100
предоставлению собственнику обремененного имущества.
Чтобы не вводить субъектов наследственных отношений в заблуждение
относительно объема их прав (наследодателей - по поводу возможности
обеспечить бесплатным жильем определенных лиц пожизненно,
отказополучателей - по поводу возможности пожизненно проживать в
отказанном им жилом помещении на безвозмездной основе), не вносить
путаницу в практику решения наследственных дел, необходимо исключить
из содержания ГК РФ норму о возможности возложения на наследника
обязанности обеспечить пожизненное пользование переходящим по
наследству домом другим лицам или специально предусмотреть, что правило
об исполнении завещательного отказа в пределах действительной стоимости
наследственного имущества распространяется и на случаи предоставления
права пожизненного пользования жилым помещением.
Законодателю важно внести ясность в статус отказополучателя в части
определения возможности распорядиться отказанным ему правом
проживания.
Необходимо, установив на случай умолчания наследодателя общее
правило о возможности обременения права проживания с письменного
согласия собственника жилого помещения, закрепить право наследодателя в
завещании определить объем правомочий отказополучателя, в том числе
разрешить или запретить обременение права проживания.
Учитывая, что учреждение доверительного управления не
ограничивает собственника в возможности самостоятельно распорядиться
имуществом и гражданское законодательство не наделяет права
управляющего свойством следования за вещью, в ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо
исключить доверительное управление из списка ограничений и обременений
прав на недвижимость, а высшим судебным органам - соответствующим
образом скорректировать практику рассмотрения дел, связанных с
доверительным управлением.
101
Принимая во внимание необходимость наименее безболезненным
образом законодательно зафиксировать систему обременений права
собственности и, что тождественно, систему вещных прав лиц, не
являющихся собственниками, следует внести изменения в формулировку п. 1
ст. 216 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: "Вещными правами,
обременяющими право собственности, являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
частные и публичные сервитуты;
право хозяйственного ведения имуществом;
право оперативного управления имуществом;
право аренды;
право найма жилого помещения;
рента недвижимого имущества;
право безвозмездного пользования имуществом;
право пользования имуществом, предоставленное по завещательному
отказу;
право удержания;
право залога;
иные вещные права, предусмотренные законом".
В целях предотвращения коллизий в деятельности государственных
органов при регистрации ограничений и обременений прав на недвижимость,
а также для фиксирования круга правовых явлений, подлежащих
регистрации, следует закрепить в ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приведенные выше
определения обременений и ограничений права собственности, а также
включить в ст. 4 Закона указание на отсутствие необходимости в
регистрации общих ограничений, рассчитанных на неопределенный круг
правоотношений.
102
Представляется также, что законодателю не стоит реализовывать
изложенное в Концепции развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе предложение реанимировать правило об
обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и
упразднить их государственную регистрацию.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ нуждается в дополнении перечнем известных
закону на сегодняшний день ограниченных вещных прав и указанием на то,
что эти права подлежат регистрации как обременения.
Следует скорректировать формулировку п. 3 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке
(залоге недвижимости)", в соответствии с которой права залогодержателя
(право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной
регистрации. Право залога не подлежит лишь отдельной регистрации, так как
в силу п. 1 этой же статьи становится автоматически зарегистрированным как
обременение в момент государственной регистрации договора об ипотеке.
Для устранения коллизии необходимо либо исключить данный пункт,
либо изменить, изложив его в следующей редакции: "Права залогодержателя
(право залога) на заложенное имущество не подлежат отдельной
государственной регистрации".
Учитывая наличие общей нормы о возможности обременения залогом
прав на чужие вещи, необходимо скорректировать формулировку п. 5 ст. 5
ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложить данный пункт в
следующей редакции: "Правила об ипотеке недвижимого имущества
соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде
такого имущества (право аренды) либо иных вещных прав на данное
имущество, поскольку иное не установлено Федеральным законом и не
противоречит существу указанных вещных прав". Такое изменение повлечет
необходимость внесения соответствующих изменений в п. 4 ст. 6 ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)", который потребуется сформулировать
следующим образом: "Право аренды и иные права на чужую вещь могут
быть предметом ипотеки с согласия собственника данной вещи или лица,
103
имеющего на него право хозяйственного ведения".
Признавая, что заявления о праве требования в отношении чужого
имущества сами по себе не ограничивают вещное право на данное
имущество, необходимо исключить законодательное указание о регистрации
подобных юридических фактов как ограничений.
Весьма неудачное правило абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии
с которым государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права (его ограничения
и обременения), необходимо изменить и закрепить лишь правило о
достаточности государственной регистрации для доказательства
существования зарегистрированного права путем замены слова
"единственным" словом "исчерпывающим".
Научно-практический спор о применении так называемого
накопительного ареста денежных средств на банковском счете должен быть
решен в пользу законности и целесообразности такого ограничения,
представляющего собой запрет реализации обязательственного права вне
зависимости от количественной характеристики запрещенных действий
обязанного субъекта.
Требуется на уровне ГК РФ включить в сферу регулирования
исключительных прав термин "обременение", а также изъять из содержания
Закона некорректные указания на различные ущемления, непосредственно не
ограничивающие исключительные права, как на ограничения. Для этого в
статье ГК РФ, посвященной понятию исключительного права, норму о
возможности распоряжаться исключительным правом следует дополнить
фразой, аналогичной формулировке ст. 209 ГК РФ о праве собственности:
"Правообладатель вправе передавать другим лицам отдельные права
использования и распоряжения объектом исключительного права, передавать
исключительное право в залог и обременять его другими способами".
В целях легального закрепления сущности обременений исключительных
104
прав необходимо включить в соответствующий раздел ГК РФ статью
"Обременение исключительных прав" с формулировкой: "Переход
исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на
средство индивидуализации от правообладателя к другому лицу не является
основанием для прекращения исключительных прав иных лиц на этот
объект".
Выводы по главе 3
Конституционный Суд РФ на своем высоком уровне фактически
признал отсутствие в современном российском законодательстве четких
понятий ограничений и обременений и обозначил не только проблему их
формулирования, но и насущную необходимость настройки механизма
регулирования соответствующих им правоотношений, выработку
рекомендаций по единообразному разрешению судебных споров
Проблема оценки содержания ограничений права собственности в
данном направлении имеет несколько аспектов:
1. Существует точка зрения, в соответствии с которой предлагается
отличать случаи ограничения самого права собственности от ограничения
круга действий, которые может совершить собственник.
2.Необходимо решить вопрос о соотношении понятий границ, пределов
осуществления права собственности и ограничений права собственности.
3. Необходимо ответить на вопрос: ограничивают ли право
собственности, наложенные на собственника обязательства или
существующие права третьих лиц в отношении имущества собственника?
Указанные теоретические выводы и предложения позволяют
сформулировать рекомендации по совершенствованию действующего
законодательства и правоприменительной практики.
105
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Соотношение понятий «ограничение» и «обременение» весьма
неоднозначно. Правовые ограничения в общей теории права выступают, как
установленные Конституцией РФ границы деяний лица, которые уменьшают
объем возможностей личности, устанавливают пределы использования прав
и свобод. Обременения же подразумевают «запрещения, условия,
стесняющие правообладателя в осуществлении его права».
Содержание ограничений и обременений права собственности
неразрывно связаны с правомочиями собственника и служат одним целям,
установленным в ГК РФ. В положениях Гражданского Кодекса термин
«ограничение» используется применительно к гражданским правам, а
«обременение» по отношению к имуществу. Однако в Федеральном законе
«ограничение и «обременение» определяются как синонимы. Обременения и
ограничения имеют свое положение в различных группах правовых явлений:
обременения – среди субъективных прав, ограничения – среди способов
правового регулирования (как их специфическое сочетание), выражающихся
в обязанностях либо субъективных правах более усеченного содержания.
Понятие «обременение» заключается в ограничении свободы действий
субъекта. Вследствие такого подхода можно выделить причинно-
следственную связь между обременениями и ограничениями, потому как
ограничения прав на объект обусловлено возникновением обременений на
него и тесно взаимосвязано с правом-обременением.
Ограничения прав собственника могут быть следствием его
гражданства, социального положения, организационно-правовой формы
юридического лица. Об ограничении права собственности можно говорить
тогда, когда само право собственности, а не один субъект права
собственности терпит ограничения, которые вытекают из содержания права
собственности. Имеется в виду, когда ограничения права собственности
обусловлены конкретными свойствами, характеристиками имущества и
вытекают из содержания и смысла ст. 1 ГК РФ.
106
В зарубежных странах обременения как категория вещных прав
широко применяются при продажах земельных участков, содержании
имущества в общей собственности (кондоминиуме), регулировании
отношений между соседями, осуществлении сервитутных прав, при
строительстве недвижимости. Говоря о праве частной собственности,
Конституция РФ, в отличие от современных европейских конституций,
прямо не устанавливает ограничение, как неизбежный инструмент
воздействия.
Ограничения (обременения) права собственности предусмотрены
нормами различных отраслей права - гражданского, земельного,
экологического, градостроительного и другими. Несмотря на это
несовершенство и несогласованность правовых норм приводит к различному
пониманию природы указанных правовых явлений, отсутствию точных
определений, четких юридических характеристик, разграничений между
ними.
