4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И СУЩНОСТЬ
ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ………………………………...9
1.1 Сущность и значение обременения, отличие от «ограничения» права и
шиканы………………………………………………………….............................9
1.2 Классификация обременений в гражданском праве РФ и других
странах……………………………………………………………………………19
1.3 Сравнительная характеристика обременений в РФ и других
странах……………………………………………………………………………22
1.4 ГЛАВА 2. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБРЕМЕНЕНИЙ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПОРЯДОК ЕГО ОФОРМЛЕНИЯ……34
2.1 Юридическая характеристика обременений земельных участков в РФ и
других странах…………………………………………………………………...34
2.2 Юридическая характеристика обременений жилых помещений в РФ и
других странах…………………………………………………………………...50
2.3 Особенности и порядок документального оформления обременений…...55
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ И ДРУГИХ
СТРАНАХ………………………………………………………………………..61
3.1 Проблемы определения стоимости объектов недвижимости с
обременениями…………………………………………………………………..61
3.2 Проблемные аспекты обременений жилых помещений в виде наличия
зарегистрированных в них граждан и несовершеннолетних детей…………..66
3.3 Проблемы снятия обременений с недвижимого имущества……………...71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….77
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………84
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….90
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Развитие современного российского
гражданского законодательства создало много новых проблем, связанных с
соотношением государственных и общественных интересов с частным
правом в сфере недвижимости. Одна из них - проблема ограничений и
обременений в отношении прав на недвижимость - обусловлена
несовершенством и несогласованностью некоторых правовых норм, которые
приводят к другому пониманию их сущности, - от определения этих
категорий до полного отрицания их существования. Ограничения и
обременения прав субъектов гражданских правоотношений являются
независимыми категориями гражданского права, которые имеют конкретный
предмет регулирования и специальные нормы, которые определяют
правовую основу этих явлений.
Ограничения прав - наличие установленных законом изъятий прав,
запретов, которые ограничивают правообладателя при осуществлении права
собственности или других реальных прав на объект недвижимого имущества
в интересах общества и государства. Таким образом, ограничения - это мера
(граница) требуемого поведения, определяемая федеральным законом.
Обременения – это наличие дополнительных обязанностей собственника или
другого владельца в содержании недвижимости и использовании ее,
установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и по иным
основаниям, предусмотренным законом.
Степень научной разработанности темы. Проблемы обременений – это
довольно привлекательная для исследования тема, и в связи с этим довольно
много авторов занимались освещением данного вопроса. Авторами
затронуты такие проблемные аспекты обременений в гражданском праве как:
проблемы разграничений теоретических категорий «обременение» и
«ограничение» и их субъективность и объективность. Кроме того данная
тема имела особую актуальность в период 2010-2013 года, когда особо
6
обсуждалась проблема внесения изменений в ГК РФ, в том числе в части
вещных прав, например, руководителем группы был А.А.Иванов,
председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, член
Совета. Начиная с 2015-2016 года, многие авторы снова вернулись к анализу
проблем обременений, в том числе особое внимание вызывают обременения
залогом, невидимые обременения, те, что не подлежат регистрации, а так же
проблемы регистрации, учета обременений и их влияние на ценообразование
в недвижимости.
Теоретическую основу данного исследования составляют работы
современных авторов. Среди авторов можно выделить работы таких авторов
как, Шершеневич Г. Ф., Васьковский Е. В, Лужина А.Н., Касьяненко Т.Г.,
Степанов С.А. и др.
Цель данной работы заключается в детальном изучении и
исследовании обременений как юридической категории в гражданском праве
РФ, а так же особенностей видов обременений в законодательстве РФ и
других государств.
Задачи данного исследования:
- дать теоретико-правовую характеристику и раскрыть сущность
обременений в гражданском праве;
- раскрыть сущность и значение обременения, отличить его от
«ограничения» права и шиканы;
- классифицировать обременения по российскому гражданскому праву,
а так же раскрыть особенности обременений в зарубежных странах;
- дать характеристику обременений земельных участков в РФ и других
странах;
- дать характеристику обременений жилых помещений в РФ и других
странах;
- охарактеризовать порядок документального оформления
обременений;
7
- раскрыть проблемы определения стоимости объектов недвижимости с
обременениями и охарактеризовать пути решения этих проблем;
- дать оценку проблемным аспектам обременений жилых помещений в
виде наличия зарегистрированных в них граждан и несовершеннолетних
детей;
- раскрыт проблемы снятия обременений с недвижимого имущества.
Объектом данного исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе владения, пользования и распоряжения
обремененным имуществом, а так же в процессе оформления, закрепления и
снятия обременений в Российской Федерации и других государствах.
Предметом данного исследования выступает комплекс нормативно-
правовых актов, научных, исследовательских трудов, монографических
изданий в области регулирования общественных отношений возникающих в
процессе владения, пользования и распоряжения обремененным имуществом,
а так же в процессе оформления, закрепления и снятия обременений в
Российской Федерации и других государствах.
Нормативную базу исследования составляют основополагающее
федеральное законодательство: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс
РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс
РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации
недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Федеральный закон от 25 июня
2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории
и культуры) народов Российской Федерации» и др.
Методологической основой данного исследования являются научные
методы (систематический и логический подход, исторический анализ), а
также частно-научные (формально и юридически, сравнительный,
статистический).
Научная новизна исследования заключается в комплексном
обозначении проблемных аспектов связанных с обременениями, а так же
8
основана на гипотезе о необходимости и целесообразности изменений
гражданского законодательства.
Теоретическая значимость данного исследования заключается в
комплексном исследовании обременений, их классификации и обозначения
правовых проблем отношений субъектов определенного обремененного
права, а так же отношений владельцев обремененных объектов.
Практическая значимость данного исследования состоит в
возможности дальнейшего использования данного исследования при
разработке данной темы в вопросе целесообразности внесения изменений в
гражданское законодательство.
9
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И
СУЩНОСТЬ ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
1.1 Сущность и значение обременения, отличие от «ограничения»
права и шиканы
Право ограниченного использования чужой недвижимости в качестве
образцового вещного права начало свое развитие в Древнем Риме. В рамках
этой группы прав существуют независимые виды, которые приобрели
специальное правовое регулирование. Из ограниченных реальных прав, в
первую очередь, существовали такие разнообразные права, как сервитуты.
Под правом установления сервитута понималось – право одного лица
пользоваться (в каком-нибудь определенном отношении или в нескольких
отношениях) вещью, принадлежащей другому лицу. Близким к понятию
сервитут был – узуфрукт. В Дигестах Юстиниана он определялся следующим
образом: «узуфрукт есть право пользования чужой вещью и получения от нее
плодов с сохранением в целости субстанции сущности вещи»
1
.
Постепенно опыт римских адвокатов начал распространяться на другие
земли и не обходил российского законодателя в дореволюционный и
современный периоды.
Особое внимание к данной теме обусловлено широким использованием
в Гражданском кодексе Российской Федерации понятий «ограничения» и
«обременения» и вытекающих из них производных, например, «ограничить»,
«ограничивающие» или «бремя», «обременить». Однако до настоящего
времени законодатель не определил четкую разницу между категориями
«ограничения» и «обременения». В пункте 2 статья 674 ГК РФ ограничение
1
Машкин Н.А. История древнего Рима. М.: 1949. – http: www.gumer.info / bibliotek_Buks / History / poster /
15. php.
10
(обременение) трактуются как синонимы: «права собственности на жилое
помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого
помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
2
. В иных нормах речь идет только об
использовании понятия «обременение» и отождествление с ограничением не
происходит. Например, в статье 275 ГК РФ закреплена норма, которая
сохраняет сервитут как обременение при переходе права. Существующее
несоответствие в терминологии не может быть приветствовано, поскольку
это, между прочим, может отрицательно повлиять на практику применения
законодательства.
Проанализируем некоторые случаи использования данных понятий в
ГК РФ. Так в статье 1 ГК РФ категория «ограничения» выступает как запрет,
который существует в реализации гражданских прав. Категория
«обременения» в данной статье не обозначается как синоним «ограничения».
В пункте 1 статьи 8.1. «В случаях, предусмотренных законом, права,
закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному
лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на
имущество) подлежат государственной регистрации». Можно предположить,
что под ограничением понимается стеснение прав субъекта в осуществлении
его правомочий. Вещные права также могут иметь «ограничения» и
«обременения». В статье 209 ГК РФ указано, что «собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, … отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом». Из выше изложенного можно
видеть, что собственник уже ограничен в осуществление своих прав, так как
он может реализовывать свои права в рамках, установленных законом. Кроме
того, владелец может обременять имущество, например, для заключения
2
Гражданский кодекс Российской Федерации. (Часть вторая) от 26 января 1996 года №14-ФЗ (ред. от
28.03.2017 № 39-ФЗ) // Собрание Законодательства РФ. – 1996 год. – № 5. – ст. 410.
11
договора аренды, в таких случаях существует обязательство обеспечить
содержание собственника этого имущества на определенный период
времени. В пункте 1 статье 274 ГК РФ закреплено, что «собственник
недвижимого вправе требовать от собственника соседнего земельного
участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного
участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного
пользования соседним участком». Право сервитута выступает как
обременение права собственности. В пункте 2 статьи 274 ГК РФ
«обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника
участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком».
