74
пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи
квартиры. Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для
регистрации в ЕГРП.
Хотелось бы еще остановиться на особенностях обходных путей при
приобретении жилья в обременением.
Особых сложностей при продаже ипотечной квартиры нет, однако есть
ряд нюансов, которые стоит учитывать. Так, не стоит забывать о том, что
согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
58
залогодатель вправе пользоваться имуществом, но не распоряжаться им.
Другими словами, чтобы совершить какую-либо сделку с залогом вам
потребуется разрешение банка. Не стоит пренебрегать этим условием,
поскольку иначе вас могут обвинить в нарушении кредитного договора.
Рассмотрим основные способы продажи квартиры, приобретенной в
ипотеку.
1. Досрочное погашение задолженности
Самый простой способ – заплатить кредит, снять обременение и затем
уже провести обычную сделку купли-продажи. Однако важный момент –
изучите ваш кредитный договор на наличие пункта, предусматривающего
досрочное исполнение обязательств.
Если сумма задолженности небольшая, то можно взять кредит,
который пойдет на погашение долга. Возросшее количество сделок с
залоговой недвижимостью привело к тому, что крупные банки предлагают
специальные программы по выдаче средств на погашение ипотеки. Закрыть
кредит вы сможете сразу после получения денег за квартиру.
Если сумма значительная, и брать кредит желания нет, то можно найти
покупателя, который согласится погасить задолженность. Заключается
предварительный договор, по которому передается задаток в необходимом
для снятия обременения размере. В этом случае узнайте у банка, в течение
58
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от
01.07.2017 № 141-ФЗ)//Российская газета от 22 июля 1998 г.- № 137
75
какого времени проводится снятие обременения. Лучше всего заранее
договориться со специалистами, чтобы они подготовили закладную, а при
необходимости – пригласили своего сотрудника, который будет вас
сопровождать на сделке. Если присутствует сотрудник банка, то он подает
заявление на снятие обременения, а затем уже вы подаете договор купли-
продажи.
2. Продажа с участием банка
Сама по себе схема мало чем отличается от первого способа, но
участие банка может послужить дополнительной гарантией для покупателя.
Банк в этом случае выступает, по сути, в роли заинтересованного
посредника, который помогает провести сделку.
Для начала покупатель обращается в кредитную организацию, где
составляется предварительное соглашение о продаже. Часто банки требуют
его нотариального заверения, хотя это и не обязательно. Продажа происходит
с использованием двух банковских ячеек, в первую из которых
закладываются деньги для банка (в размере оставшейся задолженности), во
вторую – сумма для продавца.
После этого с квартиры снимается обременение, и затем можно
проводить регистрацию в обычном порядке. Банк и продавец получают
доступ к денежным средствам после проведения регистрации, так что
покупатель в данном случае практически ничем не рискует.
3. Переоформление кредита на нового заемщика
Этот способ, по сути, предполагает продажу заемщиком своих
долговых обязательств перед банком. К нему прибегают в тех случаях, когда
у покупателя нет достаточной суммы средств для погашения задолженности,
а банк согласен на замену сторон в обязательстве. С покупателем
заключается договор о переводе оставшейся на него суммы займа, вследствие
чего он становится как собственником квартиры, так и стороной по
кредитному договору.
76
Для покупателя процесс мало чем отличается от обычного оформления
ипотеки – он также представляет необходимые документы в банк, который
проверяет его платежеспособность и кредитную историю, после чего
принимает решение. Однако следует учитывать, что новый заемщик должен
соответствовать всем требованиям, которые изначально предъявлялись для
одобрения кредита. Данный способ подразумевает минимальное участие
сторон, так как оформлением всех документов и перерегистрацией залога
занимается банк.
В целом можно сказать, что процесс продажи квартиры, являющейся
предметом залога, становится все проще, и стороны ничем не рискуют.
Продажа ипотечной квартиры может быть выгодной сделкой как для
покупателя, так как зачастую они продаются по сниженной цене, так и для
продавца, особенно, если изначально приобретался объект незавершенного
строительства.
77
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Одним из основных вопросов развития гражданского общества в целом
и его законодательной базы является, в частности, взаимосвязь интересов
государства, общественных интересов и интересов отдельных лиц. В любом
гражданско-правовом обществе свобода отдельных лиц, определенных
социальных групп имеет определенные границы, которые определяются
конкретной социально-экономической, политической, правовой ситуацией.
В области частного права необходимость поддержания баланса
различных интересов в первую очередь наблюдается в сфере отношений
собственности. Среди способов обеспечения оптимального баланса
интересов собственников, третьих лиц, общества и государства, ограничения
прав собственности или, как их называют, «обременения права» занимают
значительное место.
