23
иным лицам правомочий, входящих в право собственности, а наоборот,
вещные права других лиц в процессе их создания включают в себя
правомочия, которые ограничивают реализацию права собственности. Суть
ограниченного вещного права можно смоделировать по образцу сути права
собственности. Тем не менее, при этом право собственности останется
полным, хоть и ограниченным вследствие установления ограниченного
вещного права. Поэтому в пределах концепции унитарной собственности
(которая воспринята, в частности, в Германии) возможно
противопоставление ограниченного вещного права с правом собственности.
В соответствии с концепцией разделенной собственности,
ограниченное вещное право создается через выделение правомочия (или
нескольких правомочий) из права собственности с последующей передачей
иному лицу. Данная концепция предполагает: так как вещь – это
потенциальный источник разнообразных способов удовлетворения
потребностей, правом собственности на вещь может обладать одно лицо, а
частичным правом собственности – другое. Следовательно, любые
ограниченные вещные права являются только правами собственности,
функционально обозначенными типами, причем для каждого из таких типов
свойственны свои способы прекращения и возникновения, своя
независимость и абсолютная защита. То есть в рамках данной концепции не
происходит сущностного противопоставления ограниченного вещного права
с правом собственности. Невзирая на декларирование абсолютного характера
права собственности и внешнее закрепление данного противопоставления
французским законодателем, идея выделять правомочия, а значит, разделять
собственность, воспринята в ГК Франции.
Из гражданских кодексов, действующих в наши дни, разделенная
собственность была явно манифестирована только во Всеобщем гражданском
уложении Австрии (ABGB) – когда он был создан. Тем не менее, в
дальнейшем этот подход исчез из австрийского гражданского права под
воздействием пандектистики Германии.
24
Концепция разделенной собственности и концепция унитарной
собственности иначе могут обозначаться, как модели «выделения»,
«вычитания», «ограничения», «отражения».
Эти модели рассматриваются во многих странах, в том числе в
Нидерландах. Некоторые голландские ученые, придерживающиеся подхода
«ограничения», пишут, что не происходит простого перенесения в
ограниченные вещные права составляющих право собственности частей, так
как право собственности не является набором правомочий. В то же время
ограниченные вещные права являются настолько различными по размеру и
содержанию, что они имеют очень малое сходство с отдельными частями
права собственности. Также отмечается, что при создании ограниченных
вещных прав право собственности может рассматриваться, как
«отдыхающее», или «спящее» в той части, где его правомочия совпадают с
правомочиями, составляющими ограниченное вещное право. Данный вывод
доказывается тем, что в случае прекращения ограниченных вещных прав,
права собственности восстанавливаются полностью без необходимости
собственнику приобретать какие бы то ни было правомочия заново. Тем не
менее, во время создания нового Гражданского Кодекса Нидерландов
(BurgerijkWetboek, далее - BW) все-таки была реализована иная модель -
«вычитание».
Представляется, что данная позиция не бесспорна, поскольку в
соответствии с BW допускается, чтобы в составе ограниченного вещного
права присутствовали обязанности и права, которые не содержатся в праве
собственности, включая и«позитивные» обязательства, которые могут
существовать лишь в модели «ограничения».
Рассматривая англосаксонскую правовую семью, можно сказать, что
например, право Англии характеризируется делением академических
дисциплин на вещное право на недвижимость и вещное право на движимое
имущество (realpropertylawandpersonalpropertylaw); делением системы права
на общее право и право справедливости (commonlawandequity). При этом в
25
общем праве и праве справедливости существуют различные перечни
вещных прав, которые могут быть установлены в отношении недвижимого и
движимого имущества. Принято считать, что модель
«вычитания»используется в общем праве при формировании ограниченных
вещных прав. В праве справедливости более приемлемой оказалась модель
«ограничения»
1
.
Каковы следствия восприятия тех или иных моделей?
Во-первых, это специфика формирования ограниченных вещных прав.
Согласно модели«ограничения» допустимость конкуренции права
собственности и ограниченными вещными правами предоставляет
собственнику право создания ограниченных вещных прав в отношении своих
вещей. При этом ограниченное вещное право, которое создал собственник,
будет иметь более высокий ранг, нежели все последующие ограниченные
вещные права. Наконец, собственник сумеет передать право собственности
другим лицам, сохранив за собою ограниченное вещное право, созданное с
тем рангом и на тех условиях, на каких захочет. Данная ситуация в модели
«вычитания» недопустима.
Во-вторых, выбранная модель определяет это характерные особенности
прекращения ограниченных вещных прав. Согласно модели«вычитания»,
когда ограниченное вещное право и право собственности находятся в одних
руках, правомочия, которые составляют право собственности, сливаются с
правомочиями, составляющими ограниченное вещное право, и это приводит
к прекращению ограниченного вещного права (хотя в некоторых частных
случаях возможны исключения). Данная ситуация отражена в ст. 3:81(2) BW
и ст. 617, 705, 2392 Гражданского Кодекса Франции. Говоря о модели
«ограничения», следует отметить, что конкуренция права собственности и
1
Черемшинский, Г. Обзор опыта зарубежных стран в создании земельных
регистрационных систем. [Электронный ресурс]; Режим доступа:
http://masters.donntu.ru/2011/igg/pahomova/library/art3/art3.htm.
26
ограниченного вещного права, оказавшихся в одних руках, признается
допустимым явлением (например, § 889 ГГУ)
1
.
В-третьих, выбор тех или иных моделей формирования ограниченных
вещных прав напрямую воздействует на отторжение или принятие принципа
numerusclausus, а также на возможность или недопустимость создания
непоименованных ограниченных вещных прав, включая содержащие
обязательственно-правовые и вещно-правовые характеристики, и
возможность или недопустимость создания вещных обязательств. В
частности, согласно модели«вычитания», так как ограниченное вещное право
представляет собой временно выделенную часть права собственности, в него
не может входить ничего, помимо того, что входит в право собственности.
При этом ограниченные вещные права, которые не могут быть описаны с
точки зрения содержания права, из которого они происходят, должны
считаться недопустимыми. Следовательно, не обладают законным
основанием в пределах вещно-правовых конструкций, обязательства в
рамках ограниченного вещного права, или, если быть более конкретными,
«позитивные» обязательства в рамках сервитута, поскольку они не
происходят из содержания права собственности. По модели «вычитания»
такие обязательства следует рассматривать исключительно как личные, в то
время как с позиции модели «ограничения»«позитивные» обязательства
могут иметь, в том числе, вещно-правовой характер.
Место «позитивных» обязательств в системе сервитутных типов
обременений (ограничений) прав. В настоящее время в рамках сервитутных
типов обременений (ограничений) прав сформировалось два основных
подхода к определению «позитивных» обязательств.
1
Гражданское уложение Германии: пер. с нем. 3-е изд. / Под ред. В. Бергманна. М., 2008.
С. 338; Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона): Пер. с фр. / Под ред. В.Н.
Захватаева. М., 2012. С. 209, 224, 553.
27
С одной стороны, «позитивные» обязательства принято рассматривать,
лишь в качестве исключительно инструментов обязательственного права, т.е.
личных обязательств.
С другой стороны, наряду с обязательственно-правовой
характеристикой возможно также определять«позитивные» обязательства,
как составляющие сервитута.
Наконец, в соответствии с третьим, компромиссным, подходом, если не
проводить непроницаемой границы между обязательственным и вещным
правом, можно говорить о существовании самостоятельных, хоть и
связанных с сервитутом, вещных обязательств - «позитивных» обязательств.
Подобные обстоятельства свяжут любых правообладателей служащей и
господствующей недвижимости. Это обусловлено принадлежностью им
вещных прав на данную недвижимость, невзирая на то, что данные
обязательства не станут содержанием сервитута как такового. Зарубежная
литература называет последние обязательства qualitativeobligations. И хотя
введение подобного рода обязательств, нельзя не считать отступлением от
правовых догм, ученые считают, что необходимо их допустить при условии,
что они не вступят в противоречие с сущностью сервитута, а станут его
дополнением и развитием.
Остановимся на втором и третьем подходах, иными словами, изучим
обстоятельства в рамках qualitativeobligations и сервитута.
Наиболее последовательно идея обязательств в рамках ограниченного
вещного права представлена в законодательстве Нидерландов. В частности,
формулируя положения о сервитутах, BW предполагает, в том числе
установление обязанности сделать что-нибудь на служащем земельном
участке, в частности выстроить здание или посадить растения. Данная
обязанность допустима только при условии, что она необходима для
осуществления сервитута и является второстепенной в отношении
исполнения главной основной сервитутной обязанности. Следовательно, при
формировании сервитута появляются, как классические
28
«негативные»обязанности, так и «позитивные» обязанности, иначе говоря,
обязательства, обладающие вещно-правовой характеристикой в рамках
сервитутного права.
Говоря о qualitativeobligations, следует заметить, что они, в тех или
иных формах, допустимы по законодательству или судебной практике
разных стран (в частности chainclause, realobligationsperpetualclauses,
covenants, в Нидерландах, Франции, Швеции, Германии, Англии,
Шотландии, Швейцарии).Не отрицая определенных различий между
перечисленными институтами, нельзя не отметить их сходства в том, что на
основе обязательственного соглашения сторон или в силу закона возникает
наделенное условным правом следования обязательство «позитивного»
содержания, дополнительное по отношению к существующему
ограниченному вещному праву (обычно к сервитуту).
Интересно отметить, что в соответствии с ГК Нидерландов допустимо
установление не только qualitativeobligations (т.е. «позитивного»
обязательства что-либо сделать), но и qualitativeduties (т.е. «негативного»
обязательства чего-либо не делать). Примером последнего может служить
соглашение о том, что при продаже помещений в течение пяти последующих
лет со дня заключения сделки не допускается размещение в этих помещениях
объектов торговли под угрозой выплаты соответствующего штрафа. Данное
условие должно включаться во все договоры по отчуждению помещений в
течение пяти лет. Как указывают ученые, аналогичного эффекта нельзя
добиться при установлении сервитута, так как в случае с qualitativeduties
отсутствует господствующее имущество, а данное условие устанавливается в
личных интересах определенных лиц, а не в интересах лица как собственника
объекта недвижимости.
Так, соглашение о qualitativeduties заключается между двумя
сторонами, одна из которых является собственником объекта недвижимости,
а другая - его приобретателем. Последний на основании соглашения о
qualitativeduties ограничивает (обременяет) себя и последующих
29
приобретателей этого объекта обязательством с «негативным» характером.
Таким образом, по мнению некоторых авторов, qualitativedutiesпроявляются,
как ограничение (обременение) приобретенного первым и последующими
покупателями недвижимости, т.е. как обязательство, обладающее правом
следования в определенной степени.
Соответственно, qualitativeduties также можно расценивать, как
промежуточную категорию между обязательственным и вещным правом, так
как, с одной стороны, соглашение об установлении qualitativeduties имеет
обязательственный характер и в случае нарушения его требований могут
применяться обязательственно-правовые средства защиты, а с другой -
qualitativeduties наделяются правом следования.
Определенным аналогом голландских qualitativedutiesявляются
ограничивающие договоренности (restrictivecovenants) в праве
справедливости Англии, за исключением того, что для их возникновения
требуется наличие служащей и господствующейнедвижимости, и они
устанавливаются в интересах господствующей недвижимости. Некоторые
специалисты в сфере английского права склонны считать restrictivecovenants
вещным правом. При таком положении дел отличие restrictivecovenants от
отрицательного сервитута заключается только в том, что последний может
возникать в том числе по истечении срока приобретательной давности
1
.
С учетом изложенного сервитутные типы обременений (ограничений)
прав на недвижимость в законодательстве различных стран могут быть
установлены, как обязанности терпеть что-либо (на основе классического
сервитута), или обязанности не делать что-либо (на основеqualitativeduties
или отрицательного сервитута), обязанности сделать что-либо (на
основеqualitative obligations или же сервитута с обязательствами вещно-
правового характера).
1
Ульюкова, Д. Ю. Регистрация прав на неждвижимое имущество за рубежом.
[Электронный ресурс]; Режим доступа:
http://conf.sfukras.ru/sites/mn2011/thesis/s18/s18_19.pdf.
30
Обычно в правовой системе той или иной страны предполагается один
или несколько из перечисленных институтов. Тем не мене, не обходится без
интересных исключений.
Например, сравнительно новое шотландское законодательство
содержит практически все из перечисленных сервитутных типов
обременений (ограничений) прав, которые были сформулированы в ходе
окончательной отмены феодальных отношений и модернизации системы
вещных прав (Акт об условиях правового титула 2003 г., вступивший в силу
в 2004 г.).
Данное предоставление собственнику господствующей недвижимости
права определенного использования служащей недвижимости (например,
права проезда или прохода по земельному участку); negativeburdens -
обязанность собственника обремененной недвижимости не делать что-либо -
(например не использовать земельный участок в коммерческих целях или не
застраивать его); affirmativeburdens - обязанность собственника
обремененной недвижимости делать что-либо (например, обязанность
пользоваться земельным участком в определенных целях, поддерживать
здание или стену). Первая категория традиционно рассматривается
средиклассических сервитутов, вторую и третью категории рассматривают в
качестве других сервитутных типов обременений (ограничений) прав.
Следовательно, современное шотландское законодательство
практически полностью отказывается от принципа numerusclausus, так как он
сохраняет свое действие лишь в отношении тех сервитутов и сервитутных
типов обременений (ограничений) прав, которые возникают по
приобретательной давности.
Проведенный теоретический анализ позволяет сформулировать
следующие основные выводы.
Итак, обременение в законодательстве зарубежных стран как правило
представляет собой совокупность юридических действий, которые
направлены на стеснение прав собственников в интересах третьих лиц.
31
Таким образом, одни обременения передаются другому правообладателю, в
случае сервитута, другие могут быть прекращены по решению одного или
нескольких компетентных лиц, в случае аренды либо же ареста.
1.3.Виды обременений в современном российском законодательстве и
судебной практике
В действующем законодательстве прописаны следующие виды
обременений: право на пользование недвижимостью устанавливается сроком
не менее одного года, сюда же включаются безвозмездное пользование,
сервитуты, аренда, а также пожизненное содержание; доверительное
управление. Устанавливается при опеке или попечительстве, а также при
банкротстве и в наследственных отношениях и т. д.; арест; залог;
ограничения, накладываемые на распоряжение, а также пользование
объектами недвижимости или на исполнение каких-либо определенных
видов работ.
Ограничения подобного рода могут налагаться государственными
органами строго в рамках их компетенции; сделки другого характера,
способные обременить недвижимость, которые предусмотрены
законодательными органами. Ограничение может быть установлено на
следующих основаниях: акта государственных органов, органов местного
самоуправления; сделки, которая проводится в отношении недвижимости;
закона; решения суда, вступившего в законную силу.
Право на пользование недвижимостью. Если определенное лицо имеет
право на пользование недвижимостью, тогда это право обременяет ее.
В следующем списке приведены и коротко описаны права, имеющие
силу обременить недвижимость:
Право аренды. В случае, когда происходит процесс заключения сделки,
а недвижимость находится в арене, тогда это никоим образом не может
повлиять на заключение сделки, например сделки по продаже имущества.
32
При всем этом, в согласии с действующим законодательством переход права
собственности к иному лицу на владение имуществом, которое сдано в
аренду, не служит основанием для расторжения либо же изменения ранее
уже заключенного договора об аренде.
Таким образом, новый владелец имущества получает все обязательства
по заключенному предыдущим собственником договору об аренде на весь
период действия существующего договора.
Право на безвозмездное пользование либо ссуда. Как и в случае с
арендой, права нового владельца в обязательном порядке обременяются
правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь
срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не
нужны. Пожизненное содержание с иждивением – это право является одной
из разновидностей ренты, которая базируется на основе договора, при всем
этом получатель ренты передает свое недвижимое имущество в
собственность того, кто непосредственно и является плательщиком ренты, а
последний, в свою очередь обязуется пожизненно осуществлять содержание
с иждивением определенного гражданина либо любого другого указанного
лица.
Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо
согласие получателя ренты.
Сервитут является правом ограниченного пользования участком
земли, который принадлежит другому лицу и оговорено в действующем
законодательстве. Обычно сервитут устанавливается с целью обеспечить
проезд или проход через территорию соседнего участка, эксплуатации либо
прокладки линий электропередач, трубопроводов и линий связи, также
обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также в случае, когда какие-
либо иные нужды человека не могут быть обеспечены без его установления.
В таком случае владелец собственности, будь это земельный участок
или другой вид недвижимой собственности, имеет полное право требовать от
собственника соседнего участка предоставить ему право пользования