3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................... 4
1. ОБРЕМЕНЕНИЕ В ТЕОРИИ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРАКТИКЕ .. 7
1.1 Понятие «обременение» в науке гражданского права ................................. 7
1.2. «Обременения» как правовая категория в законодательстве других стран
............................................................................................................................. 15
1.3.Виды обременений в современном российском законодательстве и
судебной практике. ............................................................................................. 30
2. ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ «ОБРЕМЕНЕНИЙ» В ПРАВОВОМ
РЕГУЛИРОВАНИИ ........................................................................................... 53
2.1 Содержание и основания возникновения обременений ............................ 53
2.2. Значение свойств обременений и их объектов для практики гражданского
оборота ................................................................................................................ 64
2.3 Совершенствование системы государственной регистрации обременений
объектов недвижимого имущества ................................................................... 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................ 106
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................ 114
4
ВВЕДЕНИЕ
Для формирования и развития современного отечественного
гражданского права свойственно активное использование – как в
законодательстве, так и в правоприменительной практике, а также в
индивидуальном гражданско-правовом регулировании – такой правовой
категории, как «обременение».
В качестве самостоятельного правового феномена «обременение»
введено Гражданским кодексом Российской Федерации, многих других
законах и нормативных актах. Оно занимает особое место в
законодательстве, регулирующем государственную регистрацию прав на
недвижимость.
У правового регулирования обременений есть свои недостатки. Прежде
всего, это несоответствие норм различных правовых актов, которые
регулируют идентичные или смежные сферы общественных отношений,
содержанию понятия «обременение», его назначению, правовой природе,
объектам и т.д. Ряд законов и иных актов перечисляет правовые явления
различного характера в числе конкретных видов обременения, хотя
некоторые нормативные акты это понятие никак не раскрывают, оставляя
правовой режим обременения неясным.
Вследствие некорректного применения (и самого толкования)
положений закона об обременениях, многие хозяйственные операции
попадают в зону риска противоправности, при этом не обеспечивается
эффективной защиты субъективных гражданских прав. Отсутствие четкого и
последовательного понятия обременения как правового феномена среди
участников гражданского оборота препятствует более активному
использованию средств индивидуального гражданско-правового
регулирования.
5
Данные проблемы правового регулирования можно решить путем
систематизации и анализа конкретных видов обременений, которые
предусмотрены законодательством и встречаются на практике, выявлением
их общих черт в силу специфики правовой природы обременений,
формирования единого подхода к объектам и содержанию обременений, их
характерным свойствам.
Результаты подобного исследования позволят гармонизировать и
скорректировать подходы к обременениям объектов гражданских прав в
правоприменении, индивидуальном имущественном регулировании, в
законодательстве и в правовой теории.
Цель предлагаемой работы состоит в: изучении на примере судебной
практики и отечественного законодательства случаев применения норм,
которые регулируют обременения и ограничения прав на недвижимость;
выявление и сравнение главных параметров законодательного регулирования
категорий обременений и ограничений в России и других странах.
Для достижения цели, поставленной в выпускной квалификационной
работе, были определены следующие задачи:
- изучить понятие «обременение» в науке гражданского права;
- рассмотреть «обременения» как правовую категорию в
законодательстве других стран;
- исследовать виды обременений в судебной практике и и современном
российском законодательстве;
- охарактеризовать основания и содержание возникновения
обременений;
- выявить значение свойств обременений и их объектов для практики
гражданского оборота;
- обозначить пути совершенствования системы государственной
регистрации обременений объектов недвижимого имущества.
Объектом исследования выступает комплекс правоотношений, которые
складываются по поводу действия регулирующих ограничения и
6
обременения прав на недвижимое имущество норм отечественного
гражданского законодательства и законодательства других стран.
Предметом исследования являются формы нормативно-правового
закрепления обременений и ограничений, как единой категории, так и в виде
самостоятельных гражданско-правовых явлений (обременений и
ограничений); механизм их воплощения, судебная практика, связанная с
применением обременений и ограничений.
Методологической основой работы является диалектический метод
познания, а также специальные методы - системно-структурный,
технико-юридический, логический, метод сравнительного
правоведения.
Структура работы определена целью и задачами исследования и
состоит из введения, двух глав с подразделением на параграфы, заключения,
списка используемой литературы.
7
1. ОБРЕМЕНЕНИЕ В ТЕОРИИ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И
ПРАКТИКЕ
1.1 Понятие «обременение» в науке гражданского права
Обременение – это ограничение, возникающее на основе заключенного
договора либо закона и ограничивающее возможность владения,
распоряжения или пользования определенной собственностью либо
имуществом. Определенные ограничения становятся актуальными по воле
самого собственника, например: залог собственности или имущества, другие
же накладываются вне зависимости от воли собственника, к чему можно
отнести арест имущества
1
.
Итак, коротко говоря, обременение можно определить как –
ограничение возможности использования собственности. Рассмотрим более
детально, что значит обременение. Обременение существенно ограничивает
свободу действий по совершению любых манипуляций с недвижимостью,
включая использование и, конечно же, заключение сделок.
В свое время государственная регистрация подобных договоров была
отменена, чтобы избежать дублирования всех регистрационных действий. Ко
всему прочему, подобная регистрация приводила к дополнительным
финансовым расходам, как для обычных граждан, так и для организаций. В
этом контексте стоит упомянуть следующие цифры: лица, которые
обратились по вопросу регистрационных действий, должны были заплатить
государственную пошлину в сумме 1000 рублей – для граждан и 15000
рублей – для организаций. Причем плата пошлины происходила дважды – и
за саму регистрацию договора, и, непосредственно за регистрацию
обременения.
1
Анисимов А К., Рыженков А У., Маркин С.Р Гражданское право России. Общая часть.
Учебник. - М.: Юрайт, 2014. – С.301.
8
Итак, обременение является собой совокупностью юридических
действий, которые направлены на стеснение прав собственников в интересах
третьих лиц.
Так, одни обременения передаются другому правообладателю, в случае
сервитута, другие могут быть прекращены по решению одного или
нескольких компетентных лиц, в случае аренды либо же ареста.
Владелец имеет право передать недвижимое имущество в так
называемое доверительное управление. Подобная передача собственности не
влечет за собой перехода прав на владение этой же собственности к
доверительному лицу, которое теперь обязуется регулярно осуществлять
управление имуществом в интересах правообладателя или любого другого
указанного правообладателем лица.
Права на недвижимость, которые имеют связь с распоряжением ею на
доверительном управлении, регистрируют исключительно и только на
основании документов, определяющих в свою очередь отношение владельца
или другого управляющего лица, включая основанные на соответствующем
решении судовой инстанции или же просто заключенного договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимой
собственностью заключается только в письменном виде как
обременительный документ. Доверительное управление, а также передача
недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в том
же порядке, как и при переходе права на владение имуществом.
Несоблюдение некоторых форм договора, который оформляется для
последующего доверительного управления, делает его полностью
недействительным.
До того как начать проведение процедуры по заключению сделки
потенциальный покупатель обязан в неотложном порядке получить
исчерпывающую информацию об обременениях, которые, возможно,
имеющихся на покупаемой собственности либо имуществе. В любом случае
9
обременение практически всегда тесно связано с собственностью или
имуществом и, как правило, обычно не пропадает в момент перехода его к
новому собственнику.
Поэтому если покупатель приобретает определенное имущество, он
приобретает его вместе со всеми имеющимися обременениями, при том, что
в самой сделке об этом может даже ничего не указываться.
Следовательно, можно отметить что в соответствии с 1 статьёй ФЗ №
122 от 1997 года 21 июля, под обременением понимается наличие условия
или запрета, установленных законом или уполномоченным государственным
органом, которые ограничивают свободу владельца имущественного объекта
в отношении совершения каких-либо операций.
Недвижимость и другие виды имущества на первичном рынке не
содержат подобных ограничений прав распоряжения и владения, так как они
возникают по законным основаниям либо при заключении с хозяином
собственности договора. Иными словами, обременение может возникать по
волеизъявлению владельца (при залоге квартиры, например) или по
независящим от него обстоятельства (при аресте имущества).
Любой вид обременения права на распоряжение напрямую связан с
имуществом. Поэтому в большинстве случаев оно сохраняется при
отчуждении объекта в пользу иного человека (например, при продаже
квартиры, наследовании дома и т. д.).
При передаче недвижимого или движимого имущества новому
владельцу одновременно передаются все имеющиеся на собственности
ограничения, даже если текст документа, на основании которого происходит
отчуждение (к примеру, договор купли-продажи), не содержит в себе
информацию о данных обременениях.
Обращение к данной теме обусловлено широким использованием в
Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) понятий
«ограничения» и «обременения» и вытекающих из них производных,
например, «ограничить», «ограничивающие» или «бремя», «обременить».
