1
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………..……………………………………………………..5
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в банках...8
1.1 Формирование и реализация политики ипотечного кредитования
коммерческого банка: виды, принципы, нормативно-правовое
регулирование.........................................................................................................8
1.2 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации в сравнении
с зарубежным опытом..........................................................................................27
1.3 Программы ипотечного кредитования коммерческих
банков....................................................................................................................36
ГЛАВА 2. Анализ программы ипотечного кредитования коммерческого
банка ВТБ 24 (ПАО)...........................................................................................44
2.1 Организационно – экономическая характеристика ВТБ 24
(ПАО).................................................................................................................... 44
2.2 Устойчивость и надежность банка. Финансовый анализ банка ВТБ 24
(ПАО).....................................................................................................................53
2.3 Анализ рынка недвижимости ипотечного кредитования в городе
Перми.....................................................................................................................56
ГЛАВА 3. Адаптация программы ипотечного кредитования
коммерческого банка «ВТБ 24» к условиям нестабильной внешней
среды.....................................................................................................................68
3.1 Повышение качества обслуживания клиентов банка ВТБ 24 (ПАО) по
ипотечному кредитованию..................................................................................68
3.2 Прогноз ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО).....................................79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……….………………………………………………….........81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………........…..85
ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………….…….……88
2
ВВЕДЕНИЕ
В системе экономических отношений кредит как самостоятельная
экономическая категория всегда занимал особое положение. Кредит
способен ускорить общественное развитие, с его помощью экономика и ее
субъекты преодолевают ограниченность финансовых ресурсов, быстрее
проходят стадии спадов и депрессий, обеспечивается устойчивое развитие
экономически. Кредитные отношения могут существенно расширить рамки
производства и обращения продукта, укрепить экономический потенциал
общества. Поэтому можно с уверенностью сказать, что, обладая
стимулирующими качествами, кредит требует к себе особого внимания, как
с теоретической точки зрения, так и с практической.
Выбранная тема дипломной работы связана с ипотечным
кредитованием, интерес к которому растет с каждым годом. В городе Перми
существует достаточно устойчивая банковская система, а законодательная
база позволяет уже сегодня реализовывать начальные этапы организации
системы ипотечного кредитования.
Актуальность темы исследования: Обеспечение населения жильем
является важнейшей социальной проблемой, а ипотечное кредитование в
настоящее время является одним из главных направлений ее решения.
Предметом дипломной работы: Приобретение собственного жилья -
первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. До перехода на
рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда
страны являлись государственное жилищное строительство и строительство
жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное
строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения
бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения
жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся
собственные средства населения, а также кредиты банков, как это
происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В таких
3
условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах
населению на жилищное строительство, минимально подверженных
воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным
возвратом. А ипотечный кредит именно этим требованиям и отвечает.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность
теоретического и прикладного инструментария ипотечного кредитования
обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования
экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного
кредитования является одной из актуальных задач. Успешное решение
данной задачи возможно только при системном согласовании
экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной
ипотеки в российскую практику.
Объектом исследования: Является ипотечная деятельность банка
ВТБ 24.
Целью дипломной работы: Является исследования программы
ипотечного кредитования банка ВТБ 24 и определение потенциальных
возможностей увеличения клиентопотока.
Для достижение поставленной цели требует решения следующих
задач:
- рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования в
банках;
- рассмотреть развитие ипотечного кредитования в РФ в сравнении с
зарубежным опытом;
- изучить структуру и специфику формирования программы
ипотечного кредитования банка к условиям нестабильной внешней среды;
- проанализировать программы ипотечного кредитования
коммерческого банка ВТБ 24 в городе Перми;
- рассмотреть организационно-экономическую характеристику банка
ВТБ 24;
4
- провести анализ рынка недвижимости ипотечного кредитования
городе Перми;
- оценить влияние условий программы ипотечного кредитования на
эффективность ипотечных операций;
- разработать предложения по улучшению ипотечного кредитования в
ВТБ 24 (ПАО).
В процессе написания данной дипломной работы использовались
следующие методы исследования: анализ, синтез, метод познания, метод
системного подхода, классификации и группировки.
Информационной основой дипломной работы явились:
аналитические материалы и отчетность банка ВТБ 24, работы ведущих
отечественных специалистов в области ипотечного жилищного
кредитования, законодательные и нормативные акты РФ в области
банковской деятельности, материалы, опубликованные в периодической
печати, а также другая аналитическая и расчетная информация.
5
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в
банках
1.1 Формирование и реализация политики ипотечного кредитования
коммерческого банка: виды, принципы, нормативно-правовое
регулирование
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими
корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-
экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке
до н. э.
Само понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах
залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь
условия предоставления, объемы, цели, надежность обеспечения ипотечного
кредитования.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения
обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в
собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним
своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет
реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не
только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже,
аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.
1
Ипотека несет в своем содержании две составляющие -
экономическую и правовую.
Ипотека в экономическом отношении - это рыночный инструмент
оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда
другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или
коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные
финансовые средства для реализации проектов.
Ипотека в правовом отношении – это залог недвижимого имущества
с целью получения ипотечного кредита, то есть когда имущество остается в
руках должника.
1
Гуceв А.В. Ипoтeчнoe жилищнoe кpeдитoваниe. Жильё взаймы. Учeбник – М.: Фeникc, 2012. C-96.
6
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо
подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно
выражает: отношения собственности; кредитные отношения и финансовые
отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и
собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по
долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека
стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества,
обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, уже когда другие
формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных
кредитов под залог недвижимого имущества. Он выступает в роли
инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития
производства.
При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в
следующем: Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ
обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -
займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно,
ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет
смысл.
2
Во-вторых, в качестве предмета всегда выступает недвижимость. К
такому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними
связано: предприятия и жилые дома, другие здания и сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки –это всегда владение должника, он же
остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества, но только лишается права распоряжения им, по крайней мере,
без согласия кредитора, на время залогового периода.
2
Банкoвcкая cиcтeма в coвpeмeннoй экoнoмикe: учeбнoe пocoбиe пoд peд. O.И. Лавpушина. – М.: КНOPУC,
2011. C-360.
7
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении
ипотеки оформляется специальным документом - закладной (именная
ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на
получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой, без представления других доказательств существования этого
обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.),
которая сопровождается государственной регистрацией.
В-пятых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного
ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с
публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору
ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими
кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных
кредитов, включая также и закладную. Такие отношения на базе ценной
бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал.
Система ипотечного жилищного кредитования - это система
отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков
ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости,
страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном
взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого
обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации
отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания
ипотечных кредитов.
Несмотря на интернациональный характер института залога
недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и
смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое
законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во
8
многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного
законодательства.
В ипотечном кредитовании существуют отличительные особенности,
можно выделить следующее:
- обязательность обеспечения заемных средств залогом. Это значит,
что при неисполнении заемщиком взятых на себя обязательств, кредитором
осуществляется обращение взыскания на заложенное жилье с последующей
его реализацией на рынке. Целью которой является погашение
задолженности. Оставшаяся после погашения ссуды сумма (без учета
расходов на процедуру взыскания и продажи), возвращается уже бывшему
заемщику;
- жилье, передаваемое в ипотеку должно быть свободным от любых
ограничений, то есть, оно не должно быть заложено в обеспечение по
другому обязательству;
- длительность срока предоставления денежных средств в кредит.
Долгосрочные ипотечные кредиты могут быть предоставлены на срок от 5 и
более лет (оптимальным является срок в 15-25 лет), благодаря чему
достигается уменьшение размера ежемесячных выплат;
- большинство ипотечных кредитов несут целевой характер;
- ипотека считается относительно низкорисковой операцией.
3
Функции ипотечного кредитования:
1) Перераспределительная функция кредита заключается в прямом
удовлетворении временных нужд в средствах одних юридических и
физический лиц за счет временно свободных ресурсов других. Правда, при
коммерческом кредите предыдущего высвобождения ресурсов не имеет.
