3
Содержание
Введение………………………………………………………….…………..…..…4
Глава 1. Обременения в гражданском праве Российской Федерации и за
рубежом: теоретико-правовой аспект…………………………..………………....9
1.1 Понятие и виды обременений в российском гражданском праве……….…..9
1.2 Правовое регулирование обременений в свете концепции развития
гражданского законодательства………………………………………………….27
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика отдельных видов обременений в
гражданском праве РФ и других стран……..……………….…………………...32
2.1 Обременение имущества ипотекой…………………………………….…….32
2.2 Обременение рентой недвижимого имущества………………….………….50
2.3 Особенности обременения залогом других видов имущества………..……61
Глава 3. Проблемы применения сервитутных обременений в гражданском
праве Российской Федерации и ряда зарубежных стран…………….…………84
3.1 Правовое регулирование сервитутов в России и за рубежом……….…..84
3.2 Особенности обременения сервитутом земельных участков, зданий и
сооружений………………………………………………….……………………..93
3.3 Судебная практика рассмотрения соседских споров, связанных с
сервитутными обременениями…………………………………………………111
Заключение…………………………………………..……………………..…….119
Список используемой литературы……………………………………………...123
Приложения……………………………………………………………..………..132
4
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Становление и развитие современного
российского гражданского права характеризуется активным использованием в
законодательстве, а также в практике правоприменения и индивидуального
гражданско-правового регулирования юридической категории «обременение».
Как самостоятельная правовая категория «обременение» закреплено в
Гражданском кодексе Российской Федерации, в ряде других кодексов, а также
в иных федеральных законах и подзаконных правовых актах. Особое место
оно занимает в законодательстве о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовое регулирование обременений имеет недостатки. В первую
очередь это несогласованность норм различных правовых актов,
регулирующих тождественные либо родственные сферы общественных
отношений, в части содержания понятия «обременение», его назначения,
правовой природы, объектов и пр. В ряде законов и подзаконных актов среди
конкретных видов обременении перечислены правовые явления различной
природы, в некоторых нормативных актах это понятие никак не раскрыто,
правовой режим обременения остается неясным.
Следует отметить, что западная юриспруденция не останавливается на
совершенствовании института вещных обременений и идет дальше в его
разработке. Примечательно, что в ней уже решены многие теоретические
проблемы, как, например, определение правовой природы, отграничение от
смежных вещно-правовых конструкций и т.п. Перед современными
правоведами стоит задача совершенствования механизма применения норм
законодательства в связи с изменяющимися мировыми тенденциями в
экономике, процессами интеграции, а также создания условий для того, чтобы
применение норм о вещных обременениях соответствовало принципу
справедливости. В частности, немецкие ученые и практики достаточно
серьезно работают над положениями об индексации платежей в связи с
переходом к единой европейской валюте, о защите третьих лиц
5
(добросовестных приобретателей), об ответственности правопреемников,
механизме удовлетворения требований из недвижимости и др.
В зарубежных правопорядках обременения применяются при продаже
земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых
людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей
собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении
сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили
обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные
обременения. Вещные обременения могут быть установлены в самых
разнообразных житейских ситуациях.
Многие из обременений не были известны прошлому столетию, их
конструкция была разработана в связи с требованиями усложнившегося
имущественного оборота. Актуальность этого института в европейских
странах отмечается и современными зарубежными юристами, проблемы
регулирования вещных обременений раскрываются в научной и учебной
литературе последних лет.
Степень разработанности темы исследования. В доктрине
отечественного гражданского права категория «обременение» не имеет
глубокой проработки.
Отдельные проблемы данной темы были в центре внимания таких
видных ученых, как Авдийский В.И., Крупин Е.В., Алексеева Е.В.,
Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Анисимов А.П.,
Мелихов А.И. , Афанасьев И.В. , Баринов Н.А., Бирюкова Т.А., Гришина Я.С.,
Карташова Ю.А., Писарюк М.В, Белов В.А., Богатков С.А., Бумажникова О.В.,
Вавилин Е.В., Вишневский А.А., Гайфутдинова Р.З. , Гарсиа Гарридо М.Х.,
Дерхо Д.С., Дерюгина Т.В. , Долинская В.В. , Егоров А.В. , Емелькина И.А.,
Ершов О.Г., Казанцев М.Ф. , Камышанский В.П. , Краснова Т.С. , Краснова
Т.С. , Крассов О.И. , Кузина М. , Кулагин М.И. , Лужина А.Н. , Маковская
А.А., Маттеи У., Суханов Е.А. , Мейер Д.И. , Микрюков В.А., Наумова Л.Н.,
Нови С.Ю. , Новиков К.А. , Оськина И.Ю., Лупу А.А. , Павлюченко М.В.,
6
Чуксин Д.В., Покровский И.А., Пухан П., Поленак-Акимовская М. , Сенчищев
В.И., Серова В.К., Теплов Н.В., Терещенко Т.А., Тикк О.К., Тутыхин В.,
Файзрахманов К.Р., Федоров Г.В , Фирсова М., Шмелев Р.В.
Однако, отметим, что специальных монографических исследований
указанной тематики не проводилось. Как не проводилось и сравнительного
анализа категории обременений в РФ и странах континентального и
прецедентного права.
Таким образом, теоретические и практические вопросы правового
регулирования института обременений в гражданском праве РФ и ряда
зарубежных стран не получили системной и комплексной разработки и
освещения в научной и практической литературе.
Объектом исследования являются комплекс правоотношений,
складывающихся по поводу действия норм гражданского законодательства
России и ряда зарубежных стран, регулирующих обременения прав.
В качестве предмета исследования формы нормативно-правового
закрепления обременений как единой категории, так и самостоятельного
правового явления цивилистики; механизм реализации, судебная практика по
вопросам применения обременений.
Цель исследования заключается в комплексном исследовании
гражданско-правового регулирования отношений, связанных с обременениями
объектов гражданских прав, а так же правильного применения норм
гражданского и норм иного законодательства, которые требуют
теоретического осмысления и разработки соответствующих практических
рекомендаций.
С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих
задач исследования:
Изучить понятие и виды обременений в российском и
иностранном праве
Исследовать правовую конструкция «обременения» в свете
концепции развития гражданского законодательства РФ
7
Изучить особенности сервитутных типов обременений в
гражданском праве РФ и зарубежных стран
Проанализировать изменения в законодательстве о сервитутах
Выявить особенности обременения сервитутом земельных
участков, зданий и сооружений
Проанализировать судебную практику рассмотрения соседских
споров, связанных с сервитутными обременениями
Исследовать обременение имущества ипотекой
Изучить обременение рентой недвижимого имущества
Выявить особенности обременения залогом других видов
имущества
Методологической базой данного исследования является
использование отдельных методов общенаучного и частнонаучного характера.
Общенаучные методы представлены эмпирическим наблюдением за
современным этапом развития общественных отношений в исследуемой
области. Частнонаучные методы в нашем исследовании представлены
анализом нормативной базы и практики ее применения.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения
российского гражданского законодательства, главным образом – положения
международного законодательства, положения Конституции Российской
Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного
Кодекса РФ, Федеральных законов, подзаконных нормативных актов,
разъяснения Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного Суда РФ.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что
проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и
рекомендации вносят определенны вклад в науку гражданского права,
расширяют и углубляют научные знания в отношении гражданско-правового
регулирования института обременений в современном гражданском праве РФ
и ряда зарубежных стран.
8
Результаты исследования могут быть использованы для развития и
совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших
теоретических разработок данной проблемы.
Практическое значение исследования определяется тем, что
конкретные выводы и рекомендации могут быть использованы при
корректировке нормативно-правовой базы, регулирующей сферу правового
регулирования отношений, связанных с обременениями объектов гражданских
прав.
Научная новизна исследования заключается в том, что в работе с
учетом новых реалий проведено комплексное сравнительное исследование
гражданско-правового регулирования отношений, связанных с обременениями
объектов гражданских прав. Кроме того, данное исследование проведено на
примерах национальной практики и законодательства, с привлечением
результатов сравнительного правового анализа действующего
законодательства ряда зарубежных стран.
Структура магистерской работы обусловлена проблематикой, целями,
задачами, логикой проведенного исследования.
Магистерская работа состоит из введения, трех глав, заключения,
списка использованной литературы и приложений.
9
ГЛАВА 1. ОБРЕМЕНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ: ТЕОРЕТИКО-
ПРАВОВЙ АСПЕКТ
1.1 Понятие и виды обременений в российском гражданском праве и
в праве зарубежных стран
В цивилистической литературе нет единого мнения о соотношении
"ограничения" и "обременения", отечественное законодательство страдает
пробельностью в этой части, признает "ограничение" и "обременение"
словами-синонимами.
В словаре В. Даля указывается, что «обременение это некое отягощение,
стеснение, затруднение»
1
. В законодательстве данная категория также
используется для обозначения таких правовых явлений, которые сообщают
обладателю обремененного имущества об умалении его права. К примеру, из
содержания ст. 460, 740 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 22 ЖК РФ, п. 5 ст. 36 ЗК РФ
вытекает, что «обременения - это субъективные гражданские права, которые
устанавливаются дополнительно к более сильному праву и определенным
образом стесняют его»
2
. В нормах ст. 209, 275, 353, 568, 700, 1137 ГК РФ
законодатель указывает, что «о права залогодержателя, сервитуария,
получателя ренты, передавшего под выплату ренты недвижимое имущество,
ссудополучателя, пользователя имущества по завещательному отказу
являются обременениями»
3
. Кроме того законодатель поясняет, что
«обременяющее действие этих прав закрепляется в том, что - они
прикрепляются к объекту имущества и следуют за ним при смене субъекта
основного права»
4
. Судебная практика указывает на использование в качестве
1
См.: Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. Т. 2: И - О. М.:
РИПОЛ классик, 2006. С. 620.
2
Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к
Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2016.
