103
Как пример, можно привести арест имущества или запрет на
совершение некоторых действий по поводу данного имущества (статья 134
Гражданско-Процессуального Кодекса РСФСР, статья 76 Уголовно-
Процессуального Кодекса РФ). Арест производят по отношению к
конкретному имуществу, и при этом арест длится до того момента, как будет
отменен в законном порядке. Следовательно, он может рассматриваться как
обременение, которое остается в силе независимо от смены владельца.
Однако такая мера обеспечения иска, как запрет ответчику на
совершение определенных действий (например, запрет распоряжения
определенной недвижимостью), прочно связана только с личностью
ответчика и не может быть сохранена, если собственник имущества
сменится.
Следовательно, с одной стороны, могут быть обременения, не
связанные с ограничением права на имущество, а с другой стороны,
связанные исключительно с личностью собственника, и при смене
собственника не сохраняющиеся.
Учитывая, проведенную работу, можно дать такое определение
обременения: «Обременение имущества - это ограничение прав на
недвижимое имущество, а также специальных обязанностей
правообладателей этих прав, установленных на основании законов и иных
нормативных правовых актов или актов уполномоченных органов, либо
договора, сохраняемого в случае смены правообладателя».
Представляется, что включение подобного определения в общую часть
гражданского права было бы целесообразным, поскольку этот термин
используется в законодательстве и не имеет определения.
В отсутствие общего определения обременения любого имущества,
определение должно было быть сформулировано в отношении
недвижимости. Подобное определение могло бы найти свое место в Законе о
регистрации.
104
Проведенное в данном разделе работы исследование позволило сделать
ряд выводов.
Резюмируя вышеизложенное, можно констатировать, что в
правоустанавливающем документе на объект недвижимости должны быть
обязательно указаны все существующие ограничения прав и обременений
объекта, которые имеются на момент составления документа, независимо от
того, есть ли специальное указание в законе на необходимость их
государственной регистрации или нет.
Таким образом, ограничение права на недвижимость может быть
определено как уменьшение полномочий собственника по сравнению с
объемом полномочий, установленных законом, либо уполномоченными
органами, либо договором.
Как уже отмечалось, Закон использует его в отношении имущества, а
не прав на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика
обременения как правовой категории заключается в том, что оно неразрывно
связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание
независимо от смены владельца этого имущества. Так, например, в ст. 274 ГК
РФ говорится об обременении земельного участка рабством, а в п. 1 ст. 275
ГК РФ конкретно говорится, что «рабство сохраняется при переходе прав на
земельный участок, обремененный этим рабством, к другому лицу». Что
касается обременений арендной платы, то аналогичное правило
сформулировано в статье 586 Гражданского кодекса: «Арендную плату
обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или иное
недвижимое имущество, переданное за его оплату». В случае отчуждения
такого имущества арендатором, его обязательства по договору аренды
переходят к покупателю имущества».
То же правило сформулировано в ст. 617 ГК РФ, что и в отношении
аренды, хотя аренда не называется обременением.
105
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и
«обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества,
как правило, заключается в ограничении прав его владельца, а именно прав
собственности, пользования и распоряжения, и эти ограничения связаны с
наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения
имущества сервитутом, права его владельца ограничиваются правами
пользования владельца соседнего участка, в случае аренды - правами
пользования арендатором и т.д. Однако необходимо обратить внимание на
то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав
собственности, пользования и распоряжения имуществом, но и в наложении
на собственника имущества дополнительных обязательств, неразрывно
связанных с владением этим имуществом. Это происходит в том случае, если
объект недвижимости обременен арендной платой.
Основным содержанием этого обременения является обязательство
«выплатить арендную плату получателю в виде определенной суммы денег
или предоставить средства на ее содержание в другой форме». (п.1 ст.583
Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, мы видим,
что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении
обремененного имущества.
Вместе с тем, рассматривая понятие ограничения прав, можно
заметить, что ограничение прав определенного лица в отношении
недвижимого имущества не всегда неразрывно связано с этим имуществом и
правами третьих лиц на него. В качестве примера можно привести арест
имущества или запрет на совершение определенных действий в отношении
этого имущества (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 76 УПК РФ). Арест производится в
отношении конкретного имущества и действует до его отмены в
установленном порядке. Таким образом, она может рассматриваться как
обременение, которое остается в силе независимо от смены владельца. Но
такая мера обеспечения иска, как запрет ответчику совершать определенные
действия (например, запрет распоряжения определенным недвижимым
106
имуществом), неразрывно связана только с личностью ответчика и не может
быть сохранена, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, не
связанные с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, такие
ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно
с его индивидуальностью и не сохраняются при смене собственника.
С учетом проведенного анализа можно сформулировать следующее
определение обременения: «Обременение имущества - это ограничение прав
на недвижимое имущество, а также специальных обязанностей
правообладателей этих прав, установленных на основании законов и иных
нормативных правовых актов или актов уполномоченных органов, либо
договора, сохраняемого в случае смены правообладателя».
Представляется, что включение такого определения в общую часть
гражданского права было бы целесообразным, поскольку этот термин
используется в законодательстве и не имеет определения.
В отсутствие общего определения обременения любого имущества это
определение должно было быть сформулировано в отношении недвижимого
имущества. Такое определение могло бы существовать в Законе о
регистрации наряду с определением ограничения прав на недвижимое
имущество.
107
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе проанализированных задач мы пришли к следующим
выводам.
Обременение – это ограничение, возникающее на основе заключенного
договора либо закона и ограничивающее возможность владения,
распоряжения или пользования определенной собственностью либо
имуществом. Определенные ограничения становятся актуальными по воле
самого собственника, например: залог собственности или имущества, другие
же накладываются вне зависимости от воли собственника, к чему можно
отнести арест имущества. Итак, коротко говоря, обременение можно
определить как – ограничение возможности использования собственности.
Обременение существенно ограничивает свободу действий по
совершению любых манипуляций с недвижимостью, включая использование
и, конечно же, заключение сделок.
До того как начать проведение процедуры по заключению сделки
потенциальный покупатель обязан в неотложном порядке получить
исчерпывающую информацию об обременениях, которые, возможно,
имеющихся на покупаемой собственности либо имуществе.
В любом случае обременение практически всегда тесно связано с
собственностью или имуществом и, как правило, обычно не пропадает в
момент перехода его к новому собственнику. Поэтому если покупатель
приобретает определенное имущество, он приобретает его вместе со всеми
имеющимися обременениями, при том, что в самой сделке об этом может
даже ничего не указываться.
Обременение означает ограничение пользованием, владением и
распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является.
Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии
с законом. Бывает двух форм: по воле собственника, добровольное; помимо
108
воли собственника, принудительное. Пример добровольного обременения –
залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его.
Принудительное обременение – арест. Когда собственность
арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению
имущества.
Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости
необходимо точно узнать, не обременено ли оно. При переходе из одних рук
в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при
покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет
на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений:
- Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
- Арест: имущество арестовывают за долги;
- Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а
его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности
собственника);
- Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах
государственных органов;
- Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют
обременительный характер.
Основания возникновения ограничения: законы РФ. По указанным в
законах поводам имущество может подлежать обременению; решение суда;
договор, сделка, результатом которой является обременение; акт, изданный
государственными органами.
Определение понятия «ограничение (обременение) права» было дано в
ст. 1 закона «О государственной регистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ
(ныне утратившего силу в связи с началом действия закона «О
государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ, далее
— закон № 218-ФЗ). Это наличие запретов и условий, стесняющих
109
определенного правообладателя конкретной недвижимости в ходе
пользования объектом или осуществления иных правомочий. Такие условия
и запрещения появляются:
- по прямому указанию, содержащемуся в законодательных нормах;
- на основании соглашения субъектов;
- по инициативе уполномоченных органов.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничения прав
нуждаются в государственной регистрации:
- для недвижимости — в обязательном порядке;
- для движимых вещей — в случаях, определенных законом.
Кроме того, в той же норме имеется положение, согласно которому
кроме общей госрегистрации для некоторых видов недвижимого имущества
может вестись отдельный (специальный) учет. Например, учет жилищного
фонда в соответствии с постановлением Правительства РФ «О
государственном учете…» от 13.10.1997 № 1301.
Как и любые правила, порядок регистрации ограничения прав
подразумевает исключения. Так, не регистрируется обременение
коммерческим наймом жилого помещения, если такое соглашение заключено
на срок меньше года.
Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует
определение понятия «обременение права», но полагаем, что использование
старого определения не будет противоречить реальной практике.
Виды ограничения (обременения) прав
Основными видами ограничения прав собственника являются:
- сервитут;
- ипотека;
- доверительное управление;
- аренда;
- концессионное соглашение;
- арест имущества и др.
110
Все они имеют разную правовую природу:
- сервитут — это ограничение вещного права;
- ипотека — обеспечение исполнения обязательств;
доверительное управление, аренда, концессионное соглашение —
договорные обязательства.
Что касается ареста, то это мера процессуального характера,
принимаемая должностным лицом, направленная на полное, можно сказать,
всестороннее ограничение прав собственника. Собственник ничего не может
сделать со своим имуществом, поэтому в юридической литературе арест
нередко называют обременением в чистом виде.
Способы установления ограничения прав также различаются. Так:
- для предоставления кредитору преимущественного права на
погашение задолженности должником из стоимости заложенного имущества
заключается договор об ипотеке (который регистрируется в Росреестре);
- для получения права использовать чужой земельный участок для
прохода или проезда заключается соглашение между соседями или
принимается соответствующий судебный акт.
В любом случае в результате принятия мер по ограничению прав права
собственника имущества сжимаются, а у правомочных лиц появляются
ограниченные права — вещные или обязательственные.
В юридической литературе по объектам ограниченных вещных прав
выделяют 4 группы:
- право на использование чужих земель и других природных ресурсов;
- право на использование чужих помещений;
- обеспечительные права;
- право на хозяйствование с имуществом собственника.
В них входят все виды ограничения прав, указанные в ГК РФ и других
законах.
В некоторых случаях наличие обременения остается даже тогда, когда
собственник имущества меняется (например, ст. 586 ГК РФ).
111
Анализ нормативных актов и юридической литературы позволяет
выделить следующие признаки ограниченных вещных прав:
В отношении имущества ограничить могут только вещные права.
Появляющиеся у правомочного лица возможности всегда
ограниченные, узкие.
Ограниченные вещные права могут появиться, только если будет право
собственности на эту вещь. Сами по себе они возникнуть не могут, но могут
продолжать действовать при смене собственника.
Характер и содержание обременения и ограниченных вещных прав
определяются только законом.
Действует принцип публичности — обязательная регистрация прав, их
ограничения и т. д. на недвижимое имущество. Всю эту информацию может
получить любой обратившийся.
Следовательно, чтобы защитить права и интересы участников
гражданского оборота, вопросы обременения (ограничения) прав
регулируются исключительно на законодательном уровне.
В ходе работы были внесены следующие предложения по
совершенствованию законодательства в исследуемой области.
Согласно статье ст. 26, 27 Закона о регистрации важное основание для
отказа в регистрации – это непредставление заявления и документов о ранее
возникшем праве на объект недвижимости, его ограничениях или
обременениях. Поэтому можно предположить, что в титульном документе
указаны все ограничения, касающиеся прав и обременений объекта,
имеющиеся к моменту составления документа, внезависимости от того, есть
ли отдельная ссылка в законе о том, что они должны быть зарегистрированы,
или нет. Однако при этом возникает некоторая коллизия. С одной стороны,
закон требует указания в правоустанавливающих документах все
существующие ограничения и обременения (молчание о любом из них – это
основание для расторжения договора, отказа в регистрации, признания
сделки недействительной, заключенной под воздействием существенной
112
ошибки (статья 178 Гражданского Кодекса). Однако с другой стороны, в
Едином государственном реестре объектов недвижимости, ЕГРН, отражены
только ограничения (далее - так называемые обременения). Поэтому
желательно, чтобы заявление о регистрации всех существующих
обременений и ограничений подавалось непосредственно при подаче
заявления о регистрации права собственности.
Поэтому представляется целесообразным закрепить отдельной нормой
Закона о регистрации, что если в документах, представленных для
регистрации права на недвижимость, есть данные об ограничении подобного
права или обременении имущества, ранее не включенных в Единый
государственный реестр имущества, регистратор обязан регистрировать
ограничения и обременения при регистрации права на регистрацию
ограничений и обременений, требуя от заявителей всех необходимых
документов.
Несоблюдение этого требования влечет за собой отказ в
государственной регистрации. Исходя из вышесказанного, следует, что
обязательная государственная регистрация требуется только для всех
ограничений и обременений. Регистрация необходима для того, чтобы
потенциальный покупатель недвижимости знал о существовании только всех
существующих ограничений и обременений до момента совершения сделки.
При запрете регистрации определенных ограничений прав и обременений
недвижимого имущества, владельцы таких прав лишаются определенных
средств защиты своих прав, а для покупателей недвижимого имущества
становится невозможным получение информации об ограничениях на такой
объект и чистоту сделки.
Резюмируя вышеизложенное, можно констатировать, что в
правоустанавливающем документе на объект недвижимости должны быть
указаны все существующие ограничения прав и обременений объекта
недвижимости, имеющиеся на момент подготовки документа, независимо от