Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в
отделениях ПАО «Сбербанк России»:
■ по месту регистрации заемщика / одного из со заемщиков;
■ по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;
■ по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ со
заемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;
■ по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя
заемщика/со заёмщика.
Таблица 2
Получение и обслуживание ипотечного кредита
Срок рассмотрения
кредитной заявки
В течение 5 -10 рабочих дней со дня предоставления
полного пакета документов.
Порядок
предоставления
кредита
Единовременно.
Порядок погашения
кредита
Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Условия досрочного
погашения
Плата за досрочное погашение кредита не взимается.
Досрочное погашение возможно только в сроки,
установленные для осущ ествления плановых
ежемесячных платежей не ранее даты четвертого
платежа, установленной графиком платежей, при
условии, что часть досрочно возвращаемого кредита
составляет не менее 15 000 рублей.
Неустойка за
несвоевременное
погаш ение кредита
0,5 процентов от суммы просроченного платежа за
каждый день просрочки с даты, следующей за датой
наступления исполнения обязательства,
установленной кредитным договором, по дату
погашения просроченной задолженности
(включительно).
Возраст на момент
предоставления
кредита
Не менее 21 года.
Возраст на момент
возврата кредита по
договору
75 лет.
Стаж работы Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не
менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
Привлечение
созаемщиков
В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать
физические лица в количестве не более 3-х человек,
доход которых учитывается при расчете
максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного
созаемщ ика является созаемщиком в обязательном
порядке вне зависимости от его(ее)
платежеспособности и возраста.
57
Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:
Заполненное заявление-анкета (по форме Банка);
■ Паспорт заемщика / созаемщиков /поручителя(ей)/залогодателя(ей)
(предъявляется);
■ Документы по предоставляемому залогу;
- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую
занятость заемщика / созаемщика / поручителя (для клиентов, не получающих
заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке)
- Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть
предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения
Банком о выдаче кредита).
2.3 Оценка ипотечного портфеля рынка жилья
По итога 2017 года на рынке ипотека. В отличие от 2016 года, который
был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году
количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический
рекорд по объему выдачи (2 трлн. Рублей) и уровню ставок — 9,8% годовых.
Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как
положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.
017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю
российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для
покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2%
от годового ВВП страны. Показатели полностью превзошли докризисный
уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных
в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем — на 15%.
По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился
соответственно на 27% и 37%.
58
Таблица 5
Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ.
Показатели 2014
2016
2017 Изменения
к 2014
Изменения
к 2016
Количество
кредитов, ед.
1 0 1 2 0
6 4
8 5 6
4 2 7
1 0 8 6 9 3
9
7% 2 7 %
Объем выдачи, млн
руб.
1 7 5 3 2
9 4
1 472
254
15%
3 7 %
Средневзвешенная
ставка, %
1 3 ,1 7 1 1 ,5 4 2 0 2 1 3 9
8
- 3 ,3 8 п.п. 1 ,7 5 п.п
Средняя сумма
кредита, млн руб.
1 ,7 3
1 ,7 2
9 7 9
0,13 0 ,1 4
Средневзвеш енный
срок, мес.
1 7 7 ,9 1 8 4 ,6 1 ,8 6 9 ,6 м е с. 2 ,9 м ес.
Кредиты стали большими и долгосрочными. Аналитики отмечают, что
именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала
программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение
показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок
по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита)
уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда
прежде ипотека в России не была столь выгодной — последний минимум,
которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года — 11,40%.
Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных
программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих
ипотечных банков) на период строительства объекта — 3%, после сдачи
объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по
ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.
Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям:
увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали
у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году— 1,86
млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер
займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по
59
сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному
периоду.
Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше
россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла
площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок
указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.
В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на
покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты. Десять ведущих
ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для
новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для
вторичных квартир — в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017
года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье
составила 9,8%, а на новостройки — 9,77%.
Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку
готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты. Если в целом число
выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем — на 37%, то ипотека на
участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным
ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья
(по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть
всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд
рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.