3
Там же
4
Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к
Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2016.
10
обременений права постоянного (бессрочного) пользования
1
, права
оперативного управления
2
, права хозяйственного ведения
3
, права аренды
4
,
права проживания в чужом жилом помещении
5
. В этих случаях суды также
имеют в виду, что все упомянутые права наделены свойством прикрепления к
объекту, являются неуязвимыми при смене основного обладателя
обремененного имущества.
Проиллюстрируем сказанное примером: ООО "Новейшие технологии и
связи" и Территориальное управление Федерального агентства по управлению
федеральным имуществом по г. Москве обратились в Арбитражный суд г.
Москвы с иском о признании недействительным права постоянного
(бессрочного) пользования Комитета по культурном) наследию г. Москвы
земельным участком площадью 4.659 кв. м кадастровый номер 77-03-03010-
059, расположенным по адресу: Москва, Колодезный пер., влад. 2А,
оформленным свидетельством о государственной регистрации права от
27.01.2003 г. 77АА878430.
В обоснование исковых требований истцы ссылались на статьи 71, 78, 114
Конституции Российской федерации, статьи 13, 17, 18, 20 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 130, 131, 153, 164
Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 36
Земельного кодекса РФ и указывали на неправомерную регистрацию за
1
См.: Постановление ФАС Московского округа от 29 января 2010 г. N КГ-А40/14468-09-П;
Постановление ФАС Уральского округа от 26 октября 2010 г. N Ф09-8741/10-С6. Здесь и
далее доступ к тексту судебных актов обеспечен СПС "Гарант".
2
См.: Постановление ФАС Московского округа от 1 декабря 2008 г. N КГ-А40/10640-08;
Постановление ФАС Поволжского округа от 30 апреля 2008 г. N А72-6305/07-18/386.
3
См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 21 февраля 2008 г. N А55-9766/07;
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 октября 2006 г. N Ф04-
7079/2006(27760-А27-9).
4
См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 марта 2011 г. N Ф01-679/2011;
Постановление ФАС Поволжского округа от 22 сентября 2009 г. N А12-5368/2009.
5
Кассационное Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 1
июля 2010 г. N 33-19492; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 9 марта 2010 г.
N 3-В10-1.
11
Москомнаследием права постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, на котором расположены здания, принадлежащие на праве
собственности истцам.
К участию в деле привлечены Главное управление Федеральной
регистрационной службы по г. Москве, Департамент земельных ресурсов г.
Москвы, Правительство Москвы, Подворье Патриарха Московского и всея
Руси храма Рождества Иоанна Предтечи в Сокольниках в качестве третьих
лиц.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2007 г. в
удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции сослался на то, что решение комиссии как
основание возникновения у ответчика прав на спорный земельный участок и
их государственная регистрация признаны недействительными, и кроме того, в
материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства этих прав.
Кроме того, суд первой инстанции сослался на непредставление
надлежащих доказательств своей заинтересованности в обжаловании права
ответчика на весь земельный участок.
Девятый арбитражный апелляционный суд, отменяя принятый по делу
судебный акт первой инстанции, признал недействительным право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Комитетом по
культурному наследию города Москвы площадью 4.659 кв. м (кадастровый N
77-03-03010-059), расположенным по адресу: г. Москва, Колодезный пер, вл.
2А, оформленное свидетельством о государственной регистрации права от
27.01.2003 г. на балансе 77АА878430.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от
12.10.2007 г. N КГ-А40/9982-07 решение суда первой инстанции от 24.05.2007
г. и постановление суда апелляционной инстанции от 08.08.2007 г. по делу
отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой
инстанции.
При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда г. Москвы от
12
07.10.2009 г. удовлетворены исковые требования ТУ Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в г. Москве и признано
недействительным зарегистрированное право постоянного (бессрочного)
пользования Москомнаследия земельным участком, площадью 0.4659 га.
кадастровый номер 77-03-03010-059, расположенным по адресу: г. Москва.
Колодезный пер., влад. 2А. В удовлетворении исковых требований ООО
"Новейшие технологии и связи" отказано.
В апелляционном порядке дело повторно не пересматривалось.
Не согласившись с решением суда первой инстанции Комитет по
культурному наследию города Москвы обратилось с кассационной жалобой, в
которой заявитель просит оспариваемый судебный акт отменить и принять по
делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ТУ ФАУГИ.
В обоснование кассационной жалобы, заявитель приводит доводы,
которые были приведены им в отзыве, при повторенном рассмотрении дела в
суде первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ДЗР г. Москвы
поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ООО "Новейшие технологии вязи" и Православной
религиозной организации Подворья Патриарха Московского и всея Руси храма
Рождества Иоанна Предтечи в Сокольниках в заседании суда кассационной
инстанции, против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили
решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Истец - ТУ ФАУГИ в Москве, ответчик - Комитет по культурному
наследию города Москвы, третьи лица - Правительство Москвы и УФРС по
Москве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного
разбирательства, в суд кассационной инстанции своих представителей не
направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения
дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав