32
владельца выполнять определенные действия в отношении объектов
собственности; 2) обязанность владельца воздерживаться от определенных
действий или терпеть действия третьих лиц в сфере его законного
господства.
Рассмотренные выше сложности в понимании и определении понятий
ограничений и обременений делают анализ вопроса их классификации не
менее сложным и актуальным. Рассмотрение вопроса классификации надо
именно исходя из категории ограниченных вещных прав, что представляется
наиболее упрощенным вариантом классификации.
Рассуждая о вещных правах, можно подразделить следующие
ограничения прав: ограниченные вещные права по использованию
земельными участками; ограничения вещных прав определённых
юридических лиц на хозяйствование имуществом собственника; права
ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (в большинстве
случаев, жилыми помещениями); право залога и удержания, которое
выступает в качестве права обеспечивающего надлежащее выполнение
обязательств. Однако в данной классификации отсутствует тот единственный
критерий, по которому происходит систематизация вещного права.
Критериями оказываются в одном случае субъект, во втором и третьем –
предмет, в четвертом – цель существования права
37
.
Так как мы в данной работе говорим именно об обременениях и
ограничениях, то в основу классификации имеет смысл положить именно
объем имеющихся вещных прав, следовательно, критерием в предложенной
системе может выступать суть соответствующих прав. Таким образом,
считаем возможным классифицировать обременения следующим образом:
обременения права владения; обременения права пользования и обременения
37
Ерошенко С.В. Критерии разграничения классификации на виды ограниченных вещных
прав в теории и действующем законодательстве//В сборнике: инновационные научные
исследования: теория, методология, практика сборник статей VIII Международной
научно-практической конференции: в 2 частях. 2017. С. 245.
33
одновременно и пользования и владения. Классификация по этому признаку
будет однокритериальной.
Более развернутая классификация приведена В.А. Беловым, и она
основывается на том же критерии – это содержание права собственности. По
мнению ученого, классификация ограниченных вещных прав должна
выглядеть следующим образом:
- фактическое владение, распоряжение и пользование
соответствующим объектом более или менее абсолютным образом (право
собственности, права предприятий и учреждений, право доверительного
управления);
- фактическое владение, а также возникающие под условием
возможности пользоваться и распоряжаться объектом (залоговое право и
право удержания);
- фактическое владение и пользование соответствующим объектом
(право аренды);
-юридическое (зарегистрированное) владение и пользование объектом
(право члена семьи собственника жилого помещения, право пожизненного
наследуемого владения земельным участком, право аренды недвижимости,
право нанимателя жилого помещения и лиц, совместно проживающих с
нанимателем, ипотечное право);
- юридически зарегистрированное право пользования
соответствующим объектом (право постоянного (бессрочного) и
безвозмездного срочного пользования земельным участком, участком недр,
участками лесного и водного фондов, а также сервитуты земельные, на
здания и сооружения, в области градостроительства и водные
38
.
Приведенная выше классификация сведена исключительно к вещным
правам, вещные обременения следуют за вещью.
Однако, как это ни пародоксально, можно выделить не только вещные
обременения, но и по своей сути, «невещные». Так, к «невещным»
38
Белов В.А. Гражданское право: Особенная часть: Учебник. М., 2014. С. 42
34
обремененим моно отнести обременения, основанные на обязательствах, в
большей степени имеющие очертания ограничений.
Сама собой напрашивается и другая классификация. База данного
деления скрывается в объекте обременения. Так можно выделить:
обременения земельных участков; обременения жилых помещений;
обременения (ограничения) исключительных прав и др.
Интересный подход выявлен у С.Ю. Нови, который в своей работе
выделил так называемые «невидимые» обременения. Позволяет назвать их
«невидимыми» тот факт, что они не являются подлежащими
государственной регистрации и остаются после отчуждения, а приобретатель
собственности может и не подозревать об их существовании. Среди
«невидимых» обременений Нови называет нам «вечную прописку», право
проживания, завещательный отказ. Но об этих обременениях несколько
более подробно мы будем говорить позднее.
35
Глава 2 Особенности реализации и перспективы совершенствования
правовых норм института обременений в гражданском праве России и других
стран
2.1 Сравнительный анализ практики реализации обременений в гражданском
праве России и других государств
В данном параграфе мы рассмотрим некоторые из обременений
(ограничений), имевших и имеющих место в законодательстве иностранных
государств и России. Наиболее целесообразным будет разобрать отдельные
виды обременений, таких как, сервитуты, залог (ипотека), вещные выдачи и
др. Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно
известны гражданскому праву ряда европейских стран (Австрии, Германии,
Латвии, Македонии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии).
Рассмотрим особенности такого обременения как сервитут. Для анализа
приведем пример сервитутов Польши. Анализ соответствующих норм
законодательства Польши позволяет прийти к выводу, что понятие
«ограниченные вещные права» вмещает в себя следующие категории:
сервитут; узуфрукт; залог, ипотека; право собственности члена
соответствующего кооператива на жилое помещение; право пользования
участником кооператива жилым помещение; право на односемейный дом в
этом жилищном кооперативе. Кроме того, в законодательстве Польши
используется понятийная категория «вечное пользование», представляющая
собой модификацию суперфиции. Тем не менее, польской доктриной такое
право не отнесено к кругу ограниченных вещных прав.
Следует отметить, что в польском законодательстве земельные
сервитуты предусмотрены, прежде всего, нормами Гражданского кодекса
Польши
39
: ст.ст. 285–295 раздела I отдела III книги второй «Земельные
сервитуты».
39
Гражданский кодекс Польской Народной Республики /пер. с пол. Ю.А. Викторова; под
ред. Е. Вишневского.// https://naukaprava.ru/ (Дата обращения 05.04.2020).
36
Согласно ст. 10 Закона Польши от 18 июля 2001 г. «Водное право»,
водные ресурсы представляют собственность Государственной казны
Польши, других юридических и физических лиц
40
. При этом воды,
принадлежащие Государственной казне или органам местного
самоуправления, являются публичными. Непосредственно текучие воды
изъяты из гражданского оборота за исключением случаев, предусмотренных
законом. Данный закон устанавливает, что право пользования публичными
водами, по сути, принадлежит любому лицу (ст. 34) и в этом понимании
может рассматриваться как публичный сервитут; собственник
недвижимости, примыкающей к публичным водам общего пользования,
обязан обеспечить доступ к воде любым лицам (ст. 28), а сама недвижимость
обременяется публичным сервитутом.
Таким образом, обременение права собственности на публичные воды
заключается в предоставлении любому лицу возможности удовлетворить
свои личные потребности, потребности домашнего и сельского хозяйства
(без применения специальных технических приспособлений), пользоваться
водами для отдыха, туризма, спорта, любительской рыбалки.
В США понятие сервитута формируется законами штатов на базе
сложившегося определения данной юридической конструкции
соответствующими нормами общего права, которое переняло это понятие из
римского права. Подчеркнем, что различные законы отдельных штатов в
целом подходят к определению понятия сервитута относительно
единообразно. Тем не менее, отдельные виды сервитутов на территории
разных штатов имеют различное содержание (в частности, выделяется более
узкое либо, напротив, более широкое правомочие лица, в чью пользу
установлен сервитут).
Так, в законодательстве штата Калифорния сервитут обозначен в
качестве обременения, предоставляющего право определенным образом
40
Водное право Польши от 18 июля 2001 г. (Prawo wod№e) // https://www.prawo.pl/(Дата
обращения 10.03.2020).
37
использовать чужое имущество, включая землю. Непосредственно земельные
сервитуты более конкретно сформулированы в рамках законодательства
указанного штата. Похожее определение содержится и в соответствующих
нормативно-правовых актах штата Нью-Йорк.
В целом, американские нормы общего права содержат более
развернутое определение сервитутов и тем самым восполняют отсутствие
общих положений о сервитутах в законах отдельных штатов. Конкретные же
законы штатов в большей мере регламентируют отдельные виды сервитутов.
По характеру предоставляемых прав все сервитуты делятся на
разрешительные и запретительные. При этом разрешительные
уполномочивают лицо, в чьих интересах установлен сервитут, на
осуществление определенных действий по использованию чужого
имущества в своих интересах; запретительные ограничивают право
пользования собственника (или титульного владельца) своим имуществом в
интересах лица, в чью пользу установлен сервитут.
Непосредственно запретительный сервитут не предоставляет лицу
возможности активно использовать чужое имущество, но закрепляет за
таковым право на положительный результат, возникающий от запрета на
определенные действия собственника имущества. Примером может стать
запрет на строительство какого-либо здания или сооружения в
установленном месте земельного участка с целью сохранения сложившегося
пейзажного вида с соседнего участка.
В США сервитуты устанавливаются законом, собственником вещи,
соглашением сторон, судом и давностью. Суд, как правило, определяет и
утверждает наличие квазисервитута или подразумеваемого сервитута в
случаях, когда стороны по-разному оценивают ситуацию. Суд также
устанавливает сервитут в ситуациях, когда существование такового дает
возможность одному лицу пользоваться своим имуществом (т. е. в случаях
наличия обусловленной необходимости в сервитуте). При этом суд может
констатировать факт существования сервитута согласно нормам общего
38
права и (или) закона, а также выявить необходимость в установлении
сервитута. В первом случае судебное решение является единственным
документом, подтверждающим наличие сервитута, так как законы
большинства штатов вообще не требуют документа, удостоверяющего
установление подразумеваемого сервитута или квазисервитута.
Нормы законов или общего права (в штатах, где нет соответствующей
норм закона) предусматривают наличие сервитута, если недвижимое
имущество, начиная с момента своего возникновения и в силу особого
расположения, предполагает применение одного объекта для возможности
пользоваться другим объектом. Пока оба объекта недвижимого имущества
находятся в собственности или пользовании одного лица, сервитут не
существует, но как только эти объекты оказываются в собственности другого
или пользовании разных лиц, с момента раздела прав на них возникает
сервитут у одного из пользователей (или собственников) взаимосвязанных
объектов недвижимого имущества. Возникающее право пользования
определенным образом одним объектом в интересах другого называется
подразумеваемым сервитутом или квазисервитутом, так как не требуется его
письменного оформления.
Существование этого права не зависит от его юридического
оформления. Суд, рассматривая спор сторон, лишь выявляет, действительно
ли сложилась ситуация, при которой возник подразумеваемый сервитут.
Положительное решение суда дает право стороне, в пользу которой
существует квазисервитут, требовать от другой устранения препятствий в его
осуществлении. При этом сервитуты в большинстве случаев требуют
письменного оформления. По отмеченной причине судебное решение
заменяет письменное соглашение сторон (при нежелании одной стороны
установления сервитута в пользу другой, если без этого последняя не имеет
реальной возможности пользоваться своим имуществом). На основании
судебного решения регистрируется обременение имущества сервитутом.
39
Документы, устанавливающие сервитуты, подлежат регистрации по
месту нахождения имущества. Регистрация документа означает также
регистрацию содержащегося в нем права.
Как уже отмечалось ранее, сервитут в США может оформляться
договором, завещанием, судебным решением, а также заявлением
правоустанавливающей стороны. Основанием возникновения сервитута
может быть и приобретательная давность. При этом в отличие от
перечисленных оснований, существование сервитута в силу
приобретательной давности не требует дополнительного письменного
оформления.
Следует отметить, что частные земельные сервитуты регулируются
законами штатов и нормами общего права. При этом в законах отдельных
штатов, как правило, приводится перечень таких сервитутов, порядок их
установления, а также способы прекращения. Сам перечень земельных и
иных сервитутов в законах штатов нередко различается, что обусловлено
историческим развитием конкретной территории, ее географическим
положением и климатическими условиями
41
.
Частные земельные сервитуты в числе прочих классификаций и
разграничений делят на обременяющие земельные участки, не связанные с
расположением земельного участка, и личные земельные сервитуты.
Сервитуты, обременяющие земельные участки, обусловлены их
соседским расположением. На соседские участки могут устанавливаться все
известные земельные сервитуты, в том числе квазисервитуты и сервитуты,
связанные с острой необходимостью
42
. К сервитутам, обременяющим
земельные участки, относятся права на проход и проезд, выпас скота,
рыбную ловлю, охоту, пользование водами (ключами, колодцами,
замкнутыми водоемами), заготовку древесины, добычу полезных
41
Арсналиев М.А. Некоторые особенности сервитутов в зарубежном
законодательстве//Власть Закона. 2014. № 1 (17).С. 157.
42
Камышанский В.П. Суперфиций и эмфитевзис в гражданском праве: история и
современность // Общество и право. 2011. № 3. С. 106
40
ископаемых, выемку песка (глины, гальки), пользование чужой землей для
ведения предпринимательской деятельности, устройство незапрещенных
законодательством спортивных мероприятий на чужой земле, сброс воды на
чужой участок, погребение, получение солнечного света через чужой участок
и др. Заметим, что земельные сервитуты восприняты законами из норм
общего права США, что и обеспечило их закрепление почти во всех штатах.
Если обратиться к практике реализации такого обременения как
сервитут в гражданском праве России, то необходимо отметить, что в
соответствие с § 1 ст. 285 ПГК недвижимость может быть обременена в
пользу владельца другой недвижимости (господствующей недвижимости) и,
в частности, земельного участка. Содержание земельного сервитута
заключается либо в праве владельца господствующего участка пользоваться
в установленном объеме служебным участком, либо в ограничении права
владельца служебного участка совершать определенные действия в
отношении своего участка, либо в запрещении владельца служебного участка
использовать правомочия, принадлежащие ему в отношении
господствующего участка на основании правил о содержании и реализации
права собственности.
Само право земельного сервитута, по сути, является бессрочным.
Однако возможно определение условий или срока, при наступлении которых
сервитут прекращается. Земельный сервитут взаимосвязан с правом
собственности на господствующий участок. При этом земельный сервитут не
может быть самостоятельным объектом вещных прав и передаваться без
одновременной передачи права собственности на господствующий
земельный участок. Данный сервитут неотчуждаем и в силу закона
переходит к приобретателю господствующего участка.
Подчеркнем также, что земельные сервитуты помимо их деления в
зависимости от права, принадлежащего владельцу господствующего участка,
классифицируется по содержанию. В частности, различают сервитуты
41
дорожные (проходы, проезда и др.), пользования водой, строительные
(сервитуты окна, балкона).
Земельный сервитут призван обеспечивать удовлетворение
хозяйственных интересов собственника господствующего земельного
участка без неоправданного ущерба интересам собственника служебного
участка. Существенные хозяйственные потребности владельца служебного
участка могут вызвать необходимость изменения содержания или способа
осуществления сервитута. Стоит отметить, что в соответствии с Обзором
судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный
участок, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, не
может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к
самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в
результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.
Иллюстрацией данного положения может служить следующий пример
из судебной практики. Общество обратилось в суд с иском к Л. об
установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода и проезда
через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях
обслуживания здания истца.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект, являющийся
по техническому паспорту материальным складом, был полностью
демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и
разрешительной документации истцом возведен новый объект капитального
строительства с иными техническими характеристиками, право
собственности на который в установленном законом порядке истцом не было
оформлено.
С учетом положений статей 222, 274 ГК РФ суд пришел к правильному
выводу о том, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не
приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать