13
такому принципу запись по кредиту оставляет
силу в случае ее обжалования и имеет право
опровергаться только судом.
Дифференцированность
Означает особый подход со стороны заимодавца –
банка или другой кредитной организации - к иным
категориям клиентов по ипотеке. Данный принцип
выполняется при разработке кредитного
учреждения личной методики анализа
кредитоспособности клиента.
Целевое назначение
Предусматривающий, что ипотечный кредит
выдается клиенту на определенную цель,
например – на строительство конкретного объекта
жилой недвижимости. Этот принцип показывает
существенность целевого использования
денежных средств, которые были получены от
кредитной организации
В современной экономической литературе существуют различные
взгляды на понятие "ипотека".
ипотека представляет собой вид кредитной сделки, связанной с
покупкой недвижимости с использованием средств коммерческого банка. При
этом сама недвижимость становится залогом.
4
;
ипотека представляет собой средство, которое гарантирует исполнение
обязательств должника. Залоговым объектом является недвижимость, которая
остается в пользовании и владении должника. В случае нарушения условий
ипотечного договора, коммерческий банк имеет право реализовать залог.
5
.
Существуют две точки зрения на ипотеку: "потребительская" и
"профессиональная".¬
1. Самый часто встречающийся вариант - это "потребительский".
При таком подходе все воззрения на ипотечное кредитование сводятся к
отношениям между заемщиком и ипотечным банком, касающимся получения и
4
Радюкова Я. Ю. Банковский менеджмент: Учебник / Я. Ю. Радюкова, О. Н. Чернышова, А. Ю.
Федорова и др. — М.: РИЦ ИНФРА-М, 2020. — С. 120
5
Герасимова, Е. Б. Банковские операции: Учебное пособие / Е. Б. Герасимова, И. Н. Унанян, Л. С.
Тишина. — М.: Форум, 2019. — С. 98.
14
обслуживания конкретного кредита.
6
Существует несколько факторов,
определяющих "потребительский" подход к ипотеке.
Эмоциональный аспект: Это вызывает эмоциональную реакцию у
большинства потребителей, когда речь идет об ипотечном кредитовании.
Покупка жилья является значимым событием в жизни людей, и поэтому
многие рассматривают ипотечный кредит как нечто большее, чем просто
финансовое соглашение. Это позволяет им возможность приобрести своё
собственное жилье, создать комфортное гнездышко для своей семьи и
обеспечить стабильность в будущем.
Финансовая нагрузка: Покупатели стремятся к тому, чтобы выплаты по
ипотечному кредиту были доступны и не превышали их финансовые
возможности. Они обращают внимание на сумму ежемесячных платежей,
процентные ставки и возможность предварительного погашения для
уменьшения общей стоимости кредита.
Долгосрочная перспектива: Оценка долгосрочных аспектов ипотечного
кредитования имеет важное значение для потребителей, включая проверку
стабильности ежемесячных платежей и возможных изменений в банковских
процентных ставках.
2. Второй аспект является "профессиональным":
Финансовые аспекты: Интерес к техническим аспектам ипотечного
кредитования проявляют такие специалисты, как финансовые аналитики,
банковские эксперты и эмитенты облигаций. Они проводят оценку рисков,
связанных с выдачей ипотечных кредитов, а также изучают финансовые
факторы, такие как доходность, ликвидность и кредитный рейтинг.
Разработка продуктов: Эксперты в области финансов сосредотачивают свои
усилия на разработке финансовых продуктов, связанных с ипотечными
кредитами, и тщательно разрабатывают гибкие, конкурентоспособные
условия для ипотечного кредитования, отвечающие текущим потребностям
6
Электронный ресурс Студопедия: https://studopedia.ru/3_134343_ipotechnoe-kreditovanie.html
15
рынка.
Макроэкономические факторы: Анализ макроэкономических факторов,
включая инфляцию, ставки ЦБ и изменения в жилищной политике, также
является важным аспектом профессионального осмотра, поскольку он
оказывает влияние на рынок недвижимости и ипотечное кредитование.
Потребностей и предпочтений клиента, профессиональный взгляд
уделяет больше внимания техническим и экономическим аспектам. Оба
подхода являются важными и необходимыми для полноценного анализа и
понимания ситуации. Потребительский взгляд позволяет учесть
индивидуальные предпочтения и комфорт клиента, в то время как
профессиональный подход обеспечивает эффективное использование
ресурсов и достижение финансовых целей. фокус профессионального взгляда
направлен на разработку продуктов и изучение макроэкономических
тенденций, учитывая потребности и финансовую устойчивость.
В основе понимания ипотечного кредитования лежит необходимость
учитывать как перспективу заемщика, так и перспективу кредитора. Они
взаимодополняют друг друга и способствуют формированию более
всестороннего представления об этом значимом финансовом инструменте.
Таким образом, ипотечное финансирование представляет собой
форму займа, который обеспечивается залогом недвижимости. Ипотечное
кредитование является сложным механизмом, включающим процессы
выдачи, продажи и обслуживания ипотечных займов. В результате, ипотека
представляет собой использование недвижимости в качестве залога для
обеспечения обязательств заемщика перед кредитором.
7
При данном способе
кредитования заёмщик получает ссуду, которую он может использовать на
покупку жилья. Однако он обязан выплатить этот кредит, и для обеспечения
исполнения этой обязанности жилье выступает в качестве залога. Кроме того,
заёмщик может использовать и другое имущество, такое как автомобиль, яхту,
7
Каджаева М.Р. Осуществления кредитных операций: учебник для студ. / М.Р. Каджаева, Л.В.
Алманова. – М.: Издательский центр «Академия¬, 2018. – 55 с
16
земельные участки, в качестве залога. Недвижимость, которую заёмщик
приобретает с помощью ипотеки, становится его собственностью сразу после
покупки.
Указаны правила и условия, регулирующие использование
имущества в качестве залога при получении кредита под ипотеку. Понятие
"ипотечный кредит" не существует, однако условия возникновения ипотеки
определяются следующим образом: "Согласно договору о залоге
недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона, которая является
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет возможность
удовлетворить свои финансовые потребности от должника по этому
обязательству путем продажи заложенной недвижимости, преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя, за исключением". ситуаций,
учтенных в законодательстве Российской Федерации".¬
8
.
8
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)¬ (ред. от
20.10.2022 г.) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://base.garant.ru/
17
1.2. Классификация ипотечных кредитов
В предыдущем разделе была отмечена специфика ипотечного
жилищного кредитования, связанная с его особым видом залога и другими
уникальными особенностями. Поэтому необходимо провести
исследование классификации ипотечного жилищного кредитования.
Стоит отметить, что на данный момент существует множество
классификаций и характеристик понятия "кредит", однако виды и
особенности ипотечного жилищного кредитования изучены недостаточно.
(таблица 2)
18
Таблица 2
Классификация ипотечного кредитования
Признаки
классификации
Характеристика
По объекту
недвижимости
Земельные участки; Предприятия, а также здания,
сооружения и иное недвижимое имущество,
используемое в предпринимательской деятельности;
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат; Садовые дома, гаражи и
другие строения потребительского назначения;
Воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания; Машино-места.
По целям
кредитования
Жилищное кредитование; Кредит на покупку
земельного участка; Кредит на развитие сельского
хозяйства.
По срокам
кредитования
Краткосрочные; Среднесрочные; Долгосрочные.
По виду
заемщиков
Ипотечный кредит юридическим лицам; Ипотечный
кредит физическим лицам;
По виду
кредитов
Банковские; Небанковские; Государственные.
По виду
процентных
ставок
Кредит с фиксированной процентной ставкой;
Кредит с плавающей процентной ставкой.
По способу
погашения
долга
Ипотечный кредит со стандартными выплатами;
Ипотечный кредит с переменными выплатами;
Пружинные ипотечные кредиты; Ипотечные кредиты
с нарастающим платежом; Ипотечные кредиты с
участием.
По
обеспеченности
Кредиты могут быть обычными и
комбинированными: Субсидированные и
выдаваемые на общих условиях.
«Различные виды кредитования придают привлекательность
ипотечному жилищному кредитованию. Одной из отличительных
особенностей такого кредита является наличие недвижимости в качестве
залога, что увеличивает доверие кредитора к возврату ссуды. Кроме того,
ипотечные кредиты доступны как физическим, так и юридическим лицам, что
19
расширяет возможности для потенциальных заемщиков. кредитам¬
9
.
В этом случае можно сосредоточиться только на анализе определенных
характеристик, а именно:
1. По целям кредитования:
Покупка недвижимости: Главная цель ипотечного кредитования
заключается в обеспечении финансирования покупки различных видов
недвижимости, таких как квартиры, дома или коммерческие помещения.
Отличительной особенностью данного вида кредита является его
долгосрочный характер, который обычно составляет от 5 до 30 лет, а также
необходимость предоставления недвижимости в качестве залога.
Рефинансирование: Ипотечное кредитование также может
использоваться для рефинансирования имеющегося жилищного кредита.
Целью такого рефинансирования может быть снижение процентной ставки,
изменение срока кредита или даже изъятие некоторой суммы из уже
имеющегося капитала в недвижимости. При этой цели особое внимание
уделяется ставкам и условиям нового кредита.
Инвестирование в недвижимость: Ипотечное
кредитование имеет третью цель - вложение средств в недвижимость с целью
получения прибыли. Это может быть приобретение коммерческой
недвижимости с целью ее сдачи в аренду или инвестирование в проекты
развития. Отличительной особенностью этой цели является более строгие
требования к финансовым документам и повышенный уровень риска.
2. Ставки процента могут быть переменчивыми или постоянными в
зависимости от их вида.
Ипотечная ставка может изменяться в течение срока ипотечного
договора в зависимости от рыночных условий или внутренней политики
банка. Обычно изменения ставки могут произойти из-за изменения базовой
ставки, такой как ставка Центрального банка, или при наступлении
9
Юрьева А.С. Особенности ипотечного кредитования в коммерческом банке / А.С. Юрьева //
Вестник науки. 2020. Т. 3. № 6 (27). С. 93
20
специально оговоренных условий в договоре. Это может привести к
изменению размера ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. в
зависимости от текущих условий на рынке и условий договора, ставка для
заемщика может быть изменяемой. Такой подход позволяет банкам
адаптироваться к изменениям на рынке, предлагая клиентам более гибкие
условия по сравнению с фиксированными ставками. Тем не менее, это также
связано с дополнительными рисками для клиентов, поскольку изменение
ставки может повлечь за собой изменение размера процентных платежей.
3. По способу погашения долга:
Ежемесячныевыплаты
Данный метод является наиболее распространенным способом погасить
ипотечный кредит. Заемщик регулярно выплачивает определенную сумму
денег каждый месяц, которая включает в себя проценты и часть основного
долга. Платежи распределяются таким образом, чтобы в начале срока кредита
большая часть суммы покрывала проценты, а со временем большая часть денег
направляется на уменьшение основной задолженности.
Погашение досрочно
Из-за дополнительных доходов или стратегии в области финансов многие
заемщики решают досрочно погасить свой ипотечный кредит. Таким образом,
они могут снизить общую сумму процентов, которые им придется выплатить,
и сократить срок погашения.
Повышенные ежемесячные платежи
Также есть возможность увеличить ежемесячные выплаты сверх минимальной
суммы, что позволит направить дополнительные платежи на уменьшение
основного долга. В результате такой стратегии можно сэкономить на сумме
процентов и сократить срок кредита.
Перефинансирование
Данный подход предполагает взятие нового кредита с более низким
процентом, который заемщик использует для погашения предыдущего
кредита. Такая стратегия может быть выгодной, если процентные ставки на
21
рынке падают или если кредитный рейтинг заемщика улучшается.
Дополнительныедоходы
Оптимальное использование дополнительных доходов, таких как бонусы,
возмещение налогов или другие неожиданные поступления, для досрочного
погашения кредита, способствует сокращению общей суммы задолженности
и экономии на общих процентах.
Повышенныйзадаток
Увеличение первоначального платежа приводит к уменьшению необходимого
финансирования и общей суммы задолженности.
Дополнительные инвестиции
Одна из возможных перефразировок данного текста может быть следующей:
Оптимизировать использование дополнительных средств, инвестируя их в
финансовые инструменты с высокой доходностью, а затем направлять
полученные прибыли на досрочное погашение ипотечного кредита.
Определение способа погашения ипотечного кредита зависит от
индивидуальных финансовых целей, текущей ситуации на рынке и доступных
финансовых возможностей заемщика. Для достижения финансовых целей и
уменьшения общей суммы выплат по кредиту можно использовать различные
методы, такие как досрочное погашение, регулярные ежемесячные платежи,
перефинансирование и привлечение дополнительных доходов. Возможно
применение этих методов как отдельно, так и в комбинации.
22
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования
В настоящее время активно проводятся мероприятия по правовому
регулированию ипотечных кредитов, и сделано много усилий для улучшения
ситуации. В Российской Федерации основу для ипотечного кредитования
составляют нормы Гражданского кодекса, что имело значимое значение в
разработке законодательства в этой сфере.
В настоящий момент основным источником законодательства,
регулирующего ипотечное жилищное кредитование, является федеральное
законодательство.
1) Три раздела включает в себя Гражданский кодекс РФ, который
является юридическим документом.)
10
;
Внеслись изменения и дополнения в существующую редакцию
Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
11
;
3) В Российской Федерации 11 января 2000 года Правительством было
принято решение № 28, которое направлено на улучшение условий
ипотечного жилищного кредитования в стране.¬
12
.
Данное решение утвердило Концепцию развития системы ипотечного
жилищного кредитования в России и план подготовки проектов нормативных
актов, способствующих развитию этой системы в стране. Также предлагается
органам исполнительной власти регионов и органам местного самоуправления
разработать региональные программы ипотечного жилищного кредитования
на основе данной Концепции.
Году) резолюций Совета Безопасности ООН о ситуации в Абхазии и
10
Гражданский кодекс Российской Федерации
11
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)¬ (ред. от
20.10.2022 г.) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://base.garant.ru/
12
Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации¬ (ред. от 08.05.2002 г.)
[Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://base.garant.ru/