Определенные формы участия государства, вмешательство государства
в частную правовую сферу, существующие в любой правовой системе,
способствуют функционированию процесса гражданского оборота, создают
условия для динамичного и устойчивого экономического развития,
повышают уровень жизни населения и реализуют различные социальные
программы. При этом обременения включают вмешательство в субъективные
права не только со стороны государства, но и со стороны третьих лиц путем
создания стесняющих и затрудняющих правообладателя условий при
осуществлении его прав.
Необходимо отметить, что законодатель под стесняющими и
затрудняющими собственника при осуществлении его прав условиями
понимает не только возникающие при обременении юридические
обязанности собственника как субъекта обремененного права, не только
запреты на реализацию им определенных правомочий, но и возникающие в
ряде случаев субъективные права того лица, в пользу которого
устанавливается обременение (к примеру аренда или сервитут).
78
Проведенный в данной работе анализ законодательства и обзор
научных исследований позволяет говорить о неких сходствах и отличиях в
понятиях ограничения и обременения, выявление которых являлось одной из
задач данного исследования, а так же позволяют сделать заключительные
выводы по проведенному анализу:
1. Обременения - категория, суть которой заключается в ограничении
объекта (недвижимости). Ограничения - категория, направленная на сужение
прав субъекта; структура может быть установлена в силу закона или субъекта
правовых отношений. Объектом обременения может быть любое имущество
(за исключением нематериальных товаров, неотделимое от личности их
владельца и не отчуждаемых работ и услуг), которое имеет индивидуально-
специфические характеристики. Имущество, имеющее родовые признаки, не
способно быть объектом обременения. Ограничения не являются
субъективным правом, поскольку они созданы в пользу неопределенного
круга лиц, они влияют только на правоспособность, но только косвенно
взаимодействуют с субъективными правами. Обременение - это
субъективные права, поскольку априорно определяется в пользу конкретного
субъекта и по умолчанию установленное доминирование над этими
объектами правовых отношений.
Способом обременения является та или иная форма субъективных прав
(залог, сервитут, рента и п.), в свою очередь итог ограничений может
принадлежать любому субъекту. Природа ограничения и обременения
различна. Определенное значение имеют данные явления в системе
правоотношений, отличает их свойства, а также конечный результат.
Ограничения – это правовая мера, в рамках которых субъекты
правоотношений складывают свои действия. Цель ограничений –
предотвратить противозаконное действие субъектов. Категория
«ограничения» встречается в разных отраслях гражданского права: вещном
праве (сужения прав субъекта в силу законы в интересах других лиц и др.); в
обязательственном праве ограничением выступает – срок (срочное
79
обязательство); в договорной отрасли (свобода договора ограничивается
законом); наследственном праве (субъектами наследство по закону имеет
права могут быть лишь отдельные категории граждан).
2. В работе проведен анализ понятий ограничение и обременения, а так
же проведено сравнение с шиканой. Так, злоупотребление свободой договора
представляет собой преднамеренное несоблюдение одной из сторон
предусмотренных законом ограничений договорной свободы, последствием
которого является причинение ущерба другой стороне (контрагенту),
государству или третьим лицам. Кроме того, в настоящее время интерес
исследователей к институту «шикана», как к одному из способов
злоупотребления правом, не уменьшается, ученые стараются выработать
единое определение данного правового явления, что будет способствовать
дальнейшей разработке методов противодействия шикане.
3. При проведении исследования, выделены особенности ограничений
и обременений, а так же приведена их классификация. Следовательно, есть
несколько подходов к классификации обременений и большинство из них
основаны на ограниченных вещных правах. Автором были дополнены
приведенные ранее классификации такими категориями как, «невидимые»
обременения, а так же отмечены такие виды как обременение ареста и
материнского капитала.
4. Следуя заявленной теме, при проведении исследования, нами были
проанализированы обременения не только по законодательству РФ, но и по
законодательствам иных стран, причем были взяты для исследования
законодательства стран как романо-германской, так и англо-скасонской
системы права.
Сравнение российского и зарубежного законодательства в сфере
регулирования обременений позволило нам прийти к заключению о
своеобразии отечественной правовой системы, ключевым стрежнем которой
являются гражданское и публичное право. При этом сама конструкция
сервитутов представляется размытой, рассредоточенной по разным
80
нормативным актам. В зарубежных же системах, напротив, регулирование
находится, как правило, в ведении только гражданского права, несмотря на
то, что в гражданских кодексах используются публично-правовые
инструменты, обеспечивающие оптимальное соотношение в регулировании
как частных сервитутов, так и сервитутов, установленных в пользу
неограниченного круга лиц.
По нашему мнению, такая система является наиболее перспективной,
способной поддерживать баланс частных и общественных интересов в
области ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.
5. Анализируя земельные сервитуты и их особенности, выделим их
особенности:
Во-первых, это его необходимость и исключительность.
Необходимость заключается в том, что интерес сервитуария (субъекта) в
установлении ограниченного права пользования чужим имуществом
обусловлен не восприятием собственных потребностей, а их
существованием. А исключительность определяется тем, что необходимые
потребности не могут быть удовлетворены без установления сервитута.
Во-вторых, заинтересованное лицо вправе требовать установление
сервитута в свою пользу независимо от того, препятствует собственник
недвижимого имущества или нет.
В-четвертых, это особая процедура его установления. Сервитут
устанавливается на основании договора.
В-пятых, личный сервитут начинает действовать с момента
регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.
В-седьмых, сервитут сохраняется при смене собственника
недвижимого имущества (ст. 275 ГК РФ).
В-восьмых, это то, что сервитут не является предметом купли-продажи
и залога. (ст.275 ГК РФ).
81
Кроме того, в работе исследованы особенности оформления сервитутов
и обременений земельных участков линейными объектами, а так же
рассмотрены их связи с подобными объектами в других странах.
Выявлено, что размещение линейного объекта на чужом земельном
участке, исключающее возможность владения и пользования земельным
участка в соответствии с целевым назначением, означает фактическое
изъятие земельного участка. Данная ситуация возникает в случае
обременения сервитутом права аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, для целей размещения
линейного объекта.
6. Наличие в законодательстве сервитутов имеет большое значение в
индивидуальной собственности. Он сочетает в себе права собственности и
вещные права на объекты недвижимости. Сервитут укрепляет институт
частной собственности. Но, в то же время, сервитутное законодательство
имеет свои пробелы и недостатки, необходима дальнейшая разработка прав в
области личных сервитутов. Правовое регулирование в этой области является
явно недостаточным: не выбрано едино понятие такого сложного правового
института; по законодательству сервитут является обременением на
недвижимое имущество, но не указаны его допустимые границы действия;
нет чёткой классификации сервитутов. Реформирование законодательства
сервитутных правоотношений должно прийти к выделению отдельного
Федерального закона о сервитутах. Причём в законе должна отражаться
четкая сумма взимания платы за право пользования чужим участком для
различных видов таких мероприятий.
6. Рассматривая право пользования жилым помещением членами семьи
собственника и бывшими членами семьи собственника, необходимо
отметить, что к категориям лиц, сохраняющих право пользования, относятся:
рентополучатели; отказополучатели; бывшие члены семьи собственника
жилого помещения, имевшие право на его приватизацию и отказавшиеся от
этого права; бывшие члены семьи собственника жилого помещения,
82
сохранившие срочное право пользования на основании соглашения с
собственником или на основании решения суда. Кроме того, когда среди
владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или
недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на
проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут
наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.
Рассмотрев в работе обременения жилых помещений, можно сделать
вывод, что гражданское законодательство признает, помимо права
собственности, возможность существования обременений этого права, а
также рассматривает лишь вопрос о соблюдении баланса интересов
собственника вещи и лиц, имеющих иные права на нее. Это требует
качественной законодательной регламентация закрепления этого
соотношения. Состояние современного российского законодательства не
позволяет обезопасить покупателя жилого помещения (как, впрочем, и иной
недвижимости) от приобретения вещи, обремененной правами иных лиц.
7. Рассматривая ценовую составляющую обременений, можно сделать
вывод, что чаще всего обременение удешевляет стоимость недвижимого
имущества, так как обременение следует как правило за земельным участком
или жилым имуществом. Юридическими лицами обременения земельных
участков чаще всего учитываются в бухгалтерской документации, особенно
при строительстве, как расходы.
8. Рассматривая особенности обременений жилых помещений было
проанализировано обременение пропиской, а так же правами
отказополучателей. Сложности при обращении с такими обременениями как
правило заключаются в том, что они как правило не регистрируются. И как
результат, владелец жилья не всегда может безболезненно прекратить право
на использование и выселить бывших членов своей семьи из
принадлежащего ему жилища, в том числе при продаже этого жилища.
И отдельно, относительно жилых помещений, можно сделать вывод о
необходимости законодательного закрепления и обобщения конкретных
83
оснований, процедуры, по которым будет производиться государственная
регистрация права пользования на жилые помещения. Гражданское
законодательство обособлено не справится с разрешением данного вопроса.
В данной области также необходимо более четкое разъяснение специального
законодательства как в области государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, так и в области жилищных правоотношений.
Необходимо наметить круг лиц, которым действительно необходимо
предоставить эти права, чтобы в судебной практике существовали способы
защиты и обстоятельства, которые подтверждают необходимость реализации
этих прав. Аналогичная точка зрения формируется с целью минимизации
бремени института прав собственности.
Подводя окончательный итог, можно сделать вывод, что поставленная
цель и задачи исследования достигнуты.