64
Исходя из этого, возможно, можно ответить, что в конечном значении
стоимости такое обременение обязательно должно иметь определенный
числовой компонент, который снижает рыночную стоимость.
Но даже при незначительном погружении в юридические нюансы
становится ясно, что такой ответ на самом деле не так очевиден.
Так, например, арестованное имущество на рынке, как правило,
дешевле, поскольку сделка не осуществляется в рамках стандартных
рыночных условий, но на нее влияют чрезвычайные обстоятельства, а
именно, одна из сторон обязана реализовать собственность независимо от ее
желания. Но в этом случае оценщик не определяет рыночную стоимость в
чистом виде, а стоимость с установленными ограничениями и
предположениями.
Что касается определения ценности многих объектов, на которые
наложены обременения, не следует упускать из виду тот факт, что зачастую
клиент оценки просто ставит неправильную задачу, а именно определение
рыночной стоимости, когда на самом деле все обстоятельства потенциальной
сделки указывают, что должна быть определена ликвидационная стоимость,
что естественно удешевляет объект.
Но в поддержку предположения, что вопрос о влиянии обременений на
стоимость имущества не однозначен, мы можем привести пример с таким
обременением, как сервитут.
Например, имеется некий земельный участок, через который
проложена дорога. Сервитут, наложенный гос.органами на данный
земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге
могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на
это собственника. В таком случае необходимо рассматривать то каким
образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на
использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень
даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли
65
можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен
стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.
Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на
вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит
отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую
формирует существующее ограничение права. А это в свою очередь может
создавать определенные надежды для собственников подобного имущества
на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью,
выставленную на продажу на рынке.
Отдельно возникает вопрос ценообразования при наличии обременения
– ипотека.
Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при
условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья
от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения
в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным
может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих
расселению. В остальных случаях квартира переходит в новому
собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует»
за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если
есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно
обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет
«отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения.
Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры,
то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по
сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном
состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку
его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на
стоимость объекта практически не влияет.
66
3.2 Проблемные аспекты обременений жилых помещений в виде
наличия зарегистрированных в них граждан и несовершеннолетних детей
В соответствии с абзацем 2 статьи 4 Федерального закона о
государственной регистрации «ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации». Однако
существуют так называемые «невидимые» обременения, касающиеся жилой
недвижимости. Они называются «невидимыми», потому что не подлежат
государственной регистрации, а значит, на первый взгляд могут никак не
проявлять себя. Тем не менее в процессе проведения сделки купли-продажи
жилого помещения эти юридические факты играют немаловажную роль, в
том числе их наличие или отсутствие может сильно повлиять на цену
отчуждаемого объекта.
Факторы, значительно обременяющие отчужденное жилые помещения,
включают права лиц, которые остаются во время отчуждения. Субъектами
таких реальных прав на жилье являются лица, которые имеют право
пользоваться жилищем, но не являются владельцами этого жилища.
В соответствии с пунктом 3 статьи 216 Гражданского кодекса
Российской Федерации «переход права собственности на имущество к
другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав
на это имущество». Согласно пункту 4 статьи 216 и статье 305 ГК РФ
вещные права лица, не являющегося собственником, подлежат защите от их
нарушения против любого лица, в том числе собственника имущества. Этот
правовой аспект по безвозмездному, неограниченному во времени
использованию жилых помещений назывался «вечной пропиской».
Существует несколько вариантов его абсолютно юридического оформления.
Главным, по мнению многих аналитиков, случай «вечной регистрации»
является ситуация, когда гражданин зарегистрирован в отчужденном жилище
по месту жительства гражданина, который уже был зарегистрирован там во
время приватизации этого жилища и по тем или иным причинам не
67
участвовали в приватизации. Если указанный гражданин по каким-либо
причинам не изъявляет желания сняться с регистрационного учета по месту
жительства (проще говоря, не желает «выписываться») и понудить его к
этому действию не представляется возможным, то даже возможность
признания его утратившим право пользования этим жилым помещением в
судебном порядке представляется весьма и весьма умозрительной.
