52
недвижимость. В пользу Управления вынесено всего 11 решений, все
касаются обжалования отказов в государственной регистрации.
59
Собственники не знают о том, возможно ли правами третьих лиц
(прикрепить к имуществу эти права) обременить своей волей принадлежащее
им имущество посредством заключения акционерного соглашения,
предварительного договора; способно ли обременить имущество права
несобственников, которые вытекают из концессионного соглашения или
договора доверительного управления; можно ли считать обязанность по
оплате коммунальных услуг обременением жилого помещения
60
.
Необходимость формулирования исчерпывающего понятия «обременение» в
гражданском законодательстве, установление его сущностных признаков уже
давно назрели. Можно предположить, что самым оптимальным вариантом
регулирования обременений права собственности считается признание
обременениями права собственности всех ограниченных вещных прав и
наоборот – ограниченными вещными правами всех обременений права
собственности.
Подобное понимание обременений права собственности позволяет
утверждать следующее. Сигналом к тому, что то или иное субъективное
право считается вещным и обременяет право собственности, выступает
свойство следования такого права за вещью, закрепленное законом. Право,
прикрепленное к лицу (т.е. собственнику), а вовсе не к вещи, при глубоком
рассмотрении оказывается обычным обязательственным правом, ведь при
смене собственника без последствий прекращается в отношении нового
собственника. Так, приобретатель квартиры не имеет никакого отношения к
обязательствам предшествующего собственника в отношении оплаты
коммунальных услуг
61
.
59
Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним за 2018 год// http://www.garant.ru(дата обращения
01.03.2020).
60
Файзрахманов К.Р. Указ. соч. С. 176.
61
Василевская Л.Ю. Указ. соч. С. 18.
53
Тезис о существовании обязательственных или «невещных»
обременений права собственности нежизнеспособен, ведь все обременения
права собственности считаются вещными. Ввиду этого, можно
констатировать, что невещных (обязательственных) обременений просто-
напросто не существует, а словосочетание «вещное обременение» считается
достаточно условным, его использование можно признать целесообразным
только для определения того, что рассматриваются обременения именно
вещных, а не других субъективных прав.
Применение категории «вещное обременение» для обозначения
отдельной разновидности вещного права в узком смысле с точки зрения
терминологии даже некорректно, может привести к путанице в понятиях.
Итак, отечественным законодательством вещные обременения (вещные
выдачи) в виде ограниченных вещных прав не рассматриваются.
Существуют следующие разновидности обременения права
собственности: залог (3 параграф ГК РФ); рента (586 ст. ГК РФ); публичные
и частные сервитуты (23 ст. ЗК РФ); аренда (34 глава ГК РФ); ипотечное
кредитование; специальные условия по защите памятников культуры,
окружающей среды, памятников истории (56 ст. ЗК РФ); доверительное
управление – о попечительстве, банкротстве (53 глава ГК РФ).
Конечно, это далеко не весь перечень существующих обременений,
которые могут быть возложены на собственность. Для возникновения
ограничения первопричиной могут быть постановления госорганов или
органов местного самоуправления, вступившие в законную силу заключения
судебной инстанции, нормы закона, заключённые сделки. В качестве объекта
обременения, как уже было отмечено ранее, может выступать различного
рода недвижимость (земельный участок, частный дом, квартира), иное
имущество (акции, машина, интеллектуальная собственность, денежные
вклады).
Вместе с тем отдельными нормами законодательства предусмотрены
пределы некоторых видов обременений права собственности, которыми
54
являются общие пределы осуществления гражданских прав, и, в частности,
права собственности.
Необходимо отметить, что в настоящий момент в науке и
законодательстве отсутствует единообразный подход в определении таких
пределов. Однако пределы обременений права собственности должны
соответствовать интересам, как самого собственника, так и третьих лиц. Так,
можно назвать следующие виды пределов обременений.
1. Предоставление помещения в безвозмездное пользование, аренда.
При сдаче недвижимости в аренду смена арендодателя осуществляется
согласно закону и не требует получения согласия арендаторов (для
расторжения договора об аренде смена владельца не является причиной;
поэтому до конца периода действия установленной сделки он получает все
права и обязательства, принадлежащие ему с позиции арендодателя).
2. Если говорить о сервитутах, то при его установлении не нужно
получать никакого разрешения на отчуждение обременённого участка. Свою
силу сервитут сохраняет при переходе к иным лицам прав на землю.
3. Право пожизненного содержания с иждивением представляет собой
разновидность договора ренты, при котором права на жилое помещение
плательщик получает от хозяина такого помещения при условии, что
гражданин будет содержать лицо на иждивении пожизненно. При этом
отчуждение собственности, реализация иных действий в её отношении
должна сопровождаться соответствующим разрешением от получателя
ренты.
4. Залог является такой разновидностью обременения, когда имущество
передается под залог его владельцем для исполнения основного
обязательства, который заключается в погашении задолженности (например,
по ипотечному договору). Передача вместе с имеющимся обременением прав
55
на собственность происходит с разрешения залогодержателя (например,
банка). Долг погашается исходя из стоимости имущества
62
.
5. Арест имущества должника. Такая разновидность обременения
налагается судебным приставом-исполнителем и представляет собой запрет
распоряжаться имуществом. Однако данная мера не может осуществляться
судебным приставом произвольно, если отсутствуют обстоятельства,
которые свидетельствуют о наличии такой необходимости.
2.3 Перспективы развития института обременений в гражданском праве
России и зарубежных государств
В гражданском праве современной России занимает особое место
подход признания обременений в широком смысле как запрещений, условий,
стесняющих правообладателя в реализации его права
63
. Все же следует
признать, что определенные институты гражданского законодательства
(ренты, купли-продажи с рассрочкой платежа, ипотеки) имеют много общего
с зарубежным институтом вещных обременений.
Каково соотношение таких институтов, в каких сферах отечественного
права вещные выдачи наиболее востребованы, существуют ли правовые и
экономические предпосылки признания их в качестве самостоятельных
вещных прав - вопросы, требующие детального рассмотрения.
Например, такие институты как пожизненная и постоянная рента,
закрепленные в гл. 33 ГК РФ, были образованы в российском
законодательстве по структуре, идентичной зарубежным вещным
обременениям: постоянная и пожизненная рента - с пожизненной рентой,
62
Соотношение понятий «ограничение» прав и «обременение» имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://ppt.ru/news/(дата обращения 02.03.2020).
63
Соотношение понятий «ограничение» прав и «обременение» имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://ppt.ru/news/(дата обращения 02.03.2020).
56
закрепленной § 759-761 BGB Германии, которая подразумевает собой
вещное обременение, а пожизненное содержание с иждивением - с
зарубежным «выделом пожилым людям», где вещное обременение также
возможно. Помимо этого, нормы Гражданского Кодекса РФ о пожизненном
содержании с иждивением и ренте предусматривают условие, напоминающее
австрийскую и немецкую ценностную оговорку, о необходимости
индексации платежей исходя от роста минимальной величины прожиточного
минимума. При этом оговорка в австрийском и немецком праве является
достаточно гибким инструментом, который предоставляет при установлении
критериев индексации платежей свободу сторонам.
Индексация, предусмотренная в пожизненном содержании с
иждивением и ренте регламентированная статьями российского
Гражданского кодекса, предусматривает императивный характер
64
.
Помимо этого, в соответствие с 1 п. ст. 587 ГК РФ при передаче
недвижимого имущества под выплату ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты получатель ренты приобретает право залога на такое
имущество. В случае установления вещного обременения ренты по типу
Grundlast или Reallast вместо обеспечения залогом недвижимости, отпадает
необходимость указания общей суммы выкупа, ведь в таком случае
практически невозможно установить такую сумму, но появляется
возможность индексации платежей, вещное обеспечение платежей
недвижимостью.
Думается, что перспективу также имеет использование в отношениях
ренты земельных участков вещных выдач. С развитием земельных рынков
востребованной должна стать правовая конструкция, при которой крупным
землевладельцам станет выгодно отдавать мелким землевладельцам
(сельскохозяйственным предприятиям, фермерам) землю на условиях
64
Соотношение понятий «ограничение» прав и «обременение» имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] // Режим доступа:
http://ppt.ru/news/(дата обращения 02.03.2020).
57
вещного обременения, сохраняя за собой вещное обеспечение и
субъективное вещное право получения прибыли и, тем самым гарантировав
себе и своей семье пожизненный доход
65
.
Следует отметить, что в качестве ограниченного вещного права вещное
обременение может стать достаточно удобным инструментом использования
земельных участков и для владельцев долей в праве общей собственности на
участки сельскохозяйственного назначения (конечно, после постановки
участка на кадастровый учет и выдела доли)
66
.
Вышеперечисленные проблемы применения ипотеки при обеcпечении
ренты говорят о необходимости формирования конструкции, которая будет
предусматривать и другие меры обеспечения уплаты платежей. Вещное
обременение (вещная выдача) вполне могло бы выступать в качестве такой
конструкции. Вещные обременения в зарубежных правопорядках весьма
эффективно сочетаются с сервитутами. В связи с недостаточной развитостью
отношений по реализации сервитутов в российском правопорядке на
сегодняшний день смешанная конструкция отечественному праву чужда.
При этом с возрождением в отношении земельных участков права частной
собственности потребуются значительные обеспечительные конструкции
67
.
В 1 п. ст. 274 ГК РФ указано понятие сервитута, однако не упоминается
возможность его реализации посредством строения, возведения, сооружения.
В правоприменительной практике встречаются случаи возведения
сооружения или строения на служебном земельном участке (к примеру,
котельная, прокладка через соседний земельный участок трубопровода).
Проблемы, которые возникают в связи с содержанием подобных сооружений
и строений, могут быть урегулированы посредством установления вещного
обременения (в виде обеспечения внесения платежей).
65
Файзрахманов, К.Р. Указ соч. С. 176.
66
Василевская Л.Ю. Указ соч. С. 20.
67
Файзрахманов К.Р. Указ соч. С. 175.
58
В связи с предложением введения вещного права застройки в
Концепции развития гражданского законодательства РФ представляется
целесообразным введение и вещного обременения (вещной выдачи)
застройки, аналогично германскому Erbbauzisreallast. Этот институт в силу
права застройки призван служить обеспечению выплаты платежей. Вещные
обременения в целом вполне могли бы быть введены и в других
распространенных отношениях в отечественном правопорядке - объектов
недвижимости, долевого участия в строительстве жилья. Например, в виде
предоставления вещного обременения объектов недвижимости на земельный
участок участникам долевого строительства, предоставленный для
строительства, на строящийся объект недвижимости до выполнения
застройщиком обязательств по договору, с возможностью в случае
просрочки выполнения строительных работ соответствующего взыскания
68
.
Безусловно, в отношении застройщика - это достаточно серьезная
санкция, которая способна лишить последнего его права собственности на
объект строительства. Однако она помогла бы вернуть вложенные средства в
строительство самим дольщикам.
Совместно с вышеуказанными возможностями применения вещных
обременений присутствует потребность в установлении в сфере
землепользования вещного обременения (вещной выдачи). Так, вместе с
предусмотренным ЗК РФ переоформлением пожизненного наследуемого
владения можно было бы преобразовать в субъективное вещное право такие
права, т.е. вещное обременение в пользу государства. Оно было бы уместно в
случаях, кода у землевладельца нет права на бесплатное оформление земли
(у юридических лиц, граждан, которые имеют во владении земельные
участки более среднестатистической нормы) в виде возможности
приобретения в собственность таких участков с оставлением права на вещное
обременение за государством.
68
Файзрахманов К.Р. Указ соч. С. 175.
59
Подводя итог всему сказанному, можно констатировать, что в
российском праве существует перечень правовых и экономических
предпосылок для введения в законодательство РФ вещного обременения с
позиции ограниченного вещного права. При этом важно, что именно вещный
характер предопределяет для правопорядка полезность данного права, так
как вещные права выстраиваются по классическому принципу ограниченного
содержания и перечня. Этот принцип не позволяет по желанию самих
субъектов расширять содержание права вещного обременения
69
. Можно
предположить, что введение в качестве самостоятельных вещных прав
вещных обременений может произойти без ломки традиционно устоявшихся
институтов ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, ренты.
Обременения гражданских прав возможны, во всяком случае, если
данное гражданское право предполагает возможность возникновения в
отношении соответствующего объекта права правомочий иного, третьего
лица, помимо правообладателя. Такой подход, однако, неоднозначен и не
традиционен, в особенности для западной (англо-саксонской и романо-
германской) правовых систем. Таковы не только отношения собственности,
включая проблемы защиты исключительных прав на результаты
интеллектуальной деятельности, но и обязательственные и иные частные
правоотношения
70
. То есть, возможны, в частности, и обременения
обязательственных прав. Так, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не
создаёт обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нём в качестве
сторон. Впрочем, потенциально может быть обременено любое
обязательство. Например, договор личного страхования (ст. 934 ГК РФ)
предполагает предоставление страховщиком обязательства за установленную
плату (страховую сумму), уплачиваемую страхователем, единовременно
69
Василевская, Л.Ю. Указ соч. С. 23.
70
Савельев А.А. Ограничения и обременения права собственности. Автореферат дис. …
канд. юрид. наук: 12.00.03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное
право; международное частное право. Краснодар, 2007. [Электронный ресурс] // Режим
доступа:http://www.dslib.net/civil-pravo/ogra№iche№ija-i-obremenenijaprava-
sobstve№nosti.html(дата обращения 09.03.2020)
60
выплатить или периодически выплачивать страховую сумму в случае
причинения вреда жизни или здоровью не только страховщика, но и иного
застрахованного лица, достижения таким лицом определённого возраста или
наступления иных обстоятельств, обусловленных договором. Право на
получения страховой суммы принадлежит именно лицу, в пользу которого
заключён договор. В случае, если выгодоприобретателем по договору
названо иное лицо, не выступающее застрахованным лицом по договору,
последний совершается именно в пользу такого лица. Таким образом,
договор личного страхования предполагает наличие определённого
обязательства не только страхователя, но и страховщика в отношении
третьего лица. Следует отметить и то, что такой договор может фактически
включать и обязанность самого застрахованного лица (страховщика или
иного лица) осуществить страхование в пользу третьего лица,
выгодоприобретателя
71
. Показательно, что данное обязательство
принимается именно на основании договора, но не в силу закона и властных
распоряжений, то есть в действительности может составлять, как правило,
обременение, основанное на гражданских правоотношениях. Помимо
отдельных положений об обязательствах (п. 2 ст. 308 ГК), условиях договора
купли-продажи (ст. 460 ГК), договора личного страхования (ст. 935 ГК),
обременения могут касаться и иных разновидностей обязательств. Примером
обременения может выступать и договор перевозки, в случае обременения
прав перевозчика по договору (например, при получении оплаты за
перевозку грузов, пассажиров, багажа) обязанностями в отношении иных
перевозчиков, транспортных организаций и т.д. В связи с этим следует
отметить, что проблемы обременений обязательственных прав нуждаются в
дополнительных научных исследованиях.
71
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30
ноября 1994 г. № 51-ФЗ(ред. от 16.12.2019) // СЗ РФ. 05.12.1994, N 32, ст. 3301; СЗ РФ.
23.12.2019. N 51 (часть I). ст. 7482.
61
Несмотря на острые научные споры и дискуссии, обременения могут
касаться не только права собственности, но и интеллектуальной
собственности. Практически во всех случаях, регулируемых действующим
законодательством о защите интеллектуальных прав, предполагается
принадлежность исключительных прав на служебный результат
интеллектуальной деятельности работодателю. Так, согласно п. 2 ст. 1295 ГК
РФ, работодателю принадлежит исключительное право на служебное
произведение, если гражданско-правовой или трудовой договор между
работодателем и автором не предусматривает иное. Абз. 2 п. 2 ст. 1295 ГК
72
предусматривает, что исключительное право на служебное произведение
возвращается автору, если в течение трёх лет со дня, когда было создано
такое произведение, работодатель не начнёт использование такого
произведения, не передаст его другому лицу или не сообщит автору о
сохранении такого произведения в тайне. Однако главный элемент таких
отношений, устанавливающий обременение, заключается в требовании абз. 3
п. 2 ст. 1295 ГК, обязывающем работодателя предоставить автору
вознаграждение, в силу наличия у него такого права, если работодатель
начнёт использование произведения или передаст исключительное право на
него другому лицу. Автор обретает это право и в случае, когда работодатель
принял решение о сохранении такого произведения в тайне и не начал
использование произведения в определённый срок по такой причине.
Договор между работодателем и работником определяет размер
вознаграждения, условия и порядок его выплаты работодателем, а в случае
спора между ними эти условия определяет суд. Другой вопрос, может ли
автор служебного произведения, иного служебного результата
интеллектуальной деятельности считаться третьим лицом. Могут
72
Гражданский Кодекс Российской Федерации(часть четвертая): Федеральный закон от
18.12.2006 № 230-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // СЗ РФ. 25.12.2006. N 52 (1 ч.). ст. 5496; СЗ РФ.
22.07.2019. N 29 (часть I). ст. 3844.