55
За два года ситуация значительно изменилась. Таблица 5 отражает
показатели деятельности кредитных организация на рынке ипотечного
кредитования на 1 октября 2015 г. [14, с. 132]
Таблица 5
Отдельные показатели, характеризующие деятельность кредитных
организаций (сгруппированных по величине активов) на рынке
ипотечного жилищного кредитования млн. руб. на 2015 г.
Группы кредитных организаций, ранжированных по величине
активов (по убыванию), по состоянию на 1 октября 2015 г.
1-5
6-20
21-50
51-200
200-
500
501-
1030
итого
Объем ипотечных
жилищных кредитов,
предоставленных
физическим лицам, -
всего
126
615
29 977
18 270
33 824
18 056
7 448
234
210
в том числе:
В рублях
125
394
28 245
16 193
28 431
17 433
7 296
222
992
В иностранной валюте
1 221
1 752
2 077
5 393
532
152
11 218
Задолженность по
ипотечным жилищным
кредитам, - всего
482
081
290
306
127
973
132
391
28 583
8 273
1 069
607
в том числе:
В рублях
441
978
230
223
93 194
86 378
24 895
7 537
884
205
В иностранной валюте
40 103
60 083
34 779
46 013
3 688
736
185
402
Из них: просроченная
задолженность - всего
19 069
13 570
6 677
2 582
577
176
42 651
В рублях
9 822
8 201
4 757
1 561
513
168
25 022
В иностранной валюте
9 247
5 369
1 920
1 021
64
8
17 629
На основе представленных данных, можно сделать вывод о том, что 54 %
от общего объема выданных кредитов представлены всего 5 кредитными
организациями, а на остальные 1025 организаций приходится оставшиеся 46 %
56
объема, в отличие от данных 2013 г., когда эта группа была расширена до 20
кредитных организаций. Что, однозначно, свидетельствует о сокращении
числа крупных игроков на рынке жилищного ипотечного кредитования.
Общий объем выданных кредитов сократился более чем в 2 раза. Также по
данным на 1 октября 2015 г. видно, что процент просроченной задолженности
составляет уже 20%, что в 8,6 раз больше по сравнению с 2013 г. Хотя можно
предположить, что в настоящих условиях уровень просроченной
задолженности будет пока увеличиваться возрастать, т.к. многие заемщики все
еще не в состоянии погашать своевременно кредит.
В целом изменения коснулись всего рынка ипотечного кредитования. По
сравнению с 2014 г. к 2015 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 125,9
млрд руб. на 1 июля 2015 г. (52,3 млрд руб.— за аналогичный период прошлого
года), объем просроченной задолженности — 22,3 млрд руб. (за аналогичный
период прошлого года — 11,6 млрд руб.). Вероятно, в дальнейшем банки,
которые сейчас обладают большой ликвидностью, вернутся к широкому
ипотечному кредитованию и начнут восстанавливать свои позиции после
кризиса.
В настоящее время, немного изменились позиции лидеров ипотечного
кредитования. Так лидерские позиции по объему выдачи ипотеки сохранили
Сбербанк и ВТБ 24, на которые приходится 75,8% рынка. Объем выданных
ипотечных кредитов у них возрос почти в два раза: у Сбербанка — до 78,8
млрд. руб., у ВТБ 24 — до 11,3 млрд. руб. Свою строчку — четвертую — в
рейтинге сохранил и «Дельтакредит», объем выдачи ипотечных кредитов у него
увеличился с 1,3 млрд. до 4,4 млрд. руб. С третьей позиции Транскредитбанк,
сокративший за полугодие объем выданной ипотеки на 831 млн. руб., до 2,1
млрд. руб., потеснил Газпромбанк. В прошлом рейтинге «Русипотеки»
Газпромбанк не присутствовал вообще, занять третье место по итогам
полугодия ему позволил объем выданных кредитов — 5,8 млрд. руб. По словам
директора «Русипотеки» Альберта Ипполитова, возможно, такой взлет госбанка
в рейтинге обусловлен, в частности, запуском корпоративных ипотечных
57
программ для сотрудников компаний газовой отрасли, а также развитием
приобретения жилья на первичном рынке. В целом интерес банков к работе с
ипотекой постепенно нарастает, и это во многом связано с запуском программ
АИЖК и ВЭБа. В частности, за счет последней банки получили возможность
пользоваться средствами государства на выгодных условиях.
