- Дополнительного инструмента обеспечения оборота и
перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов
оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно
экономически нецелесообразно;
- Механизма создания и привлечения дополнительных средств для
поддержания и развития материального производства;
- Создание много порядкового мультиплицируемого фиктивного
капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг,
а так же институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Практическое применение ипотеки основывается на следующих
принципах
- Возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как
экономическую категорию от других экономических категорий
товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может
существовать;
- Срочность кредитования представляет собой необходимую форму
достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит
должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;
- Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие
банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим
клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться
только тем клиентам, которые в состояние своевременно вернуть;
- Принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен
внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для
своих нужд денежных средств [25. с. 188].
В наше время разработано множество типов ипотечно - жилищных
кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и
обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются
следующие;
15
- Постоянный ипотечный кредит (носит название ануитентный) - кредит
с фиксированной процентной ставкой по которому предусмотрены
равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и
уплаты процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей
стоимости денежного потока. Такой тип ипотечно - жилищного кредита
позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;
- Кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой
только одних процентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый
платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет
основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее
часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости
обычно стараются заранее договориться о новом с тем, чтобы при наступление
срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за
несоблюдения своих обязанностей;
- «Пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) -
это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических
платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат;
соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение
данного - термина «пружинный» - означает аналогию с действием пружины -
чем сильнее ее растягивать, тем меньше ее можно растянуть;
- Кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков,
рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:
минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным
темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи.
- Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по
кредиту в конце срока или их прекращение;
- Кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка
меняется в соответствие с изменением финансовой ситуации на рынке,
16
корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексом,
например, по индексу государственных ценных бумаг;
- «Ролл - оверная» ипотека - при использование данной формы
ипотечного кредитования срок ипотечного кредитования делится на временные
отрезки, как правило, они составляю 3 или 6 месяцев, и для каждого из них с
учетом конъектуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким
образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной
ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.
Еще одной классификацией является классификация по предмету залога.
Выделяют ипотеку жилых домов и квартир и земельных участков [17. с. 115].
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения
обеспечения суды, предоставленной для строительства, реконструкции или
капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может
быть предметом ипотека также, если гражданин - его собственник и члены его
семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть
дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может
передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на
праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и
другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию, Продажа
заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием
для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и
его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и
проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого
помещения на условиях, обычных для данной местности.
В рыночной экономике использование ипотечно - жилищного кредита
широко распространено. Ипотечно - жилищный кредит представляет собой
долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.
Это обременение происходит двумя путями: либо используется
собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а
17
кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает
право залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с
возможностью выкупа. В широком смысле слово «ипотека» означает
юридически правовую систему, включающую определения состояния владения
недвижимостью и долго по нему последовательно на каждый конкретный
момент [7. с. 136].
Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и
субъектов ипотечной схемы.
Объектами ипотечно - жилищного кредитования являются:
1. Земельные участки;
2. Жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи.
К основным субъектам ипотечно - жилищной схемы относятся:
1. Заемщик лицо, берущий кредит под залог жилой недвижимости. Для
получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не
менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы,
позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными
платежами, выплачивать основной долг и проценты по нему.
2. Кредитор (банк) организация, которая после анализа
кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет
учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита
является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства
заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги закладной,
права на которую банк вправе переуступить.
3. Ипотечное агентство является основным элементом
самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у
банка закладные и выпускает, ценны бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых
кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных
кредитов.
В задачи агентства входят:
18
- Выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным
кредитам;
- Формирование первичных ипотечных активов;
- Эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых
рынках
4. Инвесторы, которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не
обязательно банк, выдавший ссуды).
5. Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным
кредитованием без неоправданных рисков.
Вспомогательные участки ипотечной схемы следующие:
Риэлтерская компания профессиональный посредник на рынке
недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению
договорами подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в
банк.
Оценочная компания необходима для определения рыночной и
ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом
залога.
Страховая компания выполняет функции по снижению рисков для
инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования;
- Страхование рисков повреждения и уничтожения объектов;
- Страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
- Страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Ипотечный брокер - посредник между банком и заемщиком,
специализирующийся на заключение ипотечных сделок [33, с. 59].
Государственный регистратор орган государственной регистрации права
на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация
сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрацию
договоров ипотеки.
19
Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав
несовершеннолетних при заключение сделок с недвижимостью.
Нужно отметить, что перечисленные субъекты ипотечного кредитования
преследую различные цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов ипотечного
кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация
объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или
реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется
кредитования покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика
заключается в приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья,
при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и
дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном
кредитование являются максимизация доходности активных операций и
ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала [29, с.115].
Инвестор так же стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая
свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Таким образом, целью инвестора при использование механизма залогового
кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в
закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство.
Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов
является: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его
обороноспособности;
Неинфляционная поддержка сферы материального производства;
Уменьшение разрыва между производительным и финансовым
капиталом;
Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего
долга;
Создание условий для надежного и эффективного функционирования
системы ипотечного жилищного кредитования.
20
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования
позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
Рассмотрим основные особенности ипотеки.
Во-первых, ипотечно - жилищный кредит представляет собой ссуду под
строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не
обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость
продается, и из вырученной суммы погашается задолжность по кредиту. Тот
факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает
залогодержателю контроль над сохранностью предмета залога, однако
усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как
недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во - вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое
назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и
перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а так же
освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой
наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты.
Например, в США они составляют 60% всего объема ссуд под залог
недвижимости.
В третьих ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок ,
обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат,
так как погашение кредита растягивается по времени [44, с. 151].
Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного
залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного
обязательства должником- залогодателем перед кредитором -
залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения
должником обеспеченного залогом основного обязательства получить
удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником
(владельце)=м) которого является залогодатель. Объектами ипотечного
кредитования являются земельные участки, жилые и не жилые помещения.
Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор,
21
правительство. Для ипотечного кредитования характерны некоторые
отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог невидимого
имущества, Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения
доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную
на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма
жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных
ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно - перспективное
направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно
устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше
в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее
деятельность в экономической системе в целом.
1.2 Современное состояние ипотечного жилищного
кредитования в России
Одним из приоритетных критериев эффективности функционирования
современной экономики является степень удовлетворения потребностей
общества, в том числе потребности в жилье.
Рассматривая проблему обеспечением жильем в российских условиях,
можно выделить два основных аспекта;
1. необходимость увеличения объемов финансирования строительства
жилой недвижимости и повышения доходов населения как основы
платежеспособного спроса на жилье. Указанные аспекты эффективно решаются
в рамках ипотечного жилищного кредитования как способа привлечения
инвестиций в сферу недвижимости. Ипотека взаимовыгодно сочетает интересы
различных субъектов рынка: строительных организаций, населения, кредитных
организаций, а так же государства.
Российский рынок ипотечного кредитования в последние несколько лет
динамично развивался. Объемы предоставленных ипотечных кредитов росли,
как и доля ипотечного кредитования в структуре кредитного России ( По
предварительной оценке Аналитического центра АИЖК, в сентябре 2017 года
22
российский рынок ипотеки продолжил рост: выдано около 100 тыс. кредитов
на 180-190млрд. руб. Это на 40-50% выше уровня 2016 года и на 20-30% выше
уровня 2014 года).
Жилищный вопрос в современных условиях - достаточно острая
и болезненная тема для многих жителей нашей бескрайней страны.
Возможность приобрести жилье есть лишь у малого числа населения в возрасте
до 30 лет, к ним относятся люди из так называемого «высшего класса».
Решение проблем с отсутствием своей жилплощади лежит на поверхности - это
ипотечный кредит.
По предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, в марте рынок
ипотеки поставил новый рекорд: выдано более 120 тыс. кредитов на 240-250
млрд руб. (на 65-70% выше уровня марта 2017 года). Всего в I квартале 2018
года выдано ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд руб. (на 85%
больше уровня I квартала 2017 года). Об этом сообщил генеральный директор
ДОМ.РФ Александр Плутник.
Основной фактор роста - рекордно низкие ставки по ипотеке и
восстановление потребительской уверенности российских семей.
Эксперты отметили, что рынок ипотеки растет прежде всего за счет
новых заемщиков, «чистые» темпы роста рынка составляют около 55%. За
вычетом рефинансирования, в первом квартале 2018 года выдано «новой»
ипотеки на сумму не менее 500 млрд рублей по сравнению с 321 млрд на
01.04.2017. Доля кредитов, выданных на рефинансирование действующих
кредитов, составляет 15-16%.
Ставки по ипотечно - жилищным кредитам в феврале продолжили
снижение: 9,58% - на новостройки (год назад - 11,61%)
9,83% - на вторичное жилье (год назад - 12,11%)
Решение Банка России о снижении ключевой ставки с 26.03.2018 до
уровня 7,25% будет способствовать дальнейшему снижению ставок.
До 2,15% снизилась доля кредитов с платежами, просроченными на 90 и
более дней. Это - минимум за последние 3 года. В сочетании со стабильными
23
ценами на жилье это говорит об отсутствии предпосылок формирования
«пузыря» на рынке ипотеки.
Всего в 2018 году, по оценке ДОМ.РФ, будет выдано около 1,3-1,4 млн.
кредитов на 2,5-2,8 трлн. руб.
Рисунок 1 - Количество выданных ипотечных жилищных с
кредитов с 2014 по 01 мес. 2018 г. (за период)
Оценивая объем выданных кредитов на приобретение жилья в денежном
выражении, отмечаем значительный рост взятых гражданами обязательств
с 263561 млн. руб. в 2006 г. до 1147339 млн. руб. за 2015 г. и 664528 млн. руб.
за 6 месяцев 2016 г.
Объем задолженности по кредитам имеет устойчивую динамику роста -
с 565557 млн. руб. в 2006 г. до 14831589 млн. руб. в 2015 г. и 8270913 млн. руб.
за 6 месяцев 2016 г. То есть граждане все же привлекают средства для
приобретения жилья, но растет и величина просроченной задолженности по
кредитам. Так, в 2006 г. удельный вес просроченного долга на конец периода
составлял 0,03 % в общей величине взятых обязательств (153 млн. руб.), в 2015
г. - 1,55 % (229893 млн руб.), за 6 месяцев 2016 г. - 1,70 % (140688
млн. руб.) [2].
24