с инвестиционной и
финансово-экономической составляющими ипотечной деятельности являются
Работы отечественных ученых , таких как Сафонова Г.Б., Балабанов И.Т.,
Иванов В.В. и другие. При решение поставленных в исследовании задач были
применены методы экономического и статического анализа.
При исследование поставленных вопросов использовались справочные
материалы, данные о разработках, проводимых за рубежом, методические
разработки других специалистов, статическая информация.
7
Практическая значимость работы заключается в определении состояния
ипотечно - жилищного кредитования в современной России и решение
проблем, возникающих в процессе его развития.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав,
заключения, списка использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность данной темы, определены
цель и задачи исследования, сформулированы основные проблемы
рассматриваемого вопроса, их значимость.
В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечно -
жилищного кредитования в современной России. В рамках чего исследуется
сущность и общая структура ипотечного рынка, состояние ипотечно -
жилищного кредитования в России, а так же методика деятельности ипотечного
кредитования.
Во второй главе анализируется система ипотечного кредитования в ПАО
Сбербанк.
В третьей главе осуществлено изучение кредитных рисков, проблем и
направлений по развитию ипотечного кредитования. Здесь рассмотрены такие
вопросы как: влияние ипотечного кризиса в США на ипотеку в России, а так же
направления по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
В заключение обобщаются выводы, формируются рекомендации и
предложения по кругу проблем, рассмотренных в выпускной
квалификационной работе.
8
Глава 1. Теоретические основы ипотечно - жилищного
кредитования в современной России.
1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования.
Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения
исполнения различных гражданско-правовых обязательств) в странах с
развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации
гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном
уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и
законных интересов кредиторов.
Ипотека несет в своем содержание две составляющие - экономическую
и правовую.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент
оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда
другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески
нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые
средства для реализации различных проектов.
В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью
получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для
приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве
обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться
и передаваться через закладную.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо
подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:
- отношения собственности;
- кредитные отношения;
- Финансовые отношения;
Отношения собственности выражаются в передаче титула и
собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по
долгу или на реализацию обязательств, в случае отказа заемщиком выполнять
9
свои обязанности перед кредитором. Ипотека стимулирует оборот и
перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию
имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных
конкретных случаях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставление ипотечных
кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в
роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для
развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов
заключаются в следующем:
1. Обязательность обеспечения залогом.
2. Длительность срока предоставления кредита.
3. Целевой характер.
4. Ипотечный кредит является относительно низкорисковой
банковской операцией.
5. Нотариальное заверение и государственная регистрация.
Финансовые отношения выражаются в рефинансирование ипотечных
кредитов, включая также закладную, удостоверяющую право залогодержателя
на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми
присущими ей признаками - обособленность имущественных прав,
документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной
бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при имитировании
собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных,
производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных
средств ни величину фиктивного капитала.
Система ипотечно - жилищного кредитования - это система отношений
по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов
и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных
ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов,
действующих на рынке ипотечных кредитов.
10
Система ипотечно - жилищного кредитования должна состоять из
следующих сегментов:
- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками
для участия в ипотечно - жилищном кредитовании;
- первичный рынок ипотечно - жилищных кредитов, охватывающий всю
совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающий между собой
в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник
(залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор
(залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.
- вторичный рынок ипотечно - жилищных кредитов, обеспечивающий
передачу прав по закладным и ипотечно - жилищным кредитам (продажа уже
выданных ипотечных кредитов), а так же реинвестирование уже выданных
ипотечно - жилищных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном
между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке
ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств
инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;
- рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию
персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договором об
ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и
размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке
ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение
физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых
посредниками, в целях получения дохода по ним;
- страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе
ипотечного жилищного кредитования.
Участники ипотечно - жилищного кредитного правоотношения:
1. Заемщики - физические лица, заключившие кредитные договора с
банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в
виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья.
Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого
11
осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные
ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо
рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные
бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования,
оказывают кредиторам содействие во внедрение рациональной политики
ипотечного кредитования. Если агентства выкупают у кредиторов закладные,
для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России. Если
агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они
должны обладать лицензией небанковской кредитной организации;
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи
жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому
собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и
предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой
жилых помещений;
6. Страховые компании, осуществляющие страхование заложенного
жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой
ответственности участников ипотечного рынка;
7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на
осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность
которых регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации». Деятельность профессиональных оценщиков является,
лицензируемой, и орган, выдавший лицензию, должен осуществлять контроль
над соблюдением оценщиками законодательства.
При ипотечно - жилищном кредитовании в случае возникновения спора
о величине стоимости предмета ипотеки оценка является обязательной.
Оценочная деятельность является одним из немногих видов
деятельности, для которой предусмотрено обязательное страхование
гражданской ответственности оценщиков. В частности, оценщик не вправе
заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.
13
Страховым случаем будет, являться причинение убытков третьим лицам в связи
с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленной вступившим
в законную силу решением арбитражного или третейского суда.
8. Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке
недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению
договоров и подготовке пакета документов, необходимо для предоставления в
банк. Риэлтерская деятельность является лицензируемой. В частности, о ней
говорится в Законе о лицензировании отдельных видов деятельности. Кроме
государственных органов, осуществляющих контроль над деятельностью
риэлтерских фирм, его осуществляют также и общественные организации. К их
числу относится Российская гильдия риэлторов.
Недвижимость, выступающая в качестве товара особого рода, имеет
определенную денежную оценку. Обычно эта оценка складывается стихийно,
под влиянием субъективных факторов (в первую очередь под влиянием спроса
и предложения). Вместе с эти при оценке любого недвижимого имущества
существуют определенные объективные факторы, которые стороны должны
учитывать при заключение конкретного договора.
На ипотечном рынке работает ряд профессиональных его участников.
При этом, только высококвалифицированные специалисты, использую
современные концепции управления финансами, производственной
деятельностью и ресурсами предприятия, могут успешно адаптировать
передовые управленческие методики к существующим экономическим
условиям. Мировой опыт свидетельствует о том, что существенным
системообразующим элементом ипотечно - жилищного кредитования является
деятельность кредитных организаций, в частности коммерческих банков,
являющихся одним из наиболее важных субъектов рынка ипотечного
кредитования.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие
функции:
14