64
ным залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении зало-
годателя, он оказывается в положении арендатора (зависимого держателя). Со-
ответственно, залогодатель не имеет возможности осуществлять отчуждение
этого имущества до тех пор, пока с него не будет снято обременение.
Как уже отмечалось выше, в США правом распоряжаться имуществом,
переданным в ипотеку, обладает ипотечный должник по законодательству тех
штатов, где по договору ипотеки титул на ее предмет остается у должника - за-
логодателя.
Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет зало-
женного имущества в разных странах различен.
По общему правилу, действующему в венгерском праве, требования ипо-
течного кредитора удовлетворяются на основании решения суда и в порядке
судебного исполнения.
В соответствии с § 1149 Германского гражданского уложения до наступ-
ления срока исполнения по требованию собственник не может предоставить
кредитору право передачи собственности на земельный участок с целью полу-
чения удовлетворения или добиваться отчуждения его иным образом, чем в по-
рядке принудительного исполнения.
Испанское законодательство установило, что по наступлении срока ис-
полнения главного обязательства объект залога может быть отчужден и из его
стоимости погашен долг кредитору. Кредитор не вправе пользоваться объектом
залога или становиться его собственником
1
.
Польское законодательство предусматривает удовлетворение требований
ипотечного кредитора за счет предмета ипотеки в соответствии с правилами
судебного исполнительного производства Соглашение между ипотечным кре-
дитором и собственником заложенной недвижимости о применении какого-
либо иного порядка ничтожно.
1
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.;
под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2018. Т. 2. С. 333.
65
По французскому законодательству ипотечный кредитор, чье требование
не удовлетворено в установленный срок, вправе обратить взыскание на обреме-
ненную ипотекой недвижимость. Для этого должнику через судебного пристава
предъявляется требование о платеже, которое подлежит записи в бюро хране-
ния ипотек. С момента записи права должника на его недвижимость суще-
ственно ограничены. Прежде всего, запись лишает его права управления и
пользования имуществом Плоды, приносимые недвижимостью, идут на пога-
шение требований, внесенных в Реестр недвижимостей, в порядке очередности,
определяемом старшинством совершенных записей. Должник, на недвижи-
мость которого обращено взыскание, утрачивает и право распоряжаться ею. Он
не может более ни установить на нее вещных обременении, ни осуществить ее
отчуждение
1
.
Недвижимость, на которую обращено взыскание, подлежит продаже с
публичных торгов.
Основанием обращения взыскания на заложенное имущество по праву
Чехии является неисполнение должником надлежащим образом и в срок обес-
печенного залогом требования залогодержателя.
Продажа недвижимости с торгов регулируется нормами ГПК. Взыскание
на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
В Швейцарии для удовлетворения требования, обеспеченного залогом,
предмет залога реализуется на публичных торгах, и из вырученной в результате
принудительной продажи суммы залоговые кредиторы получают удовлетворе-
ние в соответствии с занимаемой ими очередью. Порядок удовлетворения тре-
бований залоговых кредиторов устанавливается в Реестре недвижимости.
По английскому общему праву залогодатель, не выполнивший своих обя-
зательств относительно места, времени и способа платежа, теряет право на за-
ложенное имущество, которое становится собственностью ипотечного кредито-
ра. Однако издревле суды справедливости признавали за залогодателем право
выкупа (возврата) ипотечного имущества путем подачи им «в разумные сроки»
1
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах / В.А. Хохлов. М., 2015. С. 86.
66
заявления о готовности уплатить долг вместе с процентами, если только судом
не был вынесен приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной. По-
скольку такое право залогодателя могло быть осуществлено только через суды
справедливости, оно получило наименование «возврата по праву справедливо-
сти». Право возврата действует до момента вынесения судом приказа о лише-
нии залогодателя права выкупа закладной, а в случае ипотеки время, когда ипо-
течный кредитор владеет ею до истечения срока, установленного для подачи
иска о возврате ипотечного имущества, права залогодателя на заложенную зем-
лю прекращаются в результате ее продажи по решению суда или по условиям
ипотечного договора.