Кредит в данном случае предоставляется только при условии наличия у
кредитора свободных средств, а при их отсутствии - возможности их
одолжить на началах поворотливости. Это дает возможность: а)
3
Тосунян Г.А. O пepcпeктивах банкoвcкoй cиcтeмы Poccии: взгляд банкoвcкoгo Cooбщecтва// Дeньги и
кpeдит- №5- 2014.
9
перераспределением средств охватить практически все временно свободные
средства общественного хозяйства; б) обеспечить значительно большую
доступность кредита сравнительно с другими источниками, скажем, с
бюджетными ресурсами; в) удовлетворить только временные нужды в
дополнительных средствах; г) перераспределить и денежные, и
материальные ресурсы.
2) Регулирующая функция государственного кредита состоит в том,
что государство, мобилизуя средства физических лиц, сжимает их
платежеспособный спрос. Например, если позаимствованные средства будут
направлены в инвестиции, то произойдет абсолютное сокращение денежной
массы в обращении. Если же средства будут направлены на финансирование
текущих нужд государства (например, на выплату заработной платы
бюджетной сферы, пенсии и т.п.), то сокращение денежной массы не
произойдет и будут наблюдаться перераспределение денежных потоков
между группами населения. Кроме того, регулирующая функция кредита
проявляется тогда, когда государство выступает на финансовом рынке в
качестве заемщика и тем самым увеличивает спрос на заемные средства и
следовательно, способствует росту цены кредита. Регулирующая роль
государственного кредита в общественном воспроизводстве способствует и
обеспечению перераспределения денежных средств между территориями
государства.
3) Стимулирующая функция. Кредит оказывает стимулирующее
воздействие на производство и обращение, способствует расширенному
воспроизводству на макро – микроуровнях экономики, а также более
экономному использованию ресурсов. Кредит обязывает заемщика
осуществлять хозяйственную деятельность так, чтобы улучшить свои
экономические показатели для получения доходов и прибыли, достаточных
для его погашения, уплаты процентов по нему и подтверждения своей
кредитоспособности. На микроуровне коммерческие банки, предоставляя
кредиты, могут выдвигать конкретные требования в виде условий
10
кредитного договора, предусматривающие улучшение отдельных аспектов
деятельности заемщиков, что также является стимулирующим фактором. На
макроуровне государство, осуществляя кредитную экспансию либо
рестрикцию, оказывает определенные стимулирующие воздействия на
деловую активность в стране и происходящие экономические процессы.
4) Обслуживание товарооборота. В процессе реализации этой
функции кредит активно воздействует на ускорение не только товарного, но
и денежного обращения, вытесняя из него, в частности, наличные деньги.
Вводя в сферу денежного обращения такие инструменты, как векселя и чеки,
кредитные карточки и т.д. Он обеспечивает замену наличных расчетов
безналичными операциями, что упрощает и ускоряет механизм
экономических отношений на внутреннем и международном рынках.
Наиболее активную, роль в решении этой задачи играют коммерческий
кредит как необходимый элемент современных отношений товарообмена.
5) Функция замещения действительных денег кредитными орудиями
обращения состоит в следующем: во-первых, действительные деньги
(золото) замещаются денежными знаками (банкнотами), являющимися
долговыми обязательствами государства и знаками стоимости золота
(население, получившее их в виде валюты, - кредитор, а государство,
отдавшее их за товары, - должник); во-вторых, в процессе обращения
наличные денежные знаки в свою очередь замещаются кредитными
ордерами обращения – векселями, чеками, безналичными расчетами со
счетов предприятий в банке (если счет предприятия в банке, то предприятие
– кредитор, банк – его должник).
6) Контрольная функция кредита. Эта функция заключается в том,
что в процессе кредитования осуществляется взаимный контроль (как
кредитора, так и заемщика) за использованием и возвратом займа. В
экономической литературе контрольная функция кредита часто
рассматривается лишь как контрольная деятельность кредитора (банка), что,
на наш взгляд, не совсем правильно. Контроль является частью общего