Законодатель говорит о категории обременения уже применительно к
объекту, а не к конкретному субъективному праву. В разделе
обязательственного права в пункте 1 статьи 336 ГК РФ оговаривается, что
«залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен
законом», например, сторона приобрела имущество в ипотеку, в силу
договора имущество будет являться залогом до исполнения обязательств,
соответственно заемщик будут ограничен в своих правомочиях, и объект
обременён залогом. Анализ данных норм позволяет увидеть, что
единообразного подхода в законодательных актах на соотношение понятий
«ограничение» и «обременение» не сложилось.
3
В доктрине данному вопросу
также уделяется достаточное внимание. Существует различные точки зрения
исследователей теории права и цивилистов по данному вопросу. Среди
позиций представителей теории права можно выделить мнение А.В. Малько
и М.И. Приходько. Так, А.В. Малько отмечает, что «ограничения» – это
«правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для
удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в
охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых
субъекты должны действовать, исключение определенных возможностей в
3
Шляхтина Н.К. Ограничение и обременение в гражданском праве: проблемы терминологии // Евразийский
союз ученых. 2015.- № 3-6 (12).- С. 153-155.
12
деятельности лиц»
4
. Нельзя не согласиться с таким подходом, поскольку
основными функциями ограничения являются защита защиты общественных
отношений, социального контроля. Однако следует отметить, что автор дает
определение только категорий ограничений, не ссылаясь на его отношение к
термину «обременение». М.И. Приходько определяет «ограничения» как
«правовое средство, направленное на удержание субъекта права в
определенных рамках с целью упорядочения общественных отношений
путем обеспечения интересов контрсубъекта»
5
. Ученый также выделяет
ограничения права как нечто сдерживающее субъекта правоотношений и не
использует категорию обременения. Среди цивилистических позиций по
данному вопросу приведем мнение В.А. Белова и В.А. Микрюкова. В.А.
Белов в своих трудах дает определения указанным категориям как отдельным
видам паровых форм, от личных от категории правоотношения: «изъятия их
юридической возможности, составляющих субъективные права, элементы
правоспособности и секундарные права, устанавливаемые в пользу либо
неопределённого круга лиц - ограничения или конкретного частного лица –
обременения»
6
. Цивилист один из немногих исследователей, которых
объясняет разницу между указанными категориями. Главным отличием
ученый называет субъектный состав: если сдерживание касается прав
конкретного лица, то это «обременение», а если стеснение прав обозначается
в пользу неограниченного лица – «ограничение». С указанной позицией
следует согласиться, однако, В.А. Белов в трактовке определений осветил
лишь одну сторону применения указанных категорий. Необходимо
рассмотреть другие варианты их соотношения, отраженные, в том числе и в
законодательстве. Например, в пункте 3 статьи 149 ГК РФ речь идет об
обременении объекта, а об ограничении ведется речь применительно к праву
конкретного или неопределённого субъекта. Следовательно, категория
4
Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве (теоретико-информационный аспект): дис. ... д-ра
юрид. науки. – М., 2007. – 30 с.
5
Приходько И.М. Ограничения в российском праве: Проблемы теории и практики: автореф. дис… к. юрид.
наук. – Саратов, 2002. – 50 с.
6
Белов В.А Введение в гражданское право: общая часть. Т.1.– М.: Юрайт, 2012. – 321
13
«обременение» выступает как стеснение имущества; категория
«ограничение» ставит правовые рамки осуществления права субъекта. В.А.
Микрюков считает, что ограничения – это «запрет одному субъекту
правоотношений совершать определенные активные действия, в
приостановлении деятельности другого субъекта»
7
. Соответственно можно
говорить, что это установленная на законодательном уровне граница в
осуществлении прав субъекта. Определение обременения в исследовании
отдельно не формулируется. Таким образом, проблема терминологического
определения анализируемых понятий не полностью понята и не имеет
общепризнанного понимания.
Анализ ГК РФ и обзор научных исследований позволяет говорить о
неких сходствах и отличиях в данных понятиях. Обременения - категория,
суть которой заключается в ограничении объекта (недвижимости).
Ограничения - категория, направленная на сужение прав субъекта; структура
может быть установлена в силу закона или субъекта правовых отношений.
Объектом обременения может быть любое имущество (за исключением
нематериальных товаров, неотделимое от личности их владельца и не
отчуждаемых работ и услуг), которое имеет индивидуально-специфические
характеристики. Имущество, имеющее родовые признаки, не способно быть
объектом обременения. Ограничения не являются субъективным правом,
поскольку они созданы в пользу неопределенного круга лиц, они влияют
только на правоспособность, но только косвенно взаимодействуют с
субъективными правами. Обременение - это субъективные права, поскольку
априорно определяется в пользу конкретного субъекта и по умолчанию
установленное доминирование над этими объектами правовых отношений.
Способом обременения является та или иная форма субъективных прав
(залог, сервитут, рента и п.), в свою очередь итог ограничений может
принадлежать любому субъекту. Природа ограничения и обременения
7
Микрюков В.А. Ограничения и обременения граж- данских прав. – М., Статут. – 2007. – 255с.