удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство
решения жилищной проблемы для граждан России.
Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-
заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и
становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных
мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедрения административных основ системы ипотечного
кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы
стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых
поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при
невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо
новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной
системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с
другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:
- система ипотечного жилищного кредитования должна быть
воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения
ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными
факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а
объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса
на жилье и его предложением;
- одним из ключевых требований является обеспечение доступности
ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со
средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не
дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам
процесса ипотечного кредитования;
- обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на
эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан,
коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со
стороны государственного бюджета;
67
- при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России
необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем
следует исходить из российских макроэкономических условий и
законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока
еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от
банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
- особое требование - многовариантность, незамкнутость системы;
- исключительно важным аспектом государственной политики,
направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование
макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих
повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду
комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса
рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской
системы, развитию нормативно-законодательной базы;
- решение жилищной проблемы и координация деятельности всех
субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов
исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль
региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного
кредитования[13, c. 25].
Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:
- высокие ставки рефинансирования;
-высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков;
отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);
- высокая стоимость кредитов для заемщика;
- недостаточное развитие оценочного и страхового дела;
- несовершенство законодательства;
- неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в учреждениях юстиции;
- отсутствие специализированных ипотечных банков;
68
- отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и
покрытия со стороны государственных органов;
- низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со
стоимостью жилья;
- недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных
субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить
кредитную нагрузку при приобретении жилья;
- несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов
для вложения гражданами средств в жилье [26, с. 46].
Эксперты предлагают следующие основные направления решения
указанных проблем:
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока
долгосрочных финансовых ресурсов;
- создание равных условий для свободной конкуренции между
субъектами рынка ипотечных кредитов;
- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов,
с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и
инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков -
кредиторов, - с другой;
- совершенствование законодательной и нормативной базы,
обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в
первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на
предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного
жилья;
- создание механизмов социальной защиты заемщика в случае
неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной
адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью
погашения взятого ранее ипотечного кредита;
69
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных
организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных
кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования
новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения
долгосрочных ресурсов в эту сферу [24, c. 10].
Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных
льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно
действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки,
открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты,
имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму
выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется
освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме
того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить
нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам,
поступающим на жилищные вклады.
Развитие массового ипотечного кредитования потребует реализации
следующих организационных мер:
- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных
портфелей и кредитного риска банков;
- совершенствование государственной системы регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной
способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;
- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач,
технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации
обучения профессиональных кадров и т.п.;
- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора
граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации
процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов [27, c. 35].
70
Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и
организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики
по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления
системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с
развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития
системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.
На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает
предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или
первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных
гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой
государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного
рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о
привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему
ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных
организаций.
Естественным источником рефинансирования кредитных организаций,
предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России,
вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой
связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит
сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам,
позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два
вышеупомянутых источника рефинансирования.
Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного
кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях
государство должно всемерно способствовать привлечению средств в
реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные
процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые
ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают
инвестиционную стоимость [23, с. 28].
71
Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных
органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может
выражаться в следующих формах:
- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса
муниципальной;
- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких
дополнительных условий) для реализации системы;
- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки
на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других
льгот;
- выделение из федерального, городского или местного бюджета
безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
- предоставление гражданам льготных условий кредитования;
- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном
уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам
на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют
приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным
критериям;
- эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением
притока средств в программы развития могут быть предметом залога в
обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных
городу проектов;
- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации
экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование
системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из
приоритетных направлений государственной политики. Не случайно
Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного
жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы
эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования
72
населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается
создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса
ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения
доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ
утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов,
обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня
законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия,
что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном
кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие
препятствия на пути развития ипотеки [30, с. 129].
В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для
улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:
- помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям
населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей
субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку
на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства -
предоставлять жилье без приватизации и права собственности.
- для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но
не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья
предоставлять ипотечный кредит.
- для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без
необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу
соответствовало предложение.
Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для
решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность
жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки
привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить
получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь
местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту
73
строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной
документации на участок и организовать выделение участков на открытых
торгах.
Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы
выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных
субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам
социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям.
Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать
кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в
чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно
выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и
неофициальных доходов [31, c. 30].
Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам
жилье, а они работают.
Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного
кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и
жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие
процентные ставки; отсутствие источника «длинных денег» в экономике;
непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным
из которых является национальная особенность большинства населения -
нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования
законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между
собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для
решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и
нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма
обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение
нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по
предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также
их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для
использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях
74
привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных
органов необходимо:
- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса
муниципальной;
- выделение из федерального, городского или местного бюджета
безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
- предоставление гражданам льготных условий кредитования;
- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации
следующих организационных мер:
- осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач,
технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации
обучения профессиональных кадров;
- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных
портфелей и кредитного риска банков.
75
Заключение
Обеспечение населения жильем является важнейшей
социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных
подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий
масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей,
их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация
поведения.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает
положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства,
интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в
основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной
системы ипотечного кредитования.
Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России
осложнено такими факторами, как:
- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного
инвестирования;
- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения
для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
- недостаточная разработка законодательной базы ипотечно - жилищного
кредитования;
- отсутствие вторичного рынка закладных.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая
«переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более.
«Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и
ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе
получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые
дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и
нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение
ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10%
первоначального взноса на приобретение жилья.
76