54
жизненного содержания с иждивением от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетво-
рению, так как плательщик ренты ненадлежащим образом исполняет свои обя-
зательства, указанные в п. 5 договора ренты
1
.
Кроме того, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариаль-
ному удостоверению. Иначе, незаверенный у нотариуса договор, не будет счи-
таться действительным. Следует обратить внимание, что при заключении дого-
вора ренты в отношении недвижимости у имущества появляется обременение
по выплате ренты, которое тоже подлежит государственной регистрации.
Исходя из содержания п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельные
участки, предприятия, здания, сооружения или иное недвижимое имущество,
которое передано под выплату. А также, ст. 130 ГК РФ гласит о других видах
недвижимого имущества, связанных с землей, к примеру, многолетние насаж-
дения. Или определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и
морские суда и пр.
2
При этом законодатель не только формально устанавливает, что рента
обременяет недвижимое имущество, переданное под его выплату, но и дает
объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права по-
лучателя ренты наделяются, характерным для вещных прав, свойством следо-
вания за вещью, согласно п.3 ст. 216 ГК РФ, а также прикрепляются, к передан-
ному под выплату, недвижимому имуществу и сохраняются, несмотря на то,
кто будет являться текущим собственником недвижимого имущества
3
.
Выводы по второй главе.
Аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при
заключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависи-
мости от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации.
1
Решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области № 2-623/2018 от 22
октября 2018 г. по делу № 2-623/2018 // https://sudact.ru. Дата обращения 06.02.2020.
2
Краснова Т.С. Сервитутные типы обременений права собственности на недвижимое
имущество в современном российском праве / Т.С. Краснова // Закон. 2017. № 3. С. 143.
3
Матвеева А.В. Обременения и ограничения недвижимого имущества: основные по-
нятия, регистрация, проблемы и перспективы / А.В. Матвеева // Аллея науки. 2017. № 9. С.
447.
55
Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии
требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоян-
ного обращения к аналогии закона и права.
Под ипотекой понимается форма залога, при которой закладываемое не-
движимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, которое
может быть предметом ипотеки, определено в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке». К таким
вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, ука-
занных в ст. 63 Закона об ипотеке, предприятия, а также здания, сооружения и
иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской дея-
тельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир и др.
Завещательный отказ - это право лица, в пользу которого он возложен,
требовать от наследника по завещанию, наследственному договору или по за-
кону, на которого возложен отказ, исполнения за счет положенной данному
наследнику доли наследства обязанности имущественного характера, преду-
смотренной отказом.
В соответствии со ст. 583 ГК РФ одна сторона (получатель ренты) пере-
дает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а пла-
тельщик ренты обязуется, в обмен на полученное имущество, периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо
предоставления средств на его содержание в иной форме. Исходя из содержа-
ния п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельные участки, предприятия, зда-
ния, сооружения или иное недвижимое имущество, которое передано под вы-
плату. А также, ст. 130 ГК РФ гласит о других видах недвижимого имущества,
связанных с землей, к примеру, многолетние насаждения. Или определенные
виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр.
56
ГЛАВА 3. ОБРЕМЕНЕНИЕ В ПРАВЕ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Рассмотрим особенности обременения в праве зарубежных стран.
В Германии правовое регулирование ипотеки закреплено в основном в
разделе 8 тома 3 Германского гражданского уложения (ГГУ). В соответствии с
этими положениями ипотекой называется право залога, по которому ипотечно-
му кредитору предоставляется право использования обремененного земельного
участка (путем его принудительной продажи с торгов либо установления при-
нудительного управления), в целях обеспечения своего требования.
ГГУ различает два вида ипотеки: оборотную и обеспечительную, или
книжную. Оборотная ипотека устанавливается путем фактической передачи
участковым судом кредитору ипотечного свидетельства. В отличие от нее пе-
редача обеспечительной ипотеки требует лишь соответствующей регистрации в
Поземельной книге без выдачи ипотечного свидетельства
1
.
В Испании ипотека, или залог недвижимости, регулируется Испанским
ГК 1889 г. и Законом об ипотеке № 11/1981 от 13 мая 1981 года, положения ко-
торого инкорпорированы в ГК. Определение ипотеки в ГК отсутствует. Имеют-
ся лишь общие требования, предъявляемые к договорам о залоге (закладе) и об
ипотеке.
В праве этой страны ипотека возникает на основании закона или догово-
ра. Договор ипотечного залога признается действительным после его регистра-
ции в Реестре собственности. Ипотека, возникшая на основании закона, дает
право лицам, в чьих интересах она установлена, требовать составления доку-
мента, удостоверяющего их право, и регистрации этого документа в Реестре.
Исключение составляет ипотека, устанавливаемая в пользу государства, про-
винций и муниципалитетов в отношении взимания налогов.
1
Гришаев С.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейный) Электронный ресурс. / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский [Электрон-
ный ресурс] // Доступ из справ.–правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения:
01.02.2020).
57
В Италии основным источником правового регулирования ипотечных от-
ношений является Гражданский кодекс (ИГК) 1942 г. Ипотека наделяет креди-
тора правом истребовать имущество, обеспечивающее его требования, в том
числе у третьего лица, приобретшего заложенное имущество, и удовлетворить
свои требования из стоимости изъятого имущества Объектом ипотеки может
быть недвижимое имущество, находящееся в коммерческом обороте, узуфрукт
на такое имущество, суперфиций, эмфитевзис, а также государственная рента,
морские, речные и воздушные суда и автомобили
1
.
Различают три вида ипотек: устанавливаемую в силу закона, учреждае-
мую по решению суда и добровольную.
Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. (титул
17) и рассматривается в качестве самостоятельного способа вещного обеспече-
ния обязательств, наряду с залогом, правом удержания и привилегиями. По об-
щему правилу ипотека может быть установлена только на недвижимое имуще-
ство Законодательством, однако, допускается установление ипотеки на мор-
ские, речные и воздушные суда, которые относятся к категории движимых ве-
щей.
Французским Гражданским кодексом предусмотрено пять основных ви-
дов общей ипотеки, возникающей непосредственно в силу закона. Это ипотека:
замужней женщины на имущество ее мужа;
несовершеннолетнего или лица, объявленного недееспособным, на
имущество его опекуна;
легатария, которому завещаны денежная сумма или потребляемые
вещи, на входящую в наследственную массу недвижимость,
субсидиарная, устанавливаемая в пользу кредитора, обладающего в
соответствии с законом преимущественным правом удовлетворения своего
требования за счет имущества должника;
1
Грудцына Л.Ю. Гражданское право России / Л.Ю. Грудицыной. М., 2015. С. 189.
58
государства, общин и государственных учреждений на имущество
лиц, управляющих государственным и муниципальным имуществом, и долж-
ностных лиц финансовых органов и отделов.
Во всех остальных случаях ипотека может быть только специальной,
обременяя все принадлежащее должнику наличное индивидуально-
определенное недвижимое имущество.
Во Франции ипотека может быть основана на договоре, указании закона
или решении суда. Основные виды законных и судебных ипотек бывают, как
правило, общими, причем все они подлежат записи в бюро хранения ипотек,
находящихся в ведении Министерства финансов.
В праве Швейцарии ипотекой считается только такое вещное обеспечение
обязательства, которое возникает на основании договора или закона при усло-
вии занесения записи в реестр недвижимости. Но ипотека не является в праве
этой страны единственным возможным способом обеспечения, объектом кото-
рого становится недвижимость. Выделяются три вида залога недвижимости:
ипотека, залог на основании ипотечной закладной (cdule hypothcaire) и залог на
основании закладной по ренте на недвижимость (leure de rente). Специфика
двух последних видов (далее по тексту - ипотечные закладные) заключается в
составлении особого сертификата, отвечающего признакам ценной бумаги. Он
служит основанием возникновения залога и позволяет уступать права ипотеч-
ного кредитора в упрощенном порядке.
Нормы, регулирующие залог недвижимости, содержатся в Швейцарском
Гражданском кодексе 1907 г. (ШГК). На федеральном уровне специально уре-
гулированы пределы обременения залогом особых видов недвижимости (сель-
скохозяйственных земель).
В зависимости от своего возникновения залог недвижимости в швейцар-
ском праве делится на залог, основанный на договоре, залог в силу закона и за-
лог, возникающий вследствие одностороннего волеизъявления. Конститутивное
59
значение для залога имеет регистрация в округе по месту нахождения обреме-
няемого имущества.
1
В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечно-
го залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в част-
ности, Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите
1974 г. Заметная роль в регулировании ипотечных отношении принадлежит су-
дебной практике.
Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление зем-
ли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения
денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение лю-
бого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать
такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств,
подлежащих денежной оценке.
Сущность ипотечного залога и его главное отличие от других способов
вещного обеспечения по британскому праву состоит в том, что титул на зало-
женное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким
образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственно-
сти становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок.
При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от
долга титул на имущество возвращается к должнику.
Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании догово-
ра. Любая ипотека земли (кроме ипотеки, сопряженной с депонированием до-
кументов о правах на землю) подлежит регистрации в Реестре земельных обре-
менений.
В Соединенных Штатах Америки ипотечные отношения регулируются
законодательством отдельных штатов. В частности, в штате Калифорния соот-
ветствующие нормы содержатся в Гражданском кодексе, Гражданско-
процессуальном кодексе, Финансовом кодексе, Страховом кодексе, Кодексе за-
1
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.;
под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2018. Т. 2. С. 323.
60
конов о здоровье и благосостоянии, Торговом кодексе (все кодексы в редакции
1988 г.). Однако на федеральном уровне действуют также законы, содержащие
нормы об ипотеке, которые регулируют отношения в области государственного
кредитования, банковской деятельности, оборота государственных ценных бу-
маг, федеральных земель, например Закон о Федеральном банке внутренних
займов 1932 г. и др.
1
В праве США под ипотекой понимается способ обеспечения обязатель-
ства имуществом без его фактической передачи кредитору. Основная цель
установления ипотеки - обеспечение выполнения основного обязательства
должником Отличие ее от залога в том, что имущество, на которое устанавли-
вается ипотека, не передается кредитору, а остается у должника.
В некоторых штатах действуют положения общего права, в соответствии
с которыми при установлении ипотеки право собственности на имущество,
ставшее предметом ипотеки, переходит к кредитору. Для того чтобы право соб-
ственности на предмет ипотеки перешло обратно к должнику после надлежа-
щего исполнения основного обязательства, необходимо осуществление опреде-
ленных действий. Должник не может помешать кредитору воспользоваться
своим правом и вступить во владение имуществом, а также не имеет права чи-
нить препятствия кредитору в использовании имущества, переданного в ипоте-
ку.
После нарушения должником своего основного обязательства титул соб-
ственника у кредитора на имущество, переданное в ипотеку, становится абсо-
лютным. В отдельных штатах данной группы для перехода титула требуется,
чтобы кредитор совершил определенные действия, например, предъявил в суд
иск о лишении должника права выкупа имущества, являющегося объектом ипо-
теки.
1
Гришаев С.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейный) Электронный ресурс. / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский [Электрон-
ный ресурс] // Доступ из справ.–правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения:
01.02.2020).
61
Ко второй группе относятся штаты, по законодательству которых титул
на имущество, переданное в ипотеку, не переходит от должника к кредитору.
Должник остается собственником предмета ипотеки и по соглашению с креди-
тором продолжает пользоваться имуществом, как и прежде. Однако в некото-
рых штатах (например в штате Калифорния) кредитор сможет пользоваться и
владеть предметом ипотеки, если это особо оговорено в договоре об установле-
нии ипотеки.
Ипотека в целом может устанавливаться как на недвижимое имущество,
так и на движимое. Основанием возникновения ипотеки по американскому пра-
ву, как правило (а в штате Калифорния - исключительно), является договор. До-
говор об установлении ипотеки подлежит обязательной регистрации, однако
отсутствие регистрации не означает его недействительности
Содержание ипотечного правоотношения определяется в праве рассмат-
риваемых стран континентальной Европы следующим образом. Устанавливает-
ся три основных вида прав, принадлежащих залоговому кредитору при залоге
недвижимости. Это право:
на обеспечение сохранности заложенного имущества;
на восстановление состояния заложенного имущества или на получе-
ние компенсации;
требовать реализации предмета залога и погашения своего требования
за счет вырученной суммы.
Первое из перечисленных прав заключается в возможности для залогово-
го кредитора требовать запрета на совершение залогодателем действий, сни-
жающих ценность имущества, или самому с разрешения суда принимать необ-
ходимые меры по сохранению имущества.
В случае ухудшения состояния заложенного имущества залоговый креди-
тор имеет право требовать от виновного в этом залогодателя восстановления
прежнего состояния имущества или предоставления дополнительных гарантий
(причем не только при уже произошедшей порче, но и при опасности ее воз-
никновения).
62
По законодательству тех штатов США, в которых право собственности на
предмет ипотеки переходит к кредитору, у последнего возникает абсолютное
право собственности на предмет ипотеки при неисполнении должником основ-
ного обязательства. В тех штатах, где законодательство не предусматривает пе-
реход титула к ипотечному кредитору, существует норма, в соответствии с ко-
торой ипотечный договор может содержать право продажи предмета ипотеки в
случае неисполнения должником основного обязательства. Право ипотечного
кредитора продать предмет ипотеки, если не исполняется основное обязатель-
ство, по законодательству одних штатов реализуется кредитором в упрощенном
порядке, по законодательству других - через суд.
В тех штатах, где титул на имущество не переходит к залогодержателю,
основное право залогодателя-должника - это право владения предметом ипоте-
ки. Сторона, в чьем владении находится предмет ипотеки, обязана проявлять
разумную заботливость о нем. Залогодатель обязан застраховать передаваемое
в ипотеку имущество от пожара в пользу ипотечного кредитора.
Если сторона, в чьем владении находится предмет ипотеки, наносит сво-
ими действиями ущерб имуществу, то другая сторона может обратиться в суд с
ходатайством о передаче предмета ипотеки третьему лицу, как правило, специ-
ально выбранному ходатайствующей стороной или судом.
Одно из важнейших правомочий ипотечного должника, обеспечивающее
защиту его интересов против кредитора - право на выкуп залогодателем зало-
женного имущества
1
.
Существенным является то, как в рассматриваемых странах определяются
последствия перехода права собственности на предмет ипотеки.
В Германии переход права собственности на предмет ипотеки к третьему
лицу не прекращает прав ипотечного кредитора.
1
Гришаев С.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
первой (постатейный) Электронный ресурс. / С.П. Гришаев, А.М. Эрделевский [Электрон-
ный ресурс] // Доступ из справ.–правовой системы «Консультант Плюс» (дата обращения:
01.02.2020).
63
По законодательству Испании ипотечный кредитор вправе требовать от
третьего лица, владеющего объектом ипотеки, уплаты части долга, соответ-
ствующей той части объекта залога, которой он владеет. Сроки и условия пла-
тежа определяются законом.
По итальянскому праву лицо, которое приобрело объект ипотеки и заре-
гистрировало титульный документ, на основании которого было приобретено
это имущество в порядке, предусмотренном законом, и которое лично не обя-
зано исполнить обязательства, в обеспечение которых установлена ипотека,
может либо удовлетворить требования кредиторов, занесенных в реестр, либо
реализовать это имущество. Если оно не сделает ни того, ни другого, ипотеч-
ные кредиторы вправе изъять у него вещь в порядке, предусмотренном граж-
данско-процессуальным кодексом.
Во Франции ипотечный кредитор обладает в отношении заложенного
имущества правом следования, то есть может обратить на него взыскание, в
чьих бы руках оно ни находилось и сколько бы собственников ни поменяло с
момента установления ипотеки.
В швейцарском праве сложилось общее правило, что в случае отчужде-
ния заложенной недвижимости замены должника в залоговом обязательстве не
происходит. Такая замена возможна в виде исключения из правила, когда:
стороны могут прямо договориться об обратном;
прямо противоположная презумпция установлена применительно к
случаям отчуждения части заложенного имущества, отчуждения одного из не-
скольких объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику и
обремененных залогом, а также к случаям разделения недвижимости;
приобретатель недвижимости, обремененной залогом, на основании
закладной по ренте на недвижимость автоматически становится обязанным по
залоговому отношению.
Поскольку конструкция ипотечного залога по британскому праву основа-
на на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залого-
датель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной ипотеч-