Обременение представляет собой результат реализации права,
следствие действий собственника. При этом обременение права
собственности возможно лишь при правомерном осуществлении права
управомоченным лицом. В качестве критериев предельности обременений
права собственности рассматриваются пределы осуществления гражданских
прав, категория усмотрения собственника и понятие злоупотребления
правом. Вопрос о пределах обременений следует рассматривать в нескольких
аспектах. Во-первых, с позиций диспозитивного регулирования реализации
правомочий собственника, выбора форм и способов осуществления права
собственности. Во-вторых, с точки зрения степени, объема и срочности
стеснения собственника вследствие возникновения имущественных прав
третьих лиц в отношении объекта права собственности. В-третьих, с точки
зрения обеспечения указанных прав третьих лиц, в-четвертых, с позиций
законности оснований установления обременений. В случаях
неправомерного обременения права собственности действующее
107
законодательство предусматривает для собственника возможность защиты в
виде отмены обременения его права путем признания оснований
возникновения обременения недействительными, либо в виде изменения
содержания обременения права собственности и др. Пределы обременений
права собственности определяются отдельными нормами, регулирующими
конкретные гражданско-правовые отношения.
Важно минимизировать риск возможного судейского произвола и
негативного собственного усмотрения представителей государственных
органов при определении наличия или отсутствия злоупотребления правом.
Установление факта нарушения пределов осуществления права должно
основываться на фиксации нарушения управомоченным лицом защищаемых
законом ценностей, указанных в ст. 1 ГК РФ. Поэтому целесообразно
объединить положения п. 2 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ в одну статью и озаглавить
эту статью "Ограничения гражданских прав". Следует законодательно
закрепить презумпцию возмездности всевозможных обременений права
собственности. При этом целесообразно установить компенсационный
характер вознаграждения, предполагаемого к предоставлению собственнику
обремененного имущества. В целях предотвращения коллизий в
деятельности государственных органов при регистрации ограничений и
обременений прав на недвижимость, а также для фиксирования круга
правовых явлений, подлежащих регистрации, следует закрепить в ст. 1 ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" приведенные выше определения обременений и ограничений права
собственности, а также включить в ст. 4 Закона указание на отсутствие
необходимости в регистрации общих ограничений, рассчитанных на
неопределенный круг правоотношений. Требуется на уровне ГК РФ
включить в сферу регулирования исключительных прав термин
"обременение", а также изъять из содержания Закона некорректные указания
на различные ущемления, непосредственно не ограничивающие
исключительные права, как на ограничения.
108
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ,
от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [Электронный ресурс] –
режим доступа: // http://www.consultant.ru/
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.
от 03.07.2016) [Электронный ресурс] – режим доступа: //
http://www.consultant.ru/
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от
30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) [Электронный ресурс] –
режим доступа: // http://www.consultant.ru/
4. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от
03.07.2016) [Электронный ресурс] – режим доступа: //
http://www.consultant.ru/
Специальная и учебная литература:
5. Алексеев С. С. Общая теория права: В 2т. Т.2. М., 2015. - 513с.
6. Боботов СВ. Буржуазная юстиция. Состояние и перспективы развития.
М., 2014.- 317с.
7. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав //
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2014.-412с.
8. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный
участок: монография / И.А. Емелькина. – М.: Волтерс Клувер, 2014. – 368 с.
9. Ильясова К.М. Понятие и виды обременений прав на недвижимое
имущество в Казахстане // Цивилистические записки: Межвузовский сборник
научных трудов. М., 2015 –156 с.
109
10. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.,
2014. – 314с.
11. Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности.
Монография. Волгоград: Волгоградский юридический институт МВД
России, 2015г. – 245с.
12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой/ Под ред. О.Н. Садикова. 3-е изд. М., 2015 - 416с.
13. Конституционная экономика / Ответственный редактор Г.А. Гаджиев.
— М. : Юстицинформ — 2015. — 315с.
14. Конституции зарубежных государств. М., 2016 г. – 415 с.
15. Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах
Западной Европы и российском праве: основные аспекты сравнительного
анализа, М. 2015г. – 479с.
16. Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2014.- 213с.
17. Курдиновский В.И. Об ограничениях права собственности на
недвижимое имущество по закону (по русскому праву). Одесса, 2014.- 97с.
18. Малько А. В. Теория государства и права: учебник. — М., 2013. – 256с.
19. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности.
М., 2015. 412с.
20. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме
регулирования товарно-денежных отношений / Рязань, 2014г. – 357с.
21. Мечетина Т.А. Ограничения права собственности: проблемы
публичных и частных интересов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Рязань,
2014. – 256с.
22. Пандекты: Перевод с немецкого. Общая часть. Т. 1 /Дернбург Г.; Под
ред.: П. Соколовский; Пер.: Г. Фон Рехенберг. - М.:Унив. тип., 2016г. - 481 с.
23. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права / М.:
Статут, 2012. Ч.1. – с.112
24. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть.
Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные