75
Успехи кредитного стимулирования других отраслей российской эко-
номики, где объектом государственной поддержки является сам производи-
тель, практически отсутствуют. Как уже говорилось выше, за последнее вре-
мя доля просроченной задолженности в общем объеме кредитов и прочих
размещенных средств, предоставленных банками нефинансовым организаци-
ям, выросло в три раза. Это свидетельствует о росте кредитного риска, кото-
рый повышается также и по причине ухудшения финансового положения
предприятий реального сектора экономики.
Несмотря на вышесказанное, возможной перспективой развития в
России может являться ипотечное кредитование.
Объем рынка ипотечного кредитования в нашей стране по итогам
2018 года достигнет самых высоких показателей за счет низких ставок, ста-
бильных цен на недвижимость и либерализации требований банков – кре-
дитοров к первоначальному взносу. Тем не менее, влияние факторов, под-
держивающих данный вид рынка, постепенно исчерпывается, и в 2019 году
ипотечное кредитование снизится впервые за три года. [48]
2018 год оказался на редкость удачным для ипотечных банков–
кредиторοв: лишь по итогам первого полугодия объем предоставленных кре-
дитов увеличился на 69% против всего 16% годом ранее, достигнув, таким
образом, максимума в 1,3 трлн. рублей (рисунок 22) [48].
76
Рисунок 22. Объем ипотечного кредитования
1 полугодия 2018 года
На этом фоне ощутимо увеличился и ипотечный портфель, достигнув
5,8 трлн. рублей. В результате ипотечное кредитование продолжает быть ли-
дером по темпам прироста среди других видов розничного кредитования (ри-
сунок 23). [48]
Рисунок 23. Рост ипотечного портфеля
Причинами такого подъема ипотечного рынка являются следующие
факторы. В первую очередь это заниженные процентные ставки по ипотеч-
ному кредитованию и стабильные цены на недвижимость позволили гражда-
нам безотлагательно совершить покупку жилья. Средняя ставка по ипотеч-
ным кредитам в июне 2018 года составила 9,5% (рисунок 24) [48]. В первом
полугодии 2018 года снижение стоимости ипотеки снизилось по сравнению
со второй половиной 2017 года. Вероятно, это произошло в связи с тем, что
Центральный Банк какое-то время не снижал ключевой ставки. Таким обра-
зом, ряд заемщиков приняла решение не откладывать покупку недвижимости
в кредит.
77
Рисунок 24. Снижение среднерыночных ставок по ипотеке
до июня 2018 г.
Вторым значимым фактором можно обозначить существенный рост
доли ипотечных кредитов с первоначальным взносом <20%. В первом полу-
годии 2018 года они обеспечили банкам – кредиторам 44% выдач. Это позво-
лило значительно расширить клиентскую базу за счет заемщиков, которые
откладывали покупку из – за недостаточной суммы на первоначальный
взнос. И, хотя основной объем выдач пришелся на кредиты с первоначаль-
ным взносом от 10 до 20%, более высокая вероятность дефолта, характерная
для такого вида кредитов, вынудила Центральный банк с 01 января 2019 года
повторно повысить коэффициенты риска по ипотечным кредитам с неболь-
шим первоначальным взносом (рисунок 25) [48].
78
Рисунок 25. Число банков в зоне риска по запасу капитала
В настоящее время, решающим основанием для развития ипотечного
кредитования в Российской Федерации являются федеральные законы «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. №. 102 – ФЗ, и «О государ-
ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ко-
торый обязывает к Государственной регистрации ипотеки (закон вступил в
силу с 1.02.1998 года) [3].
Ипотечные программы, которые предусматривали выделение гражда-
нам дешевых кредитов, федеральные власти и администрации регионов стали
разрабатывать еще в 1993 году. Практически во всех регионах страны за пер-
воначальную модель брали американскую схему ипотеки. По ней агентствам
по ипотечному жилищному строительству отводилась роль посредника меж-
ду инвесторами и уполномоченными банками – кредитοрами, на которые ло-
жилась основная часть рисков [15, C.5].
В большинстве случаев, утвержденные программы ипотечного креди-
тования подразумевают выдачу кредита населению для строительства, ре-
конструкции или приобретения жилья под 7 – 10% годовых на срок от 1 года
до 15 лет. Согласно выводам экономистов, в России работают до двух десят-
ков моделей ипотечного кредитования. Это связано с тем, что в каждом реги-
оне индивидуально подходят к решению жилищной проблемы и развитию
79
ипотеки. Как следствие, появляются ипотечные программы, в основе кото-
рых лежит бюджетное финансирование. Это обстоятельство сдерживает раз-
витие «классической ипотеки». Тем не менее, ипотечное кредитование за-
метно развивается в следующих направлениях:
1. Американская модель ипотечного кредитования является классиче-
ской схемой ипотечного кредитования, широко распространенной в Соеди-
ненных Штатах Америки. Ее особенность это разделение банков – кредито-
ров и источника средств. Такой концепции отдано предпочтение на феде-
ральном уровне.
2. Немецкая модель. В нашей стране пытаются создать систему ссудо-
сберегательных касс аналогичную принятой в Германии. Источником
средств для ипотечных кредитов в этом случае служат целевые депозиты в
специализированных кредитных банках. Вкладчик берет на себя обязатель-
ство в течение установленного времени ежемесячно вносить фиксированную
сумму на депозит под процентную ставку, величина которой существенно
ниже среднерыночной. Скопив половину необходимых на покупку недвижи-
мости средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под
низкую ставку. Средства, предоставляемые вкладчиком, используются для
выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопле-
ния.
Объем программ по ипотечному кредитованию неуклонно растет.
Также происходит постепенная переориентация на рыночные условия креди-
тования и рефинансирования. Ряд банков – кредиторοв предлагает собствен-
ные ипотечные программы. Это Сбербанк, Рaйффaйзенбанк, Собинбанк, Ин-
вестсбербанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки
как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Москов-
ский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Также
следует упомянуть совместный проект компаний Тройка – Диалог и Росгос-
страх – создание специализированного ипотечного банка «Городской ипо-
80
течный банк», в планах которого занять место среди лидеров ипотечного
рынка.
Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали
складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к
настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного
финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотеч-
ного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные
наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных
ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кре-
дитования и ограничивается возможность использования преимуществ вне-
бюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотеч-
ного кредитования.
Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
аренда жилья с последующим выкупом;
создание фондов с использованием бюджетных средств, которые
занимаются строительством и продажей в рассрочку;
дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым
значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефи-
нансирования кредитов;
ипотечные компании самостоятельно организуют строительство
жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строитель-
ство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
Говоря о формах жилищного финансирования необходимо выделить
уровни финансирования социальных прав граждан.
По уровню финансирования социальных прав:
финансовые гарантии государственного уровня, в рамках которо-
го также можно выделить уровень федеральный и субфедеральный;
финансовые гарантии муниципального уровня.
81
По степени участия государства в финансовом обеспечении социаль-
ных прав:
обеспеченные за счёт бюджетных средств;
обеспеченные посредством софинансирования: бюджетными
средствами и личными средствами человека.
По форме финансовых гарантий можно выделить:
выплаты денежных средств гражданам;
финансирование соответствующих условий реализации социаль-
ных прав;
финансирование деятельности соответствующих государствен-
ных органов.
Наконец, по источникам финансового обеспечения можно выделить:
гарантии, финансируемые напрямую из бюджета соответствую-
щего уровня;
гарантии, финансируемые через специально созданные внебюд-
жетные фонды.
Выделение различных видов финансовых гарантий социальных прав
проводится на основе тщательного изучения нормативной правой базы обес-
печения соответствующего социального права, а также правовых позиций
Конституционного Суда РФ. В этой связи были проанализированы такие со-
циальные права как право на жилище, на благоприятную окружающую сре-
ду, на социальное обеспечение, на образование, на бесплатную медицинскую
помощь и др.
Анализируя систему финансовых гарантий права на благоприятную
окружающую среду, можно обратить внимание на проблему адекватной
оценки эффективности реализации соответствующих государственных про-
грамм в контексте отсутствия разработанных методик расчета показателей их
эффективности. Самым актуальным способом оценки эффективности вложе-
ния бюджетных средств в обеспечение благоприятной окружающей среды,
82
на сегодняшний день является аудиторская проверка Счетной палаты Рос-
сийской Федерации.
Анализируя право граждан на жилище, следует актуализировать про-
блему особо нуждающихся в нем категорий граждан.
Таким образом, к настоящему времени в России сложились серьезные
предпосылки для развития ипотечного кредитования жилья россиян: начи-
нают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных
схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредито-
вания. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и
федеральных органов власти.
Через два – три года можно рассчитывать на то, что в России выстро-
ится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая
система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных
ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
83
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Между банками Российской федерации на рынке кредитования суще-
ствуют жесткие требования конкурентной борьбы. Эти требования заставля-
ют банки находить новые пути увеличения эффективности кредитования
и обеспечения его привлекательности для населения страны.
Это требует не только существенных вложений, разветвления сети
филиалов банков, совершенствования существующих банковских техноло-
гий. Без глубокого понимания сути и значимости кредитования населения,
без знания участниками рынка основ кредитных отношений, невозможно со-
вершенствовать и развивать данный вид бизнеса.
Таким образом, в данной работе удалось решить поставленные задачи:
на основании литературы, информационных и аналитических источников
произвести анализ кредитного рынка России.
Самым перспективным направлением совершенствования кредитной
системы России является ипотечное кредитование.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолет-
него накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает воз-
можность в данный период времени жить в собственной новой квартире, или
доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собствен-
ностью заемщика ипотечного кредита.
В новом жилье можно зарегистрироваться как заемщику, так и членам
его семьи. Страхуется безопасность операции, обеспечивается страхованием
рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же
потери заемщиком трудоспособности.
Кроме того, у ипотечного кредитования для заемщика существует еще
ряд «плюсов».
Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный нало-
говый вычет, который непосредственно снижает процентную ставку
по ипотеке. Это происходит за счет того, что заемщик не будет платить по-
84
доходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов
по ипотеке.
Также длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не
слишком крупными и, следовательно, не слишком обременительными.
Для определенных категорий лиц может оказаться существование в их
регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая
«переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Перепла-
та» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегод-
ные суммы обязательного страхования.
Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику
приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата
услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки
на кредит, сбор за ведение ссудного счета. Накладные расходы в совокупно-
сти могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один «минус» ипотеки – большое количество требований ипо-
течных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, нали-
чие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на
одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [43].
Однако каждый Россиянин может найти идеальный компромисс меж-
ду преимуществами и недостатками ипотеки для себя индивидуально. Фи-
нансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка
и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жи-
лищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного
партнера.
В настоящее время, наиболее перспективным и практически един-
ственным путем решения извечного «квартирного вопроса» специалисты в
области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного
кредитования.