В случае неуплаты долга залогодатель вправе продать заложенное иму-
щество с аукциона либо по частному договору. Осуществление этого права
возможно при наличии хотя бы одного из следующих условий:
залогодателю было направлено извещение с требованием об уплате
долга, но он не вернул долг в течение трех месяцев после направления такого
извещения;
залогодатель не уплатил проценты в течение двух месяцев после
наступления срока или уплаты;
залогодатель нарушил какие-либо положения ипотечного договора
или Закона 1925 г.
В США кредитор вправе обратиться в суд с иском к должнику, не испол-
нившему основного обязательства. Если суд вынесет решение в пользу креди-
тора, то на предмет ипотеки может быть обращено взыскание. При недостаточ-
ности вырученной от реализации ипотечного имущества суммы взыскание об-
ращается и на другое имущество должника. Кредитор может также прибегнуть
к процедуре лишения должника права выкупа ипотечного имущества. В неко-
торых штатах кредитору предоставлена только возможность лишить должника
права на выкуп заложенного имущества и через эту процедуру удовлетворить
свои требования. Процедура лишения должника права на выкуп ипотечного
имущества заключается в констатации факта неисполнения должником основ-
67
ного обязательства и принятии решения о продаже предмета ипотеки с публич-
ных торгов. До начала торгов ипотечный должник еще может исполнить основ-
ное обязательство и получить обратно заложенное имущество.
Законодательные акты штатов устанавливают разные сроки, в течение ко-
торых кредитор не может реализовать предмет ипотеки в рамках процедуры
лишения должника права выкупа ипотечного имущества. Они колеблются от
трех месяцев до трех лет.
Широко распространена также внесудебная процедура лишения должни-
ка права на выкуп ипотечного имущества. Суть ее в том, что после истечения
срока исполнения обязательства, предусмотренного в договоре, кредитор дела-
ет заявление о неисполнении должником своего обязательства и отсылает это
заявление органу графства, где зарегистрирована ипотека, с требованием при-
слать подтверждение регистрации ипотечного договора. Через определенный
законом срок после регистрации заявления о неисполнении кредитор назначает
дату продажи имущества.
Регулирование ипотеки некоторых объектов имеет свои особенности в
праве отдельных стран.
По германскому праву в отношении требования, вытекающего из долго-
вого обязательства на предъявителя, из векселя или иной ценной бумаги, кото-
рая передается посредством передаточной надписи, может быть установлена
только обеспечительная ипотека Она считается таковой даже при отсутствии
факта ее регистрации в Поземельной книге
1
.
Ипотека в отношении требования, вытекающего из долгового обязатель-
ства на предъявителя, устанавливается по заявлению собственника в орган,
осуществляющий ведение поземельных книг. В нем должен быть зафиксирован
факт установления ипотеки. В этом случае ипотека подлежит регистрации в
Поземельной книге.
1
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах / В.А. Хохлов. М., 2015. С. 86.
68
Особенности залога отдельных видов недвижимости в швейцарском пра-
ве, в целом, сводятся к следующим исключениям из общего правового режима
залога недвижимости.
Объектом залога на основании закладной по ренте на недвижимость мо-
гут быть лишь специально определенные виды недвижимого имущества (рас-
положенные в сельской местности объекты недвижимости, здания, предназна-
ченные для проживания, земли под застройку) Соответственно, лишь на эти
случаи может быть распространен льготный режим уступки прав залогового
кредитора, право выкупа закладной собственником обремененного имущества
и строго установленный предел обременения.
С особыми видами объектов связывается возможность установления за-
конной ипотеки. Такие объекты выделяются не по своей особой природе, а,
скорее, по способу обращения (купля-продажа, передача по наследству и т д.).
Отдельные объекты недвижимости могут, в силу положений кантональ-
ного законодательства, подпасть под ограничительный режим залогового обре-
менения. Более того, в отношении их может быть установлен прямой запрет
обременения залогом. К таким объектам отнесена недвижимость «общенацио-
нального назначения» (очевидно, прежде всего природные объекты)
1
.
Почти во всех штатах в США существуют нормы, регулирующие уста-
новление ипотеки на отдельные виды имущества в рамках общих законода-
тельных актов. Отличие ипотеки движимого имущества от ипотеки недвижи-
мости практически не установлено, однако в разных штатах могут существо-
вать некоторые диспозитивные нормы об ипотечном договоре Так, по законо-
дательству штата Калифорния, если денежный заем обеспечивается ипотекой
строящегося дома для семьи или многоквартирным (свыше четырех) домом, то
возможна досрочная выплата займа Ипотечный кредитор обязан в конце года
посылать должнику уведомление о том, какую денежную сумму уже выплатил
1
Гришаев С.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейный) Электронный ресурс. / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский [Электрон-
ный ресурс] // Доступ из справ.–правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения:
01.02.2020).
69
должник, какие платежи, касающиеся имущества, осуществил кредитор, какая
сумма остается должной к уплате от залогодателя
Особенностью ипотеки недвижимости является обязательное страхование
последней от пожара. Что касается движимого имущества, то вопрос о его
страховании решается сторонами в ипотечном договоре. В законе на этот счет
никаких предписаний не содержится.
Таким образом, подводя выводы по третьей главе, мы пришли к выводу,
что виды ограниченных вещных прав преимущественно определяются в нацио-
нальных правовых системах непосредственно в законе. Прежде всего это ин-
ститут залога недвижимости, или ипотеки, которые законодательство многих
зарубежных стран заимствовало еще из римского права.
70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подведем краткие выводы нашего исследования.
Обременения были известны еще классическому Римскому праву. Обре-
менения возникали для удовлетворения частных интересов, посредством уста-
новления соответствующих сервитутов. Как мы видим обременения отож-
дествлялись с сервитутами как правами на чужое недвижимое имущество.
Обременения – категория, сущность которой заключается в стеснение
объекта (недвижимое имущество). Ограничения – категория, направленная на
сужение прав субъекта; рамки могут быть установлены в силу закона или са-
мим субъектом правоотношений.
Объектом обременения может быть любое имущество (за исключением
нематериальных благ, неотделимых от личности их обладателя и не отчуждае-
мых, работ и услуг), обладающее индивидуально-определенными признаками.
Имущество, имеющее родовые признаки, не способно быть объектом обреме-
нения.
Одной из важнейших проблем, требующих внимания в свете масштабно-
го реформирования гражданского законодательства, видится проблема созда-
ния сбалансированного режима различных гражданско-правовых обременений.
При установлении обременения передача отдельных правомочий соб-
ственника третьим лицам не происходит. Последствием установления обреме-
нения является ограничение или лишение собственника возможности осу-
ществлять какие-либо правомочия, что выражается в необходимости претерпе-
вать воздействие третьих лиц на объект права собственности наряду с осу-
ществлением того же воздействия собственником или без него. По
Обременения как субъективные права имеют своим объектом вещь, одна-
ко обременяют (в смысле стеснения в реализации) и само право собственности.
Понимая под обременениями ограниченные вещные права, круг оснований их
возникновения можно определить следующим образом: это юридические фак-
ты, определенные в законе, административный акт, договор.
71
Оценка объектов недвижимости сопряжена с необходимостью учета раз-
личного рода обременений при их использовании. В качестве обременений при
этом могут выступать: залог; сервитут (право пользования чужим объектом не-
движимости); доверительное управление имуществом; аренда.
Аренда – это один из традиционных видов гражданско-правовых догово-
ров, который получил достаточно широкое распространение, как в сфере пред-
принимательства, так и в некоторых других областях.
Состояние, при котором контрактная арендная ставка равна рыночной, на
практике встречается крайне редко. По этой причине в подавляющем большин-
стве случаев требуется производить расчет величины расхождения рыночной
стоимости объекта с учетом обременения договором аренды и без учета этого
обременения. Итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта недви-
жимости с обременением в виде договора аренды будет зависеть как от рыноч-
ной стоимости этого же объекта без учета обременения, так и от существенных
условий договора аренды.
Аренда безусловно является одним из видов обременения недвижимого
имущества, однако такой договор всегда можно расторгнуть, а вот залоговое
обязательство нельзя. Именно залог является одной из самых древних и рас-
пространенных форм обременения имущества.
Исходя из существа залогового обязательства при определении в догово-
ре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность
имущества (автомобиль), но и должны быть указаны индивидуальные характе-
ристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей. В
указанном случае стороны не применили формулировку, позволяющую досто-
верно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога. В
этом случае договор о залоге считается незаключенным.
При определении предмета договора залога следует обратить внимание,
что, как правило, в залог представляется наличное имущество, но могут быть
обременены и будущие вещи. Особенностью залога подобных объектов являет-
ся отсутствие вещи у залогодателя на момент установления залога. Например,
72
такой залог устанавливается в отношении строящегося дома или товаров, кото-
рые еще не доставлены в зону хранения для дальнейшей реализации. При этом
суды допускают отсутствие детального описания в договоре передаваемого
предмета залога (будущей вещи).
В течение длительного периода времени доминирующим являлся подход,
в соответствии с которым предмет залога должен был определяться максималь-
но конкретно, вследствие чего при отсутствии в договоре о залоге сведений,
индивидуально определяющих заложенное имущество (к примеру, при уста-
новлении соглашением лишь видовой принадлежности имущества или места
его расположения), такой договор не считался заключенным.
Теперь закон не требует точной индивидуализации предмета залога, ко-
торый может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать
имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том
числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной
части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
Это правило может распространяться на любое имущество, в том числе имуще-
ственные права, кроме недвижимого.
Помимо аренды и залога, форм обременения которые при наличии опре-
деленных условий подлежат государственной регистрации и прямо признаются
наукой гражданского права как обременения, существуют и «невидимые»
обременения.
Одним из таких обременений является – завещательный отказ.
Понятие завещательного отказа закреплено в ст. 1137 ГК РФ. Завещатель
вправе возложить на наследника или наследников исполнение за счет наслед-
ства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или
нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать
исполнения этой обязанности. Одним из видов завещательного отказа является
возложение на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или
иное жилое помещение в собственность, обязанности предоставить отказопо-
лучателю право пользования этим помещением или его определенной частью.
73
Этот вид завещательного отказа наиболее распространен в нотариальной прак-
тике. Но несмотря на это, правовое положение отказополучателя в полной мере
не определено действующими нормативно-правовыми актами.
Главное, остается открытым вопрос о том, на основании какого докумен-
та может быть зарегистрировано право пользования отказополучателя как са-
мостоятельное вещное право. В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», вступившим в силу с 1 янва-
ря 2017 г., также не установлены особенности регистрации прав отказополуча-
теля. Государственная регистрация права пользования отказополучателя в ка-
честве обременения жилого помещения и как самостоятельного вещного права
выступает, с одной стороны, гарантиями права отказополучателя от неправо-
мерных действий наследника-собственника, а, с другой – гарантиями прав всех
третьих лиц, которые могут претендовать на жилое помещение (покупателя, за-
логодержателя).
Исходя из содержания п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельные
участки, предприятия, здания, сооружения или иное недвижимое имущество,
которое передано под выплату. А также, ст. 130 ГК РФ гласит о других видах
недвижимого имущества, связанных с землей, к примеру, многолетние насаж-
дения. Или определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и
морские суда и пр.
При этом законодатель не только формально устанавливает, что рента
обременяет недвижимое имущество, переданное под его выплату, но и дает
объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права по-
лучателя ренты наделяются, характерным для вещных прав, свойством следо-
вания за вещью, согласно п.3 ст. 216 ГК РФ, а также прикрепляются, к передан-
ному под выплату, недвижимому имуществу и сохраняются, несмотря на то,
кто будет являться текущим собственником недвижимого имущества.