21
полезной модели, промышленного образца, на которые выданы
соответствующие свидетельства.
В третью очередь удовлетворяются требования по отчислениям в
Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования
Российской Федерации и Государственный фонд занятости населения
Российской Федерации.
В четвертую очередь удовлетворяются требования по платежам в
бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды,
отчисления в которые не предусмотрены третьей очередью.
В пятую очередь - удовлетворяются все остальные требования в
порядке поступления исполнительных документов.
Этими нормами игнорируется принцип специальности залога,
вследствие чего искажается смысл института залога, суть которого в том,
что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника
специально для первоочередного удовлетворения требований
залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного
имущества и иных кредиторов.
Закон «Об исполнительном производстве», в ст. 78 определяя
очередность удовлетворения требований по исполнительным документам,
отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные
внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателей
— к пятой очереди, включив их в число «остальных требований в порядке
поступления исполнительных документов».
Вопреки предписаниям п. 2 ст. 41 Закона «Об ипотеке» в ст. 78
Закона «Об исполнительном производстве» без каких-либо ограничений
устанавливается приоритет требований государства перед требованиями
залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым
возможность удовлетворения требований государства за счет
конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих
лиц.
22
Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной
реформы по созданию рынка доступного жилья.
ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации» из состава имущества,
принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое
не может быть обращено взыскание по исполнительным документам,
исключены жилые помещения и земельные участки, которые являются
предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в
соответствии с законодательством об ипотеке. Такое изменение
существенным образом укрепило качество залогового обеспечения при
ипотечном жилищном кредитовании.
ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации» установлены следующие нормы: - отменено
требование обязательного нотариального удостоверения договоров, ипотеки;
- установлено требование получения согласия органов опеки и
попечительства при отчуждении жилого помещения только в случаях, когда
в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми
установлена опека или попечительство или оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние; - переход права собственности на жилой
дом или квартиру к другому лицу признан основанием для прекращения
права пользования жилым помещением членами семьи прежнего
собственника; - объект незавершенного строительства признан недвижимым
имуществом; - при ипотеке земельного участка право залога распространено
на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения
залогодателя, если договором не предусмотрено иное
9
.
ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге
недвижимости): предоставлена возможность изменения сроков и
процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;
9
Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
23
отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров
ипотеки; введено положение о распространении ипотеки в силу закона на
земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств
или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на
него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом
на кредитные (заемные) средства; установлена возможность обращения
взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним
собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в
ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая
не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и
любое другое жилое помещение; ограничены возможности необоснованного
вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного
кредитования; заложены правовые основы для создания системы
страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что
позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса,
и повысит доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.
10
Принятие указанных норм позволит снизить транзакционные
издержки и риски ипотечного кредитования, что в конечном счете, должно
привести к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.
10
Основы банковской деятельности (Банковское дело): учебное пособие / под ред. К.Р. Табирбекова. М.:
ИНФРА-М, 2015.
24
1.2 Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации в
сравнении с зарубежным опытом
Деятельность ипотечных банков лежит в основе, так называемой
одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы
доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии и
Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции,
Испании одноуровневая система реализована через монопольные
государственные ипотечные банки.
В Германии с 1900 года существует специальная сеть ипотечных
банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по
закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время
первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в
Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк
основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк,
оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для
привлечения средств банк стал выпускать закладные – это разновидность
ипотечных облигаций.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом
кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием
операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные
бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было
кредитование сельского хозяйства под залог земли, а впоследствии было
кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми
участниками канадской системы ипотечного кредитования являются
государственные жилищные корпорации, организующие жилищное
строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.
В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой
100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е.
преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения
25
долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных
бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе,
впереди только Германия с 44%.
В Великобритании процесс формирования ипотечных банков
приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие
строительные общества сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах
прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам
кредитов над строительными обществами.
Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой
двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент
ипотечных ценных бумаг (mоrtgаge bасked seсurities - MBS) разделены. В
первую очередь - это обусловлено соображением поддержания ликвидности
универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном
ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и
получила распространение в США.
В США еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться
разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства
и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования
жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на
котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки,
сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные
банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах
Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным
"донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов
долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного
кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти
страны, за исключением России, приняли законы, основанные на
германском (европейском континентальном) праве как более
26
соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих
стран.
В то же время в последние годы в континентальных европейских
странах (например, в той же Германии) всё чаще начинают обращаться к
американской и английской системе секьюритизации активов. То есть
рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного
кредитования. Иными словами, две системы: одноуровневая и
двухуровневая, не являются антагонистическими и могут действовать
параллельно.
Появление ипотеки в России. Еще несколько лет назад слово
“ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов.
Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать
обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных
коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные
программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области
ипотеки.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю
в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без
законодательного оформления.
В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для
дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного
банка при Сенате и Сенатской Конторе. Для купцов - в Петербургском порту
и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог
имений. В 1786году эти банки были реорганизованы в Государственный
заёмный банк.
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые
был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия
бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в
Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование
27
кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств
Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с
целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом
дворянству.
В том же 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая
экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест
предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при
осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора
страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой
частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого
под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
В Российской Империи 1 января 1835 году был введён Свод законов
гражданских (автор М.Сперанский). Где залоговое право было подробно
регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих
видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому
имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид
залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного
призрения. С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах
начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных
учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права.
Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные
институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно
создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована
первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское
городское кредитное общество». А в 1863 году было учреждено «Общество
взаимного кредита».
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11
акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих
финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической
28
жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной
системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор
недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили
масштабные операции с землей и недвижимостью, за всё время лишь 1 из 11
разорился.
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым.
Например, в 1867году было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874
году - 294,9 млн. руб., а в 1877 году - 415 млн. руб. Рост кредитных
институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в
1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых
государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие
неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и
развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую
кредитно-финансовую политику государства.
По российскому законодательству, того времени, на одной
территории не могли действовать одновременно более двух земельных
банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве
работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк
в поддержку ипотеки в 1891 г. организует московское домовладельческое
общество, на которое возлагают специальные функции контроля за
недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения
переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным
координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков.
Выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко
определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на
бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на
ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности"
должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные
29
листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения
капиталов для российских предпринимателей.
На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в
1882 г., была возложена задача снабжать крестьян деньгами для покупки
помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком
до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82
миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона
десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75%
от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года,
процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.
Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 г.,
поддерживал помещичье землевладение, путем выдачи дворянам ипотечных
ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога.
Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше
600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась
плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок
кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено102313
имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако
основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного
банка. В 1896 году условия кредитования улучшились для крестьян: размер
вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5%
годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений
мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений.
Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские,
волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и
земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь
открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный
капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих
30
прибылей, (причём в большинстве случаев кредитором выступал
непосредственно Государственный банк России).
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-
сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729
товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8
миллионов человек. К 1905 году существовало более 500 товариществ
мелкого кредита, а в 1915 году - уже 15450. Кредитные товарищества
объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году было 11. В это время
залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения
кредита.
К 1917 году у в России существовала развитая кредитно-банковская
система долгосрочного кредитования. Которая имела хорошее
законодательное обеспечение и была блестяще организована.
11
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные
бумаги: закладные листы и различные обязательства, векселя, сертификаты,
а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование
недвижимости способствовало бурному развитию экономики,
промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию
кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по
объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами,
обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей
Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в
частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно,
сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской
ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных
инструментов.
11
Ипотечное кредитование / под ред. Савруков А.Н. - СПб.: Политехника, 2014.