54
жилого помещения (ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»). Государственная регистрация прав этих категорий
пользователей, обременяющих жилое помещение, действующим
законодательством не предусмотрена. При этом ни осмотрительность, ни
разумность покупателя не оградят его от приобретения жилого помещения,
обремененного правами иных лиц, о которых собственник помещения (его
продавец) умолчал. Указание на незаключенность договора представляется
малоутешительным. Представляется, что и эту проблему можно было бы
решить, предоставив бывшим членам семьи собственника, сохраняющим
право пользования жилым помещением, возможность обращаться
самостоятельно за государственной регистрацией этого права
47
.
Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов,
является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав,
исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги
владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок
взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о
наложении ареста на квартиру заемщика.
Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и
другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду,
когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на
проживание на указанной территории на весь период действия договора
аренды.
В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются
несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные
пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб
интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы
опеки и попечительства.
47
Рахвалова М.Н. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при его продаже, как
существенное условие договора//Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса.-
2017.- № 1 (38).- С. 232-235.
55
Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи
материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех
членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное
нотариусом обязательство требует пенсионный фонд. От главного
собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность
обоих супругов, всех детей и других родственников. По закону о защите
семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия
обременения на квартиру по материнскому капиталу.
Поскольку гражданское законодательство признает, помимо права
собственности, возможность существования обременений этого права, а
также рассматривает лишь вопрос о соблюдении баланса интересов
собственника вещи и лиц, имеющих иные права на нее, требуется
качественная законодательная регламентация закрепления этого
соотношения. Состояние современного российского законодательства не
позволяет обезопасить покупателя жилого помещения (как, впрочем, и иной
недвижимости) от приобретения вещи, обремененной правами иных лиц.
2.3 Особенности и порядок документального оформления обременений
В феврале 2016 года зарегистрировано 21852 права, ограничения
(обременения) прав, сделок, из них на земельные участки зарегистрировано
6951 право, на жилые помещения – 7871 право.
Для сравнения в феврале 2015 года зарегистрировано 22023 права,
ограничений (обременений) прав, сделок, из них на земельные участки
зарегистрировано 6994 права, на жилые помещения – 9252 права.
Число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве
в феврале 2016 года составило 481, что выше, чем за аналогичный период
2015 года – 362.
56
В феврале 2016 года в Едином государственном реестре прав
количество регистрационных записей об ипотеке в силу закона составило
1065 (в феврале 2015 года – 1077), на основании договора – 885 (в феврале
2015 года – 440)
48
.
В настоящее время существует несколько различных систем
регистрации недвижимости, в каждом из которых вопрос о
взаимоотношениях с земельным кадастром решается по-своему. Эти
различия связаны с историческими и экономическими особенностями
развития каждой страны и отражены в организационных структурах систем
кадастра и регистрации земель.
Таким образом, в Швеции и других странах Северной Европы,
благодаря автоматизации, эти две системы были тесно интегрированы. В
этих странах кадастр постепенно эволюционировал, и из простого налогового
учета, слабо привязанного к картам, стала сложной системой с высокой
степенью надежности. В Германии, Австрии, Швейцарии и Нидерландах
связь между кадастром и регистром прав на землю чрезвычайно сильна. В
этих странах юридические единицы, зарегистрированные в земельном
кадастре, полностью соответствуют кадастровым единицам. Благодаря
использованию уникальных кадастровых номеров стало возможным
внедрить систему регистрации прав собственности, обеспечив высокую
степень защищенности и надежности.
В связи с вступлением в силу с 01.01.2017 Федерального закона № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменился порядок
проведения государственной регистрации сервитута, предусматривающего
право ограниченного пользования частью земельного участка.
Требование о возможности государственной регистрации только в
отношении части земельного участка, зарегистрированного в Едином
государственном реестре недвижимого имущества, остается неизменным.
Если часть земельного участка не включена в реестр, регистрация сервитута
48
Сайт Росреестра// https://rosreestr.ru/
57
в отношении этой части земельного участка осуществляется одновременно с
государственным кадастровым учетом этой части.
Кадастровая регистрация части земельного участка осуществляется
одновременно с регистрацией сервитута, который предусматривает право на
ограниченное использование такой части без соответствующей заявки. В
этом случае, вместе с соглашением об установлении рабства, заявитель
должен представить план землеустройства для формирования части
земельного участка.
Вместе с тем, Земельный кодекс РФ содержит исключение из общих
правил, предусмотренных Законом о регистрации, в части отсутствия
необходимости в проведении кадастрового учета части земельного участка и
регистрации сервитута. Исключение составляют случаи заключения
соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок
до трех лет.
При наличии указанных условий установление сервитута в отношении
части такого земельного участка допускается без проведения работ, в
результате которых обеспечивается подготовка межевого плана, без
осуществления государственного кадастрового учета указанной части
земельного участка и без государственной регистрации обременения,
возникающего в связи с установлением данного сервитута. По общему
правилу сервитут подлежит государственной регистрации в Едином
государственном реестре недвижимости, а значит, земельный участок или
часть участка, в случае если сервитут устанавливается в отношении части
земельного участка, должны быть поставлены на кадастровый учет.
Кадастровый учет указанной части и регистрация сервитута не требуются,
если сервитут устанавливается на срок до трех лет и об этом достигнуто
соглашение между сторонами соглашения об установлении сервитута (п.4
ст.39.25 Земельного кодекса РФ).
58
Для применения этих правил требуется отражение сторонами данных
положений в соглашении об установлении сервитута. При этом следует
помнить: возможность не осуществлять государственную регистрацию не
распространяется на случаи, когда сервитут устанавливается на весь
земельный участок.
Приобретение любого недвижимого имущества, в том числе
земельного участка, несет в себе определенные риски для покупателя. Перед
тем, как оформить право собственности на земельный участок, покупателю
необходимо проверять сведения о приобретаемом объекте недвижимости,
например, на наличие каких-либо обременений.
Лицо, заинтересованное в установлении сервитута (собственник либо
арендатор), должно представить в уполномоченный орган (орган,
осуществляющий полномочия по распоряжению соответствующим
земельным участком) заявление о заключении соглашения об установлении
сервитута с приложением схемы границ сервитута на кадастровом плане
территории.
После получения им от уполномоченного органа уведомления о
возможности заключения соглашения об установлении сервитута или
предложения о заключении соглашения об установлении сервитута в иных
границах, указанное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ
(заключает договор с кадастровым инженером, которым подготавливается
межевой план для осуществления кадастрового учета той части земельного
участка, в отношении которой устанавливается сервитут) и обращается в
орган регистрации прав с заявлением об осуществлении учета части
земельного участка (п.5 ст.39.26 Земельного кодекса РФ).
После кадастрового учета части земельного участка заключается
соглашение об установлении сервитута, которое является основанием для
регистрации сервитута.
Таким образом, кадастровый учет части земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
59
сформированной в целях установления сервитута, осуществляется по
заявлению лица, заинтересованного в установлении такого сервитута,
которым получено от уполномоченного органа вышеуказанные уведомление
или предложение о заключении соглашения об установлении сервитута.
Если с заявлением о кадастровом учете обращаются ненадлежащие
лица, т.е. лица, чье право на указанное обращение не следует из положений
ст.15 Закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
49
и
иных федеральных законов, то это является самостоятельным основанием
для приостановления осуществления кадастрового учета.
Первый вариант: заинтересованное лицо может узнать такие сведения
на сайте Федеральной кадастровой палаты, набрав в соответствующей строке
страницы сайта кадастровый номер земельного участка или учетный номер
зоны. Сведения о сервитуте отображаются на сайте в том случае, если объект
недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре
недвижимости. Второй вариант: информацию об обременениях можно
узнать, запросив выписку из Единого государственного реестра
недвижимости. Для этого гражданину необходимо обратиться в офисы
приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по
определенному субъекту или многофункционального центра «Мои
документы». За предоставление сведений из Единого государственного
реестра недвижимости в виде выписки взимается плата, размер которой
установлен приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2016 г. №
799.
50
Кроме этого, частью 2 статьи 19 Закона «О государственной
регистрации недвижимости» установлено, что орган государственной власти
49
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»// Российская газета от 17 июля 2015 г. № 156
50
Приказ Министерства экономического развития РФ от 9 декабря 2016 г. № 799 «О внесении изменений в
приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 967 «Об утверждении порядка взимания и
возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре
недвижимости, и иной информации» и в приложения № 1, 2 к приказу Минэкономразвития России от 10 мая
2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре недвижимости»//Российская газета от 26.12.2016 г.
60
или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права
или обременение объекта недвижимости возникает на основании акта органа
государственной власти или акта органа местного самоуправления либо
сделки с органом государственной власти или органом местного
самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа
государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не
позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения
такой сделки обязан направить в орган регистрации прав (Росреестр)
заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему
документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в
установленном законом порядке.
61
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ
И ДРУГИХ СТРАНАХ
3.1 Проблемы определения стоимости объектов недвижимости с
обременениями
Стоит начать рассмотрение стоимости объектов недвижимости с
обременений не с особенностей оценки, а именно с особенностей
определения платы за обременения, в случае их платности, например,
сервитутов.
Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов
разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон,
площади и срока установления сервитута и может иметь как форму
единовременного платежа, так и периодических платежей.
Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной
выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате
установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает
собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у
собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права
собственности или созданием условий для реализации собственником
объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут
установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с
необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику
земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением
пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем
состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих
62
обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед
третьими лицами.
При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка,
ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок
установления сервитута; объем ограничения пользования земельным
участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер
неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества,
обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность
распоряжения земельным участком.
Принимая решение об определении характера платы за сервитут
(единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в
течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения
баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только
содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и
объем сервитута.
Например, общество обратилось в арбитражный суд с исковым
заявлением об установлении сервитута для обеспечения проезда через
соседний земельный участок, принадлежащий предпринимателю.
При рассмотрении спора предприниматель не возражал против
обременения его имущества сервитутом на условиях, предложенных
обществом, вместе с тем заявил требование об определении платы за
пользование принадлежащим ему земельным участком.
Общество, предлагая плату в размере 2 000 рублей ежемесячно,
полагало, что такая плата соразмерна ограничению права предпринимателя.
Ответчик, возражая против предложенного размера платы, указывал,
что такой размер не учитывает расходы, которые необходимо понести
предпринимателю для оборудования въезда автотранспортных средств
63
общества на земельный участок, а также интенсивность движения
автотранспортных средств истца и ответчика.
51
Далее стоит затронуть вопрос влияния обременения на стоимость
самого объекта.
На сегодняшний день законодательство Российской Федерации
достаточно четко регулирует вопросы, связанные с введением различных
ограничений прав на недвижимое имущество. В свою очередь существующее
разнообразие возможных ограничений права с позиции оценочной
деятельности означает то, что каждое ограничение имеет свой
экономический смысл, а следовательно неким образом выделяет связанный с
ним объект из многообразия существующих.
В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии
или отсутствии влияния различных видов обременений на рыночную
стоимость недвижимости. Не следует полагать, что этот вопрос касается
только сферы интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости,
так как во многих случаях владельцы такого имущества не могут четко
определить, является ли их имущество более дешевым, чем аналогичные
объекты на рынке.
Поэтому необходимо учитывать следующее: положительный эффект
обременений на стоимость имущества практически невозможен, по крайней
мере трудно найти существующий пример, который наглядно
продемонстрировал бы, что обременение права на объект имело
положительное влияние на его ценность.
Не вдаваясь в юридические подробности, под обременением права
следует понимать ограничения, которые налагаются на возможности
собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект.
51
Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом
Верховного Суда РФ 26.04.2017)//СПС Консультант плюс