15
• кредиты с выплатой только процентов — предусматривают
единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока, а
проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом —
допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.
3. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет
погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет
погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной
долг.
4. Кредиты с участием применяют при финансировании доходной
недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но
предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по
нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть
различным. Он может получать:
• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного
дохода (кредит с участием в доходах);
• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации
недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д.
5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом)
предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и
используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то,
что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта
схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут
оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения
процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого
времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается
последним взносом.
6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из
индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать
кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и
16
максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают
допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %).
Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода
преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в
стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным
риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на
денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с
периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера.
Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит
на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
7. Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение
процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения
для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используют при
кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они
допускают досрочное погашение кредита. Ипотека с периодическим
увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае
по согласованному графику каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки
(для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в
следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму
и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по
схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они
меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме
взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем,
разумеется, уменьшает фактический размер задолженности. Согласно схеме
займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома)
привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи
на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют
17
следующим образом. Продавец открывает счет, на который зачисляет
некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы
покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента или продавца
оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.
Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются
решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые
стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при
заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет
ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему
часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки.
Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от
стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и
особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед
другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно
сформулировать следующим образом:
функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу
материального производства;
функция обеспечения возврата заемных средств;
функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого
имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически
нецелесообразны или юридически невозможны;
функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде
закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [20, с. 166-172].
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного
кредита:
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может
выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный
кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств,
18
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его
реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед
кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов,
связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают
нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку
жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в
ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений
(обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные
ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет
(оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается
размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой
банковской операцией. Множество ипотечных продуктов в зависимости от типа
приобретаемого объекта недвижимости можно разделить на четыре основных
вида: кредит на приобретение квартиры; кредит на приобретение загородной
недвижимости; кредит на приобретение комнаты; кредит на иные цели.
Самым распространенным видом на сегодняшний день остается кредит
на покупку квартиры. Среди данных видов ипотечных кредитов преобладает
кредит на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости,
соответственно и большинство ипотечных программ направленно на
потребителей такого вида кредита. В то же время данный вид кредита имеет
более низкие риски для банка, что так же способствует лидированию этого вида
ипотечного кредита.
Помимо вторичного рынка недвижимости сейчас продолжает развиваться
рынок строящегося жилья, поэтому банки охватывают и данный сектор рынка.
Главное отличие ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости
(новостроек) заключается в предмете залога. Если при покупке вторичного
19
жилья залогом становится приобретенная квартира, то в случае строящегося
дома предметом залога может быть право требования на квартиру (так как
несданная в эксплуатацию, и не переданная в собственность квартира не может
быть предметом залога). Из разницы в предмете залога вытекает, и разница в
риске для банка, что само собой отражается на размере процентной ставки,
которая для новостроек всегда выше. Одним из способов минимизировать
риски для банка является список застройщиков, с которыми банк готов
сотрудничать.
Имеется и другой вариант приобретения жилья на первичном рынке,
который позволяет избежать указанных выше минусов (более высокая
процентная ставка, фиксированный и ограниченный список застройщиков) -
кредит под залог имеющейся недвижимости. Предметом залога в данном
случае будет имеющаяся у заемщика в собственности недвижимость.
Полученный заемщиков кредит направляется на покупку квартиры в
строящемся доме, а после приемки дома в эксплуатацию происходит
переоформление договора залога на уже построенную квартиру.
Целевые кредиты на приобретение недвижимости ориентированы на
рядовых обывателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Среди
желающих получить кредит на эти нужды довольно часто встречаются семьи с
доходом до 45000 рублей. Наиболее популярным сроком можно назвать 15-20
лет.
Кредит на покупку загородной недвижимости отличается более сложной
процедурой получения (например, в данном случае как предмет залога
оформляется не только сам объект недвижимости, но и земельный участок на
котором он располагается). Процентная ставка по этому виду ипотечного
кредита более высока, чем при ипотеки на покупку квартиры.
Наименее распространенным видом ипотеки является кредит на
приобретение комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее
высоки, поэтому чаще всего если банки и предлагают подобный вариант
20
кредита, то при условии, что после покупки комнаты, ее покупатель становится
владельцем всей коммунальной квартиры.
Кредит на иные цели может быть, как целевым (например, на ремонт) так
и нецелевым. Такой кредит выдается под залог имеющейся у заемщика
недвижимости и обычно обходится дешевле, чем простой потребительский
кредит. Стоит отметить, что нередко нецелевое ипотечное кредитование
используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных
средств или иных целей.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в
экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в
большинстве экономически развитых стран не только является основной
формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние
на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система
ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм,
состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Целью развития
системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение
жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке
недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития
ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок
достижения реального экономического роста в стране. Особое место
ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем,
что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных
способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.
Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека,
общественные процессы, происходящие в обществе.
Ипотека также является одним из основных каналов поступлений
капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли
экономики. Кредит по ипотеке является одним из самых долгосрочных: ссуды
выдаются на 15-40 и более лет, что обуславливает сравнительно низкие
21
годовые проценты. Ипотечные ссуды имеют целевой характер и
предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности.
Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных
кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на
недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости
недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению
спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд
сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий
заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает
покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к
снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует
подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от
соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости,
финансируемых с участием ипотечного кредита.
Таким образом, ипотечное кредитование оказывает значительное влияние
на рынок недвижимости, а также на другие сферы экономики. Благодаря
банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал устанавливает
свой контроль над значительной частью земельного фонда. Значение ипотеки
возрастает в связи с необходимостью увеличения капитальных затрат на
возведение производственных построек и сооружений в сельском хозяйстве,
покупку дорогостоящего оборудования.
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
России
Понятие "ипотека" впервые появилось в российском законодательстве в
Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге". Решающим шагом в развитии
федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало
принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В
нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом
недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других
22
вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на
заложенное жилое имущество [7, c. 67]. Количество норм, посвященных залогу,
как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом,
ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным
источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в
части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с
залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» с момента вступления в
силу занял место основного источника российского залогового права. Однако
необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ
именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно,
Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит»
части первой ГК РФ.
Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»), данный законодательный акт,
раскрывает особенности залога недвижимого имущества. Несмотря на то, что
ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340,
п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в
данном федеральном законе.
К источникам залогового права относят также другие федеральные
законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых
отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности,
федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Также, ипотека в России регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ
от 30 декабря 2004 «О» (в редакции от 24.07.2012). Определяет понятие и
состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и
использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность
бюро кредитных историй.
23
Правовое регулирование кредитования физических лиц представлено в
Приложении 1.
Федеральный Закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990
№ 395-1 отражает некоторые правовые аспекты кредитования физических лиц в
главе 4 «Межбанковские отношения и обслуживание клиентов». Статья 29
определяет, что процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), и
комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной
организацией по соглашению с клиентом, если иное не предусмотрено
федеральным законом. Ст.33 отражает порядок обеспечения возвратности
кредитов.
Нормативный уровень правового регулирования ипотечного
кредитования обеспечивают целый ряд положений Центрального Банка такими
как, Положение ЦБ «О порядке предоставления (размещения) кредитными
организациями денежных средств и их возврата (погашения)» от 31 августа
1998 г. № 54-П и Положение ЦБ «О порядке начисления процентов по
операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств
банками, и отражением указанных операций по счетам бухгалтерского учета»
от 26.03.2004 № 254-П. Данные положения определяют порядок начисления
процентов по активным и пассивным операциям банка, связанным с
привлечением и размещением денежных средств клиентов банка – физических
и юридических лиц, как в национальной валюте Российской Федерации, так и в
иностранных валютах, а также за использование денежных средств,
находящихся на банковских счетах, осуществляемых на основании договоров,
заключаемых в соответствии с нормами ГК РФ, и порядок отражения в
бухгалтерском учете указанных операций. Устанавливают порядок
формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по
ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности, к которым относятся
денежные требования и требования, вытекающие из сделок с финансовыми
инструментами, а также особенности осуществления Банком России надзора за
24
соблюдением кредитными организациями порядка формирования резервов на
возможные потери по ссудам.
На методическом уровне действуют Методические рекомендации к
Положению Банка России “О порядке начисления процентов по операциям,
связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и
отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета” от 26.06.98г.
№ 39-П, Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от
16.01.2004 № 110-И, Методические рекомендации к Положению Банка России
«О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями
денежных средств и их возврата (погашения)» от 31.08.98г. № 54-П. Данные
методические рекомендации устанавливают порядок начисления процентов по
депозитным и кредитным операциям банков, осуществления операций по
предоставлению (размещению) банками денежных средств клиентам, в том
числе другим банкам, юридическим и физическим лицам и возврату
(погашению) клиентами банков полученных денежных средств, а также
бухгалтерский учет указанных операций.
Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором
может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита
обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом
недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия
арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды
недвижимости.
При реализации ипотечных отношений на практике очень важно
правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных
прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.
Объекты гражданских правоотношений объединяют в четыре группы: 1)
имущество; 2) действия; 3) результаты интеллектуальной (творческой)
деятельности; 4) нематериальные блага.
Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В
основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а