Эта позиция обозначена в постановлении Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах в
судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской
Федерации»
52
. Так, в пункте 18 этого постановления указано, что при
рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего
члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением
судам необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 19 Федерального
закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положения части 4
статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации о прекращении права
пользования жилым помещением в случае прекращения семейных
отношений не распространяется на бывших членов семьи собственника,
которые в момент приватизации жилого помещения имели равные права
пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но
отказались от участия в приватизации жилья. Прекращение семейных
отношений таких лиц с собственником жилого помещения не влечет
прекращения их права пользования этим жилым помещением.
Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года
действовала статья 53 Жилищного кодекса РСФСР) равные права с
нанимателем жилого помещения по договору социального найма в
государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право
пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие
52
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О
некоторых вопросах в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»//
Российская газета от 08.07.2009 - № 4947 (123)
68
члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом
помещении. Кроме того, к названным в статье 19 закона бывшим членам
семьи собственника жилого помещения не могут быть применены нормы
пункта 2 статьи 292 ГК РФ о прекращении их права пользования жилым
помещением на основании перехода права собственности на это жилое
помещение другому лицу, так как, давая согласие на приватизацию
занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без
которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от
4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»
53
), они исходили из того, что право пользования этим жилым
помещением для них будет иметь бессрочный характер и, следовательно, оно
должно учитываться в том числе при переходе права собственности на жилое
помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например
купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Иное означало бы
нарушение конституционного положения о праве каждого на жилище.
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое
помещение к другому лицу судами должен решаться вопрос о сохранении
права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на
приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение
в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и,
проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого
помещения согласие.
Следующая версия «вечной прописки» может быть установлена
брачным контрактом в форме пожизненного владения и использования
жилого помещения как «не являющегося владельцем» помещений в случае
развода с владельцем. В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ право
пользования жилым помещением за бывшим членом семьи может быть
53
Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»//Российская газета от 10 января 1993 г. № 5
69
сохранено соглашением между ним и собственником этого помещения. И
поскольку период, за который это право может быть сохранено, не
регулируется, следовательно, это может быть как вариант, пожизненно.
В качестве соглашения может как раз выступить брачный договор, в
котором согласно статье 42 Семейного кодекса Российской Федерации
супруги «вправе определить имущество, которое будет передано каждому из
супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор
любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов»,
в том числе право пожизненного проживания одного из супругов в жилом
помещении, принадлежащем другому супругу
54
.
Еще одним видом «невидимого» обременения в форме «вечной
прописки» может являться завещательный отказ. В соответствии с пунктом 1
статьи 1137 ГК РФ завещатель, составляя завещание, может «возложить на
одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение
за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в
пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые
приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный
отказ)». Согласно пункту 2 этой статьи «предметом завещательного отказа
может быть передача отказополучателю … во владение … или в пользование
вещи, входящей в состав наследства... В частности, на наследника, к
которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение,
завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на
период жизни этого лица … право пользования этим помещением или
определенной его частью». Более того, «при последующем переходе права
собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу
право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному
отказу, сохраняет силу». А учитывая, что право на получение завещательного
отказа может быть реализовано в течение трех лет со дня открытия
54
Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 01.05.2017)//Российская газета
от 27 января 1996 г. № 17
70
наследства, а также то, что отказополучателю в завещании может быть под
назначен другой отказополучатель, в том числе на случай, если
отказополучатель не воспользуется своим правом на получение
завещательного отказа, необходимость проверки наличия или отсутствия
завещательного отказа при покупке жилого помещения, которое продавцу
«досталось по наследству», возрастает, что называется, в разы, на порядок
55
.
В соответствии с частью 3 статьи 33 ЖК РФ «гражданин,
проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному
отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования
жилым помещением, возникающего из завещательного отказа».
Однако, это положение закона, как правило, носит теоретический
характер. А на практике такие случаи крайне и крайне редки.
Существуют и другие ситуации, когда эти или другие лица сохраняют
за собой право пользоваться жилыми помещениями, и даже в суде трудно
прекратить свое право на использование определенного жилища или
признать тех лиц, утратившими право на использование жилища. К числу
таких лиц можно в том числе отнести недееспособных или ограничено
дееспособных граждан, граждан, временно находящихся в районах Крайнего
Севера и приравненных к ним территориях, временно выехавших по месту
работы или учебы, помещенных в государственные детские учреждения,
выехавших для выполнения обязанностей опекуна или попечителя,
заключенных под стражу, помещенных в лечебные учреждения, состоящих
на учете в диспансерах, признанных безвестно отсутствующими и т. д. До 11
января 2015 года к таким лицам также относились призванные на
действительную воинскую службу, а также осужденные, отбывающие
наказание по приговору в виде лишения свободы или принудительных работ.
В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря
2014 года № 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации
55
Нови С.Ю. «Невидимые» обременения жилой недвижимости//Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2015.- № 10 (169).- С. 34-38.
71
«О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор
места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
56
из
перечня оснований для снятия гражданина с регистрационного учета по
месту жительства исключены призыв на действительную военную службу и
осуждение к лишению свободы и принудительным работам
57
. Таким
образом, теперь осужденных и призванных не снимают с учета по месту
жительства.
Конституционное право граждан на жилье является одним из основных
прав человека и заключается в обеспечении государства стабильным,
постоянным использованием жилых помещений лицами, которые их законно
занимают, а также гарантией неприкосновенности жилища, исключении
случаев произвольного лишения граждан жилища.
Подводя итог вышеизложенному, следует отметить, что владелец
жилья не всегда может безболезненно прекратить право на использование и
выселить бывших членов своей семьи из принадлежащего ему жилища, в том
числе при продаже этого жилища.
Правоприменительная практика, определяемая Верховным Судом
Российской Федерации, даже при отсутствии нормы, устанавливающей
возможность длительного пользования бывшими членами семьи жилым
помещением собственника, все равно исходит из приоритета
конституционной нормы о праве человека на жилье и невозможности его
лишения. Принимая во внимание юридическую сложность реализации тех
или иных механизмов защиты социально уязвимых слоев населения и
возможность использования этих правовых сложностей для мошеннических
целей, процедура идентификации отчуждаемого объекта недвижимости с
точки зрения существования обременения, включая скрытые и
потенциальные, является первостепенной.
56
Федеральный закон от 31 декабря 2014 года № 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской
Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и
жительства в пределах Российской Федерации» (ред. от 03.04.2017)//Российская газета от 12 января 2015 г.
№6572 (1)
57
Нови С.Ю. «Невидимые» обременения жилой недвижимости//Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2015.- № 10 (169).- С. 34-38.
72
3.3 Проблемы снятия обременений с недвижимого имущества
В данном пункте исследовательской работы речь пойдет, в большей
степени, о снятии обременения с жилого имущества, так как именно это
имущество и его реализация встречаются наиболее часто и вызывает
довольно много вопросов у населения.
Чтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить
кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях
договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в
регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является
залогом по ипотечному кредиту. В случае окончательного погашения
кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об
обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о
регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий
снятие обременения. Пока заемщик не выполнил все кредитные
обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться
недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для
компенсации банковского долга. Но, как правило, до суда не доходит, и
кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами,
например: продажа обременительной недвижимости с последующей
выплатой кредитной задолженности. Чаще всего банки дают согласие
собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не
конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После
согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся
покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена,
оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное
обременение.
Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с
обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например,
73
закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку
деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять
обременение. Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от
сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд
обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся
сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление
предварительного договора задатка. На первый взгляд, договор ренты –
выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть
и немало подводных камней. Внезапное объявление наследников может
изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор
пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца
других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья
не расторгнет договор, нет. Настроение у пожилых людей переменчиво,
после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер
обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает
сторону пожилого человека. Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса
такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш
подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает
решение о пожизненном содержании.
Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым
обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже
собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с
требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего
владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться
годами. Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают
органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту
нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 – 30 дней до
начала. Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной
стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов
признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение