14
каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным
интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом
установлено запрещение проведения определенного рода
реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо
собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания
обязан представить последнему возможность пользования находящейся
в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет
об ограничении прав собственника конкретного объекта.
Проводить различия между элементами общего режима объекта
и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки
зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.
Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости
регистрации ограничений в прямом смысле этого слова. В то же время
при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда
бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации,
содержатся в документе
1
.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются
в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые,
однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника
недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются
положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ),
такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта,
заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется,
что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве
обременения, независимо от желания участников договора
2
.
С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно
замечание в адрес определения ограничения (обременения) в Законе
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
(ред. от 07.02.2017) [Электронный ресурс] – режим доступа: // http://www.consultant.ru/
2
Слепенок Ю. Н. Земельные ограничения (обременения): проблемы правового
регулирования и правоприменения // Общество и право. - 2015. - № 1 (23). - С. 134
16
по сравнению с объемом правомочий, установленным законом
непосредственно.
Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно
к имуществу, а не к правам на него. Специфика обременения как правовой
категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным
имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены
собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит
об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275
ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода
прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому
лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс (ст. 586)
формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок,
предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество,
переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества
плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят
на приобретателя имущества»
1
.
Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно
к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав»
и «обременение имущества», следует отметить, что обременение
имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника,
а именно прав владения, пользования и распоряжения. Причем
эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц
2
.
Так в случае обременения имущества сервитутом, права его собственника
ограничены правами пользования собственника соседнего участка,
при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует
1
Серегин В.И. Критерии разграничения понятий "обременение использования земельных
участков" и "ограничение прав на недвижимое имущество" / В. И. Серегин, И. П. Попов //
Правовая культура. - 2013. - № 1. - С. 123
2
Слепенок Ю. Н. Земельные ограничения (обременения): проблемы правового
регулирования и правоприменения // Общество и право. - 2015. - № 1 (23). - С. 134
17
обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только
в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом,
но и в возложении на собственника имущества дополнительных
обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом.
Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное
содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать
получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо
предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ).
Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением
прав лица в отношении обременяемого имущества
1
.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, следует
заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого
имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом
и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое
ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении
этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76
АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества
и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может
рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо
от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение
ответчику совершать определенные действия (например, запрещение
распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно
связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться,
если собственником имущества является другое лицо
2
.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения,
которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны,
1
Принципы, пределы, основания ограничения прав и свобод человека по российскому
законодательству и международному праву: Круглый стол журнала "Государство и право"
// Государство и право. 2014- N 7. - С. 20
2
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право.
Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв.
ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2013. – с.412
18
есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны
исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать
следующее определение обременения: «Обременение имущества —
ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности
обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных
нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и
сохраняющиеся при смене правообладателя»
1
.
Представляется, что введение такого определения в общую часть
гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный
термин в законе используется, а определения не имеет. При отсутствии же
общего определения обременения для любого имущества это определение
следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое
определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе
с определением ограничения прав на недвижимость.
1.2. Правовая природа обременения в гражданском праве РФ
Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и
отдельных видов сделок с ней, государственной регистрации в соответствии
с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К
последним относятся установленные законом или уполномоченными
органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые
стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав
на конкретный объект
2
. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1
Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
1
Мечетина Т.А. Ограничения права собственности: проблемы публичных и частных
интересов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2014. – с.167
2
Слепенок Ю.Н. Ограничения (обременения) прав на земельный участок как объект
гражданских прав // Вестник КРУ МВД России. - 2013. - № 1. - С. 73
22
Конкретный порядок государственной регистрации ограничений
(обременений) установлен соответствующими статьями Закона о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок
государственной регистрации обременений, страдает
непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на
существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность
регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609) (ред. от 28.03.2017) и
ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о
регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала
содержание права аренды. Однако для того, чтобы окончательно устранить
какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были
внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
1
Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды
выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то
для того чтобы его зарегистрировать необходимо зарегистрировать
соответствующее вещное прав (например, право собственности арендодателя
на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое
толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав
позволяют сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего
регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает.
На практике возникает вопрос о правовом статусе регистрации
договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. В п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 29
1
Бочаров Н.Н. Вопросы приобретения, прекращения и обременения права собственности
граждан на земельный участок // Юрист. - 2014. - № 17. - С. 30
23
отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений,
проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу
Закона о государственной регистрации, не являлась государственной
регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и
отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в
пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится
следующий пример.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в
арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о
вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании
договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено
арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в
соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого
помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор
аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он
является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого
договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого
помещения во владение и пользование
1
. Арбитражный суд первой инстанции
иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся
заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи
арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения
первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации
договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом
требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей,
что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на
1
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[Электронный ресурс]// http://pismochinovnika.ru/pismo_sborka/pismo_vsudov_562.htm
24
недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации
недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до
вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который
установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые
помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров
аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской
Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на
основании нормативного акта правительства субъекта Российской
Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась
государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского
кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды
не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК
1
.
В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации
сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом
регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только
после регистрации права собственности на недвижимость в Едином
государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных
сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего
не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно
которой право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат
государственной регистрации.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК
РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его
прекращения в соответствии с нормами Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним". Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
(ред. от 07.02.2017) [Электронный ресурс] – режим доступа: // http://www.consultant.ru/
25
государственной регистрации. Непосредственно о необходимости
государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в
указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только
публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной
регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и
ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья
указанного закона (27), посвящена порядку государственной регистрации
сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого закона в общем виде говорится о
порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права
собственности и иных вещных прав правами третьих лиц
1
.
Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу
которого установлен сервитут либо по заявлению собственника, чьи права на
недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника
не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении
сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения
соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом
по иску лица, требующего установления сервитута. Конкретный порядок
совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения
единого государственного реестра, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции от 12.11.2004. Лицу, в
пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о
государственной регистрации права. Государственной регистрации подлежит
также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в
Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом
погашения регистрационной записи.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
[Электронный ресурс] – режим доступа: // http://www.consultant.ru/
26
Государственной регистрации подлежат, прежде всего, частные
сервитуты, однако в случаях установленных законом регистрируются и
публичные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих
государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ
от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых
градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться
при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие
сервитуты (таблица 2):
Таблица 2
Описание разновидностей сервитутов
1
№
Сервитут
Описание
1
на использование
объектов
инженерной,
транспортной и
социальной
инфраструктур
находящихся в муниципальной или государственной
собственности, расположенных на земельном
участке, предоставленном в собственность,
владение, пользование или аренду юридическому
или физическому лицу
2
на использование
земельного участка
в связи с расположением на нем зданий, строений и
сооружений, не принадлежащих собственнику,
владельцу, пользователю или арендатору данного
участка
3
на использование
земельного участка
расположенного в зоне охраны памятников истории
и культуры, на территории особо охраняемого
природного объекта, в водоохранной зоне, в
границах территории, подверженной воздействию
чрезвычайных ситуаций природного и техногенного
характера, иных территорий, ограничения на
использование которых устанавливается в
законодательном порядке
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" государственная регистрация сервитута проводится на основании
заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу
1
Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Грибанов В.П.
Осуществление и защита гражданских прав. М., 2014.-с.289
27
которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о
сервитуте (п. 1 ст. 27)
1
.
Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим
спорам. ООО "Горно-лыжный курорт "Гладенькая" г. Саяногорска
обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО
"Саянмрамор" с требованиями обязать ответчика беспрепятственно
пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов,
посетителей курорта и служебный транспорт ООО "ГК "Гладенькая" по
автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный)
сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге
предприятиями, учреждениями и гражданами к горно-лыжному курорту).
Из материалов дела следовало, что по земельному участку,
предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО
"Саянмрамор", проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к
горно-лыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны
ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны - горным
массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла
Постановление N 405 "Об обременении части земельного участка ОАО
"Саянмрамор" бессрочным сервитутом". По мнению истца, был установлен
публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации
является незаконным
2
. Суд первой инстанции в удовлетворении требований
истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда это решение
оставила без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения,
указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута
производится на основании заявления собственника дороги, которым
ответчик не является. Следует отметить, что при заключении договора
1
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) [Электронный ресурс] – режим
доступа: // http://www.consultant.ru/
2
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 1 октября 2002 г. N А74-1066/02-К1-Ф02-2836/02-С2 [Электронный ресурс] – режим
доступа: // http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/21526283/#ixzz4a0DaeqSi