24
Стоит отметить, что в соответствии с Обзором судебной практики по
делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденным
Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, не может быть установлен
сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в
том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной
реконструкции недвижимого имущества.
Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного
сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный
участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что объект, являющийся
по техническому паспорту материальным складом, был полностью
демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и
разрешительной документации истцом возведен новый объект капитального
строительства с иными техническими характеристиками, право
собственности на который в установленном законом порядке истцом не
оформлено.
С учетом положений статей 222, 274 ГК РФ суд пришел к правильному
выводу о том, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не
приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать
от собственника соседнего земельного участка права ограниченного
пользования названным участком (сервитута).
22
Так же, При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к
земельному участку через соседний земельный участок суду следует
исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и
установить сервитут на условиях, наименее обременительных для
собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается
сервитут.
22
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 26.04.2017)//СПС Консультант плюс
25
Т. обратился в суд с требованиями к обществу об установлении
сервитута, так как проезда к принадлежащему ему земельному участку иначе
как через находящийся в аренде у ответчика муниципальный земельный
участок не имеется. По результатам проведенной экспертизы установлены
три возможных варианта проезда к земельному участку истца. Т. просил
установить сервитут по первому варианту.
Представитель ответчика в судебном заседании, не возражая против
установления сервитута, указывал, что вариант сервитута, на котором
настаивает истец, является наиболее обременительным, поскольку для его
реализации необходимо произвести демонтаж части объектов,
расположенных на участке ответчика, такой вариант приведет к
невозможности возвести ряд иных объектов, запланированных ответчиком.
Кроме того, предложенный истцом вариант не является безопасным
для посетителей ответчика. Сам ответчик полагал наиболее оптимальным
установление сервитута по второму варианту, предложенному экспертом.
Удовлетворяя исковые требования в части установления сервитута,
суд, исходя из представленных в материалы дела доказательств и
руководствуясь положениями статьи 274 ГК РФ, пришел к выводу о
доказанности наличия у истца необходимости в установлении права
ограниченного пользования земельным участком ответчика, поскольку иным
способом он лишен возможности доступа к своему земельному участку и
использования его по назначению. При определении условий осуществления
сервитута суд исходил из разумного баланса интересов сторон спора с тем,
чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды
истца, не создавало существенных неудобств для собственника
обремененного земельного участка. Судом был установлен сервитут по
второму варианту исследования эксперта, являющемуся наименее
обременительным для общества.
23
23
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 26.04.2017)//СПС Консультант плюс
26
Заметим, что в отношениях земельного сервитута существенную роль
играет временной фактор. Истечение определенного периода времени может
иметь значение как для обстоятельств правообразующего, так и
правопрекращающего характера.
Согласно ст. 10 Закона Польши от 18 июля 2001 г. «Водное право»,
водные ресурсы представляют собственность Государственной казны
Польши, других юридических и физических лиц
24
. При этом воды,
принадлежащие Государственной казне или органам местного
самоуправления, являются публичными. Непосредственно текучие воды
изъяты из гражданского оборота за исключением случаев, предусмотренных
законом. Данный закон устанавливает, что право пользования публичными
водами, по сути, принадлежит любому лицу (ст. 34) и в этом понимании
может рассматриваться как публичный сервитут; собственник
недвижимости, примыкающей к публичным водам общего пользования,
обязан обеспечить доступ к воде любым лицам (ст. 28), а сама недвижимость
обременяется публичным сервитутом.
Таким образом, обременение права собственности на публичные воды
заключается в предоставлении любому лицу возможности удовлетворить
свои личные потребности, потребности домашнего и сельского хозяйства
(без применения специальных технических приспособлений), пользоваться
водами для отдыха, туризма, спорта, любительской рыбалки.
В США понятие сервитута формируется законами штатов на базе
сложившегося определения данной юридической конструкции
соответствующими нормами общего права, которое переняло это понятие из
римского права. Подчеркнем, что различные законы отдельных штатов в
целом подходят к определению понятия сервитута относительно
единообразно. Тем не менее, отдельные виды сервитутов на территории
разных штатов имеют различное содержание (в частности, выделяется более
24
Водное право Польши от 18 июля 2001 г. (Prawo wodne) // Dz. U. 2001. – № 115. – Poz. 1229.
27
узкое либо, напротив, более широкое правомочие лица, в чью пользу
установлен сервитут).
Так, в законодательстве штата Калифорния сервитут обозначен в
качестве обременения, предоставляющего право определенным образом
использовать чужое имущество, включая землю. Непосредственно земельные
сервитуты более конкретно сформулированы в рамках законодательства
указанного штата. Похожее определение содержится и в соответствующих
нормативно-правовых актах штата Нью-Йорк.
В целом, американские нормы общего права содержат более
развернутое определение сервитутов и тем самым восполняют отсутствие
общих положений о сервитутах в законах отдельных штатов. Конкретные же
законы штатов в большей мере регламентируют отдельные виды сервитутов.
По характеру предоставляемых прав все сервитуты делятся на
разрешительные и запретительные. При этом разрешительные
уполномочивают лицо, в чьих интересах установлен сервитут, на
осуществление определенных действий по использованию чужого
имущества в своих интересах; запретительные ограничивают право
пользования собственника (или титульного владельца) сво-им имуществом в
интересах лица, в чью пользу установлен сервитут.
Непосредственно запретительный сервитут не предоставляет лицу
возможности активно использовать чужое имущество, но закрепляет за
таковым право на положительный результат, возникающий от запрета на
определенные действия собственника имущества. Примером может стать
запрет на строительство какого-либо здания или сооружения в
установленном месте земельного участка с целью сохранения сложившегося
пейзажного вида с соседнего участка.
В США сервитуты устанавливаются законом, собственником вещи,
соглашением сторон, судом и давностью. Суд, как правило, определяет и
утверждает наличие квазисервитута или подразумеваемого сервитута в
случаях, когда стороны по-разному оценивают ситуацию. Суд также
28
устанавливает сервитут в ситуациях, когда существование такового дает
возможность одному лицу пользоваться своим имуществом (т. е. в случаях
наличия обусловленной необходимости в сервитуте). При этом суд может
констатировать факт существования сервитута согласно нормам общего
права и (или) закона, а также выявить необходимость в установлении
сервитута. В первом случае судебное решение является единственным
документом, подтверждающим наличие сервитута, так как законы
большинства штатов вообще не требуют документа, удостоверяющего
установление подразумеваемого сервитута или квазисервитута.
Нормы законов или общего права (в штатах, где нет соответствующей
норм закона) предусматривают наличие сервитута, если недвижимое
имущество, начиная с момента своего возникновения и в силу особого
расположения, предполагает применение одного объекта для возможности
пользоваться другим объектом. Пока оба объекта недвижимого имущества
находятся в собственности или пользовании одного лица, сервитут не
существует, но как только эти объекты оказываются в собственности другого
или пользовании разных лиц, с момента раздела прав на них возникает
сервитут у одного из пользователей (или собственников) взаимосвязанных
объектов недвижимого имущества. Возникающее право пользования
определенным образом одним объектом в интересах другого называется
подразумеваемым сервитутом или квазисервитутом, так как не требуется его
письменного оформления.
Существование этого права не зависит от его юридического
оформления. Суд, рассматривая спор сторон, лишь выявляет, действительно
ли сложилась ситуация, при которой возник подразумеваемый сервитут.
Положительное решение суда дает право стороне, в пользу которой
существует квазисервитут, требовать от другой устранения препятствий в его
осуществлении. При этом сервитуты в большинстве случаев требуют
письменного оформления. По отмеченной причине судебное решение
заменяет письменное соглашение сторон (при нежелании одной стороны
29
установления сервитута в пользу другой, если без этого последняя не имеет
реальной возможности пользоваться своим имуществом). На основании
судебного решения регистрируется обременение имущества сервитутом.
Документы, устанавливающие сервитуты, подлежат регистрации по
месту нахождения имущества. Регистрация документа означает также
регистрацию содержащегося в нем права.
Как уже отмечалось ранее, сервитут в США может оформляться
договором, завещанием, судебным решением, а также заявлением
правоустанавливающей стороны. Основанием возникновения сервитута
может быть и приобретательная давность. При этом, в отличие от
перечисленных оснований, существование сервитута в силу
приобретательной давности не требует дополнительного письменного
оформления.
Следует отметить, что частные земельные сервитуты регулируются
законами штатов и нормами общего права. При этом в законах отдельных
штатов, как правило, приводится перечень таких сервитутов, порядок их
установления, а также способы прекращения. Сам перечень земельных и
иных сервитутов в законах штатов нередко различается, что обусловлено
историческим развитием конкретной территории, ее географическим
положением и климатическими условиями
25
.
Частные земельные сервитуты в числе прочих классификаций и
разграничений делят на обременяющие земельные участки, не связанные с
расположением земельного участка, и личные земельные сервитуты.
Сервитуты, обременяющие земельные участки, обусловлены их
соседским расположением. На соседские участки могут устанавливаться все
известные земельные сервитуты, в том числе квазисервитуты и сервитуты,
связанные с острой необходимостью
26
.
25
Арсналиев М.А. Некоторые особенности сервитутов в зарубежном законодательстве//Власть Закона.
2014.- № 1 (17).- С. 155-165.
26
Камышанский В.П. Суперфиций и эмфитевзис в гражданском праве: исто-рия и современность //
Общество и право. – 2011. – № 3. – С. 106
30
К сервитутам, обременяющим земельные участки, относятся права на
проход и проезд, выпас скота, рыбную ловлю, охоту, пользование водами
(ключами, колодцами, замкнутыми водоемами), заготовку древесины,
добычу полезных ископаемых, выемку песка (глины, гальки), пользование
чужой землей для ведения предпринимательской деятельности, устройство
незапрещенных законодательством спортивных мероприятий на чужой
земле, сброс воды на чужой участок, погребение, получение солнечного
света через чужой участок и др.
Заметим, что земельные сервитуты восприняты законами из норм
общего права США, что и обеспечило их закрепление почти во всех штатах.
Одним из примечательных видов обременений с одной стороны и
способа обеспечения исполнения обязательства, является залог.
Примечательно, что в современном континентальном праве вещно-
правовая природа залога не вызывает сомнений у цивилистов, и она, как
правило, характеризуется в виде возможности залогодержателя действовать
против каждого независимо от смены собственника. В зарубежных
учебниках по вещному праву аргументация вещно-правового характера
очень часто занимает одно-два предложения, в котором данное утверждение
преподносится как давно известное и доказанное положение. В отличие от
других вещных прав (сервитута, узуфрукта, права застройки, вещной выдачи
(обременения)), залог обладает и другими важными чертами, и его
рассматривают сквозь призму следующих основных качеств. Во-первых, как
вещное право (нем. dingliches Recht), которое рассматривается в виде
возможности предъявления требования против каждого независимо от смены
собственника заложенного имущества. Во-вторых, как право применения
(реализации) (нем. Verwertungsrecht), т. е. ограниченное господство над
предметом, которое предоставляет управомоченному в силу вещного права
залога лицу возможность реализации вещи. В-третьих, как право
обеспечения (нем. Sicherungsrecht), поскольку право залога устанавливается
для обеспечения требования по обеспечиваемому им обязательству,
31
удовлетворение кредитора из стоимости вещи устраняет данное требование.
Перечисленные характеристики позволили включить залог в особую группу
вещных прав, наряду с вещными обременениями (реалластом), – в вещные
обеспечительные права (определяемые иногда в зарубежной доктрине и
практике как права ответственности или права реализации)
27
.
При этом место залога недвижимости в системе гражданского
законодательства зарубежных правопорядков определяется поразному: в
одних залог прямо включён в разделы (специальные книги) о вещных правах
гражданских уложений (кодексов) (Германия, Австрия, Швейцария,
Нидерланды, Чехия, Венгрия, Польша), в других регулируется специальным
нормативным актом о вещных правах (Эстония, Хорватия, Словения,
Македония), в третьих его вещно-правовые признаки вытекают из
положений законодательства (Франция).
Следующим, вызывающим большой интерес обременением является
право вещной выдачи. Интерес к данному обременению позволил включить
его в Проект ГК РФ, которому в проекте уделено внимание в пяти статьях.
Исторические корни данного права кроются в недрах старых
средневековых отношений: собственник земли часто обязывался доставлять
другому лицу (помещику, монастырю и т.д.) ежегодно известное количество
продуктов или уплачивать известную сумму денег. В России (13-19 вв.) такая
похожая обязанность крестьян (барщина), отработочная рента, заключалась в
обязанности крестьянина обрабатывать барское поле или выполнять другие
хозяйственные работы за полученный от владельца в пользование земельный
участок. Как правовой институт право вещных выдач оформился в
германском праве и был впервые закреплен в Германском гражданском
уложении 1896 года (Книга 3. Вещное право) в форме вещных обременений.
Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность
периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное
27
Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право//Вестник Омского университета. Серия: Право.
2017.- № 1 (50). -С. 84-90.
32
предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном
размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления -
правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в
порядке, предусмотренном для ипотеки
28
.
Юридическую природу права вещных выдач можно выявить путем
сравнения основных черт этого вещного права с ипотекой, сервитутами,
договором ренты. В отличие от ипотеки, право вещных выдач представляет
собой, во-первых, самостоятельное право. А ипотека в любом случае право
обеспечительное. Во - вторых право вещных выдач устанавливается в
отношении недвижимой вещи. А предметом ипотеки могут быть помимо
недвижимых вещей, также право постоянного землевладения и право
застройки. В - третьих право вещных выдач дает право на имущественное
предоставление в форме товара, денег, работ или услуг. Причем не
единовременно, а в виде периодических вещных выдач. А при реализации
права ипотеки могут быть выручены только денежные средства,
единовременно. От сервитута право вещных выдач отличается тем, что оно
предусматривает активные действия собственника недвижимой вещи
(обязанного лица) по предоставлению вещных выдач, тогда как в силу
сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно
пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) или запрещать
собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным
образом (отрицательный сервитут). Но в любом случае собственник
служащей вещи (обязанное лицо), не совершает никаких активных действий
в пользу собственника господствующей вещи, а лишь воздерживается от
действий. Что касается сравнения договора ренты с правом вещных выдач, то
налицо различная подотраслевая принадлежность данных институтов.
28
Ковязин В.В. Право вещных выдач как ограниченное вещное право//В сборнике: Актуальные проблемы
современной науки Международная научно-практическая конференция. Северо-Кавказский гуманитарно-
технический институт (Россия); Словацкий университет святых Кирилла и Мефодия (Словакия); Cловацкий
технологический университет в Братиславе (Словакия); Северо-Кавказский федеральный университет,
Институт информационных технологий и телекоммуникаций (Россия); Филиал ВНИИ МВД России по
СКФО (Россия).- 2013.- С. 52-55.
33
В целом, обобщая изложенное, можно сделать следующие выводы.
Сравнение российского и зарубежного законодательства в сфере
регулирования обременений позволило нам прийти к заключению о
своеобразии отечественной правовой системы, ключевым стрежнем которой
являются гражданское и публичное право. При этом сама конструкция
сервитутов представляется размытой, рассредоточенной по разным
нормативным актам. В зарубежных же системах, напротив, регулирование
находится, как правило, в ведении только гражданского права, несмотря на
то, что в гражданских кодексах используются публично-правовые
инструменты, обеспечивающие оптимальное соотношение в регулировании
как частных сервитутов, так и сервитутов, установленных в пользу
неограниченного круга лиц.
По нашему мнению, такая система является наиболее перспективной,
способной поддерживать баланс частных и общественных интересов в
области ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.