Таким образом, мы рассмотрели особенности развития ипотечного
кредитования в России на протяжении последних лет.
3.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации
На развитие и организацию ипотечного жилищного кредитования в
стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Выделим основные из них.
Политические факторы, к ним можно отнести общую стабильность
общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических
режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы и др.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды
общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает
способность правовой среды защищать отношения собственности, с другой
стороны обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения
имущества, являющегося объектом залога. Наличие или отсутствие четкой
системы регистрации недвижимости.
К экономическим факторам, влияющим на развитие кредитно-
финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валют и уровень
инфляци.и, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и
динамику рынка недвижимости. Страхование объектов недвижимости и
экономических рисков [24, с. 36-37].
Определенное влияние могут оказывать исторические условия и факторы.
С принятием Закона «Об ипотеке», создались стимулирующие
законодательные предпосылки по началу формирования отечественного
58
ипотечного рынка, а также по переводу проводимых на нем операций в
практическую плоскость. В данном Законе содержится значительное
количество нововведений, в отношении которых нет аналогов. Среди них
принципиальный характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к
закладной, предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом
рынке [35, с. 54-55].
Значительным фактом, влияющим на развитие системы ипотечного
кредитования и становления рынка ипотечного жилищного кредитования,
является Концепция развития унифицированной системы рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная Правительством РФ 30
июня 2010 г.
В сфере ипотечного кредитования можно выделить следующие проблемы
и риски.
1. Для заемщиков:
снижение доступности ипотеки в связи с высокими темпами роста
цен на жилье;
рост ежемесячных платежей по мере роста суммы кредита и роста
процентных ставок;
рост потребительских расходов.
2. Для первичных кредиторов:
обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в
условиях роста процентных ставок на финансовом рынке;
сокращение долгосрочных источников финансирования;
"старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные
убытки;
достаточность капитала;
недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных
портфелей;
неустоявшиеся процедуры обращения взыскания.
3. Для рефинансирующих организаций:
59
сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные
бумаги;
отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;
повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке.
4. Для институциональных инвесторов:
отсутствие ипотечных ценных бумаг в Ломбардном списке ЦБ;
законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные
ценные бумаги;
дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и
неопределенность срока обращения.
В ипотечном кредитовании существует также ряд проблем, касающихся
правовой сферы. Основные из них:
1. отсутствие достаточного законодательного оформления
функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,
2. отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что
тормозит приток инвестиций в эту сферу,
3. несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.
С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в
федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и
изменений, касающихся проблем:
уточнения порядка реализации права пользования заложенным
жилым помещением,
обращения взыскания на заложенное жилое помещение,
заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют
несовершеннолетние граждане,
создания механизмов социальной защиты граждан в случае
обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
В докладе «Развитие рынка ипотечного кредитования в России:
перспективы и возможности» Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию были представлены данные о доступности ипотечных кредитов
60
для населения. Были соотнесены такие параметры как, возраст заемщика,
размер кредита, срок кредитования, размер ежемесячного платежа, совокупный
доход заемщика.
Таблица 6
Доступность ипотечных кредитов для населения (по портфелю
кредитов АИЖК)
На 01.05.2014
На 01.01.2017
Средний возраст заемщика, лет
36
35
Средний размер кредита, тыс. руб.
737
937
Средневзвешенный срок, лет
16
16
Средневзвешенный коэффициент Кредит/Залог, %
68
68
Размер ежемесячного платежа, руб.
9 782
11 874
Совокупный доход заемщика, руб.
32 913
39 510
Средний коэффициент Платеж/Доход
32
33
Эксперты отмечают три главные причины сложившегося положения: во-
первых, ухудшение платежеспособности населения страны, во-вторых,
неблагоприятные макроэкономические факторы, в-третьих, «заградительные
меры» самих банков. Падение платежеспособности населения вызвано резким
сокращением рабочих мест, приостановкой роста зарплат, снижением темпов
производства и потребления в период кризиса. Тенденцию ухудшения
платежеспособности потенциальных заемщиков в связи со снижением уровня
зарплат комментирует Павел Ильин, вице-президент Собинбанка: «Если
раньше банки могли принять на себя определенные риски, связанные с такого
рода критериями, то теперь они будут менее охотно идти на такой шаг».
Второй фактор – ухудшение макроэкономических условий – не зависит
ни от конкретных заемщиков, ни от отдельных банков, а является результатом
общего снижения темпов развития мировой экономики в условиях глобального
финансового кризиса. Третий фактор – это ужесточение требований к
заемщикам от самих банков. В условиях нестабильности все кредитные
организации делают акцент не на количестве выданных кредитов, а на качестве
61
потенциальных заемщиков. Основная тенденция– максимальное снижение
рисков – останется ведущей мотивацией всех игроков банковской сферы.
«Сейчас кредитные организации идут не по пути наращивания кредитного
портфеля, а по пути минимизации рисков, – подтверждает Павел Ильин. – В
частности, ряд банков установили порог первоначального взноса, подняли
процентные ставки по кредитам. Также были пересмотрены правила оценки
платежеспособности заемщика: например, для кредитора важно, чтобы доход
заемщика был подтвержден официально. Корректировка требований к
заемщикам вызвана желанием кредитных организаций повысить качество
своего кредитного портфеля в целях недопущения невозвратов, т.е. направлена
на повышение финансовой устойчивости кредитора».
В публикациях исследователей, посвященных проблеме кризиса в сфере
ипотечного кредитования, в основном существует мнение, что многие банки,
заявляющие о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь
видимость активности, отгородившись от реальных действий либо
неприемлемыми процентными ставками, либо чересчур строгими
требованиями к потенциальным заемщикам. Поэтому неудивительно, что на
правах, неофициальных данных в СМИ периодически появляются сообщения,
будто бы ипотекой на самом деле занимаются лишь два-три банка. Но и они, в
свою очередь, тоже работают чуть ли не в режиме военного положения,
удовлетворяя всего 10-12 процентов от общего количества подаваемых на
получение кредита заявок.
Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в
другом банке на более приемлемых условиях. Такие программы могут
оказаться «спасательным кругом» для тех, кто брал кредиты с плавающими
ставками.
Также, государство предпринимает реальные шаги для помощи
ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Такая
работа возложена на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
62
(АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны
своими региональными операторами и сервисными агентами.
Во-первых, АИЖК готово выступить поручителем перед коммерческими
банками по реструктурированным кредитным договорам. Таким образом,
государство гарантирует банкам выполнение обязательств заемщиками. Это
простимулирует банки активнее пересматривать условия кредитных договоров,
делая ипотечное бремя посильным для заемщиков. А заемщики получат время,
чтобы поправить финансовое положение (переквалифицироваться, найти
новую работу и т.п.).
Во-вторых, АИЖК приняло решение создать специальную структуру -
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Начиная с 2014 года, заемщик, которому банк отказал в реструктуризации,
может обратиться в Агентство, где с ним заключат новый кредитный договор
на условиях, которые позволят не остаться без жилья. Заемщику будет
предложен новый график платежей, предусматривающий их снижение в
течение льготного периода (максимум 12 месяцев), и продление срока кредита
либо увеличение платежей в будущем.
Одной из серьезных проблем является обращение взыскания на
заложенное жилое помещение. В данном случае риски предоставления
долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие
проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное
имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя
и членов его семьи. Они могли бы быть существенно снижены в результате
устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной
стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой -
в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР,
в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по
кредитному и ипотечному договорам.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или
63
квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие
совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого
дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение
при условии, если:
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в
обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или
строительство этого жилого дома, или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения
договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру
позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить
заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время, согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на
которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам»
взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое
помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении,
оно является единственным пригодным для постоянного проживания
помещением. Нет однозначного понимания закрепленных в Федеральном
законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм. Согласно действующей
редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором
проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом
затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только
с согласия органа опеки и попечительства. В условиях отсутствия нормативных
правовых актов, регламентирующих понятие нарушения интересов
несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, органы
опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение
жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.
В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают
разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями
ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда
64
исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств
на счет, открытый на имя ребенка и проч.).
Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства
предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться
как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Фактически,
запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на
обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые
являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия
задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве
кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение
жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного
кредитования населения.
Данная норма, неизмеримо повышая риски для кредитных организаций и
вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на
приобретение второго жилища, является препятствием для получения
ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют
своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.
Одним из препятствий распространения в России ипотечного жилищного
кредитования является несоответствие платежеспособного спроса большинства
населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер
кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального
взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками,
возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными
рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к
возможностям их потенциальных потребителей.
Риски подразделяются на систематические и несистематические.
Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или
местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные
конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к
систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны