42
от собственника соседнего земельного участка права ограниченного
пользования названным участком (сервитута)
43
.
Также, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к
земельному участку через соседний земельный участок суду следует
исходить из необходимости обеспечить баланс интересов обеих сторон и
установить сервитут на условиях, наименее обременительных как для
собственника земельного участка, так и в отношении которого
устанавливается сервитут.
Так, В. обратился в суд с требованиями к обществу об установлении
сервитута, так как проезда к принадлежащему ему земельному участку иначе
как через находящийся в аренде у ответчика муниципальный земельный
участок не имеется. По результатам проведенной экспертизы установлены
три возможных варианта проезда к земельному участку истца. В. просил
установить сервитут по первому варианту.
На заседании представитель ответчика, не возражая против
установления сервитута, указывал, что вариант сервитута, на котором
настаивает истец, является наиболее обременительным, поскольку для его
реализации необходимо произвести демонтаж части объектов,
расположенных на участке ответчика, такой вариант приведет к
невозможности возвести ряд иных объектов, запланированных ответчиком.
Кроме того, предложенный истцом вариант не является безопасным
для посетителей ответчика. Сам ответчик полагал наиболее оптимальным
установление сервитута по второму варианту, предложенному экспертом.
Удовлетворяя исковые требования в части установления сервитута,
суд, исходя из представленных в материалы дела доказательств и
руководствуясь положениями статьи 274 ГК РФ, пришел к выводу о
доказанности наличия у истца необходимости в установлении права
43
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)// Режим доступа:
http://www.consultant.ru/(дата обращения 05.03.2020).
43
ограниченного пользования земельным участком ответчика, поскольку иным
способом он лишен возможности доступа к своему земельному участку и
использования его по назначению. При определении условий осуществления
сервитута суд исходил из разумного баланса интересов сторон спора с тем,
чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды
истца, не создавало существенных неудобств для собственника
обремененного земельного участка. Судом был установлен сервитут по
второму варианту исследования эксперта, являющемуся наименее
обременительным для общества
44
.
Заметим, что в отношениях земельного сервитута существенную роль
играет временной фактор. Истечение определенного периода времени может
иметь значение как для обстоятельств правообразующего, так и
правопрекращающего характера. Несомненный интерес вызывает такой вид
обременения с одной стороны, и способ обеспечения исполнения
обязательства, с другой стороны, как залог.
Также одним из видов обременения является право вещной выдачи.
Интерес к данному обременению позволил включить его в Проект ГК РФ,
которому в проекте уделено внимание в пяти статьях. Исторические корни
данного права кроются в недрах старых средневековых отношений:
собственник земли часто обязывался доставлять другому лицу (помещику,
монастырю и т.д.) ежегодно известное количество продуктов или уплачивать
известную сумму денег. В России (13-19 вв.) такая похожая обязанность
крестьян (барщина), отработочная рента, заключалась в обязанности
крестьянина обрабатывать барское поле или выполнять другие
хозяйственные работы за полученный от владельца в пользование земельный
участок. Как правовой институт право вещных выдач оформился в
44
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)// Режим доступа:
http://www.consultant.ru/(дата обращения 05.03.2020).
44
германском праве и был впервые закреплен в Германском гражданском
уложении 1896 года (Книга 3. Вещное право) в форме вещных обременений.
Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность
периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное
предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном
размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления -
правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в
порядке, предусмотренном для ипотеки
45
.
Юридическую природу права вещных выдач можно выявить путем
сравнения основных черт этого вещного права с ипотекой, сервитутами,
договором ренты. В отличие от ипотеки, право вещных выдач представляет
собой, во-первых, самостоятельное право. А ипотека в любом случае право
обеспечительное. Во - вторых право вещных выдач устанавливается в
отношении недвижимой вещи. Предметом ипотеки могут быть помимо
недвижимых вещей, также право постоянного землевладения и право
застройки. В - третьих право вещных выдач дает право на имущественное
предоставление в форме товара, денег, работ или услуг. Причем не
единовременно, а в виде периодических вещных выдач. А при реализации
права ипотеки могут быть выручены только денежные средства,
единовременно. От сервитута право вещных выдач отличается тем, что оно
предусматривает активные действия собственника недвижимой вещи
(обязанного лица) по предоставлению вещных выдач, тогда как в силу
сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно
пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) или запрещать
собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным
45
Ковязин В.В. Право вещных выдач как ограниченное вещное право//В сборнике:
Актуальные проблемы современной науки Международная научно-практическая
конференция. Северо-Кавказский гуманитарно-технический институт (Россия);
Словацкий университет святых Кирилла и Мефодия (Словакия); Cловацкий
технологический университет в Братиславе (Словакия); Северо-Кавказский федеральный
университет, Институт информационных технологий и телекоммуникаций (Россия);
Филиал ВНИИ МВД России по СКФО (Россия). 2013. С. 52.
45
образом (отрицательный сервитут). Но в любом случае собственник
служащей вещи (обязанное лицо), не совершает никаких активных действий
в пользу собственника господствующей вещи, а лишь воздерживается от
действий. Что касается сравнения договора ренты с правом вещных выдач, то
налицо различная подотраслевая принадлежность данных институтов.
2.2. Обременения права собственности в гражданском праве России и других
стран. Виды и пределы обременений права собственности
Россия и Германия относятся к одной правовой семье. В современных
условиях реформирования законодательства о недвижимом имуществе
интересно изучить положения Германского гражданского уложения 1896 г.
(далее — ГГУ). Правовая реформа в Российской Федерации не может быть
осуществлена без учета мирового опыта. Германия создала одну из самых
совершенных систем поземельного права в мире, обеспечивающую
гармоничное сочетание публичных и частных интересов.
Несмотря на то, что в отношении права собственности недвижимости
правовые системы Германии и России используют довольно разные подходы,
материал германского права в его теоретическом, доктринальном и
нормативно-правовом выражении полезен для углубления теоретического
поиска в российской правовой науке, позволяя лучше понять российский
правовой институт недвижимости и его природу, а также уяснить, с чем
связаны трудности его функционирования.
В Германском гражданском уложении термины «недвижимость» и
«недвижимые вещи» не используются. В законе используются
исключительно категориями «земельный участок» и «движимые вещи».
Недвижимостью по германскому праву являются:
1) земельные участки (к земельному участку относятся также
движимые вещи, прочно соединенные с почвой, которые именуются
«существенными составными частями земельного участка»);
46
2) права, связанные с правом собственности на земельный участок,
которые признаются законодателем составными частями последнего
46
.
A. Жалинский, А. Рёрихт и Э. Б. Френкель считают, что
«недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные
их составные части»
47
.
B. Б. Шюнеманн к недвижимым вещам относит:
1) земельные участки;
2) специально приравненные к земельным участкам законом
определенные (большие) морские и воздушные суда, т. е. в правовом смысле
недвижимой может быть также фактически вполне «движимая» вещь
48
.
Е. Р. Фюрих полагает, что к недвижимости относятся:
1) земельные участки;
2) наследственное право застройки;
3) собственность на квартиру
49
.
C. А. Бабкин считает, что понятия «земельный участок» определяется
из ст. 93, 94, 98 и 905 ГГУ
50
. Среди этих составных частей можно выделить
три группы объектов:
1) собственно «земля» — почвенный слой, недра и «воздушный столб»;
2) строения и продукты земли, включая растения;
3) права, связанные с правом собственности на земельный участок,
например, сервитут, и наследственное право застройки».
Более подробное описание понятия земельного участка содержится в
Мюнхенском комментарии к ГГУ: «Земельный участок в правовом смысле
— это пространственно отграниченная, то есть зарегистрированная в
46
Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 235.
47
Жалинский А., Рёрихт А. Введение в немецкое право. М., 2001. С. 220; Основные
институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование /
под ред. В. В. Залесского. М., 2000. С. 220
48
Schunemann W. B. Wirtschaftsprivatrecht: juristisches Basiswissen fur Wirtschafts-
wissenschaftler// http://www.law.edu.ru(дата обращения 04.03.2020)
49
FUhrich E. R. Wirtschaftsprivatrecht: Privatrecht, Handelsrecht, Gesellschaftsrecht. Auflage.
Munchen, 2002.// http://www.law.edu.ru(дата обращения 04.03.2020)
50
Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 48.
47
земельном кадастре, измеренная и обозначенная часть земной поверхности,
которая вводится в поземельную книгу - будь то на особом листе
поземельной книги, будь то под особым номером общего листа поземельной
книги - как « земельный участок». Согласно § 3 абзаца 2 и 3 Положения о
порядке ведения поземельной книги (далее — ППК) определенные
земельные участки — в частности, земельные участки федерации, земель,
общин и объединений общин и церквей, водотоки и публичные дороги — не
нуждаются во внесении в поземельную книгу, и это не изменяет их правовую
квалификацию.
К земельным участкам в правовом отношении приравнены:
собственность на квартиру (§ 1, 3, 4 и 7 Закона о приобретении права
собственности на жилые помещения), наследственное право застройки (§ 11
Постановления о праве наследственной застройки), собственность на
горнорудное предприятие (§ 9 Федерального горного закона), а также в
землях Бранденбург, Мекленбург — Передняя Померания, Саксония,
Саксония-Ангальт и Тюрингия и в области бывшего Восточного Берлина —
собственность на строение (ст. 231 § 5 Вводного закона к ГГУ во
взаимосвязи с § 295 абз. 2 ГК ГДР). В ограниченном объеме могут
оформляться через закон земли определенные права в качестве прав на
недвижимое имущество»
51
. § 905 ГГУ «Ограничение собственности»
чрезвычайно важен для определения понятия земельного участка и его
обременения: «Право собственника земельного участка распространяется на
пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако,
не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте
или глубине, где устранение воздействия не представляет для него
51
Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Band 1, Allgemeiner Teil. § 1-240 AGB-
Gesetz I Redakteur F. J. Sacker. 4. Auflage. Munche№, 2001.//Цит. по: Калиниченко К.
Сравнительный анализ права недвижимости в Германии и России. Вестник Санкт-Петербургского
университета. 2009. Выпуск. 3.С 57.
48
интереса»
52
. Часть I § 905 предоставила собственнику земельного участка
обширную власть не только на поверхность земли, но и на недра и воздушное
пространство в границах земельного участка. Право собственника земли не
распространялось только на полезные ископаемые, имеющие
государственное значение, их эксплуатация регулировалась нормами
земского горного права (ст. 68 Вводного закона к ГГУ).
Законом могут устанавливаться публичные ограничения права
собственности в различных сферах(например, охрана окружающей среды,
строительство и.т.д). Наряду с этим германский законодатель ввел отдельные
конкретные ограничения права собственности. После принятия ГГУ были
приняты специальные общегерманские законы о телеграфном сообщении (от
18 декабря 1899 г.), о воздушных путях (от 1 августа 1922 г.),
непосредственно обязавшие земельного собственника терпеть телеграфные
провода и пролеты летательных аппаратов.
В. Б. Шюнеманн приводит следующие примеры ограничений права
собственности на земельный участок: «Я должен терпеть рейсовый самолет,
летящий на высоте 10 000 м над моим земельным участком (§ 905 ГГУ);
точно так же, как и направленную по диагонали глубинную геофизическую
скважину, которая достигает моего земельного участка на глубине 5 000 м.
Проходящий на бреющем полете над моим земельным участком боевой
самолет бундесвера вовсе не может нарушать мое право частной
собственности по § 903 ГГУ, так как он, таким образом, действует суверенно,
как представитель государства; итак, § 905 ГГУ здесь вообще не применим».
Благодаря такому пониманию земельного участка становится ясной
сущность концепции существенных составных частей
53
. В соответствии с §
94 ГГУ «Существенные составные части земельного участка или строения»:
52
Гражданское уложение Германии Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit
Einfuhrungsgesetz: Ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем.; пауч. ред. А. Л. Маковский
[и др.]. М., 2004. С. 258.
53
Савельев В. А. Гражданский кодекс Германии (история, система, институты). Учеб.
пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1994. С. 43.
49
«К существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи,
прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты
земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится
существенной составной частью земельного участка с момента посева,
растение — с момента его посадки.
К существенным составным частям строения относятся вещи, которые
включены в него для его возведения». То есть, если земельный участок —
«пространственное тело» и если, например, там расположено здание, то оно
находится не на земельном участке, а в земельном участке, здание - часть
земельного участка, не объект права, не вещь, а лишь часть вещи, поэтому
оно неотделимо от самого земельного участка, невозможно отчуждение.
Особое регулирование по отношению к § 93 ГГУ отражает Закон о
праве собственности на жилое помещение и о праве длительного
пользования жилой площадью 1951 г., предусматривающий особую
«собственность на квартиру».
