74
распространяя особый правовой режим обременений на отношения по их
реализации.
63
Продуктивным изменением в улучшении действующего законодательства
могло бы стать последовательное законодательное отделение категории
«обременения» от ныне используемых (без особой надобности) созвучных
понятий «бремя» (например, в ст. 210, 1191, 1350, 1351-1352, 1486 ГК РФ),
«обременительный» (например, в ст. 428, 698 ГК РФ), а самое главное — от
обладающего аналогичной окраской, однако имеющего самостоятельное
содержание термина «ограничение». Именно с ним достаточно часто
отождествляется обременение (например, в ст. 7 ФЗ «О рынке ценных бумаг»;
ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).
Так, характеристика «обременительный», которая не носит строгого
формально-юридического значения, может быть достаточно безболезненно
заменена словами «стеснительный» «отяготительный», «затруднительный».
Понятие «бремя», определяющее по своей сути одну из форм ограничений,
которые, в сравнение с обременениями, не составляют прав на чужие
имущественные объекты, вполне может уступить место термину
«обязанность», который выражает средство ограничения.
Совершенствованию законодательного регулирования категории
обременения может поспособствовать закрепление сквозного понятия
«обременения», установление общих пределов обременения
обязательственных, вещных, исключительных прав.
Конечно, невозможно утверждать о том, что категория «обременение»
совсем не удостоилась внимания законодателя. В современных правовых актах
данная категория довольно часто упоминается.
Однако такое внимание законодателя, к сожалению, вряд ли носит
осмысленный и адресный характер. В гражданском праве современной России
63
Бумажникова, О.В. Обременение и ограничение при регулировании частных
правоотношений/ О.В.Бумажникова// Российская юстиция. - 2014. - № 11. - С. 8-10.
75
до сих пор отсутствует общепринятое понятие обременения. Создается
впечатление, что в большинстве нормативных актов само слово «обременение»
использовалось лишь потому, что данный термин считается
общеупотребительным, а такие обозначения, как «умаление», «ущемление»,
«вторжение», «отягощение», «усечение», «стеснение», «затруднение»,
показались «неюридическими».
64
Достоин сожаления тот факт, что в российском гражданском праве до сих
пор не реализован системный подход в отношении вопросов обременения
разнообразных видов гражданских прав. Законодатель в определенной мере
затронул только отдельные стороны процесса установления гражданско-
правового режима обременений, при этом такие положения преимущественно
относятся к сфере вещного права. Помимо этого, небесспорны и имеющиеся
реформаторские предложения, которые не отличаются логической
безупречностью.
65
Анализируя российское гражданское законодательство, можно
констатировать, что обременения признаются субъективными правами, но в
целом проблема имеющейся продолжительное время путаницы с
употреблением понятий «обременение» и «ограничение» не решена.
Хотя формулировка некоторых статей гражданского законодательства
прямо указывает на то, что эти понятия между собой различаются.
Таким образом, можно говорить о существовании в российском
гражданском праве очевидных недоработок в сфере гражданско-правового
регулирования обременения права собственности.
Существующая на сегодняшний день многовариантность использования
такого важного и распространенного инструмента обеспечения баланса
64
Ограничение и обременение права собственности [Электронный ресурс] – Режим доступа:
https://cyberleninka.ru/article/n/ogranichenie-i-obremenenie-prava-sobstvennosti URL: (дата
обращения: 02.02.2019).
65
Бондаренко, Н.Л. Ограничение права собственности и обременение собственности: о
необходимости разграничения понятий/ Н.Л.Бондаренко//В книге: Теоретико-прикладные
проблемы реализации и защиты субъективных прав в контексте инновационного социально-
экономического развития общества. - 2018. - С. 105-108.
76
интересов третьих лиц и правообладателя, как обременение, - пример
неэффективного законотворчества.
Осознавая, насколько важно в условиях современности
усовершенствование действующего законодательства в направлении
устранения имеющихся недоработок, логично было представить, что Проект
Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные
акты РФ», разработанный на базе Концепции развития гражданского
законодательства нашей страны должен содержать положения, которые будут
закреплять легальную трактовку обременений обязательственных, вещных,
исключительных прав. К сожалению, обнаружить таковых пока не удалось.
Помимо этого, в последнее время появились дополнительные
формальные основания для неконструктивного отождествления обременений
прав и их ограничений, предусматривающих самостоятельное юридическое
значение (указанные в 145пункте ст. 1 Проекта статьи 225, 293- 295.).
Больше всего распространено именно многоаспектное использование
термина «обременение» в разрезе обозначения основания стеснения чужих
прав, процесса возникновения обременения, самого права-обременения.
Нельзя поддержать появление в Проекте положений, которые будут
способствовать активному упоминанию о нетождественной признакам
последствий обременения характеристике «обременительный», применимой к
непосредственно обременениям и к ограничениям, к исполнению обычных
субъективных гражданских обязанностей, с которым корреспондируют права,
не обладающие устойчивостью.
Поиски места правовой категории «обременение» в системе обеспечения
экономических потребностей субъектов гражданского права, обозначений
правовых средств, методов законодательного усовершенствования правового
регулирования обременения права собственности должны быть продолжены.
77
Итак, в рамках настоящего диссертационного исследования нами были
выделены признаки, по которым следует разграничивать правовые категории
обременения и ограничения.
Объектом ограничений выступают вещные права (ограниченные вещные
права, право собственности), а также правомочия, которые входят в состав
определенного вещного права.
66
Обременения обуславливаются в установлении дополнительных
обязанностей по пользованию и содержанию недвижимым имуществом,
соблюдению интересов и прав третьих лиц. Содержание обременения, в свою
очередь, заключается в бездействии/ действии обязанного субъекта.
67
Каких-либо новых прав ограничения не предусматривают, обеспечивают
возможность субъекта использовать права, которыми он уже обладает.
Согласно этому к ограничениям могут быть отнесены также и публичные
сервитуты, не предусматривающие возникновение у субъекта права
ограниченного пользования в отношении чужой недвижимости, однако
позволяющие реализовывать в полном объеме собственные права.
Обременения подлежат установлению всегда на возмездной основе, т.е.
определенные обязанности возникают исключительно на обоюдовыгодной
основе, могут быть взаимно направленными.
Ограничения действуют бессрочно, а отмене подлежат лишь в случаях,
предусмотренных действующим федеральным законодательством.
Обременения, чаще всего, устанавливаются на срок, предусмотренный
соглашением сторон, к примеру, в предварительном договоре.
66
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
67
Бондаренко, Н.Л. Ограничение права собственности и обременение собственности: о
необходимости разграничения понятий/ Н.Л.Бондаренко//В книге: Теоретико-прикладные
проблемы реализации и защиты субъективных прав в контексте инновационного социально-
экономического развития общества. - 2018. - С. 105-108.
78
Ограничения подлежат государственной регистрации. А обременения
регистрируются только в случаях, закрепленных законом.
Обременения и ограничения считаются самостоятельными институтами
гражданского права, которые обладают специальными нормами и
специфическим предметом регулирования, устанавливающим правовую основу
данных категорий.
Так в 55 ст. Конституции РФ сказано, что ограничения могут быть
установлены лишь в силу требований (оснований / условий) федерального
закона, а на обременения не распространяются никакие конституционные
запреты, поэтому они могут возникнуть ввиду сделок, либо каких-то других
юридических фактов.
68
Ограничения представляют собой наличие запрещений, ущемлений,
установленных действующим законодательством и стесняющих
правообладателя при реализации им права собственности на объект
недвижимого имущества в интересах государства и общества.
Обременения подразумевают собой наличие определенного перечня
обязанностей в отношении содержания недвижимого имущества или его
пользования, установленных по соглашению сторон (на взаимной основе), либо
по другим основаниям, которые были предусмотрены законодателем.
69
Таким образом, ограничения – это граница (мера) должного поведения,
установленная федеральным законом. При этом ограничения важно отличать от
пределов реализации права (ст. 10 ГК РФ), которые можно трактовать в
качестве атрибутивных рамок, обусловленных принципами осуществления
гражданских прав, позволяющими отграничивать их от норм нравственности и
68
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с
учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-
ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.
03.03.2014. N 9.
69
Бондаренко, Н.Л. Ограничение права собственности и обременение собственности: о
необходимости разграничения понятий/ Н.Л.Бондаренко//В книге: Теоретико-прикладные
проблемы реализации и защиты субъективных прав в контексте инновационного социально-
экономического развития общества. - 2018. - С. 105-108.
79
морали. Такие рамки основаны на разумности и добросовестности субъектов
гражданских прав. Ограничения устанавливаются в качестве дополнительных
запретов или условий к существующим пределам.
Обременения считаются мерой возможного поведения субъектов
гражданских правоотношений, которые субъекты самостоятельно
устанавливают между собой, принимая во внимание нормы законодательства.
На основе всего вышеизложенного и вопросов, рассмотренных в
диссертационном исследовании, можно сделать следующие предложения в
части усовершенствования правового регулирования обременения права
собственности:
1. Отдельные нормы гражданского законодательства, в частности статью
131 ГК РФ целесообразно дополнить правовой категорией «обременение»,
переиздать данную статью ГК РФ в следующем виде: « Право собственности и
иные вещные права на недвижимость, обременения и ограничения таких
прав, их возникновение, прекращение и переход подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, реализующими
государственную регистрацию прав на недвижимость, сделок с ней.
Регистрации подлежат: право хозяйственного ведения, право собственности,
право пожизненного наследуемого владения, право оперативного управления,
ипотека, право постоянного пользования, сервитута, а также другие права в
случаях, которые закреплены настоящим Кодексом».
В гражданский оборот нашей страны нужно ввести новое
законодательное определение правовых категорий обременения и ограничения:
Обременения представляют собой наличие каких-либо дополнительных
обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им,
которые установлены по соглашению сторон (на взаимной основе), и
предусмотрены действующим законодательством.
Ограничения - это наличие запрещений или ущемлений, установленных
на законодательном уровне и стесняющих правообладателя при реализации им
80
права собственности на объект недвижимого имущества в интересах
государства и общества.
Таким образом, можно сделать обобщающие выводы по второй главе:
В рамках второй главы в первом пункте нами были рассмотрены риски,
обусловленные наложением обременения на права собственности.
Так, в случае ранее оформленного договора ренты, рентоплательщик не
распоряжается в полной мере квартирой, если в ней проживает
рентополучатель. Она может быть продана лишь с его разрешения.
Также на квартиру по разным причинам может быть наложен арест.
Самой распространенной считается неуплата за коммунальные услуги. В такой
ситуации осуществление сделки по ее продаже возможно лишь в случае
погашения всех долгов и последующего снятия ареста.
Когда недвижимое имущество находится в найме, проживающие
граждане в нем, помешать продаже не могут. Однако они имеют право
находиться там период, ранее оговоренный в договоре. Ввиду соблюдения
ранее заключенного договора, новый владелец обязан дождаться, окончания
срока действия договора. Лишь после этого наниматели теряют свое право на
проживание в жилье.
С обременениями прав есть две глобальные проблемы:
1.Сделка будет невозможна, обойдется дороже, затянется.
2. Возможно такую сделку в дальнейшем признают оспоримой или
ничтожной, и тогда есть риск остаться без денег и без приобретенного
имущества.
Безусловно, признать сделку недействительной поводов довольно много.
Продавец может оказаться недееспособным, либо докажет, что в момент
проведения сделки не отдавал отчета своим действиям.
Также продавец может оказаться банкротом или должником, и у него
не будет права распоряжаться этим имуществом. Один из собственников
на сделку может наложить запрет, это может сделать и суд по ходатайству
заинтересованного лица или кредитора.
81
Конечно, не все обременения одинаково опасны. Ведь покупка ипотечной
квартиры — это вполне законно, если банк не против проведения сделки. При
этом ипотека перейдет к покупателю и уже ему нужно будет рассчитаться
с банком, снять залог. В таком случае оформление займет несколько больше
времени. Как обременение повлияет на сделку выяснить всегда лучше заранее.
Как минимум это поможет запастись терпением и правильно настроиться.
Актуальность совершенствования законодательного регулирования
института обременения обусловлена все чаще возникающими спорами в
правоприменительной практике. В связи с изучением подобных судебных
разбирательств становится очевидно, что необходимо установление
повышенных гарантий надлежащих рентных отношений.
Важно отметить, что современная российская правоприменительная
практика по вопросам, связанным с обременением права собственности,
вызывает немало расхождений и сложностей.
Отсутствие точности в вопросе о невещной / вещной природе
обременений права собственности вызывает не только терминологическую
путаницу, препятствуя использованию в правотворчестве системного подхода,
а также создает значительные сложности в правореализационной деятельности.
Суды, рассматривая споры, обусловленные столкновением интересов
собственников и субъектов прав, воспринимаемых как обременения права
собственности, приходят в неоднозначных ситуациях к прямо
противоположным выводам исходя от понимания характера обременений.
Тезис о существовании обязательственных «невещных» обременений
права собственности нежизнеспособен, ведь все обременения права
собственности считаются вещными.
Ввиду этого, можно констатировать, что невещных (обязательственных)
обременений просто-напросто не существует, а словосочетание «вещное
обременение» считается достаточно условным, его использование можно
признать целесообразным только для определения того, что рассматриваются
обременения именно вещных, а не других субъективных прав.
82
Следует признать, что определенные институты гражданского
законодательства (ренты, купли-продажи с рассрочкой платежа, ипотеки)
имеют много общего с зарубежным институтом вещных обременений.
Конечно, полное копирование зарубежного института вещных
обременений, не принимая во внимание национальные особенности развития
российского гражданского права, российское законодательство о вещных
правах не сделает его совершенным, однако и пренебрегать таким
эффективным правовым инструментом, как вещные обременения, который
направлен, прежде всего, на защиту имущественных интересов субъектов
гражданских правоотношений, не следует.
Теперь подробнее рассмотрим существующие разновидности
обременения права собственности.
Итак, на практике чаще всего приходиться встречаться со следующими
видами обременений:
-залог (3 параграф ГК РФ);
-рента (586 ст. ГК РФ);
-постановление об изъятии участка земли (279 ст. ГК РФ);
-ипотечное кредитование (11 ст. ФЗ № 102);
- запрещение и арест на совершение сделок (1, 28 ст. № 122);
-публичные и частные сервитуты (23 ст. ЗК РФ);
-аренда (34 глава ГК РФ);
-специальные условия по защите памятников культуры, окружающей
среды, памятников истории (56 ст. ЗК РФ);
-предъявляемое право требования в судебном порядке (28 ст. ФЗ № 122);
-доверительное управление – о попечительстве, банкротстве (53 глава ГК
РФ).
Важнейшей проблемой, которая требует особого внимания со стороны
законодателя в современное время, видится проблема создания
сбалансированной и полноценной системы регулирования различных
гражданско-правовых обременений.
83
Ввиду неясности формулировок в отношении разнообразных гражданско-
правовых обременений невозможно восполнить пробелы в понимании того:
а) к какому роду явлений можно отнести обременения;
б) какое место занимает правовая сущность, обозначаемая термином
«обременение», в общем механизме гражданско-правового регулирования;
в) что именно подлежит обременению;
г) в чью пользу устанавливаются обременения;
д) каково соотношение правовых категорий «ограничение» и
«обременение».
Продуктивным изменением в улучшении действующего законодательства
могло бы стать последовательное законодательное отделение категории
«обременения» от ныне используемых (без особой надобности) созвучных
понятий «бремя» (например, в ст. 210, 1191, 1350, 1351-1352, 1486 ГК РФ),
«обременительный» (например, в ст. 428, 698 ГК РФ), а самое главное — от
обладающего аналогичной окраской, однако имеющего самостоятельное
содержание термина «ограничение». Именно с ним достаточно часто
отождествлялось обременение.
Поиски места правовой категории «обременение» в системе обеспечения
экономических потребностей субъектов гражданского права, обозначений
правовых средств, методов законодательного усовершенствования правового
регулирования обременения права собственности должны быть продолжены.
На основе всего вышеизложенного и вопросов, рассмотренных в
диссертационном исследовании, можно сделать следующие предложения в
части усовершенствования правового регулирования обременения права
собственности:
Отдельные нормы гражданского законодательства, в частности статью
131 ГК РФ целесообразно дополнить правовой категорией «обременение»,
переиздать данную статью ГК РФ в следующем виде: « Право собственности и
иные вещные права на недвижимость, обременения и ограничения таких
прав, их возникновение, прекращение и переход подлежат государственной