64
тем представляется, что законодатель должен допустить возможность
установления в договорном порядке вещного обременения (вещной выдачи)
покупки, если это не противоречит интересам сторон.
4. В связи с предложением введения вещного права застройки в
Концепции развития гражданского законодательства РФ представляется
целесообразным введение и вещного обременения (вещной выдачи) застройки,
аналогично германскому Erbbauzinsreallast. Этот институт в силу права
застройки призван служить обеспечению выплаты платежей.
Вещные обременения в целом вполне могли бы быть введены и в других
распространенных отношениях в отечественном правопорядке - объектов
недвижимости, долевого участия в строительстве жилья. Например, в виде
предоставления вещного обременения объектов недвижимости на земельный
участок участникам долевого строительства, предоставленный для
строительства, на строящийся объект недвижимости до выполнения
застройщиком обязательств по договору, с возможностью в случае просрочки
выполнения строительных работ соответствующего взыскания.
55
Безусловно, в отношении застройщика это достаточно серьезная санкция,
которая способна лишить последнего его права собственности на объект
строительства. Однако она помогла бы вернуть вложенные средства в
строительство самим дольщикам.
5. Совместно с вышеуказанными возможностями применения вещных
обременений присутствует потребность в установлении в сфере
землепользования вещного обременения (вещной выдачи). Так, вместе с
предусмотренным ЗК РФ переоформлением пожизненного наследуемого
владения можно было бы преобразовать в субъективное вещное право такие
права, т.е. вещное обременение в пользу государства. Оно было бы уместно в
случаях, кода у землевладельца нет права на бесплатное оформление земли (у
55
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
65
юридических лиц, граждан, которые имеют во владении земельные участки
более среднестатистической нормы) в виде возможности приобретения в
собственность таких участков с оставлением права на вещное обременение за
государством. Отметим, что для этого имеются и исторические предпосылки.
Например, возможность преобразования в конструкцию вещного обременения
чиншевого владения разрешалась еще И.А. Покровским в XX в.
6. Следует усомниться в возможности реализации в праве современной
России отопительного «реалласта» в виде обременения поставщика тепловой и
электрической энергии, газа в пользу потребителей - владельцев квартир,
частных домов, прочих жилых помещений с возможностью удовлетворить
требования посредством принудительного взыскания.
Сфера соответствующих отношений, в первую очередь, подпадает под
регулирование 4 ст. Федерального закона N 147-ФЗ, признающей организации,
которые оказывают услуги, по передаче тепловой и электрической энергии,
транспортировке газа по трубопроводам субъектами естественных монополий.
Помимо этого, в соответствие ст. 6 данного закона органы регулирования
таких монополий имеют право определять потребителей, которые подлежат
обязательному обслуживанию, а заключение договора, например, на
энергоснабжение, согласно ст. 426 ГК РФ расценивается как публичный
договор.
Учитывая устоявшиеся правила о применении к таким правоотношениям
норм обязательственного права в российском праве, вызывает сомнение
признание прав потребителей газа и энергии вещными и возможности
удовлетворить требования посредством принудительного взыскания.
Подводя итог всему сказанному, можно констатировать, что в российском
праве существует перечень правовых и экономических предпосылок для
введения в законодательство РФ вещного обременения с позиции
ограниченного вещного права. При этом важно, что именно вещный характер
предопределяет для правопорядка полезность данного права, так как вещные
права выстраиваются по классическому принципу ограниченного содержания и
66
перечня. Этот принцип не позволяет по желанию самих субъектов расширять
содержание права вещного обременения.
56
Конечно, полное копирование зарубежного института вещных
обременений, не принимая во внимание национальные особенности развития
российского гражданского права, российское законодательство о вещных
правах не сделает совершенным, однако и пренебрегать таким эффективным
правовым инструментом, как вещные обременения, который направлен, прежде
всего, на защиту имущественных интересов субъектов гражданских
правоотношений, не следует.
Можно предположить, что введение в качестве самостоятельных вещных
прав вещных обременений может произойти без ломки традиционно
устоявшихся институтов ипотеки, пожизненного содержания с иждивением,
ренты. Они способны параллельно сосуществовать с вещными обременениями.
Юридическим лицам и гражданам должна быть предоставлена свобода
при выборе правовой конструкции оформления имущественных прав.
Однако вопрос о возможности введения вещного обременения в российском
правопорядке не может рассматриваться без возможности радикальных
преобразований в системе вещного права России, ведь потенциал данного
института сможет быть максимально реализован только в совокупности с
другими вещными правами (ограниченным личным и вещным сервитутом,
правом застройки, узуфруктом).
Теперь подробнее рассмотрим существующие разновидности
обременения права собственности.
Итак, на практике чаще всего приходиться встречаться со следующими
видами обременений:
-залог (3 параграф ГК РФ);
56
Василевская, Л.Ю. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:
проблемы и противоречия нормативного регулирования/ Л.Ю.Василевская//В сборнике:
Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
нотариального удостоверения сделок с ним. - 2017. - С. 8-30.
67
-рента (586 ст. ГК РФ);
-постановление об изъятии участка земли (279 ст. ГК РФ);
-ипотечное кредитование;
- запрещение и арест на совершение сделок (1, 28 ст. № 122);
-публичные и частные сервитуты (23 ст. ЗК РФ);
-аренда (34 глава ГК РФ);
-специальные условия по защите памятников культуры, окружающей
среды, памятников истории (56 ст. ЗК РФ);
-предъявляемое право требования в судебном порядке (28 ст. ФЗ № 122);
-доверительное управление – о попечительстве, банкротстве (53 глава ГК
РФ).
Конечно, это далеко не весь перечень существующих обременений,
которые могут быть возложены на собственность. Для возникновения
ограничения первопричиной могут быть постановления госорганов (органов
местного самоуправления), вступившие в законную силу заключения судебной
инстанции, нормы закона, заключённые сделки.
В качестве объекта обременения, как уже было отмечено ранее, может
выступать разная недвижимость (земельный участок, частный дом, квартира),
иное имущество (акции, машина, интеллектуальная собственность, денежные
вклады).
Далее рассмотрим пределы некоторых видов обременений.
1.Предоставление помещения в безвозмездное пользование, аренда
При сдаче недвижимости в аренду, это не оказывает никакого влияния на
оформление сделки между лицами. При этом смена арендодателя
осуществляется согласно закону и не требует получения согласия арендаторов
(для расторжения договора об аренде смена владельца не является причиной;
поэтому до конца периода действия установленной сделки он получает все
права и обязательства, принадлежащие ему с позиции арендодателя).
2.Сервитуты
68
Сервитут – это право лица ограниченно пользоваться отведенным ему
участком земли (например, для передвижения через чужой участок). При этом
не нужно получать никакого разрешения на отчуждение обременённого
участка. Свою силу сервитут сохраняет при переходе к иным лицам прав на
землю.
3.Право пожизненного содержания с иждивением
Это разновидность договора ренты, при котором права на жильё
плательщик получает от хозяина жилого помещения при условии, что
гражданин будет содержать лицо на иждивении пожизненно. При этом
отчуждение собственности, реализация иных действий в её отношении должна
сопровождаться соответствующим разрешением от получателя ренты.
4.Залог
Имущество оставляется под залог владельцем для исполнения основного
обязательства, который заключается в погашении задолженности (например, по
ипотечному договору). Передача вместе с имеющимся обременением прав на
собственность происходит с разрешения залогодержателя (например, банка).
Долг погашается исходя из стоимости имущества.
57
5.Арест на собственность
Такая разновидность обременения налагается органами дознания,
следствия, судом и предусматривает полный запрет на совершение сделок,
связанных с таким имуществом, до времени снятия ареста.
Следует отметить, что наличие / отсутствие возможно введенных
ограничений на собственности далеко не всегда доступно для проверки.
Сведения об имеющихся обременениях должны содержаться в базе данных
органа юстиции.
В заключение рассматриваемого раздела хочется отметить, что
классификация обременения права собственности представляет немалый
57
Ограничение и обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/ogranichenie-i-obremenenie-prava-sobstvennosti URL: (дата
обращения: 02.02.2019).
69
научный интерес, ценна с методологической точки зрения. Но выяснение всех
возможных критериев для определения разновидностей обременений
приоритетной целью диссертационного исследования не является. Основной
задачей проведенного анализа в отношении разновидностей обременения права
собственности выступает более глубокое изучение признаков, сущности,
свойств данной правовой категории.
Из условий и анализа, порядка возникновения разновидностей
обременения права собственности, несложно сделать вывод об основании их
установления.
2.4. Перспективы совершенствования законодательства в этой области
правоотношений.
Итак, в рамках настоящего диссертационного исследования мы
рассматривали нерешенные в российском законодательстве вопросы в
отношении уточнения и дополнительных пояснений по вопросам правовой
категории «обременение», о спорности некоторых выводов.
Не вызывает сомнения одно: современное состояние законодательного
закрепления правовой категории «обременение» открывает широкие
возможности и аспекты для дальнейшего исследования обременений
гражданских прав не только как «сквозных» гражданско-правовых категорий,
которые формируют собой общую часть гражданского права, а также и как
общеправовых понятий.
58
Однозначное и четкое понимание основных категорий, которые отражают
ущемление гражданских прав, в частности права собственности, занимающего
важное место в системе субъективных гражданских прав, важно не только для
участников процесса применения и реализации права, а также и для многих
правотворческих государственных органов.
58
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
70
Государство, с одной стороны, должно обеспечить возможность
беспрепятственной реализации прав всеми управомоченными субъектами,
оградить от незаконного вторжения в чужие права участников гражданских
правоотношений. С другой стороны, чрезмерная свобода правообладателя
недопустима, при осуществлении права нельзя развивать произвол.
Термин «ущемление прав» сегодня употребляется для выражения
обобщенной характеристики обременений и ограничений гражданских прав как
явлений, которые воспринимаются самими собственниками, как
неблагоприятное воздействие на их права. Наряду и наравне с этим термином,
как синонимичные используются также термины «вторжение», «стеснение»,
«умаление» «усечение», по значению наибольше подходящие характеру
обозначаемых явлений.
На протяжении многих лет не вызывает сомнения факт того, что
вмешательство в чужие права необходимо не только в интересах отдельных
социальных групп и всего общества, а также и в интересах индивидуальных
участников правоотношений.
Для достижения баланса интересов третьих лиц и интересов
управомоченных субъектов, общества и государства в целом вводятся
фактически разные ущемления гражданских прав - обременения и ограничения.
Законодательное закрепление таких стеснений обладателей права – это
явление настоящей правовой действительности. Даже в отношении
собственника, невзирая на исключительный характер его правомочий,
действующим законодательством было установлено немало различных
ущемлений.
Уравновесить противостоящие публичные интересы и интересы
обладателей гражданских прав невозможно без построения четкой и слаженной
системы законодательства в отношении возможных обременений и
ограничений. Очевидно, что законодателю нужна высокоэффективная и
действенная методологическая и теоретическая база для создания подобной
системы.
71
В перспективе это обуславливает необходимость всестороннего и
глубокого теоретического исследования проблем законодательного
установления границ реализации гражданских прав, выработки целостного
научного подхода в отношении регулирования соответствующих стеснений
гражданских прав, определения и формирования принципов установления,
свойств, условий, пределов действия обременений.
Правовая категория «обременение» достаточно часто встречается в
формулировках нормативных актов, используется правоприменителями,
широко распространена в юридической литературе. Тем не менее, современная
юридическая наука и действующее законодательство не дают исчерпывающих
юридических характеристик такой правовой категории. Не определены и
критерии отнесения правовых стеснений собственников к разряду ограничений
или обременений.
59
В целом невозможно не отметить постоянно возрастающий интерес
современных исследователей в отношении проблем вмешательства в права
субъектов гражданских правоотношений со стороны государства и третьих
лиц. Отсутствие традиций системной регламентации обременений гражданских
прав и достаточного опыта у законодателя лишь повышает мотивацию в
создании результативной научной концепции регулирования разнообразных
ущемлений гражданских прав, которая должна стать основой для исправления
существующих огрехов в законодательном регулировании.
Думается, что пристальное внимание ученых должно быть сосредоточено
на процессе разработки эффективного механизма правового регулирования
обременений гражданских прав, который будет призван обеспечить баланс
интересов противостоящих сторон.
В самом деле, прозрачное закрепление границ и условий осуществления
права собственности и прочих гражданских прав, определение разумной
59
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
72
степени обременения собственности лиц выступает объективной потребностью
любого развитого демократического государства.
Обременения, которые будут устанавливаться обосновано и с учетом
взаимных интересов правообладателей, государства, третьих лиц, позволят
избежать общественной напряженности и прочих недоразумений, обеспечить
стабильное развитие предпринимательского и гражданского оборота.
60
Поскольку праву собственности отведено ведущее место среди прочих
гражданских прав, даже самое незначительное его ущемление крайне
болезненно сказывается на участниках гражданского оборота, в частности в
силу того, что институт права собственности в значительной степени можно
считать модельным по отношению к иным разделам гражданского права.
Понятно, что за пределами объекта изучения при таком подходе
останутся неизбежно некоторые специальные практические и теоретические
проблемы действия конструкции обременения субъективных гражданских прав,
отличных от права собственности, однако исследование обременений
правомочий собственника будет способствовать определению главных свойств
и признаков рассматриваемых правовых явлений, позволит установить их
разновидности, дать универсальные определения. Это позволит ответить на
насущные вопросы теории обременения всех гражданских прав, наметить
ориентиры для решения проблем в этой сфере, даст возможность изучить
правовую природу отдельных обременений ограниченных обязательственных,
вещных и исключительных прав
.
61
Итак, важнейшей проблемой, которая требует особого внимания со
стороны законодателя в современное время, видится проблема создания
сбалансированной и полноценной системы регулирования различных
гражданско-правовых обременений.
60
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
61
Ограничение и обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/ogranichenie-i-obremenenie-prava-sobstvennosti URL: (дата
обращения: 02.02.2019).
73
Реализация участниками гражданского оборота ранее провозглашенной в
России многовариантности и свободы экономического поведения, усложнение
структуры хозяйственных связей предопределяют несостоятельность
гражданско-правовой формулы «один объект — одно право» на современном
этапе.
Ввиду неясности формулировок в отношении разнообразных гражданско-
правовых обременений невозможно восполнить пробелы в понимании того:
а) к какому роду явлений можно отнести обременения;
б) какое место занимает правовая сущность, обозначаемая термином
«обременение», в общем механизме гражданско-правового регулирования;
в) что именно подлежит обременению;
г) в чью пользу устанавливаются обременения;
д) каково соотношение правовых категорий «ограничение» и
«обременение».
Можно было бы надеяться на включение в действующее
законодательство положений, закрепляющих трактовку обременений с позиции
особых устойчивых субъективных гражданских прав, которые возникают в
отношении определенного имущественного объекта (права требования, вещи,
объекта интеллектуальной собственности) дополнительно к существующему
праву, прикрепляются к своему объекту и сохраняются при смене субъекта
права. Именно в такой интерпретации категория «обременение» используется в
ряде случаев в действующих нормативных актах.
62
Выделение обременений в качестве гражданско-правовой категории
только при таком подходе имеет смысл. А в процессе осуществления
правотворческой деятельности стало бы возможным главную обременительную
характеристику отдельных субъективных прав «выносить за скобки»,
62
Бондаренко, Н.Л. Ограничение права собственности и обременение собственности: о
необходимости разграничения понятий/ Н.Л.Бондаренко//В книге: Теоретико-прикладные
проблемы реализации и защиты субъективных прав в контексте инновационного социально-
экономического развития общества. - 2018. - С. 105-108.