84
регистрации в едином государственном реестре органами, реализующими
государственную регистрацию прав на недвижимость, сделок с ней.
Регистрации подлежат: право хозяйственного ведения, право собственности,
право пожизненного наследуемого владения, право оперативного управления,
ипотека, право постоянного пользования, сервитута, а также другие права в
случаях, которые закреплены настоящим Кодексом».
В гражданский оборот нашей страны нужно ввести новое
законодательное определение правовых категорий обременения и ограничения:
Обременения представляют собой наличие каких-либо дополнительных
обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им,
которые установлены по соглашению сторон (на взаимной основе), и
предусмотрены действующим законодательством.
Ограничения - это наличие запрещений или ущемлений, установленных
на законодательном уровне и стесняющих правообладателя при реализации им
права собственности на объект недвижимого имущества в интересах
государства и общества.
85
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Обременения были известны еще в период существования классического
Римского права. Они возникали для удовлетворения частных интересов, в
результате установления специальных сервитутов. Можно отметить, что с
сервитутами обременения отождествлялись как права на чужое недвижимое
имущество.
Обременения могут устанавливаться в самых разных жизненных
ситуациях. Так, в немецкой литературе приводится пример, в котором
супружеская пара, являясь хозяевами ресторана, при передаче своего
имущества сыну установили свое право на ежедневное предоставление литра
пива с помощью вещного обременения.
Следует отметить, что до сегодняшнего дня российский законодатель не
установил четкую разницу между категориями «обременение» и
«ограничение». В пункте 2 статья 674 ГК РФ обременение (ограничение)
сопоставляются друг другу как синонимы: «права собственности на жилое
помещение, которые возникают на основании договора найма жилого
помещения, составленного на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации в порядке, закрепленном действующим законодательством о
регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним».
Обременения подразумевают собой некое дополнительное бремя по
пользованию и содержанию объекта недвижимого имущества, установленное в
форме дополнительных обязанностей правообладателя или порядке,
предусмотренном законе.
86
Анализ категорий «ограничение» и «обременение» позволяет сделать
вывод об их совершенно различной природе, невозможности употребления
данных правовых категорий в качестве синонимичных понятий. Обременения и
ограничения считаются самостоятельными категориями гражданского права,
обладающими специфическими нормами и специфическим предметом
регулирования, который определяет правовую основу данных явлений.
Существующие вариации подходов по решению данного вопроса,
безусловно, важны для правоприменительной практики, влекут необходимость
разъяснения содержания каждой из категорий (обременения и ограничения) на
уровне высших судебных инстанций.
Налагаться обременения могут на следующих основаниях:
-договора (долгосрочная аренда, ипотека);
- подзаконного акта или закона, устанавливающего ограничения на
использование земли;
-решения суда (арест, публичный сервитут).
Прекращение обременений зачастую связано с основаниями их
возникновения. Так, если обременение представляет собой способ обеспечения
исполнения того или иного обязательства, то оно прекращается сразу же после
прекращения такого обязательства.
В рамках второй главы в первом пункте нами были рассмотрены риски,
обусловленные наложением обременения на права собственности.
Так, в случае ранее оформленного договора ренты, рентоплательщик не
распоряжается в полной мере квартирой, если в ней проживает
рентополучатель. Она может быть продана лишь с его разрешения.
Также на квартиру по разным причинам может быть наложен арест.
Самой распространенной считается неуплата за коммунальные услуги. В такой
ситуации осуществление сделки по ее продаже возможно лишь в случае
погашения всех долгов и последующего снятия ареста.
Когда недвижимое имущество находится в найме, проживающие
граждане в нем, помешать продаже не могут. Однако они имеют право
87
находиться там период, ранее оговоренный в договоре. Ввиду соблюдения
ранее заключенного договора, новый владелец обязан дождаться, окончания
срока действия договора. Лишь после этого наниматели теряют свое право на
проживание в жилье.
С обременениями прав есть две глобальные проблемы:
1.Сделка будет невозможна, обойдется дороже, затянется.
2. Возможно такую сделку в дальнейшем признают оспоримой или
ничтожной, и тогда есть риск остаться без денег и без приобретенного
имущества.
Безусловно, признать сделку недействительной поводов довольно много.
Продавец может оказаться недееспособным, либо докажет, что в момент
проведения сделки не отдавал отчета своим действиям. Также продавец может
оказаться банкротом или должником, и у него не будет права распоряжаться
этим имуществом.
Актуальность совершенствования законодательного регулирования
института обременения обусловлена все чаще возникающими спорами в
правоприменительной практике. В связи с изучением подобных судебных
разбирательств становится очевидно, что необходимо установление
повышенных гарантий надлежащих рентных отношений.
Важно отметить, что современная российская правоприменительная
практика по вопросам, связанным с обременением права собственности,
вызывает немало расхождений и сложностей.
Отсутствие точности в вопросе о невещной / вещной природе
обременений права собственности вызывает не только терминологическую
путаницу, препятствуя использованию в правотворчестве системного подхода,
а также создает значительные сложности в правореализационной деятельности.
Суды, рассматривая споры, обусловленные столкновением интересов
собственников и субъектов прав, воспринимаемых как обременения права
собственности, приходят в неоднозначных ситуациях к прямо
противоположным выводам исходя от понимания характера обременений.
88
Тезис о существовании обязательственных «невещных» обременений
права собственности нежизнеспособен, ведь все обременения права
собственности считаются вещными.
Ввиду этого, можно констатировать, что невещных (обязательственных)
обременений просто-напросто не существует, а словосочетание «вещное
обременение» считается достаточно условным, его использование можно
признать целесообразным только для определения того, что рассматриваются
обременения именно вещных, а не других субъективных прав.
Следует признать, что полное копирование зарубежного института
вещных обременений, не принимая во внимание национальные особенности
развития российского гражданского права, российское законодательство о
вещных правах не сделает его совершенным, однако и пренебрегать таким
эффективным правовым инструментом, как вещные обременения, который
направлен, прежде всего, на защиту имущественных интересов субъектов
гражданских правоотношений, не следует.
Теперь подробнее рассмотрим существующие разновидности
обременения права собственности.
Итак, на практике чаще всего приходиться встречаться со следующими
видами обременений:
-залог;
-рента;
-постановление об изъятии участка земли;
-ипотечное кредитование;
- запрещение и арест на совершение сделок и др.
Важнейшей проблемой, которая требует особого внимания со стороны
законодателя в современное время, видится проблема создания
сбалансированной и полноценной системы регулирования различных
гражданско-правовых обременений.
Ввиду неясности формулировок в отношении разнообразных гражданско-
правовых обременений невозможно восполнить пробелы в понимании того:
89
а) к какому роду явлений можно отнести обременения;
б) какое место занимает правовая сущность, обозначаемая термином
«обременение», в общем механизме гражданско-правового регулирования;
в) что именно подлежит обременению;
г) в чью пользу устанавливаются обременения;
д) каково соотношение правовых категорий «ограничение» и
«обременение».
Продуктивным изменением в улучшении действующего законодательства
могло бы стать последовательное законодательное отделение категории
«обременения» от ныне используемых (без особой надобности) созвучных
понятий «бремя» (например, в ст. 210, 1191, 1350, 1351-1352, 1486 ГК РФ),
«обременительный» (например, в ст. 428, 698 ГК РФ), а самое главное — от
обладающего аналогичной окраской, однако имеющего самостоятельное
содержание термина «ограничение». Именно с ним достаточно часто
отождествляется обременение (например, в ст. 7 ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
Поиски места правовой категории «обременение» в системе обеспечения
экономических потребностей субъектов гражданского права, обозначений
правовых средств, методов законодательного усовершенствования правового
регулирования обременения права собственности должны быть продолжены.
На основе всего вышеизложенного и вопросов, рассмотренных в
диссертационном исследовании, можно сделать следующие предложения в
части усовершенствования правового регулирования обременения права
собственности:
Отдельные нормы гражданского законодательства, в частности статью
131 ГК РФ целесообразно дополнить правовой категорией «обременение»,
переиздать данную статью ГК РФ в следующем виде:
«Право собственности и иные вещные права на недвижимость,
обременения и ограничения таких прав, их возникновение, прекращение и
переход подлежат государственной регистрации в едином государственном
реестре органами, реализующими государственную регистрацию прав на
90
недвижимость, сделок с ней. Регистрации подлежат: право хозяйственного
ведения, право собственности, право пожизненного наследуемого владения,
право оперативного управления, ипотека, право постоянного пользования,
сервитута, а также другие права в случаях, которые закреплены настоящим
Кодексом».
В гражданский оборот нашей страны нужно ввести новое
законодательное определение правовых категорий обременения и ограничения:
Обременения представляют собой наличие каких-либо дополнительных
обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им,
которые установлены по соглашению сторон (на взаимной основе), и
предусмотрены действующим законодательством.
Ограничения - это наличие запрещений или ущемлений, установленных
на законодательном уровне и стесняющих правообладателя при реализации им
права собственности на объект недвижимого имущества в интересах
государства и общества.
Вечная проблема между общими и частными интересами в сфере
оборота недвижимости заставляет искать всевозможные компромиссы.
Правовые явления обременений и ограничений в сфере недвижимости
позволяют сделать это относительно безболезненно для участников
гражданского оборота.
Завершая магистерскую диссертацию, следует отметить, что некоторые
из изложенных в ней выводов и суждений носят дискуссионный характер и
нуждаются в дальнейшем развитии и переосмыслении. Однако, это
обстоятельство вовсе не умаляет, а, напротив, подчеркивает ту значимость,
которую правовая категория «обременение» имеет в современной цивилистике.
91
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 03.03.2014. N 9.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. от 01.01.2019) // Собрание
законодательства РФ. 1994. № 32.
3.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая:от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. вступ. в силу от 30.12.2018)//
Собрание законодательства РФ. 1996.
4.О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от
13.07.2015 N 218-ФЗ// Собрание законодательства РФ.
5.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (документ утрачивает
силу с 1 января 2020 года)// Собрание законодательства РФ.
Научная литература
7.Абсолямова, М.Н. Ограничение прав и обременение недвижимого
имущества в российском законодательстве/ М.Н. Абсолямова// В сборнике:
Недвижимое имущество (права, обременения, сделки): проблемы
государственной регистрации. - 2016. - С. 5-11.
8.Бондаренко, Н.Л. Ограничение права собственности и обременение
собственности: о необходимости разграничения понятий/ Н.Л.Бондаренко//В
книге: Теоретико-прикладные проблемы реализации и защиты субъективных
92
прав в контексте инновационного социально-экономического развития
общества. - 2018. - С. 105-108.
9.Бумажникова, О.В. Взаимодействие правовых институтов: право
собственности и обременение/ О.В. Бумажникова// Юридическая наука. - 2015.
- № 2. - С. 44-47.
10.Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании
частных правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - №
11. - С. 8-10.
11.Василевская, Л.Ю. Федеральный закон о государственной регистрации
недвижимости: проблемы и противоречия нормативного регулирования/
Л.Ю.Василевская//В сборнике: Актуальные проблемы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения
сделок с ним. - 2017. - С. 8-30.
12.Дерюгина, Т.В. К вопросу о соотношении понятий «ограничение»,
«обременение» и «пределы» осуществления гражданских прав/ Т.В. Дерюгина//
Право и государство: теория и практика. - 2016. - № 8 (44). - С. 32-37.
13.Козлов, Д.В. Обременение прав на земельные участки: понятие, виды,
соотношение с шиканой/ Д.В.Козлов//Вопросы российского и международного
права. - 2016. - № 6. - С. 154-167.
14.Ковалёва, О.А. Приобретение жилого помещения с использованием
ипотечного кредитования и средств материнского капитала: актуальные
проблемы правоприменения/ О.А.Ковалёва// Известия Оренбургского
государственного аграрного университета. - 2015. - № 1 (51). - С. 248-251.
15.Коршунов, Н.М. К вопросу об ограничениях и обременениях права
собственности/ Н.М.Коршунов//В книге: Избранные труды Коршунов Н.М.
Сер. "Научные труды ученых Академии Генеральной прокуратуры Российской
Федерации" Москва, - 2016. - С. 100-109.
16.Краснова, Т.С. Отдельные аспекты учения о сервитуте в современном
российском праве/ Т.С.Краснова//Имущественные отношения в Российской
Федерации. - 2017. - № 3 (186). - С. 6-18.
93
17.Краснова, Т.С. Сервитутные типы обременений права собственности
на недвижимое имущество в современном российском праве/ Т.С.Краснова//
Закон. - 2017. - № 3. - С. 143-154.
18.Митенева, Е.В. К вопросу о разграничении понятий «обременения» и
«ограничения» прав на земельные участки/ Е.В. Митенева// В сборнике:
Научный вклад молодых исследователей в сохранение традиций и развитие
АПК. - 2016. - С. 29-32.
19.Микрюков В.А. Формирование понятия «гражданско-правовое
обременение» в судебной практике/ В.А. Микрюков //Цивилист. - 2017. - № 4. -
С. 36-40.
20.Микрюков, В.А. О вещных и «невещных» обременениях права
собственности/В.А. Микрюков// В сборнике: второй Пермский конгресс
ученых-юристов. - 2015. -С. 158-160.
21.Некрашевич, К.М. Теории сущности права вещных выдач в
российской и германской цивилистике/ К.М. Некрашевич// В сборнике:
Общество, право, личность. Методологические и прикладные проблемы:
генезис, современность и будущее. - 2017. – С. 201-203.
22.Слепенок, Ю.Н. Соотношение в гражданском законодательстве и
науке терминов «обременение» и «ограничение»/ Ю.Н. Слепенок// Вестник
международных научных конференций. - 2015. - № 9 (13). - С. 13-17.
23.Сулейманов, А.Ш. Правовая природа категории ограниченных вещных
прав/ А.Ш.Сулейманов//Современные научные исследования и разработки. -
2017. - № 9 (17). - С. 465-468.
24.Трибушкова, К.М. Вещное обременение как «SERVITUTES JURIS
GERMANICI»/ К.М. Трибушкова// В сборнике: актуальные вопросы
модернизации гражданского законодательства. - 2016. - С. 241-244.
25.Фадеева, О.А. Обременение недвижимого имущества по договору
ренты/ О.А.Фадеева//В сборнике: современная юриспруденция: актуальные
вопросы, достижения и инновации. - 2018. - С. 71-74.