10
Однако до настоящего времени законодатель не определил четкую разницу
между категориями «ограничения» и «обременения». В пункте 2 статья 674
ГК РФ ограничение (обременение) трактуются как синонимы: «права
собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора
найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В иных нормах
речь идет только об использовании понятия «обременение» и
отождествление с ограничением не происходит. Например, в статье 275 ГК
РФ закреплена норма, которая сохраняет сервитут как обременение при
переходе права. Существующее расхождение в терминологии нельзя
приветствовать, поскольку это, в том числе, может оказать негативное
влияние на практику применение законодательства
1
.
Проанализируем некоторые случаи использования данных понятий в
ГК РФ. Так в статье 1 ГК РФ категория «ограничения» выступает как запрет,
который существует в реализации гражданских прав. Категория
«обременения» в данной статье не обозначается как синоним «ограничения».
В пункте 1 статьи 8.1. «В случаях, предусмотренных законом, права,
закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному
лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на
имущество) подлежат государственной регистрации». Можно
предположить, что под ограничением понимается стеснение прав субъекта в
осуществлении его правомочий.
Вещные права также могут иметь «ограничения» и «обременения». В
статье 209 ГК РФ сказано, что «собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, …
отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом». Из выше изложенного можно видеть, что
собственник уже ограничен в осуществление своих прав, так как он может
1
Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб. пособие. — 4-е изд. — М.: ИНФРА-М, 2017. С.451
11
реализовывать свои права в рамках, установленных законом. Также
собственник может обременять имущество, например, заключить договор
ренты, в таком случаи, возникает обязательство обеспечить содержание
собственника данного имущества на протяжении определенного периода
времени.
В пункте 1 статьи 274 ГК РФ закреплено, что «собственник
недвижимого вправе требовать от собственника соседнего земельного
участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного
участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного
пользования соседним участком». Право сервитута – это обременение права
собственности. В пункте 2 той же статьи сказано, что в случае обременения
земельного участка сервитутом, собственник не лишаетсяправ распоряжения,
пользования и владения данным участком. Законодатель говорит о категории
обременения уже применительно к объекту, а не к конкретному
субъективному праву.
В разделе обязательственного права в пункте 1 статьи 336 ГК РФ
оговаривается, что «залог отдельных видов имущества может быть ограничен
или запрещен законом», например, сторона приобрела имущество в ипотеку,
в силу договора имущество будет являться залогом до исполнения
обязательств, соответственно заемщик будут ограничен в своих
правомочиях, и объект обременён залогом.
Анализ данных норм позволяет увидеть, что единообразного подхода в
законодательных актах на соотношение таких понятий, как«ограничение» и
«обременение» не сложилось. В доктрине данному вопросу также уделяется
достаточное внимание
1
.
Существует различные точки зрения исследователей теории права и
цивилистов по данному вопросу. Среди позиций специалистов можно
выделить мнение А.В. Малько и М.И. Приходько. Так, А.В. Малько
1
Приходько И.М. Ограничения в российском праве: Проблемы теории и практики :
автореф. дис… к. юрид. наук. – Саратов, 2002. – С.16
12
отмечает, что «ограничения» – это «правовое сдерживание
противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов
контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это
установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны
действовать, исключение определенных возможностей в деятельности лиц»
1
.
Нельзя не согласиться с таким подходом, поскольку основными функциями
ограничения это охрана защиты общественных отношений, социального
контроля. Тем не менее, следует учитывать, что автор дает определение лишь
категории ограничения, не обращаясь к его соотношению с понятием
«обременение».
М.И. Приходько определяет «ограничения» как «правовое средство,
направленное на удержание субъекта права в определенных рамках с целью
упорядочения общественных отношений путем обеспечения интересов
контрсубъекта»
2
. Ученый также выделяет ограничения права как нечто
сдерживающее субъекта правоотношений и не использует категорию
обременения.
Среди цивилистических позиций по данному вопросу приведем мнение
В.А. Белова и В.А. Микрюкова.
В.А. Белов в своих трудах дает определения указанным категориям как
отдельным видам паровых форм, отличных от категории правоотношения:
«изъятия их юридической возможности, составляющих субъективные права,
элементы правоспособности и секундарные права, устанавливаемые в пользу
либо неопределённого круга лиц — ограничения или конкретного частного
лица – обременения»
3
. Цивилист один из немногих исследователей, которых
объясняет разницу между указанными категориями. Главным отличием
ученый называет субъектный состав: если сдерживание касается прав
1
Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М: Статут, 2015. – С.152с.
2
Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 2 / Под общ.ред. Карпычева М.В., Хужина
А.М., Демичев А.А. и др. - М.: ИНФРА-М, 2016. С.302
3
Гражданское право. В 3 частях. Часть I / под ред. Камышанского В.П. – М.: Эксмо, 2014.-
С.120.