В качестве отдельных видов обременений права собственности
законодательство выделяет следующие виды залоговых прав на недвижимое
имущество или земельный участок: ипотека, поземельный долг, рентный
долг. Все виды залоговых прав считаются обременениями, следовательно,
подлежат государственной регистрации в поземельной книге, которая, можно
сказать, является аналогом российского Реестра недвижимости. Так, § 1113
ГГУ определяет ипотеку как обременение земельного участка, при котором
тому лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена
некая денежная сумма для его удовлетворения на основании
принадлежащего ему требования в отношении земельного участка. В
соответствии с § 1191 ГГУ особенность поземельного долга состоит в том,
чтобы исключить связь обременения земельного участка с определенным
требованием. Рентный долг является обременением земельного участка, в
соответствии с которым из земельного участка подлежит периодически
уплате определённая денежная сумма.
50
Если говорить о действующем российском законодательстве, то
правовая категория «обременение» по сей день применительно к
обозначаемым ей стеснениям в отношении субъективного права
собственности в отечественном законодательстве не нашла точного
определения
54
. Наделив граждан возможностью обременять имущество,
которое принадлежит им на праве собственности, любыми не
противоречащими действующему законодательству способами, законодатель
оставил открытым вопрос о том, какими именно свойствами должны
обладать обременения права собственности, которые будут их отличать от
прочих корреспондирующих обязанностей, каким представляется перечень
возможных обременений
55
.
Обременения права собственности связаны, в том числе, и с
обременениями ограниченных вещных, иных имущественных прав.
Обременения несколько ограничивают правомочия собственника, иного
правообладателя, стесняют его в принятии определённых решений
относительно юридической судьбы собственности, в том числе влияя и на
рыночную стоимость имущества, иного гражданского права. Обременения
прав собственности являются основой рассматриваемого института, присущи
имущественным правам еще со времён римского права (сервитут,
эмфитевзис, суперфиция, узуфрукт и другие термины пришли именно из
римского права, хотя придавалось им несколько иное юридическое
значение)
56
.
Обременение основано на свойстве следования за вещью, присущем
всем вещным правам. Вещный характер прав, обременяющих собственника,
54
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим.//Вестник экономики, права и социологии. 2014. № 3. С. 173-176. 46
Василевская, Л.Ю.
55
Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:проблемы и
противоречия нормативного регулирования/ Л.Ю.Василевская//В сборнике: Актуальные
проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального
удостоверения сделок с ним. 2017. С. 12.
56
Толстой Ю.К. О концепции развитии гражданского законодательства // Журнал
российского права. 2010. № 1. С. 34.
51
при оценке данных нормативных положений позволяет использовать в
правоприменительной практике и науке обозначение «вещное обременение».
Так, к вещным обременениям относятся: право залога, сервитуты, право
проживания.
Понимание в узком смысле категории «вещное обременение»
обнаруживается немецкими правоведами. Отсутствие точности в вопросе о
невещной или вещной природе обременений права собственности вызывает
не только терминологическую путаницу, препятствуя использованию в
правотворчестве системного подхода, а также создает значительные
сложности в правореализационной деятельности.
Суды, рассматривая споры, обусловленные столкновением интересов
собственников и субъектов прав, воспринимаемых как обременения права
собственности, приходят в неоднозначных ситуациях к прямо
противоположным выводам исходя от понимания характера обременений
57
.
Если обратиться к статистике судебных споров, связанных с
обременением права собственности, на примере Ивановской области, то
только за первое полугодие 2018 г. судами Ивановской области было
возбуждено свыше 1765 дел, связанных с государственной регистрацией прав
на недвижимость. В 42 гражданских дел обжаловались отказы в
государственной регистрации, в 7 случаях обжаловались действия по
приостановлению процедур государственной регистрации, в 11 случаях –
обжалованию подлежали иные действия
58
. В законную силу за отчетный
период вступило 65 судебных акта по делам, которые возникли из публичных
правоотношений, обусловленных государственной регистрацией прав на
57
Соотношение понятий «ограничение» прав и «обременение» имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://ppt.ru/news/(дата обращения 02.03.2020).
58
Официальный сайт Управления Росреестра Ивановской области
https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/upravlenie-rosreestra-po-ivanovskoy-
oblasti/(дата обращения 27.02.2020).