65
разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными,
налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения
прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности),
неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.
Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный;
другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно
или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо
важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в
результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности),
кредитный риск.
Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску
процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредитных учреждений в США в
1920-1930-е годы, крах ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х годах
заставил государственные институты, кредитные учреждения серьезнее
подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных
учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка
капитала, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков,
контроль за рисками и управление ими, жесткий контроль за кредитным
портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой, и
т.д.). И все это как часть общей стратегии и управления. Это обязательное
условие работы любого кредитного учреждения для получения определенной
доходности по осуществляемым операциям. В связи с усложнением
финансовых технологий, распыленностью одной операции по нескольким
финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с
дегосударствлением, усиливается государственная роль и контроль за
рискованными операциями банков.
Выделяют следующие виды рисков для банковских учреждений:
процентный риск, кредитный риск, валютный риск, риск ликвидности, риск
реинвестирования.
66
Остановимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного
кредитования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора)
формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам
и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым
ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения
банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по
самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной
ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором
неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда
процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше,
чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в
будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как
по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном
кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств
(или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по
депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.
Таким образом ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными,
"связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо
привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия.
Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но
также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение
реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными
выплатами).
Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска
неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно
возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении
рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с
долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных
депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на
67
среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо
учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не
может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так
как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика.
Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение
уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и
ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно
обратно пропорциональная.
Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения
процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также
невозможно, так как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник
накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с
максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по
кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и
количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих
технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных
доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает
играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная
ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их
спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные
условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить
кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику
регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в
отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки"
ростовщичества". В США Федеральное правительство избегало прямо
устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако
многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая
может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки,
выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции.
68
Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо
причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются
комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в
области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному
выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть
андеррайтинга или банковской политики.
Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и
доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и
страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается
обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной
оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над
суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях
кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности
предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или
выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно,
риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному
взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной
части кредитного долга.
Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний
показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к
стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент
составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости
- собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в
стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше
стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма
кредита обычно определяется исходя из этих показателей.
Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму
кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже
косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или
69
максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и
составляющие обычно большую его часть.
В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна
быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с
представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты,
составляющие более 85-90% стоимости заложенной недвижимости,
обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного
долга). Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и
размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога,
его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).
Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части
возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита
(размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от
предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль
играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно
зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение
стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы
кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме
обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую
доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости -
это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов,
инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-
продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при
наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
Таким образом, правильная оценка стоимости недвижимости - это
надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков:
государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кредитных,
страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей
цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости
недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог
70
имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита.
Поэтому правильность оценки - один из основных факторов проводимой
жилищной политики, это исключение многих рисков и стабильность рынка.
В России существует явное завышение цен на недвижимость. Чтобы
решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к выбору
инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот
вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок; так и налогов на
недвижимость). Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета
реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная
система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой
проблемой по целому ряду факторов:
- завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения,
- отсутствие многих организационных решений вопросов
налогообложения,
- отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих
обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками
приватизированного жилья и др.
Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной
собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как
доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками
жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и
политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической
ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более
того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу
несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям
банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожидая, когда
рынок будет эффективным и безопасным, а наоборот, наступательно,
разворачивая новые более безопасные ипотечные технологии, с возможностью
компенсации этих несоответствий. Только на правильном анализе могут
строиться большие инвестиционные программы. При решении больших
71
программ это всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную
нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на
развитие ипотечного кредитования в России огромно.
Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной
стоимости - это важная предпосылка для стабилизации всего жилищного
рынка, так как от этого зависят результаты реформирования жилищного
сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных
стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее
важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита
должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита,
объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу
работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно
установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают
уровень возвратности кредита. При этом необходимо отметить, что жесткие
критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита,
тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная
золотая середина, которая не может быть постоянной, а должна меняться в
соответствии с экономическими изменениями.
Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не
привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной
ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего
дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.
Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что
на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом
исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом
эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый
номинал.
Таким образом, на основе анализа вышеперечисленных проблем в сфере
ипотечного жилищного кредитования можно выделить несколько основных
факторов, препятствующих динамичному развитию и функционированию. С
72
одной стороны, это правовая сфера, а именно отсутствие достаточного
законодательного оформления функционирования вторичного рынка
ипотечного кредитования, отсутствие узаконенной частной собственности на
землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, несовершенный правовой
механизм реализации прав по ипотеке. С другой стороны, экономические
факторы, касающиеся в основном платежеспособности населения и рисков для
кредитных организаций. Основные риски для заемщиков связаны с высокими
ценами на недвижимость и рост процентных ставок. Для кредитных
организаций, риски связаны в основном с обесценением долгосрочных
кредитов с фиксированными ставками в условиях нестабильности процентных
ставок на финансовом рынке, таким образом, в возможности получения
«дешевых» источников финансирования. С другой стороны, кредитные риски,
касающиеся в основном невыполнением заемщиком своих обязательств. Также
часть рисков связана с недостаточностью опыта по обслуживанию клиентов, в
частности отсутствие долгосрочного опыта использования механизма скоринга
и процедур обращения и взыскания долга. Многие вопросы требуют участия и
помощи со стороны государства.
3.3. Направления совершенствования ипотечного жилищного
кредитования
В предыдущей части были рассмотрены наиболее распространенные
проблемы, сдерживающие развитие в жилищного ипотечного кредитования в
Российской Федерации. Перечислим основные из них.
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства
в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую
стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о
недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так,
73
например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет
земельное законодательство.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие
федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере
отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются
строительные компании, банки, производители строительных материалов,
страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом
наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их
взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом,
завышены расходы при совершении сделок.
5. Большое количество административных барьеров, строительные
компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными
административными препонами. Например, строительные компании должны
получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового
проекта, что влечет за собой большое количество издержек.
6. Большое количество субсидий в этой сфере, и их "слабая адресность".
Эта же причина, негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.
7. Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в
России не становится массовым, и большинство россиян не могут
воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.
8. Высокие процентные и кредитные риски для кредитных учреждений.
9. Непрозрачные источники доходов граждан.
10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой
инфраструктуры в системе ипотеки.
В данном парагрфе сформулируем основные возможные пути
совершенствования в области ипотечного кредитования. При рассмотрении
наибольшее внимание было уделено правовым и экономическим факторам.
Проблемы правовой сферы, касаются в основном недостаточности
74
законодательного оформления функционирования вторичного рынка
ипотечного кредитования, не совершенностью правового механизма
реализации прав по ипотеке. Экономические факторы, касаются в основном
рисков для кредитных организаций и населения. Основные риски для
заемщиков связаны с высокими ценами на недвижимость и ростом процентных
ставок. Для кредитных организаций, риски связаны в основном с обесценением
долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях
нестабильности процентных ставок на финансовом рынке, таким образом, в
получении «дешевых» источников финансирования. С другой стороны,
кредитные риски, касающиеся в основном невыполнением заемщиком своих
обязательств. Также часть рисков связана с недостаточностью опыта по
обслуживанию клиентов, в частности отсутствие долгосрочного опыта
использования механизма скоринга и процедур обращения и взыскания долга
Основные возможные пути совершенствования правовой сферы.
Изменения правовой сферы должны быть направлены на создание правовых
условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования
строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые
дополнения и изменения помогут снизить риски и затраты на рынке жилья и
ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения
дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить
доступность приобретения жилья для граждан. В условиях отсутствия
нормативных правовых актов, регламентирующих понятие нарушения
интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения,
органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают
отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой
ответственности. Таким образом, норма о получении в органах опеки и
попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может
рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних
детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа
опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого