14
влечь неясности и противоречия в понимании. Более уместным видится ис-
пользование термина «установление обременения».
б) одновременно правопрекращающий и правоустанавливающий. Следу-
ет учитывать, что такое основание возникновения и прекращения права соб-
ственности, как обременение, выделять не принято. Отметим и то, что схема,
согласно которой право собственности прекращается и возникает вновь у одно-
го и того же лица на один и тот же объект, представляется несколько надуман-
ной.
2. Обременение может пониматься как вещно-обязательственное право-
отношение: вещная составляющая означает, что обременение является правом
на чужую вещь, производно от права собственности, отличается свойством сле-
дования и абсолютным характером защиты.
3. Согласно господствующей в доктрине позиции обременениями явля-
ются ограниченные вещные права (либо любые, либо специально указанные);
обоснованием ее служит утверждение о том, что на возможность реализации
права собственности может влиять лишь осуществление правомочий, принад-
лежащих собственнику, что возможно только при существовании иного вещно-
го права на тот же объект.
4. Некоторыми авторами признается возможность существования обре-
менений, при которых отсутствуют права третьих лиц на объект права соб-
ственности
1
.
Обременения как субъективные права имеют своим объектом вещь, одна-
ко обременяют (в смысле стеснения в реализации) и само право собственности.
Понимая под обременениями ограниченные вещные права, круг оснований их
возникновения можно определить следующим образом: это юридические фак-
ты, определенные в законе, административный акт, договор.
При установлении обременения передача отдельных правомочий соб-
ственника третьим лицам не происходит. Последствием установления обреме-
нения является ограничение или лишение собственника возможности осу-
1
Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах / В.А. Хохлов. М., 2015. С. 89.
15
ществлять какие-либо правомочия, что выражается в необходимости претерпе-
вать воздействие третьих лиц на объект права собственности наряду с осу-
ществлением того же воздействия собственником или без него. По этому осно-
ванию следует проводить разграничение обременений и ограничений: ограни-
чения лишают собственника возможности реализовывать свои правомочия без
предоставления таковой возможности третьим лицам
1
.
Установление дополнительных активных обязанностей собственника не
должно рассматриваться как обременение его права, поскольку они не касаются
содержания права собственности и не стесняют его в реализации.
Право ожидания сущностно не стесняет собственника в реализации его
права, так как не предоставляет его обладателю возможности своей волей осу-
ществлять какие-либо действия в отношении вещи, поэтому не должно рас-
сматриваться в качестве обременения.
Представляется возможным определить обременение следующим обра-
зом: под обременением права собственности или иного вещного права понима-
ется ограниченное вещное право, стесняющее субъекта обремененного права в
осуществлении им своих правомочий.
Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдель-
ных видов сделок с ней в соответствии с Федеральным законом от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – За-
кон о регистрации) государственной регистрации также подлежат ограничения
прав и обременения недвижимого имущества (далее – ограничения и обремене-
ния). Примерный перечень таких ограничений и обременений приведен в п. 6
ст. 1 Закона о регистрации, согласно которому государственной регистрации
подлежат возникающие в том числе на основании договора, либо акта органа
государственной власти, либо акта органа местного самоуправления ограниче-
1
Булацкая Н.Г. Правовое регулирование ограничений и обременений прав на землю /
Н.Г. Булацкая // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: Естественные,
общественные науки. 2019. № 1/2. С. 60.
16
ния прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипоте-
ка, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения
1
.
Регистрация прав собственности и обременения происходят одновремен-
но.
Подлежат обязательной регистрации в Росреестре следующие основания
для обременения:
все договоры о пользовании имуществом (аренды, ренты, безвозмезд-
ного пользования, о сервитуте и др.);
договор доверительного управления;
залоговая закладная (ипотека);
постановление об аресте имущества по санкции прокурора;
акт об изъятии земельного участка;
судебное решение в пользу истца по иску законного собственника;
постановление об установлении особого охранного защитного режима
в зонах земель ООПТ;
постановление о признании объекта недвижимости историко-культур-
ным наследием;
другие случаи
2
.
Таким образом зарегистрировать обременение можно путем регистрации
основополагающих для его возникновения документов: договоров, нормативно-
правовых и судебных актов, постановления правительства, местных органов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, - это юридический акт признания и подтверждения государством возник-
новения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на не-
движимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация
1
Волкова Э.В. Актуальные проблемы государственной регистрации ограничений прав
и обременений недвижимого имущества / Э.В. Волкова // Актуальные проблемы граждан-
ского права и процесса : материалы всероссийской научно-практической конференции. 2018.
С. 101.
2
Мироян Р.Д. Классификация обременений / Р.Д. Мироян // Современные проблемы
землепользования и кадастров : материалы Международной межвузовской научно-
практической конференции. 2017. С. 137.
17
является единственным доказательством существования зарегистрированного
права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспо-
рено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разре-
шает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие
требования рассматриваются в порядке искового производства
1
.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осу-
ществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основа-
нием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части су-
дебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения
недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника,
о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недви-
жимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основа-
нием для внесения записи в ЕГРП.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного
заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть пога-
шена на основании решения суда. Ответчиками по такому спору будет сторона
договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом в ка-
честве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматри-
вается непредставление одной из сторон сделки заявления в регистрирующий
орган о прекращении залога.
Разберем порядок прекращения обременения в виде ипотеки на примерах
из судебной практики.
17.10.2018 г. между В.В.М. и К.С.А. заключен договор купли-продажи
земельного участка общей площадью 1 070 кв.м., категория земель: земли посе-
лений, вид разрешенного использования: под строительство нового дома и ого-
рода. В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора, стоимость приобретаемого земель-
ного участка составила 250 000 руб. из которых покупатель оплатил продавцу в
1
Кальгина А.А. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство, сделок и обременений с ним: теоретический и практический аспекты / А.А. Кальгина //
Юридическое образование и наука. 2019. № 9. С. 12.
18
качестве аванса 190 000 руб. до подписания договора путем передачи собствен-
ных наличных средств, остальные 60 000 руб. будут выплачены до 17.01.2019 г.
25.10.2018 г. договор зарегистрирован в Управлении Федеральной служ-
бы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому
краю, что подтверждает выпиской из ЕГРН.
В силу п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-
продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, проданный в
кредит товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения ис-
полнения покупателем его обязанности по оплате товара. В соответствии с
пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязатель-
ство. 10.11.2018 г. В.В.М., умер. На основании вышеизложенного, суд полагает,
что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку истец полно-
стью произвел расчет с покупателем, однако не имеет возможности подать со-
ответствующее совместное заявление с В.В.М., в связи с его смертью
1
.
Приведем еще один пример. 25 мая 2011 года между гражданами Шусто-
вой И.Н. и Кривошеиной П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры.
Ш. умерла ДД.ММ.ГГГГ. Шустова И.Н. заключила брак со ФИО4 и ей присво-
ена фамилия ФИО13. Наследниками умершей ФИО1 являются Кривошеина
Л.В. и Кривошеин В.И. по 1/2 доле в наследстве, которое состоит из квартиры,
общей площадью 24,8 кв.м., этаж 2, принадлежащей наследодателю на праве
собственности, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, право за-
регистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним. Установлено обременение: ипотека. В едином государ-
ственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки
на объект недвижимости - квартиру, правообладателями которой являются ист-
цы. Как следует из наследственного дела № ФИО2, наследниками умершей
ФИО2 по закону являются: Шустова В.Г., ФИО10, ФИО11 и ФИО4. Согласно
1
Решение Абинского районного суда Краснодарского края № 2-1199/2019 от 30 июля
2019 г. по делу № 2-1199/2019 // https://sudact.ru. Дата обращения 06.02.2020.
19
заявлению ФИО11 и заявлению ФИО4, последние отказались от наследства в
пользу матери наследодателя Шустовой В.Г.
Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации
прав от ДД.ММ.ГГГГ Кривошеиной Л.В. и Кривошеину В.И. регистрация пра-
ва приостановлена в связи с наличием обременения объекта недвижимости в
виде ипотеки, разъяснено, что для регистрации права необходимо предоставить
совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо заявление залого-
держателя. Указанное обстоятельство препятствует истцам зарегистрировать
свое право, и иным образом, кроме как обращения в суд с указанным иском,
истцы не могут реализовать свои права, поскольку и залогодатель ФИО1 и за-
логодержатель ФИО14 (по браку ФИО13) И.Н. умерли. Оценив представленные
доказательства, суд пришел к убеждению о том, что обеспеченное залогом обя-
зательство по оплате приобретенной квартиры было исполнено покупателем в
полном объеме, что в соответствии с п. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ является основани-
ем для прекращения залога, следовательно, исковые требования Кривошеина
В.И. и Кривошеиной Л.В. о признании обременения в виде ипотеки отсутству-
ющим и подлежат удовлетворению
1
.
В соответствии с п. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной реги-
страции подлежат ограничения и обременения в случаях, прямо предусмотрен-
ных законом, а точнее ст. 131 ГК РФ, а также возникающие в том числе на ос-
новании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа
местного самоуправления.
На основании вышеизложенного следует, что исключительно все ограни-
чения и обременения подлежат обязательной государственной регистрации. Ре-
гистрация необходима для того, чтобы потенциальный приобретатель недви-
жимого имущества заведомо знал о наличии исключительно всех существую-
щих ограничений и обременений до момента заключения сделки. При запрете
же регистрации некоторых ограничений прав и обременений недвижимости об-
1
Решение Омутинского районного суда Тюменской области № 2-290/2019 2от 29
июля 2019 г. по делу № 2-290/2019 // https://sudact.ru. Дата обращения 06.02.2020.
