93
- судебного решения, если одна из сторон уклоняется от
проведения такой госрегистрации.
Все документы должны соответствовать требованиям российского
законодательства, должны быть разборчиво написаны, с полными
реквизитами заявителей, не иметь зачеркнутых слов, приписок и подчисток.
Особенности регистрации ограничения прав изложены в отдельных
положениях закона № 218-ФЗ.
1. Каждая запись об обременении прав идентифицируется с помощью
неизменяемого и неповторяющегося номера регистрации.
2. Запись об обременении прав содержит в себе информацию об
основаниях возникновения и виде ограничения права, дату и номер
проведенной регистрации ограничения, о лицах, у которых появляются
ограниченные вещные права.
3. Если обременение возникает в связи с принятием соответствующего
акта органом госвласти или местного самоуправления, то он (орган) в
течение 5 дней после принятия такого решения должен направить в
Росреестр заявление о проведении госрегистрации с приложением
документов (п. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
4. Вместо совместного заявления от займодавца и заемщика о
регистрации обременения жилого помещения, если выданный/полученный
заем является целевым, такое заявление может быть подано нотариусом (п. 3
ст. 59 закона № 218-ФЗ).
5. Госпошлина за госрегистрацию ограничений прав устанавливается
НК РФ. В настоящее время для физических лиц ее размер составляет 2 000
руб., для организаций — 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был
уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их
прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России
от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.
94
Зная о вероятности наложения обременения на имущество,
собственник может направить в Росреестр запрос на получение сведений,
содержащихся в ЕГРН.
Информацию о состоянии дел в отношении своей недвижимости
правообладатель получает по личному выбору: в виде выписки или
получения доступа к ФГИС ЕГРН.
Выписка может быть сформирована и отправлена в бумажном виде или
электронной форме.
Предоставление доступа к ФГИС может осуществляться в виде
направления уведомлений об изменении информации, содержащейся в ЕГРН
(подп. 3 п. 16 порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).
Таким образом, предоставление сведений, в т. ч. уведомление о
проведенной госрегистрации обременения недвижимости, возможно только
заявителям.
Еще раз вернемся к вопросу, что это - регистрация обременения
(ограничения) права? Определение этого понятия дается в пункте 3 статьи 1
закона № 218-ФЗ: подобная регистрация является юридическим актом
подтверждения и признания обременения имущества и ограничения прав.
Условия и запрещения, ущемляющие права собственника какого-либо
имущества, в частности недвижимого, и их госрегистрация осуществляются
только в порядке и формах, установленных законом. Основаниями для
госрегистрации являются акты госорганов и должностных лиц, договоры и
иные документы.
В зависимости от вида обременения и оснований внесения информации
о нем заявление в Росреестр подается правообладателем, право
приобретателем, органом госвласти, должностным лицом.
95
В соответствии со статьей 131 ГК РФ ограничениям в отношении прав
на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации
1
.
При этом, Закон о регистрации говорит о регистрации обременений
(ограничений). Оба эти понятия используются во всех статьях Закона только
вместе как синонимы. О том, что в Законе о регистрации эти понятия
рассматриваются как эквивалентные, можно судить по определению из
первой статьи Закона, гласящему:«ограничения (обременения) - наличие
условий, запретов, установленных законом или уполномоченными органами
в установленном законом порядке, которые ограничивают правообладателя в
осуществлении права собственности или иных имущественных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, залог, доверительное
управление, аренда, арест имущества и другие)».
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит
иного определения ограничений и обременений. Вместе с тем, по мнению
автора, данное определение не весьма спорно с точки зрения корректности
явления, которое определяет.
Во-первых, указанная формулировка ограничивает источники
ограничений только прямым введением закона или компетентными
органами, не принимая во внимание возможность того, что обременения и
ограничения имеют договорное происхождение. В то же время, уточняя
примерный перечень возможных обременений (ограничений), формулировка
Закона дает несколько обременений, которые могут основываться на
договорах (ипотека, сервитут), или же могут возникнуть исключительно из
договоров (аренда, доверительное управление).
По всей видимости, для исправления этой очевидной ошибки в пункт 1
статьи 4 Закона о регистрации был включен второй абзац: «Ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании
договора, акта органа государственной власти или акта органа местного
1
Рузакова О.А. Гражданское право - М.: Московская финансово-промышленная академия.
– М., 2015.- С.152
96
самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях,
предусмотренных законом». Но оказалось, что это не очень удачно. Хотя в
этой статье сказано, что обременения могут происходить из договоров, более
общее определение, содержащееся в статье 1, не содержит такой ссылки.
Во-вторых, понятия ограничения и обременения, как представляется,
не являются синонимами. Однако следует отметить, что если бы они были
синонимами, то не существовало бы законодательной базы для
использования обоих понятий в тексте закона.
Конечно, коль скоро законодательного определения данных понятий
нет, можно теоретически установить иную взаимосвязь между ними. Однако,
принимая во внимание анализ использования этих терминов в Гражданском
кодексе и установившуюся практику, представляется, что наилучшим
подходом является следующий.
Рассматривая обе части Гражданского Кодекса Российской Федерации,
можно обнаружить, что термин «ограничение» в смысле статьи 131 ГК РФ и
Закона о регистрации всегда применяется в гражданском законодательстве
только к гражданским правам. Термин «обременение» всегда относится к
собственности (см. статьи 274, 275, 460, 586, 704, 1019 Гражданского
кодекса). В то же время такой подход очень строг - нигде в Гражданском
кодексе не упоминается об «обременении прав» или «ограничении
собственности».
При рассмотрении понятия ограничения в применении к
имущественным правам необходимо проанализировать содержание части 2
статьи 209 ГК РФ. В соответствии с этой нормой«собственник имеет право
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в
том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать
им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения
им, передавать это имущество в залог и иным образом обременять его».
97
В рассматриваемой статье определены общие базовые условия
реализации прав собственности. В соответствии с этой формулировкой,
действия собственника по отношению к его имуществу всегда ограничены
законом, и прочими нормативными актами, а также правами и интересами
других лиц, находящихся под защитой закона. В то же время закон,
очевидно, подразумевает нормы общего характера, которые не определяют
режима конкретных объектов недвижимости, а также в общих чертах
рассматривает интересы и права граждан, которые следует соблюдать
каждому собственнику, а не собственнику конкретного имущества в
отношении конкретных лиц. Данные рамки реализации права собственности
не могут рассматриваться как ограничение в том смысле, что они
используются в законодательстве, поскольку являются элементом
имущественного режима любого имущества.
Ограничения, однако, представляют собой любые отклонения от общих
границ осуществления имущественных прав. Так, например, одним из
элементов общего режима каждого здания выступает запрет на его
реконструкцию без разрешения. Общий режим любого здания также
включает в себя обязательство собственника не совершать в этом здании
никаких действий, которые нанесли бы ущерб правам и законным интересам
собственников соседних объектов. Однако, если индивидуальный закон
запрещает отдельные виды реконструкции (например, запрет на надстройку
здания) или же если собственник здания, заключив соглашение с
собственником соседнего здания, должен предоставить ему возможность
пользоваться расположенной в здании электроподстанцией, то в данном
случае этот шаг есть ограничение прав собственника, которому принадлежит
конкретный объект.
Очень важно проводить различие между ограничениями права
собственности на объект и элементами общего режима объекта в аспекте
госрегистрации прав на недвижимость.
98
Совершенно очевидно, что статья 131 ГК РФ утверждает
необходимость регистрации ограничений в истинном смысле этого понятия.
При этом, в ходе анализа правоустанавливающих документов регистраторам
бывает нелегко определить, какие ограничения должны быть
зарегистрированы в документе.
Например, стороны договора отчуждения часто включают в себя
многочисленные обязательства покупателя объекта, которые, однако, в
значительной степени характеризуют обязательства любого собственника
недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются
положения, характеризующие нагрузку по содержанию имущества (ст. 210
ГК РФ), такие как обязательство по проведению текущего и капитального
ремонта, заключение договоров на поставку тепловой и электрической
энергии и др. Представляется, что такие обязательства не могут быть
зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания сторон
договора.
Принимая во внимание вышеизложенное, необходимо сделать еще
одно замечание по поводу определения срока давности (обременения) в
Законе о регистрации. В определении сказано, что обременения и
ограничения могут устанавливаться непосредственно законом. Тем не менее,
по нашему мнению, ограничение в качестве объекта регистрации (в том виде,
как его определяет в Закон о регистрации), характеризуется как раз тем, что
оно меняет содержание полномочий собственника по сравнению с общим
режимом, непосредственно установленным законом. Конечно, нельзя не
признать, что на основании закона может возникнуть ряд ограничений прав
собственников. Так, есть залог при продаже товаров в кредит (пункт 5 статьи
488 Гражданского Кодекса) и передаче недвижимого имущества под залог
(пункт 1 статьи 587 Гражданского Кодекса). Тем не менее, в подобных
случаях вопрос стоит не о введении ограничений прав собственников самим
законом, а об автоматическом наступлении таких ограничений, когда
собственник предпринимает соответствующие действия. Поэтому при
99
определении понятия ограничения прав, следует вести речь не установлении
об их законом, а об их появлении (установлении) на основе закона. Иначе
пропадет граница между общими рамками полномочий собственника и
ограничением, которое и является объектом регистрации.
Помимо госрегистрации прав на недвижимость и отдельных видов
сделок с ней в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и
дополнениями, вступившими в силу с 2 января 2017 г.3 ) (далее – Закон о
регистрации) госрегистрации подлежат и обременения недвижимого
имущества, и ограничения прав (далее – ограничения и обременения).
Примерный перечень таких ограничений и обременений приведен в
пункте 6 статьи 1 Закона о регистрации. В соответствии с этим пунктом,
необходима госрегистрация ограничении прав и обременения недвижимого
имущества, которые возникают, в том числе из договоров, либо актов
органов государственной власти, либо актов органов МСУ (в частности
сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого
помещения). М. И. Брагинский считал, что «общим для них является так
называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе
прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее
ограничение, независимо от того, предусмотрено ли в договоре положение о
переходе прав или нет»
1
.
Следовательно, цель государственной регистрации обременений и
ограничений состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель
недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки.
Ограничения и обременения носят вещно-правовой характер. Таким образом,
лицо, к которому переходит недвижимость, получает ее вместе с
соответствующими ограничениями и обременениями, даже если в
документах по соответствующей сделке об этом информация отсутствует.
1
Юкша Я. А. Гражданское право: Учеб.пособие. — 4-е изд. — М.: ИНФРА-М, 2017. С.152.
100
Согласно п. 6 ст. 1 Закона о регистрации необходима государственная
регистрация ограничений и обременений в случаях, которые
- прямо предусмотрены законом, а точнее ст. 131 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),
- возникают в том числе на основании договоров, либо актов органов
государственной власти, либо актов органов МСУ.
С учетом указанного остается неясным, каким образом регулируется
порядок регистрации ограничений и обременений, не указанных в ст. 131 ГК
РФ и п. 6 ст. 1 Закона о регистрации и в отношении которых отсутствуют
указания об их обязательной регистрации в специальных нормах
законодательства. Для ответа на данный вопрос необходимо различать права
и их обременения, подлежащие государственной регистрации и возникающие
с момента такой регистрации, и те ограничения и обременения,
возникновение которых не связано с регистрацией
1
.
Ограничения и обременения, относящиеся к первой группе, должны
быть обязательно зарегистрированы, поскольку они не существуют без
регистрации.
Целесообразно, чтобы заявление о регистрации всех существующих
обременений и ограничений было представлено одновременно с заявлением
о регистрации вещных прав.
В таком случае представляется целесообразным отдельной нормой
Закона о регистрации зафиксировать то, что если в документах, которые
представлены для регистрации права на недвижимость, есть не внесенная
ранее в ЕГРН информация об ограничении указанного права или
обременении имущества, регистратор должен при регистрации права
провести регистрацию ограничений и обременений, затребовав всю
совокупность необходимых документов у заявителей.
1
Фиошин А. В. Оценочные понятия в нормах о недостойных наследниках // Российский
судья. 2015. № 11. С. 15–18.
101
Если такое требование не выполняется, то в регистрации должно быть
отказано. На основании вышеизложенного следует, что все обременения и
ограничения должны обязательно регистрироваться государством.
Регистрация необходима для того, чтобы потенциальный приобретатель
недвижимого имущества заведомо знал о наличии исключительно всех
существующих ограничений и обременений до момента заключения сделки.
При запрете же регистрации некоторых ограничений прав и обременений
недвижимости обладатели таких прав лишаются определенных средств
защиты своих прав, а для приобретателей объектов недвижимости
становится невозможным получение информации об ограничениях на такой
объект и чистоте заключаемой сделки.
Резюмируя вышеизложенное, можно констатировать, что в
правоустанавливающем документе на объект недвижимости должны быть
обязательно указаны все существующие ограничения прав и обременений
объекта, существующие на момент оформления документа, внезависимости
от того, предусмотрено ли в законе специальное указание на необходимость
их госрегистрации, или не предусмотрено.
Следовательно, ограничение права на недвижимость может быть
определено как уменьшение полномочий собственника по сравнению с
объемом полномочий, которые установил закон, либо уполномоченные
органы, либо договор.
Как уже отмечалось, Закон использует его в отношении имущества, а
не прав на это имущество.
Мы считаем, что подобный подход законодателя не случаен.
Характерная особенность такой правовой категории, как обременение
заключается в том, что оно тесно связано с конкретным имуществом, и
разорвать эту связь нельзя. Обременение существует и сохраняет свою суть
независимо от перемены владельца этого имущества.
Что касается обременений арендной платы, то аналогичное правило
сформулировано в статье 586 Гражданского кодекса: «Арендную плату
102
обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или иное
недвижимое имущество, переданное за его оплату». При отчуждении такого
имущества арендатором, его обязательства по договору аренды переходят к
покупателю имущества.
Это же правило приведено в статье 617 Гражданского Кодекса, что и в
отношении аренды, хотя аренда не называется обременением.
Изучая соотношение между понятиями «обременение имущества» и
«ограничение прав» необходимо заметить, что как правило, обременение
имущества заключается в ограничении прав его владельца, а именно прав
собственности, пользования и распоряжения, и данные ограничения связаны
с наличием у третьих лиц прав на данное имущество. В частности, при
обременении имущества сервитутом, права его владельца ограничиваются
правами пользования владельца соседнего участка, в случае аренды -
правами пользования арендатором и т.д. Однако необходимо учитывать, что
обременение может найти свое выражение не только в ограничении прав
собственности, распоряжения и пользования имуществом, но и в наложении
на собственника имущества дополнительных обязательств, которые
неразрывно связаны с владением данным имуществом. Это происходит в том
случае, если объект недвижимости обременен арендной платой.
Основным содержанием этого обременения является обязательство
«выплатить арендную плату получателю в виде определенной суммы денег
или предоставить средства на ее содержание в другой форме» (п.1 ст.583 ГК
РФ). Следовательно, мы наблюдаем, что обременение далеко не всегда
предполагает ограничение прав лица по отношению к обремененному
имуществу.
Вместе с тем, изучая понятие ограничения прав, можно обнаружить,
что ограничение прав определенного лица по отношению к недвижимости не
всегда прочно связано с данным недвижимым имуществом и правами на это
имущество, существующими у третьих лиц.