75
помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право
пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен
или лишен родительских прав. Существует необходимость, более точного
трактования процедуры взыскания заложенного жилого дома или квартиры, а
также реализации этого имущества. Таким образом, обращение
залогодержателем взыскания является основанием для прекращения права
пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире
залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или
квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата
кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого
жилого дома, или квартиры. Однако, на практике, осуществление практически
невозможно, особенно если нарушаются тем или иным образом интересы
несовершеннолетних. Следовательно, в правовой сфере необходимо
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей
исполнение обязательств при ипотечном кредитовании.
Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и
надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а
также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного
кредитования. Формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как
от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной
адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения
взятого ранее ипотечного кредита. Доработка нормативной базы,
регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и
обслуживанию ипотечных кредитов, и их рефинансированию. Формирование
нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых
инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту
сферу.
Далее рассмотрим возможные пути совершенствования экономических
факторов. Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России,
одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными
76
администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном
рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. Прежде всего, это
проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно
привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на
рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для
ипотеки. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за
счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки
ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще
долго не сможет приблизиться к объему спроса.
Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов
несколько. Во-первых, средства, специализированных международных
финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства,
которые в определенном объеме могут быть выделены для программы
ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и
даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на
длительные сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски
банков на подобные сделки.
Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью
привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности
российского законодательства к процессу ипотечного жилищного
кредитования. Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы.
И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в
ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.
В настоящее время ведется активная работа со стороны АИЖК, не только
для заемщиков, но и непосредственно для банковских учреждений. АИЖК
заключает соглашение с банком о том, что готово выдавать целевые займы в
рублях под 8% годовых на срок до двух лет. На эти деньги банк может
кредитовать застройщиков и физических лиц, покупающих квартиры в
возводимых строителем домах. Для банка важным моментом является тот факт,
что он не обязан занимать у АИЖК эти деньги и кредитовать стройку и
77
физических лиц именно из них, но банк может в любой момент получить
доступ к оговоренным ресурсам - это опцион. Если у банка есть свои более
дешевые источники финансирования, он может использовать их, но в случае
форс-мажора - получить необходимую сумму у нас. Основной упор на
начальном этапе строительства делается на то, чтобы обеспечить
финансирование проекта даже без участия денег физических лиц.
В Ярославской области было создано открытое акционерное общество
«Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской
области» для обеспечения выдачи долгосрочных ипотечных займов гражданам
по Стандартам ОАО «АИЖК», а также выкупа закладных прочих первичных
кредиторов, с последующим рефинансированием и сопровождением закладных.
Хотя в 2015 г. начала действовать программа ипотечного кредитования граждан
«Новостройка», направленная на приобретение комфортабельного жилья в
новых многоквартирных домах по ставке не выше 11%, однако партнером
данной программы в Ярославской области является только ОАО КБ
«Восточный». Таким образом, для создания конкурентных условий в
банковской среде необходимо привлечение других банковских учреждений для
участия в данной программе, а также продвижение ипотечного кредитования по
стандартам АИЖК для населения. При создании здоровой конкуренции могут
быть улучшены условия кредитования для населения, за счет снижения ставки
ипотечного кредитования, при относительном снижении процентных рисков
для самих банков. Поскольку, привлечение средств АИЖК может обеспечить
снижение кредитного риска для банка, а с другой стороны обеспечить
население более доступными условиями ипотечного кредитования, т.к. для
кредитных организаций - партнеров, участвующих в программе АИЖК
существуют ограничения по ставке кредитования населения, а также,
дополнительные возможности ее снижения для отдельных групп населения.
Еще одним направлением для совершенствования ипотечного
кредитования является снижение процентной ставки для населения, тем самым
обеспечение большей доступности ипотечного кредитования. Снижение
78
процентной ставки помимо участия государственных структур в регулировании
данного процесса возможно посредством работы специальных организаций,
конкурентной борьбы банковских учреждений и снижение процентной маржи
до менее 2-х процентов, а также за счет специальных вычетов для покупателей
жилья эконом-класса, участников государственных жилищных и социальных
программ. Например, по кредиту «Новостройка» по стандартам АИЖК, вычет –
0,5% - предоставляется гражданам при приобретении жилья эконом-класса по
цене, установленной Министерством регионального развития и не
превышающей 30 тыс. рублей за один квадратный метр общей площади.
Процентная ставка по кредиту уменьшается на 0,25%, если первоначальный
взнос по ипотеке оплачивается средствами материнского (семейного) капитала,
и на 0,25% - в случае получения ипотечного кредита участником федеральной
целевой программы «Жилище» на 2002 - 2015 годы: молодыми семьями -
участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» и
владельцем государственного жилищного сертификата. Вычеты могут
суммироваться, таким образом, общий размер процентной ставки по кредиту
может уменьшиться на 1%. Повышение информированности населения
относительно простоты и доступности получения, дополнительных льгот при
оформлении ипотечного кредита, может положительно сказаться на динамике
ипотечного кредитования. Расширение предоставляемых вычетов из
процентной ставки по кредитам при покупке жилья, по специальным
программам, таким как малоэтажное строительство жилья и строительство
жилья участниками некоммерческих объединений граждан. Однако, еще одним
важным моментов в снижении ставки кредитования является приближение
декларированной ставки к значению эффективной. Зачастую, дополнительные
расходы могут представлять существенную сумму, которая должна иметься у
заемщика помимо первоначального взноса. На практике, далеко не все
заемщики в достаточной степени информированы относительно расхождения
эффективной и декларируемой ставок и узнают точное значение только при
подписании ипотечного договора.
79
Одно из направлений оптимизации ипотечного кредитования является
активное использование средств материнского капитала для погашения
ипотечных кредитов, либо для увеличения суммы кредита на величину
материнского капитала. До 1 января 2011 г. семьи могли направить средства
материнского капитала на погашение ипотечного кредита или кредита,
выданного на строительство жилья, не дожидаясь, когда ребенку исполнится
три года, т.к. пункт 6.1 статьи 7 Федерального закона №256-ФЗ «О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от
29 декабря 2011 года позволял сделать это в любое время со дня рождения
(усыновления) второго, третьего или последующих детей. Согласно
разъяснению Пенсионного фонда РФ, заемщики смогут направлять
материнский капитал на погашение ипотечных кредитов без каких-либо
ограничений, связанных с возрастом ребенка, если кредитный договор на
приобретение или строительство жилья заключен до 31 декабря 2015 года. В
настоящих условиях, продление действия данного пункта, может оказаться
существенным условием для некоторых молодых семей при выборе ипотечного
кредитования в качестве улучшения жилищных условий. Необходимо
уточнение правил использования материнского капитала при оформлении
ипотечного кредита, особенностей и требований при оформлении квартиры в
коллективную собственность.
Следующим направлением совершенствования ипотечного кредитования
является создание единой системы ипотечного кредитования, включающей
различных участников, оптимизации взаимодействия между ними. Так,
например, активное участие брокеров и агентств недвижимости для
привлечения клиентов.
Одно из важных направлений при оптимизации ипотечного кредитования
– создание силами банковской ассоциации единой системы скоринга. Хотя у
каждого банковского учреждения имеются свои специфические системы
оценки заемщиков, рисков и т.п., однако обмен опытом и информацией,
создание общей базы данных, оценка и анализ характеристик заемщика с
80
учетом просроченной задолженности, сопоставление этих данных за
продолжительный период, помогут в дальнейшем снизить кредитные риски.
Таким образом, будет совершенствоваться проводимая банком
сбалансированная кредитная политика, основанная на системном анализе
рисков, комплексный анализ заемщиков, использование информации из
независимых источников для подтверждения дохода клиента, грамотное
управление просроченной задолженностью. Необходимо также тщательно
отслеживать объекты залога, что возможно осуществить посредством
проведения дополнительных проверок независимых отчетов об оценке
недвижимости, обязательного страхования заемщиков и объектов залога. В
банке должна быть разработана многоступенчатая система контроля качества
ипотечного портфеля, должен проводиться постоянный мониторинг поведения
кредитного портфеля, с последующей корректировкой политики и процедур в
случае необходимости. Достаточно жесткие требования к заемщикам, могут
показаться не популярными, однако способствуют повышению качества
выдаваемых кредитов.
Таким образом, для становления и развития системы ипотечного
жилищного кредитования необходимо предусмотреть обеспечения притока
долгосрочных финансовых ресурсов; налоговое стимулирование как граждан-
получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков
- ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование
коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; создание равных условий
для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана
не только на интересах чиновников; совершенствование методики скоринга;
повышение информированности населения относительно использования
средств материнского капитала, дополнительных возможностей снижения
ставки кредитования; обеспечение доступности ипотечного кредитования за
счет снижения ставки.
81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе были рассмотрены основные модели ипотечного кредитования.
Дана характеристика ипотечного кредитования в России. Очевидно, что
жилищная проблема в современной России значительна. Мировой опыт
неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных
средств, возможно, решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов
населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои.
Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а
государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер.
Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий
граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса
при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
Сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования
являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные
объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах
РФ, снижение доступности ипотеки в связи с высокими темпами роста цен на
жилье; сокращение долгосрочных источников финансирования; наличие
серьезных рисков для участников системы ипотечного кредитования;
несовершенство законодательства о недвижимости, неразвитость
инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, отсутствие
внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; психологические факторы.
В настоящее время характерно снижение ставок по кредитам,
ужесточение условий выдачи кредитов, более высокие требования к
заемщикам. В то же время увеличение размера кредита отражает динамику как
восстановления доходов населения, так и цен на жилье. Между тем, рассмотрев
ипотечные кредитные программы банков г. Ярославля можно сделать вывод о
том, что условия кредитования в настоящее время являются не выгодными и
практически не реальными для большинства семей. Наиболее приемлемые
условия предоставляет ипотечная программа Сбербанка России, хотя платежи
82
на начальном этапе кредитования составляют существенную сумму, вследствие
чего подобный вид кредита остается не доступным для большинства населения.
Можно ожидать постепенно снижения ставок по кредитам, однако, скорее всего
не в ближайшее время.
Несомненно, в условиях кризиса ипотечная система кредитования была
отброшена назад. Как банковские организации, так и население столкнулись с
негативными последствиями. Потеря работы, снижение уровня заработной
платы, увеличение ставок, следовательно, невозможность своевременного
погашения кредита. Кредитные организации столкнулись с серьезной
проблемой недостатка источников финансирования своих ипотечных программ.
Организация управления рисками необходима для равномерного
распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между
субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.
В работе были предложены направления совершенствования ипотечного
кредитования, а именно урегулирование и приведение к согласованности
существующих норм, позволит защитить имущественные интересы граждан-
залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать
механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить
имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со
стороны недобросовестных кредитополучателей; оптимизация
налогообложения физических лиц позволит создать условия для повышения
покупательной способности населения на рынке жилья; разработка
комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только
на интересах чиновников; совершенствование методики скоринга; повышение
информированности населения относительно использования средств
материнского капитала, дополнительных возможностей снижения ставки
кредитования; обеспечение доступности ипотечного кредитования за счет
снижения ставки.