63
Во-первых, обеспечение застройщиков земельными ресурсами; Во-
вторых, создание механизмов финансирования жилищного строительства; В-
третьих, повышение доступности жилья через развитие ипотечного рынка; В-
четвертых, формирование первоклассного Единого института развития
жилищного рынка.
Рассмотрение будет ограничено приоритетными продуктами АИЖК, как
наиболее отражающими планы по реализации Стратегии, в том числе.
1. Продажа участков «под ключ» под жилищное строительство.
2. Секьюритизация инженерной инфраструктуры через
инфраструктурные облигации.
3. Гарантии по кредитам застройщикам.
4. Выкуп и секьюритизация арендного жилья (включая проекты аренды с
субсидиями).
5. Новые ипотечные ценные бумаги с гарантией АИЖК и механизм их
выпуска («фабрика ИЦБ»).
Стратегия характеризуется чрезвычайной аккуратностью в части
использования различных численных показателей деятельности. Достаточно
трудно определить какие мероприятия, и в каком объеме будут влиять на
миссию компании и повлияют ли вообще.
Для увеличения объемов кредитования застройщиков АИЖК с середины
2016 года будет предоставлять гарантии в размере части суммы кредита по
проектам строительства жилья экономического класса. Механизм
предусматривает предоставление гарантии АИЖК по кредиту застройщику,
которая снизит кредитные риски банка и, как следствие, позволит банку
предложить застройщику более выгодную ставку по кредиту. Наличие гарантии
АИЖК позволит застройщикам получить кредит в банке под пониженную
ставку, инвестируя лишь 30% собственных средств. Гарантии по кредитам
застройщикам предполагается выдавать, опираясь на значительный капитал
АИЖК.
64
Предоставление гарантии по кредиты на инвестиционно-строительный
процесс по технологии должно совпадать с кредитованием, в котором
предусмотрен кредитный анализ. Получается, что он проводится банком,
предоставляющим кредит, и АИЖК. АИЖК начинает заниматься
квазибанковской деятельностью по своей сути. (Также продукт близок к
страхованию).
Банк выдает кредит под пониженную ставку, имея гарантию АИЖК (на
70 % кредита). Банк передает АИЖК права требования к застройщику. То есть,
по схеме АИЖК получает комиссию за предоставление гарантии и обеспечение
гарантии в виде прав требования к застройщику. По этой схеме банк имеет риск
на 30 % от суммы кредита. Для банка это прекрасно. К сожалению, в Стратегии
не указано какой объем рисков АИЖК возьмет на себя, и не проведена оценка
экономики продукта.
Для внедрения данного инструмента наша команда реализует следующие
меры:
- выстроит партнерские отношения с ведущими банками, имеющими
опыт кредитования строительной отрасли, в том числе установит лимиты в
рамках предоставления гарантий Единого института развития в жилищной
сфере;
- разработает методики андеррайтинга застройщиков и процедуры
ведения проектов жилищного строительства для цели предоставления гарантий
Единого института развития в жилищной сфере.
- сформирует совместно с кредитными организациями процедуры
мониторинга хода ведения строительства и повышения прозрачности
расходования денежных средств, что позволит снизить риски всех участников
рынка, а значит, даст возможность снижения платы за риск при кредитовании
таких объектов.
Секьюритизация наемного жилья предполагает, что банк, выдавший
кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь
возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого
65
выкупа будет определяться размером государственного финансирования
(субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на
данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ИЦБ, выпущенные
АИЖК по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на
рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования
юридических лиц.
По основной идее продукт очень близок финансированию
инфраструктуры. Существенное уточнение – на схеме прямо указано, что
основой для работы продукта является льготное государственное фондирование
АИЖК.
Для запуска механизма выпуска ИЦБ, обеспеченных платежами за наем,
необходимо реализовать следующие стратегические инициативы:
- разработка и доработка продуктов по наемному жилью с учетом
дальнейшей секьюритизации;
- разработка бизнес-требований для автоматизации процесса и изменений
операционной модели;
- адаптация ИТ и операций под новые требования;
- согласование механизмов финансирования с государственными
органами власти;
- реализация выкупа с использованием кредитной линии ВЭБ;
- подготовка к переходу от выкупа закладных к выкупу ценных бумаг;
- содействие принятию законодательных изменений в целях
выравнивания ставки налога на имущество для юридических лиц и граждан,
сдающих избыточные жилые помещения в наем;
- проработка вопроса предоставления первоначального гранта для
приобретения жилья для найма.
66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Множественность стратегий финансирования компаний определяет
необходимость всестороннего мониторинга и анализа состояния
потенциальных рынков финансирования для принятия наиболее эффективных
решений по структуре капитала. Разработанная система позволяет
систематизировать процесс анализа и выбора источников финансирования и
повысить экономический эффект от принимаемых на ее основе решений.
Выбор механизма финансирования во многом зависит от стадии развития
компании. На ранних стадиях развития эффективно используется собственный
капитал предпринимателя или заемный капитал банковского происхождения
или группы связанных предпринимателей и компаний с дальнейшим
замещением капиталом венчурных фондов.
В наибольшей степени от использования механизмов рынка ценных
бумаг выигрывают крупные компании, которые находятся либо на стадии
стабильного функционирования, либо на стадии существенного роста бизнеса.
Целью эмиссии ценных бумаг является привлечение необходимого
объема денежных средств в минимально возможные сроки. Эмиссия может
быть первичная или дополнительная. Первичная эмиссии ценных бумаг
осуществляется при учреждении акционерного общества. Дополнительная
эмиссия проводится, если фирма нуждается в привлечении дополнительных
финансовых средств. Дополнительный выпуск акций может быть осуществлен
после утверждения общим собранием итогов предыдущей эмиссии, внесения в
уставный капитал изменений, обусловленных фактической реализацией ранее
выпущенных акций и погашением нереализованных акций. Кроме этого, при
дополнительной эмиссии ценных бумаг акционеры — владельцы
голосующих.акций имеют преимущественное право на их приобретение.
Эмиссия ценных бумаг — это достаточно сложный и дорогостоящий
процесс, поэтому цели эмиссии должны быть значимыми для стратегического
развития предпринимательской фирмы.
67
Основными целями эмиссии ценных бумаг могут быть:
осуществление реального инвестирования, связанного с расширением
или диверсификацией производственной деятельности;
изменение структуры используемого капитала, т.е. повышение доли
собственного капитала, например, с целью повышения уровня финансовой
устойчивости фирмы;
другие цели, которые требуют от фирмы быстрой аккумуляции
значительного объема капитала.
Достаточно важно также при принятии решения об эмиссии ценных
бумаг правильно определить объем предполагаемой эмиссии. Объем эмиссии
определяется исходя из ранее рассчитанной потребности в дополнительном
финансировании за счет внешних источников.
В заключение фирма должна определить форму, номинал и количество
эмитируемых ценных бумаг.
Объектом исследования в данной работе стало Акционерное общество
"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". АО «АИЖК» активный
участник рынка ценных бумаг. За время существования компании она провела
более 40 эмиссий акций и облигаций.
Размер уставного капитала АО «АИЖК» на 31 декабря 2015 года
составляет 100 090 000 000 рублей. Уставный капитал полностью состоит из
обыкновенных акций. Акции АО «АИЖК» не обращаются за пределами
Российской Федерации посредством обращения в соответствии с иностранным
правом ценных бумаг иностранных эмитентов, удостоверяющих права в
отношении указанных акций АО «АИЖК».
АО «АИЖК» выпускает обыкновенные акции номинальной стоимостью
каждой акции 2 500 рублей. В настоящее время в обращении находятся 40 036
000 штук.
Обыкновенные именные бездокументарные акции АО «АИЖК»,
приобретённые акционерами (размещённые акции), предоставляют их
владельцам следующие права:
68
- право голоса на Общих собраниях акционеров по всем
рассматриваемым вопросам;
- получение части прибыли АО «АИЖК» в виде дивидендов;
- участие в управлении АО «АИЖК»;
- право на часть имущества АО «АИЖК», остающегося после его
ликвидации;
Эмиссия ценных бумаг - один из важных способов финансирования
инвестиций в развитых странах. Однако публичная эмиссия ценных бумаг -
достаточно сложный и дорогой источник капитала, практически недоступный
для новых компаний (средний возраст компаний, впервые осуществляющей
публичную эмиссию, по оценкам, составляет 7 лет). Если компания собирается
использовать фондовый рынок для привлечения капитала, ей необходимо
предварительно оценить требования, предъявляемые к эмитентам в
соответствии с действующим законодательством, процедуры подготовки и
организации эмиссии, а также затраты времени и финансов, с которыми связана
эмиссия ценных бумаг. Эти затраты включают, в частности, оплату услуг
профессиональных консультантов, инвестиционных посредников,
информационную поддержку и многое другое, что необходимо для
привлечения инвесторов, обеспечения прозрачности и ликвидности рынка.