«Пока действовала программа государственного субсидирования
ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже
ставок по кредитам на приобретение „вторички“, — комментирует — Именно
поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес
к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно
в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку
и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись
к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа
субсидирования, которая распространяется только на новое жилье
60
от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами
рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не
останется».
Доля ипотеки приближается к 50%. Главным бенефициаром снижения
ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают
эксперты. Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным
жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ.
Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж
привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% — в 2016 году
и 27% — в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках
массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир
эконом- и комфорт - класса. Доля ипотеки в бизнес - классе выросла до 33%,
а в элитном сегменте — до 12%.
Рынки ипотечного рынка растут. Рост объемов кредитования на фоне
снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке.
Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса
на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ).
По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме
выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При
этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро
кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан
отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года
на 3 п.п.
Вместе с тем аналитики полагают, что угрозы для ипотечного рынка
преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение
объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот
сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три
месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года
она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.
61
Глава 3. Проблемы и пути оптимизации системы
ипотечного кредитования.
3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России
Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее
время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан
жильем. Это происходит по ряду причин.
Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования:
По своей сути ипотека - это длительный кредитный продукт. Срок, на
который кредитные организации вкладывают свои средства, должен измеряться
десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется
гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в
очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.
В условиях, когда доходы страны в целом и каждого гражданина в
частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых
кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски,
которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими
процентными ставками.
Не последнюю роль в этой ситуации играют и вопросы политической
стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не
всегда может быть обеспечено в РФ.
Инфляционные проблемы ипотечного кредитования
Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился
за последние годы, он остается на более высоком уровне, чем в большинстве
развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не
снижается.
Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной
стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже
инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими,
чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не
62
как массовый продукт, хотя в последние годы благодаря запуску ряда
государственных программ ("Ипотека с господдержкой", "Семейная ипотека" и
т.д.) ситуация немного улучшилась.
Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений
Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги -
это или
вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до
востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть
государственные программы поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в
нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов
фондового рынка.
Одним из доступных вариантов является секьюритизация ипотечных
кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить
источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных
бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги. В
настоящее время применение этого инструмента активно развивает
Агентство
ипотечного жилищного кредитования через «Фабрику ИЦБ»
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями:
Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую
возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний.
Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком
высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.
Когда рынок долевого строительства перестанет быть
монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда
проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в
соответствии с рыночными условиями.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой
вложения
Коммерческие банки по своей сути - это предприятия, доход которых
складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При
формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как
63
кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего
многообразия банковских продуктов. Ипотека - наиболее длительный, но не
самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.
Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки
по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным
кредитам, например под залог того или иного имущества торговым
предприятиям.
Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского
сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда
произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до
ипотеки.
Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной
политикой
Займы на строительство или покупку жилья получают все большее
распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается
существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других
регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее
благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым
спрос на недвижимость.
Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости
жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного
кредитования.
Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования - это
комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и
миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов
и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого
требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны
обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной
степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
64
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России
Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача
кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в
том, что он является связующим звеном между двумя огромными
экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым
рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество
инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с
помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства,
например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых
инвестиционных фондов или их аналогов.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание
соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы
обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования[32, c. 23].
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы
ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система
ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные
кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные
кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в
значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры,
включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему
профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые
компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке
ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного
жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование
эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать
- ориентация на «государственные» возможность применения схем
жилищного финансирования, направленных на использование местных
ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных
условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного
65
кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы
определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов,
их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации
лимитированы [11, с. 28].
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по
стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на
рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма
жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных
ипотечных кредитов.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере
не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются
тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка
недвижимости и финансового рынка;
- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве [41,
с. 58].
В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения
банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
- ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты
населения и юридических лиц);
- ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и
иностранных кредитных организаций, средства институциональных
инвесторов, целевые облигационные займы);источники (целевые средства
государства на ипотечное кредитование).
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение
жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного
кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами
ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно
66