83
1) институт права собственности есть правовое средство,
закрепляющее имущественные (экономические) права;
2) при осуществлении (реализации) права нельзя причинять вред
другому лицу;
3) недопустимость злоупотребления правом;
4) ограничение в праве может рассматриваться как вид дополнительной
обязанности для субъекта – нарушителя;
5) ограничение права собственности целесообразно рассматривать в
виде способа (механизма) воздействия установленного законом;
6) понятия «обременения» и «ограничения» несут различный
юридический смысл, что указывает на их нетождественность.
Проведенное в данном разделе работы исследование позволило сделать
ряд выводов.
Понятие «обременение» идентифицируется законодателем
аналогичным термином «ограничение» и используется для обозначения
группы разнородных нарушений гражданских прав, подлежащих
государственной регистрации, а также для обозначения необходимости
соблюдения правообладателем любых других формальностей.
Эти правила включают в себя не только дополнительные права,
связанные с объектом основного права, но и права, не наделяемые таким
имуществом; негативные ограничения, которые представляют собой лишь
сужение границ поведения обладателя основного права при отсутствии
каких-либо дополнительных гражданских прав третьих лиц; изложение
требований, претензий.
2.3 Совершенствование системы государственной регистрации
обременений объектов недвижимого имущества
Поскольку наличие обременения стесняет субъекта в том, чтобы
реализовывать принадлежащие ему права, очевидна неразрывная связь
84
основного права и его обременения. Таким образом, обременения
регистрируются в том же порядке, что и основное право на недвижимость.
Подобная норма закреплена в ст. 131 ГК РФ – любые ограничения
вещных прав по отношению к недвижимости должны регистрироваться.
Законодатель установил, что понятия «ограничение» и «обременение»
прав тождественны, поэтому при регистрации используются оба эти термина.
Перечислим случаи, в которых регистрация прав, аследовательно, их
обременений, обязательна. Необходима регистрация:
- Ипотеки.
- Доверительного управления.
- Прав, вытекающих из договора ренты.
- Ареста и иных запретов на заключение сделок.
- Прав требования, предъявленных в порядке судебного
производства.
- Решений уполномоченных органов об изъятии у правообладателей
земельных участков.
- Сервитутов (публичных, частных)
- Особого режима пользования землей в охранных природных и
санитарно-защитных зонах.
- Особых условий охраны объектов окружающей среды и природы.
- Иных случаев, предусмотренных законом.
Вышеперечисленные виды обременений обладают разной юридической
природой: ряд из них связан с обеспечением исполнения обязательств,
другие основаны на прямых запреты на свершение действий, значимых
юридически.
Помимо этого, есть разные по времени случаирегистрации
обременений:
- Одномоментно с регистрацией основных прав.
- Независимо и самостоятельно по отношению к основному праву.
85
Если кто-то уклоняется от регистрации обременения, государственный
орган, который вынес акт о наложении запрета либо лицо, в пользу которого
вынесено данное ограничение, имеют право требовать регистрации – в том
числе, и через суд.
Кроме того, при уклонении от регистрации обременения возможно
изменение основного права на недвижимость, в тех случаях, когда условие о
данном ограничении было обязательным условием при заключении сделки
или же было предусмотрено в качестве основания для акта уполномоченного
органа.
Заметим, что в настоящее время за рубежом существуют две основные
системы государственной регистрации: регистрация прав на недвижимость
(система регистрации прав собственности) и регистрация сделок (система
свидетельства). Подавляющее большинство стран придерживается системы
регистрации правового титула, когда объектом регистрации является само
право, а также обременения (ограничения) данных прав. Так, принцип
заключается в том, что без регистрации не может быть права.
Что касается регистрации сделок, то она характерна для стран с
англосаксонской правовой системой. Здесь действует принцип - без
регистрации сделки не бывает. Однако каждая из стран, выбравших ту или
иную систему регистрации, имеет свои особенности. Так, в некоторых
странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не реальные
права, а правоустанавливающие документы. Однако регистрация документов
не всегда является обязательной. Для смены собственника достаточно
заключить договор, в котором будет указан предмет сделки и ее цена. При
этом возникновение права собственности не зависит от внесения записи в
реестр.
1
1
Харченко Георгий Георгиевич Ограничение и обременение вещных прав в гражданском
законодательстве // Общество и право. 2013. №2 (44). URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/ogranichenie-i-obremenenie-veschnyh-prav-v-grazhdanskom-
zakonodatelstve-ukrainy (дата обращения: 22.01.2019).
86
Если страна принимает систему регистрации сделок, то государство
играет пассивную роль. Это ограничивается тем, что исполнительная власть
ведет учет только договоров, поданных на регистрацию, но даже такая
регистрация не является обязательной. При акцепте документов
регистрирующий орган не рассматривает законность и действительность
сделки. Для получения гарантии действительности зарегистрированных прав
стороны сделки должны прибегать к услугам специальных компаний,
осуществляющих титульное страхование. Эти компании, заключив договор с
заинтересованной стороной, изучают все сделки с недвижимостью на срок от
30 до 70 лет, в зависимости от требований, установленных
законодательством конкретного государства, и дают соответствующую
гарантию чистоты права собственности. В случае возникновения проблем,
вызванных нарушением прав собственности, они обязуются возместить
ущерб в определенной степени. Как отмечается в литературе, система
регистрации сделок намного дороже и неэффективнее, чем система
регистрации прав на недвижимость.
Описывая систему государственной регистрации прав на недвижимость
и сделок с нею во Франции, можно выделить следующие особенности:
1. Предметом регистрации являются не имущественные права, а
правоустанавливающие документы;
2. Регистрация правоустанавливающих документов не является
обязательной, за исключением документов о преференциальных правах и
ипотеке, с обязательным указанием количества и описания объектов.
Обязательной регистрации подлежат также следующее:
- акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных
прав на недвижимость в случае смерти;
- акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение
объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения
объектом
- договоры аренды на срок более 12 лет;
87
- заявления в суд о лишении прав на недвижимость и акты (решения),
констатирующие лишение прав;
- протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми
службами (например, о строительстве или разрушении здания);
4. Законодательство предусматривает временные рамки для учета
преференциальных прав. Если запись не продлевается до истечения срока,
она становится недействительной на следующий день после истечения срока.
5. Регистрироваться могут только нотариально заверенные документы,
что вынуждает стороны нести значительные расходы на нотариальное
обслуживание.
В соответствии с французским законодательством все сделки,
связанные с созданием или передачей прав на недвижимость, должны
вестись в официальном реестре "хранителя ипотечных кредитов". Но запись
в земельной книге сама по себе не является условием права собственности.
Сделки действительны между сторонами с момента их совершения, но лица,
не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут в связи с
недостаточной публичностью сделки возражать против своих прав на это
имущество, принадлежащее третьим лицам. Для Франции характерна
персональная система регистрации прав на недвижимое имущество, суть
которой заключается в том, что земельный кадастр (реестр прав) ведется
владельцами недвижимости, а не самими объектами.
В соответствии с немецким законодательством, право собственности на
недвижимость не может возникать или прекращаться без внесения его в
Земельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет
полномочия лиц, ходатайствующих о внесении записи в земельную книгу.
Запись считается действительной до тех пор, пока она не будет исправлена. В
случае коллизии прав преимущественную силу имеет право, ранее внесенное
в земельную книгу.
Система регистрации недвижимости в Англии и США имеет схожие
особенности, поэтому можно использовать термин "англо-американская
88
система регистрации недвижимости". В отличие от ипотечной системы и
системы Torrance, право собственности переходит к покупателю не в момент
государственной регистрации смены собственника, а в момент передачи
активов. Чаще всего такая передача (передача) осуществляется путем
вручения получателю письменного документа (акта), подписанного бывшим
владельцем и заверенного печатью последнего. Характерной особенностью
данной системы является то, что документ о передаче недвижимого
имущества (акта) подлежит обязательной регистрации в органах регистрации
уезда, на территории которого находится недвижимое имущество. Однако
такая регистрация не является юридической формой, хотя и служит
дополнительной возможностью для защиты права (незарегистрированный
документ не уменьшает срок действия сделки, но для последующего
покупателя этот документ недействителен). Таким образом, регистрация
имеет скорее техническую, чем титульную стоимость.
Согласно английскому праву, договор об отчуждении недвижимого
имущества еще не привел к передаче права собственности. Нужен
специальный закон, при выполнении которого компетентное лицо проверяет
законность сделки. До совершения акта передачи имущества возникают
имущественные отношения доверительного управления. Отличительной
особенностью является одновременное существование двух систем
регистрации: "обязательная регистрация прав собственности" и регистрация
"обременений земли". Основной целью регистрации является защита прав
нового владельца.
В Соединенных Штатах она характеризуется системой регистрации
сделок. Почти во всех штатах приняты законы, устанавливающие
специальные процедуры регистрации сделок, связанных со сменой
собственника недвижимости. Положения этих законов неоднородны, но, как
правило, они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не
имеет юридической силы. Как правило, продавец обязан предоставить
покупателю справку о его праве собственности, заверенную в день передачи.
89
Данное свидетельство, основанное на регистрационных записях, дает
представление об истории владения недвижимостью. Данный сертификат
является доказательством права собственности продавца на недвижимость. В
целях защиты своих интересов покупатель обязан предоставить
компетентному адвокату справку для осмотра с целью получения от него
заключения о правах продавца. Если право имеет дефекты, то в протоколе
указывается характер дефектов.
В Соединенных Штатах в некоторых штатах приняты законы,
требующие наличия свидетельств о передаче недвижимого имущества
(опечатанных документов). За печатью применяются два вида документов:
документы об официальном отказе в праве на информацию (quitclaimdeed) и
документы за печатью с ручательством (warrantydeed).
В первом случае лицо, осуществляющее передачу права по
опечатанному документу, содержащему формальный отказ от
соответствующего права, передает приобретателю права в его прежнем виде,
но не заявляет, что оно обладает надлежащим титулом или правом
собственности; если правовой титул окажется дефектным или правопреемник
вообще не имеет права собственности, опечатанный документ не может
служить основанием для предъявления претензий к приобретателю права
собственности. Документ с печатью поручителя содержит отдельные
положения о поручительстве, иными словами, в дополнение к передаче права
ни получатель, ни получатель не обязуются исправлять любые недостатки
переданного ему права. Лицо, которому передается право, получает только
то право, которым обладает цедент, но если выясняется, что это не то право,
за которое цедент поручился, то лицо, которому передано право, имеет
основание подать в суд. В ряде государств документ с печатью должен быть
заверен свидетелем, чтобы он вступил в силу.
В некоторых штатах принята система Торранса. Он назван в честь сэра
Роберта Торранса, который в качестве главы ипотечного учреждения в
Южной Австралии подготовил проект нового закона о системе регистрации
90
собственности и представил его в местный парламент. В 1858 году
законопроект был принят как закон. "RealPropertyAct". Эта система часто
считается наиболее совершенной из всех существующих систем, поскольку
многие авторы считают, что она гарантирует защиту прав как сторон сделки
с недвижимостью, так и третьих лиц в максимально возможной степени. Как
отмечается в литературе, преимущество регистрационной записи,
составляемой государственным органом, заключается в том, что она имеет
абсолютную силу.
Генеральный регистратор прав на недвижимость в рамках системы
Torrance обладает широкими полномочиями по проверке прав собственности
(прав) на недвижимость. Однако, как только регистрируется право
собственности и выдается свидетельство о праве собственности, оборот
недвижимости становится простым. Любые изменения в бухгалтерских
записях производятся на основании одностороннего волеизъявления
уполномоченного лица. Заявление подписывается уполномоченным лицом,
свидетелем и заверяется общественным порядком (судьями, нотариусами,
административными органами, консулами и т.д.). Заявление вместе со
свидетельством о праве направляется в соответствующий регистрирующий
орган, в котором это право заносится в книгу и свидетельство. После смены
собственника выдается новое свидетельство о праве собственности.
Система Torrance сводит воедино тот факт, что право на недвижимость
в обеих системах переходит в момент его регистрации и отличает его от того,
что регистрация не является обязательной. Такая регистрация
осуществляется только по просьбе правообладателей. В соответствии с этой
системой лицо, обладающее неограниченным правом собственности на
недвижимость, обязано по закону получить свидетельство о праве
собственности у должностного лица, назначенного для этой цели, в
установленном законом порядке. При продаже имущества продавец обязан
вручить уполномоченному лицу заверенный печатью документ и
свидетельство о праве собственности, а последнему передать документ и
91
свидетельство о праве собственности соответствующему должностному лицу
и получить новое свидетельство о праве собственности. Все права, залоги и
обременения на недвижимость должны быть отмечены в свидетельстве.
Однако, по словам С.В. Безбаха, система Торранса не получила широкого
распространения. Это связано с тем, что его концептуальным недостатком
является добровольный характер управления им, а организационным
недостатком является высокая стоимость первоначальной регистрации.
Важно подчеркнуть, что при устойчивой тенденции к развитию
глобальные системы дополняют друг друга и даже проникают друг в друга.
Таким образом, доказав свою эффективность, система Торранс стала
правовым явлением во многих странах англо-американской правовой
системы. В настоящее время она работает в Англии, на Филиппинах, в ряде
канадских провинций и во многих штатах США.
Как уже отмечалось в России, госрегистрация ограничения прав на
недвижимое имущество обязательна в случаях, определенных законом:
1. Установление сервитута (ст. 274 ГК РФ).
2. Заключение договора найма жилья на срок больше года (п. 2 ст.
674 ГК РФ).
3. Заключение договора найма жилья жилищного фонда
социального использования (п. 4 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).
4. Заключение договора об ипотеке (ст. 19 закона «Об ипотеке…»
от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
5. Заключение договора лизинга на транспортное средство (п. 48
приказа МВД РФ «О порядке…» от 24.11.2008 № 1001).
6. Ограничение прав на воздушное судно (п. 9 ст. 33 Воздушного
кодекса РФ).
7. Заключение концессионного соглашения (ч. 15 ст. 3 закона «О
концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ) и т. д.
В соответствии с п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ основаниями для
госрегистрации ограничений прав служат:
92
- акты органов государственных и муниципальных властей;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества
1
.
Кроме того, основаниями для госрегистрации ограничений прав могут
служить (ст. 14 закона № 218-ФЗ):
- свидетельства о приватизации жилых помещений;
- свидетельства о праве наследства;
- судебные акты, в т. ч. третейских судов;
- наступление обстоятельств, указанных в законе;
- другие документы и акты.
Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения
прав в Росреестр представляются следующие документы:
- заявление по установленной приказом Минэкономразвития России
от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
- документы, являющиеся основаниями для проведения
госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
- доверенность, если документы подает не заявитель, а его
доверенное лицо.
В зависимости от способа представления вышеуказанный список
документов может быть дополнен копией паспорта.
Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч.
подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона
№ 218-ФЗ).
В случаях, которых обременение накладывается не по воле
собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет
достаточно получения:
- постановления судебного пристава-исполнителя, если
обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
1
Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право.
Интеллектуальные права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. -
М.: Статут, 2015. –С.125