С развитием российского фондового рынка собственные ценные бумаги
будут занимать все большую долю в пассивах отечественных компаний. А для
того, чтобы максимально выиграть от взаимодействия с организованными
рынками в будущем отечественные компании уже сегодня должны сделать
первые шаги на пути создания кредитной истории и повышения прозрачности
своего бизнеса.
69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ,
осуществляемой в форме капитальных вложений» от 29 февраля 1999 г.
2. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в РФ» от 25 июня
1999 г.
3. Федеральный закон РФ «О рынке ценных бумаг» от 25 апреля 1996 г.
4. Закон “О переводном и простом векселе” от 11 марта 1997 года № 48-
ФЗ
5. Федеральный закон «О Центральном Банке Российской Федерации» от
10 июля 2002 года №86-ФЗ
6. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг: Введение в фондовые операции. –
М.: Финансы и статистика, 2015
7. Астахов М. Рынок ценных бумаг и его участники. Москва 2014
8. Бердникова Т.Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: Учеб. пособие.
М.: Инфра-М, 2014
9. Боровиков В. И. Денежное обращение, кредит и финансы. – М.: Центр,
2016.
10. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка
инвестиций. – М.: Финансы и статистика, 2014.
11. Бункина М.К. Национальная экономика. М.: Логос, 2015.
12. Бюджетная система России: Учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Б.
Поляка.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
13. Воронина Н.В., Бабанин В.А., Веслова А.В. Значение ценных бумаг и
денежных средств как инструментов финансирования слияний и поглощений
Финансы и кредит №19, 2014
14. Долан Э. Дж. Деньги, банки и денежно-кредитная политика. СПб.
2014
15. Дунаев Е.Н. Государственное регулирование инвестиционной
деятельности в многоукладной экономике. – М.: Финансы и статистика, 2014.
70
16. Емцов Р. Г., Лукин М. Ю. Микроэкономика: Учебник. М.: МГУ им.
М. В. Ломоносова, 2015.
17. Золотарева В.С. Рынок ценных бумаг: учебник Ростов-на-Дону
«Феникс» 2014
18. Кирин А.В. Правовые основы отношений государства и инвесторов.
М.: Юристъ, 2015.
19. Маренков Н.Л. Российский рынок ценных бумаг и биржевое дело:
Курс лекций по специальностям «Финансы и кредит» и «Бухгалтерский учет и
аудит». М.: Эдиториал УРСС, 2014
20. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное
пособие. – М.: ИНФРА-М, 2016.
21. Общая теория денег и кредита: Учебник/ Под ред. проф. Е.Ф. Жукова.
– М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2015.
22. Рудык Н.Б. Структура капитала корпораций: теория и практика. - М.:
Дело, 2015.
23. Рузавин. Г.И. Основы рыночной экономики. М.: ЮНИТИ, 2014.
24. Смирнов Е.Е. На рынке облигаций России: время корректировать
стратегию развития. Инвестиционный банкинг", 2014, № 4
25. Смирнов И.Е. На рынке облигаций: в преддверии больших перемен.
Инвестиционный банкинг", 2016, № 2
26. Смыслов Д.В. Внешнее финансирование России в переходный период
/ РАН. Ин-т мировой экономики и междунар. отношений. — М., 2015.
27. Сысоева Е.Ф., Ветохин А.В. Облигационные займы в структуре
источников финансирования российских предприятий. Экономический анализ:
теория и практика", 2014, № 22
28. Тихомиров Е.Ф. Финансовый менеджмент. Управление финансами
предприятия. Учебник для вузов - М.: Academia, 2015.
29. Финансовое управление компанией / Общ. ред. Е. В. Кузнецовой. —
М.: Фонд «Правовая культура», 2015.