20
ладатели таких прав лишаются определенных средств защиты своих прав, а для
приобретателей объектов недвижимости становится невозможным получение
информации об ограничениях на такой объект и чистоте заключаемой сделки
1
.
Подводя выводы по параграфу, можно констатировать, что в правоуста-
навливающем документе на объект недвижимости должны быть обязательно
указаны все существующие ограничения прав и обременений объекта, которые
имеются на момент составления документа, независимо от того, есть ли специ-
альное указание в законе на необходимость их государственной регистрации
или нет.
Выводы по первой главе нашего исследования.
Обременения - это права третьих лиц на не принадлежащее им имуще-
ство, которые установлены законом или договором дополнительно к праву соб-
ственности на имущество и включающие в себя обязанности собственника до-
пускать определенные действия третьих лиц, воздерживаться от собственных
действий или совершать определенные действия в пользу указанных лиц.
Обременения – это субъективные гражданские права, которые устанавливаются
дополнительно к более сильному праву и определенным образом стесняют его.
Объектом обременения может быть любое имущество (за исключением
нематериальных благ, неотделимых от личности их обладателя и не отчуждае-
мых, работ и услуг), обладающее индивидуально-определенными признаками.
Имущество, имеющее родовые признаки, не способно быть объектом обреме-
нения.
Обременения как субъективные права имеют своим объектом вещь, одна-
ко обременяют (в смысле стеснения в реализации) и само право собственности.
Понимая под обременениями ограниченные вещные права, круг оснований их
возникновения можно определить следующим образом: это юридические фак-
ты, определенные в законе, административный акт, договор.
1
Бумажникова О.В. Обременение вещи: правовая характеристика / О.В. Бумажникова
// ОБЩЕСТВО - НАУКА – ИННОВАЦИИ : сборник статей Международной научно-
практической конференции. 2019. С. 142.
21
Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдель-
ных видов сделок с ней в соответствии с Федеральным законом от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государ-
ственной регистрации также подлежат ограничения прав и обременения недви-
жимого имущества. Примерный перечень таких ограничений и обременений
приведен в п. 6 ст. 1 Закона о регистрации, согласно которому государственной
регистрации подлежат возникающие в том числе на основании договора, либо
акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправле-
ния ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности
сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
22
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ ОБРЕМЕНЕНИЯ
2.1 Аренда как форма обременения
Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с
недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки
потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную
информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Любое право пользования (возмездное или безвозмездное), предоставлен-
ное другому лицу, является обременением для собственника. Основаниями воз-
никновения права пользования и ограничения права собственности являются
договоры:
аренды или безвозмездного пользования;
ренты с пожизненным содержанием;
об установлении частного или публичного сервитута.
Ограничение прав собственника на залоговое имущество, которое высту-
пает гарантией для погашения займа. Залог хранится у залогодержателя, пока
залогодатель не выполнит все свои долговые обязательства. Основанием огра-
ничения прав собственника и обеспечением его обязательств перед кредитором
является залоговая закладная
1
.
Арест имущества или его доли полностью исключают возможность про-
ведения любых сделок с ним. Арест накладывается на основании решения суда.
Распоряжение об изъятии имущества в случаях, предусмотренных главой
7 ЗК РФ. Основанием является акт государственных или муниципальных орга-
нов власти. С момента принятия решения и уведомления владельца он теряет
право производить любые операции с земельным участком.
1
Волкова Э.В. Проблематика соотношения понятий ограничения и обременения в зе-
мельном праве / Э.В. Волкова // Современные проблемы в развитии земельного законода-
тельства : сборник материалов научной конференции студентов, аспирантов, молодых уче-
ных и специалистов. 2017. С. 25.
23
Другие ситуации, которые накладывают обременение, согласно законода-
тельству:
нахождение объекта недвижимости в общей совместной или долевой
собственности;
статус выморочного имущества;
невозможность выписать несовершеннолетнего из жилого помеще-
ния;
наличие долга у собственника помещения, например, по коммуналь-
ным платежам;
претензии со стороны наследников обязательной доли;
виндикационный иск бывшего собственника;
непрерывное владение имуществом до истечения срока приобрета-
тельной давности.
Итак, обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно
сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает,
покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке
не было ничего указано.
В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недви-
жимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ в п. 6 ст. 1 аренда относится к видам обре-
менений. Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обремене-
ния подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновре-
менным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, соб-
ственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет допол-
нительных указаний
1
.
1
Орлова Е.И. Понятие обременения недвижимости с юридической и экономической
точки зрения / Е.И. Орлова // Совершенствование методологии познания в целях развития
науки : сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2018.
С. 192.