35
вниманием государства к ипотеке возрастает роль особого института - АИЖК,
в работе которого государство принимает непосредственное финансовое
участие, что переводит развитие ипотеки на качественно новый уровень.
В конце 2008 - начале 2009 г., несмотря на поддержку отрасли
государством, произошло торможение развития ипотечного кредитования.
Наблюдалось заметное сокращение объемов ипотечного кредитования.
С начала 2010 г. возобновилось развитие ипотечного кредитования,
рынок стал стремиться к достижению докризисных уровней и объемов. Для
снижения рисков деятельности АИЖК и банков, выдающих ипотечные
кредиты, создана дочерняя компания - АРИЖК - рефинансирующая кредиты, а
также страховая компания агентства. В начале периода вновь снижаются
размеры ставок и первоначального взноса, но начиная с середины 2012 г.
тенденция меняется на противоположную. С 08 июля 2013 г. было изменено
направление деятельности АРИЖК и фирменное наименование - на ОАО
«Агентство финансирования жилищного строительства» - АФЖС. Ниже
рассмотрим состояние рынка ипотечного кредитования за последние несколько
лет.
Одним из негативных моментов, тормозящих развитие ипотечного
кредитования в России, является нестабильность развития экономики
25
, что
проявляется в росте процентных ставок по всем видам кредитов, в том числе и
по ипотеке.
В 2015 г. эксперты прогнозировали, что на возвращение к приемлемым
для заемщиков условиям ипотечного кредитования понадобится не менее двух
лет. Уровень 12-13% уже достигнут в 2016 г., и если не будет новых внешних
негативных воздействий на экономику и продолжающейся нестабильности на
финансовых рынках, то снижение ставок продолжится. По опыту предыдущих
финансовых кризисов можно предположить, что в случае стабилизации
25
Заборовская А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России / А.Е. Заборовская // Финансовая
аналитика: проблемы и решения. - 2017. - № 19. - С. 31
36
ситуации на рынке кредиторы начнут предлагать заемщикам рефинансировать
«дорогие» кредиты, выданные в кризис, снижая таким образом объем выплат.
Рефинансирование - это погашение полученной ссуды за счет нового
кредита, взятого в своей или иной кредитной организации
26
. Используя такой
инструмент, как рефинансирование, можно сократить плату по кредиту,
откорректировать срок, изменить валюту кредита и его сумму. В настоящее
время рефинансирование ипотечных кредитов, как правило, связано с
ликвидацией проблем с выплатами по ссудам и сокращением нагрузки на
заемщика. Из-за резких изменений курса доллара и евро относительно рубля
кредиторы нередко предлагают вариант корректировки валюты кредита.
Однако важно уточнить, что чем более длительное время осуществляется
выплата кредита, тем менее необходимым с позиции выгоды заемщика
становится его рефинансирование. Это связано с тем, что в большинстве
случаев основная часть процентов выплачивается заемщиком в первой трети
срока кредитования, таким образом, при перекредитовании проценты придется
платить снова.
В России ипотечное кредитование реализуется таким образом, что
крупные суммы ипотечных ссуд обеспечиваются в основном путем
аккумуляции краткосрочных депозитов и займов. Недостаток финансовых
ресурсов, а особенно «длинных» денег, в банковской системе способствует
введению многими банками «заградительных» процентных ставок
27
. То есть
таким образом кредитные институты дают понять, что в текущий момент
времени они не готовы заниматься ипотечным кредитованием.
При такой ситуации решение правительства России субсидировать ставки
по ипотечным кредитам на достаточно большую сумму нельзя назвать
продуманным. Выделенных ресурсов хватит на поддержку около 10-15%
заемщиков на рынке нового строительства. Необходимо отметить и то, что
26
Родичева В.Б. Тенденции развития системы рефи-нансирования Центрального банка Российской Федерации
(Банка России) [Текст] / В.Б. Родичева // Фундаментальные исследования. - 2014. - № 11-11. - С. 249
27
Юзвович Л.И., Заборовский В.Е. Банковский сектор России в современных экономических условиях: анализ
и прогноз [Текст] / Л.И. Юзвович, В.Е. Заборовский // сб. науч. трудов «Актуальные проблемы финансовых
рынков и финансовых институтов». - Екатеринбург: АМБ, 2013. - С. 142
37
такая схема будет работать непродолжительное время - пока хватит денежных
средств на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.
Согласно последним статистическим данным, уже более 50% банков,
реализующих ипотеку с государственной поддержкой, не смогли выполнить
условие по нижней границе суммы выдаваемых ипотечных кредитов,
установленной программным документом, на протяжении двух месяцев подряд.
Соответственно, часть банков от участия в программе Министерство финансов
может отстранить, как уже поступило с банком Траст и Приско капитал банком,
которые с мая по сентябрь 2015 г. не выдали ни одного ипотечного кредита в
рамках программы. При этом лимит, отведенный на исключенных участников,
может быть перераспределен между оставшимися кредитными организациями.
Также можно отметить, что в настоящее время почти все участники
программы регистрируют сокращение предполагаемых объемов выдаваемых
кредитов, несмотря на спрос со стороны клиентов.
В настоящее время является рекордным по объемам ипотечного
кредитования (таблица 2) и сделок с недвижимостью.
Таблица 2
Динамика выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации
28
Год
Объем выданных ипотечных кредитов,
млрд руб.
Количество выданных
кредитов, тыс. шт.
2015
1751,7
1012,3
2016
1161,7
699,5
2017
1473,2
856,4
В середине 2015 г. объем ипотечного кредитования был примерно на 40%
ниже, чем в этот же период 2014 г. Избежать более сильного падения рынка (на
60-70%) удалось только благодаря государственной программе по льготному
ипотечному кредитованию, в соответствии с которой ипотечная ставка при
определенных условиях субсидируется.
28
Заборовская А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России / А.Е. Заборовская // Финансовая
аналитика: проблемы и решения. - 2017. - № 19. - С. 31
38
Что касается средней суммы выдаваемого ипотечного кредита, то ее
размер за последние несколько лет не претерпел сильного изменения: в 2015 г. -
1,66 млн руб. и в 2016 - 1,72 млн руб.
Немаловажным фактом является и тот, что при сокращении объемов
ипотечного кредитования в 2016 г. на 40%, количество выданных ипотечных
кредитов сократилось лишь на 20%, то есть налицо сокращение средней суммы
выданной ссуды. Такая ситуация связана со снижением цен на недвижимость,
как на первичном, так и на вторичном рынках.
Интересными можно назвать аналитические данные, характеризующие
деятельность основных кредиторов на рынке ипотечного кредитования и их
участие в госпрограмме.
Практически все крупные участники ипотечного рынка помимо
реализации уже работающих схем ипотечного кредитования включились в
работу программы государственного субсидирования ставок по ипотечным
кредитам на новостройки.
Для отдельных банков, как видно из таблицы, программа субсидирования
способствовала выполнению планов кредитования на значительную долю -
свыше 40% от общего объема выдаваемых кредитов. Также можно отметить
значительное увеличение этой доли в тех банках, которые работали по
программе в 2016 г.
Современные реалии ипотечного рынка России характеризуются
развитием важных социально-ориентированных программ, таких как военная
ипотека, ипотека с использованием материнского капитала. Однако, признавая
важность и актуальность изучения данных вопросов, в контексте проведенного
исследования авторы не рассматривали их как отдельные самостоятельные
единицы анализа.
За время реализации программы субсидирования около трети заемщиков
воспользовалось субсидиями. Сейчас из-за снижения регулятором ключевой
ставки можно говорить о том, что необходимость в государственном
39
софинансировании сократилась, поэтому в 2017 г. программа не
реализовывалась.
При этом можно констатировать, что условия, предлагаемые
кредиторами, являются невыполнимыми для основной массы потенциальных
заемщиков, даже с учетом снижения ключевой ставки регулятора (постепенное
снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2015-2017 гг. позволило банкам -
участникам рынка ипотечного кредитования сократить процентные ставки по
своим частным программам ипотечного кредитования с 18-20% до 12-13%
годовых в рублях).
Также в периодической литературе появилась информация, что в
Правительстве РФ рассматривают вариант внедрения программы
субсидирования ипотечного кредитования по плавающим ставкам, которые
будут привязаны к уровню инфляции или ключевой ставке Банка России, но
уже сейчас непосредственные участники рынка сомневаются, что подобная
программа будет пользоваться интересом у заемщиков. Сомнения связаны с
несовершенством предлагаемых индикаторов, которые могут утратить
реальную связь со стоимостью и доступностью финансовых ресурсов, и
дополнительными рисками для заемщиков.
Одновременно с увеличением процентных ставок многие кредиторы
изменили условия выдачи ссуд по ипотечным программам, повысив
первоначальный взнос и ужесточив параметры отбора потенциальных
заемщиков. В частности, наименее рискованными заемщиками для банков
будут те, кто имеет положительную кредитную историю или обслуживаются у
кредитора по зарплатным проектам.
Немаловажным для любой кредитной организации выступает
обеспечение определенного уровня ликвидности. Учитывая то, что банковские
активы обладают более медленной оборачиваемостью, чем пассивы, в текущих
условиях увеличения стоимости привлеченных средств нагрузка на доходную
часть значительно растет. Таким образом, снижение прибыли - основного
источника наращивания капитала для многих банков - обуславливает снижение
40
капитализации, что является серьезным вызовом. Для крупных банков на
первом месте будет стоять капитализация, на втором - снижение
маржинальности, риск ликвидности по данным кредитным организациям будет
находиться на допустимом уровне. Для средних банков на первом месте будет
ликвидность, на втором - маржинальность, на третьем - капитализация. Для
мелких банков приоритеты распределятся предположительно так: ликвидность,
капитализация и маржинальность.
Важным фактором для снижения ставки по кредитам выступает уровень
инфляции в стране, уменьшение которого произошло только в 2016 г., при этом
реальная заработная плата населения уменьшается, а просроченная
задолженность по ипотечным кредитам сокращается, но не сильно.
Следовательно, можно говорить о низком качестве ипотечных кредитов, что
повышает риски этого сегмента банковского бизнеса.
При высоком уровне инфляции и снижении доходов населения есть риск
серьезного сокращения сбережений, то есть применительно к ипотечному
кредитованию можно говорить об отсутствии у потенциальных заемщиков
денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке, что в свою очередь
приведет к снижению общих объемов выдаваемых ссуд на рынке. Однако
важно отметить, что по данным Национального бюро кредитных историй доля
заемщиков, досрочно погашающих кредиты, серьезно сократившаяся в 2015 г.,
в 2016 г., наоборот, увеличилась как в целом по рынку, так и по ипотечным
кредитам в частности.
Сейчас можно с уверенностью говорить, что работа по формированию
первичного рынка ипотечного кредитования в России выполнена
29
.
Правительство страны с помощью Центрального Банка, региональных и
муниципальных органов власти, кредитных организаций и АИЖК
сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам.
29
Мокеева Н.Н., Харина П.А. Потребительское кредитование в современной России: тенденции и ожидания
[Текст] / Н.Н. Мокеева, П.А. Харина // Международный журнал экспериментального образования. - 2016. - № 5-
2. - С. 115
41
Чтобы еще больше оптимизировать работу рынка ипотечного
кредитования в России, происходит процесс объединения Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда
содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), которые в
дальнейшем будут функционировать в качестве единого института поддержки
строительной отрасли, рынка недвижимости и ипотечного рынка. Также
целями нового агентства является повышение доступности жилья и создание
комфортных условий проживания и благоприятной среды жизнедеятельности
для граждан РФ, улучшение качества жилищного фонда, привлечение
инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерной,
социальной и транспортной инфраструктуры и производство строительных
материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, а также
капитальный ремонт жилищного фонда и модернизация объектов
коммунальной инфраструктуры. Помимо этого, за агентством будут
закреплены вопросы обеспечения утилизации и переработки промышленных и
бытовых отходов, повышение доступности ипотечного кредитования и иных
форм кредитования в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, в том числе
за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг, облигаций с залоговым
обеспечением и иных финансовых механизмов.
Таким образом, в стране сформирован ипотечный рынок, работающий по
унифицированным правилам и стандартам. Далее необходимо увеличивать его
эффективность, оптимизировать происходящие на нем процессы, сокращать
риски, совершенствовать технологии. Совершенной средой для ипотечного
кредитования будут условия постоянного роста экономики, стабильность
ставок и рыночной стоимости недвижимости.
Рассмотрим также современные тенденции кредитных отношений в сфере
межбанковского кредитования.
На фоне негативного проявления последствий санкционного режима,
применяемого с 2014 г. в отношении России, экономика на протяжении 2012-
2017 гг. переживает серьезные потрясения.
42
В частности, были заблокированы крупнейшие международные проекты,
проводимые при поддержке ряда отечественных банков, сократился объем
товарооборота с зарубежными странами. При этом снизились цены на нефть,
значительно сократив объем налоговых поступлений в бюджет государства.
Это привело к падению курса рубля, что отразилось на уровне инфляции.
Значительно сократилась покупательная способность населения на фоне
активного роста цен. На банковскую систему эти факторы, безусловно,
повлияли негативно.
Российские коммерческие банки стали более активно действовать на
российском рынке межбанковского кредитования.
Сегодня можно дать следующее определение межбанковскому кредиту -
передача средств в форме займа от одного банка другому для поддержания
краткосрочной ликвидности заемщика, выполнения текущих обязательств
перед вкладчиками и погашения текущей задолженности.
Кредитор таким способом подтверждает свою устойчивость и
финансовую надежность.
Так, можно говорить о том, что основное назначение рынка
межбанковского кредитования - перераспределение ликвидности в банковском
секторе и обеспечение тем самым деятельности всех экономических субъектов.
Данная деятельность возможна благодаря наличию на данном рынке
огромного количества участников, среди которых: Центральный банк РФ;
коммерческие банки; другие коммерческие организации; межбанковские
брокеры; электронные торговые системы.
Отечественные и иностранные информационные и информационно-
аналитические (в том числе рейтинговые) агентства и службы, обслуживающие
данный рынок.
Рассматривая рынок межбанковского кредитования (МБК), нельзя не
отметить его основные функции:
- регулирующая (влияние на экономику в целом);
- информативная (базируется на системе индикаторов);
43
- функция ценообразования;
- контролирующая (своеобразный «естественный отбор» между
субъектами рынка).
Перейдем более подробно к рассмотрению механизма деятельности
рынка межбанковского кредитования.
Рисунок 4. Элементы рынка межбанковского кредитования
На данном рынке сделки заключаются по трем направлениям:
- Прямые контакты между отдельными банками по телефону или с
использованием электронных средств связи.
- При посредничестве межбанковского брокера.
- С участием электронных торговых систем.
Однако сложная экономическая ситуация в стране не могла не сказаться
на состоянии банковской системы. Так, в структуре банковской системы
возросла доля убыточных коммерческих банков (рисунок 5).
Рисунок 5. Структура коммерческих банков по финансовым
результатам
30
30
Статистический бюллетень Банка России//Центральный Банк Российской Федерации Департамент
банковского надзора. – 2017 [Электронный ресурс]. URL: http://www. cbr.ru/publ/BBS/BBs1703r.pdf (дата
обращения: 07.05.2018)
44
При этом количество кредитных организаций также подверглось
изменениям, сократившись с 834 до 733 и 623 соответственно.
А деятельность на рынке МБК обрела новую специфическую черту:
кредитные организации более охотно привлекают финансовые ресурсы, нежели
их размещают.
Это можно связать с финансовым кризисом, серьезно сказавшемся на
банковском секторе, в результате чего Банк России начал активную политику
по «отчистке» рынка от неблагонадежных банков.
Рисунок 6. Движение средств КО на рынке МБК
Из данных следует, что средства, привлекаемые банками на рынке МБК,
вдвое превышали средства, размещаемые на протяжении 2015 и 2016 гг.
Однако данная тенденция начинает переламываться в 2017 г. за счет
существенного прироста размещаемых средств на 45,16% и менее динамичного
прироста полученных средств (на 20,7%). И разница в 2017г. уже составила 1,6
раз, причиной чему могут быть два фактора: уверенность банков в
восстановлении российской экономики и постепенное вынужденное
возвращение крупнейших российских банков на отечественный рынок МБК.
Стоит отметить, что банки стали все более активно инвестировать лишь в
банки- партнеры, с которыми связаны деловыми интересами с целью
сокращения риска. Это привело к следующей тенденции на отечественном
рынке МБК: увеличению заинтересованности банков в средствах Центрального
Банка РФ.