5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 6
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования ............ 10
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования ......................................... 10
1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в
России ......................................................................................................... 21
1.3. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования ................... 28
Глава 2. Анализ ипотечного жилищного кредитования в ПАО Сбербанк ......... 34
2.1. Общая характеритика ПАО Сбербанк .................................................... 34
2.2. Виды ипотечных программ ПАО Сбербанк ........................................... 37
2.3. Особенности организации ипотечного жилищного кредитования в
ПАО Сбербанк ........................................................................................... 43
Глава 3. Проблемы и пути совершенствования ипотечного жилищного
кредитования.............................................................................................................. 49
3.1. Тенденции развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации .................................................................................................. 49
3.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации ............................................................................. 57
3.3. Направления совершенствования ипотечного жилищного
кредитования ............................................................................................. 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫОшибка! Закладка не определена.
ПРИЛОЖЕНИЯ ............................................... Ошибка! Закладка не определена.
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В связи с переходом к рыночным
принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных
проблем социально-экономического развития России стал многократный
разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата,
предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой
недвижимости. В условиях заметного снижения возможностей государства и
предприятий по финансированию жилищного строительства в стране
сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности
улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным
способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного
жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или
строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный
вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и
средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все
средства за приобретаемое жилье.
Одним из предназначений кредита является предоставление возможности
заемщику приобретения дорогостоящей вещи (в том числе квартиры или дома)
с постепенной выплатой стоимости в течение определенного периода. В свою
очередь, обеспечение недвижимостью позволяет существенно снизить риск
потерь в случае его невозврата. Очень высок инвестиционный потенциал
ипотечного жилищного кредитования, поскольку ускоренное развитие
жилищного строительства выступает своеобразным «локомотивом», тянущим
за собой развитие сопряженных со строительством секторов экономики, а в
дальнейшем — экономики в целом. Развитие этого вида кредитования
позволяет мобилизовать «распыленные» накопления населения для
трансформации их в инвестиции в основные фонды страны. Велика роль
ипотечного жилищного кредитования для повышения устойчивости финансово-
кредитной системы страны через формирование сектора надежных и
7
рентабельных ипотечных институтов, для развития и диверсификации
фондового рынка на основе обращения ликвидных ипотечных ценных бумаг.
Однако практическое развитие программ ипотечного жилищного кредита
в России сопряжено с множеством проблем, не все из которых получили
должного освещения и решения в работах российских ученых-экономистов. К
тому же, в современных условиях выхода из финансового кризиса те
тенденции, которые за последние несколько лет развития сектора ипотечного
кредитования проявлялись, в настоящее время существенно меняются.
Исходя из вышесказанного, актуальность темы выпуской
квалфиикационной работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного
жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-
экономического развития России — обеспечения собственным жильем
основной части населения страны; во-вторых, наличием существенных
изменений большинства аспектов кредитования в связи с мировым финансовым
кризисом и как следствие необходимостью рассмотрения ипотеки в новых
условиях; в-третьих, необходимостью теоретического анализа и обобщения
последних тенденций, связанных с выходом из кризисной ситуации на новый
уровень развития, в том числе политики государства и банковских структур.
Очевидная необходимость развития ипотечного жилищного кредита в
России привела к появлению в последние годы большого количества научных
публикаций по данной проблеме. В частности, вопросы, связанные с
жилищным финансированием и с ипотечным кредитом, рассматривались в
работах И.В. Довдиенко, А.Н. Ужегова, Г.А. Цылиной. Различным аспектам
организации ипотечного жилищного кредитования и обращения ипотечных
ценных бумаг посвящены работы Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В.
Кудрявцевой, И.В. Павловой и др. В последние годы очень быстрыми темпами
развивается правовая база ипотечного жилищного кредитования, требующая ее
оперативного учета и отражения в научных публикациях.
В анализе нуждается действующая практика ипотечного жилищного
кредитования в России, требуют выявления факторы, препятствующие его
8
развитию. Весьма важными представляются вопросы управления рисками
ипотечного жилищного кредита, активизации взаимодействия субъектов
ипотечного жилищного кредитования в рамках региональных программ его
развития. Характеристика ипотечного кредитования в условиях выхода из
кризиса, работы таких организаций как «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК) и «Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Вышеназванные вопросы
ставятся и решаются в рамках данного исследования.
Актуальность и острота вопросов развития ипотечного жилищного
кредита в России определили выбор темы, цель и задачи выпускной
квалификационной работы.
Цель работы: исследование тенденций и проблем развития ипотечного
кредитования в Российской Федерации, а также обоснование путей их решения.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи
исследования:
– раскрыть сущность и роль ипотечного кредита, выявить его
специфические особенности на основе обобщения научной литературы;
– описать состояние ипотечного жилищного кредитования в России,
сопоставить с зарубежным опытом ипотечного кредитования;
– рассмотреть ипотечные программы банков г. Ярославля;
– выявить проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в
РФ;
– обосновать возможные пути совершенствования ипотечного
кредитования.
Объектом исследования является деятельность кредитных организаций и
других субъектов в процессе ипотечного жилищного кредитования.
Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в
процессе организации и проведения ипотечного кредитования банковскими
учреждениями Ярославской области.
9
Теоретическую и методологическую базу работы составили
законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Банка России,
монографические работы, материалы периодической печати.
Информационной базой работы послужили материалы Банка России,
Министерства финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию; информация научных и научно-практических конференций,
сайтов сети Internet, а также материалы по проблематике исследования,
опубликованные в монографиях и средствах массовой информации ("Вопросы
экономики", "Деньги и кредит», «Экономика и жизнь", и др.), СПС
«Консультант Плюс».
10
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного жилищного
кредитования
1.1. Сущность и виды ипотечного кредитования
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в
историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-
экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке
до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н. э.),
согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее
движимую часть сурово карались. В историческом процессе развитие
института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму.
Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и
экономическим условиям его предоставления и обеспечения.
В словаре Ф.А. Брокгауза и И.Е. Ефрона ипотека определялась как третья,
наиболее полная современная форма института залога, отвечающая насущным
потребностям поземельного кредита и экономического быта [12, с. 294].
В принятом в российском законодательстве определении "ипотека"
обозначает "залог недвижимого имущества". Согласно Ст.42 Федерального
Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге", "ипотекой признается залог
предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным
участком или правом пользования им". Дополнительно, по Федеральному
Закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
кроме непосредственно связанных с землей объектов предметов ипотеки могут
быть воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.
Важно отметить, что согласно Федеральному закону № 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)", ипотекой может быть обеспечено не только
обязательство по возврату кредита, но и заем, аренда, подряд, причинение
вреда и другие обязательства.
11
В справочной литературе дан широкий спектр определений этого
термина. В ряде случаев это определение, в отличие от Федерального закона,
состоит из нескольких понятий: ипотека объясняется как залог недвижимого
имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий
документ (закладная) [30, с. 122].
Такое расширенное толкование термина, очевидно, отражает его
практическое использование в речи и деловом обороте, главным образом в
западных странах. Практически речь идет о переводе понятия, присущего
словам-оригиналам (английские слова "hipothecation" и "mortgage" переводятся
на русский одним словом "ипотека", причем в смысле "залог" употребляются
оба слова с некоторыми юридическими различиями, а в понятии закладная —
только "mortgage"). Нам представляется, что определяющим содержанием
понятия "ипотека" является все же "залог недвижимости", поскольку остальные
как расширительные ("закладная", "ссуда под залог недвижимости"), так и
узкие ("залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды") толкования
являются производными действиями или аспектами такого содержания.
Поэтому, на наш взгляд, наиболее правильным является законодательно
установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в работе при рассмотрении
ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом
102-ФЗ.
Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки,
ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество,
указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, или части земельного
участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными
актами органов местного самоуправления для земель различного целевого
12
назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16
июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об
ипотеке);
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения,
непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при
условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения
(включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому
же договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды
этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на
котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит
залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право
залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие
объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность,
приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого
имущества.
Предметом залога не могут быть:
- государственный и лесной фонд,
- земли, примыкающие к государственной границе и
- другие объекты, залог которых запрещен Федеральным законом.
13
Как было отмечено ранее, ипотечное кредитование - это кредитование
под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в
качестве обеспечения возвратности кредитных средств [18, с. 186].
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы
необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения
необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на
объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных
условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной
бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных,
вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину
образующегося фиктивного капитала) [19, с. 179].
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент
оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда
другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или
коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные
финансовые средства для реализации различных проектов [35, c. 113].
Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых
ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости,
называется ипотечным кредитом [32, с.5; 2, с. 488].
Система ипотечного кредитования включает два направления:
- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим
субъектам и населению (этим занимаются в основном ипотечные банки);
- продажу ипотечных обязательств на вторичном рынке (финансовые
компании и фонды скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом
имущества, а затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги
(облигации). Ценные бумаги ликвидны, так как обеспечены недвижимостью, и
14
позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции) [11,
с.486].
Выделяют ипотечные кредиты в зависимости от применяемых ипотечных
инструментов: ипотека с шаровым платежом, кредиты с фиксированными
выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека), кредиты с
нарастающими платежами, ипотека с участием кредитора в приросте
стоимости, совместное участие, добавленный процент, обратный аннуитет,
завершающая ипотека, канадский ролл-оверный кредит, переменная ставка,
ипотека с двойным индексом и др. [35, с . 150-177].
Остановимся на них более подробно.
1. Наиболее распространенная — стандартная, или типовая, форма
ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого
имущества за назначенную цену в 900 тыс. руб. получает ссуду под залог этого
имущества в сумме 720 тыс. руб. и добавляет 180 тыс. руб. из собственных
средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он
выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых
помесячно.
2. В современной практике применяют кредиты с переменными
выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и
предусматривают разную периодичность погашения основного долга и
процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов
входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие
единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока
кредита — погашение кредита и капитализированных процентов по нему
производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно
ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты,
рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму,
позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;